Причины отказа Росреестра в регистрации частного дома после строительства и реконструкции в 2024 году

За последние 2-3 года динамика отказов Росреестра регистрировать частные дома сильно настораживает. Эту тенденцию можно заметить по нашему форуму, где ежедневно появляются сообщения с просьбой проконсультировать в ситуациях с нарушенными отступами, незаконными пристройками и пр. Например, собственники не могут зарегистрировать дома из-за нарушения отступов от забора в несколько сантиметров. В этом случае обращаемся за разрешением на отклонение от предельных параметров строительства. Но документ получить непросто. Нужны грамотные обоснования. Иногда достаточно доказать, что на земельном участке было изначально сложно построить дом, соблюдая нормы строительства. Отказ приходит и из-за выявления охранных зон рядом. Мы помогаем найти законное решение, которое поможет оформить права собственности на строение. Расскажем о причинах отказа, с которыми сталкиваемся каждый день и в завершении поделимся тем, что делать, если Росреестр уже дал отказ на заявление о регистрации.

При отказах частая причина в несоблюдении минимальных отступов от забора или соседнего строения. И как решить проблему с отступами определяем после анализа ситуации. Например, в некоторых случаях можно оформить перераспределение земельного участка с соседом. Конечно, если тот на такой шаг согласен.

Причины отказов Росреестра

Государственные органы выносят отказы по различным причинам, но все они должны быть обоснованы и указаны в письменном виде в уведомлении для собственника. Если у владельца не оформлен в собственность участок, в регистрации дома откажут. Сначала нужно поставить на кадастровый учёт участок, а потом заниматься оформлением дома. Несоответствие объекта ГПЗУ, несоблюдение отступов, отсутствие согласований от служб, ответственных за ЗОУИТ приведёт к приостановке в регистрации. Юристы помогают оформить право собственности на объект даже в случае отказа, подготавливают документы и подают заново.

Регистрация недвижимости сопряжена с различными трудностями, которые связаны, в первую очередь, с ошибками самих собственников. Наиболее распространёнными причинами отказа считаются нарушение отступов от забора соседнего участка или от автодорог. Прослеживаются факты выявления самовольно возведённых построек и неузаконенных сооружений в зонах рекреации и КУРТ, а также заповедниках, или санитарных зонах, на землях охраняемых Министерством культуры. В список первостепенных причин отказов Росреестра входит отсутствие согласования на участке с обременениями, неуточнённые границы и наличие технических ошибок в проектной документации. Часто обнаруживаются отсутствия согласования с Росрыболовством, Роснедрами, в охранных зонах газопровода, линий электропередач и источников питьевого водоснабжения. Рассмотрим каждую из этих причин более подробно.

Нарушены отступы от соседнего участка

Нарушенные при строительстве отступы грозят не только проблемами с регистрацией, но и подчас конфликтами с соседями, доходящими до судебных разбирательств. Тяжелее всего разбирать ситуации, когда собственники нарушают отступы и при этом не получили разрешение на строительство или не подали уведомление о начале работ. Многие владельцы земельных участков при возведении хозпостроек и садовых домов просто не знают допустимых расстояний или сознательно выходят за рамки пятна застройки, чтобы увеличить жилую площадь.

По действующему градостроительному законодательству дом должен располагаться на расстоянии от границ участка не менее 3 метров. В некоторых случаях допускается отступ в 1 метр при наличии письменного согласия от владельцев смежного участка. Если минимальные расстояния от границы участка не выдержаны, можно добиваться справедливости через суд. Ситуация осложняется, если на участке соседей имеются зарегистрированные деревянные сооружения. В таком случае, отступ составляет не менее 6 метров.

Нарушены отступы от дороги

Нормы по отступам от автотранспортных узлов прописывают в ГПЗУ и СПОЗУ. К нам часто обращаются за консультацией по вопросу нарушенных отступов. Подробнее о ситуациях и способах решения проблемы, когда отступ от дороги при строительстве дома был нарушен, можно прочитать на в этой теме на форуме, где юрист дал исчерпывающие ответы.

Комиссия Росреестра может потребовать сдвинуть дом на кадастровой карте. Этим занимаются кадастровые инженеры, высчитывая погрешности. О других способах можно прочитать по ссылке выше, мы рекомендуем ознакомиться со всеми обсуждениями по тематике.

Незарегистрированные постройки

Беспрепятственной регистрации мешают и неоформленные строения, расположенные на участке. Кроме того, владельцам самостроев грозят крупные штрафы, которые рассчитывают в зависимости от кадастровой стоимости недвижимости.

Не стоит думать, что о незаконной постройке никто не узнает. С 2018 года в Московской области выявляют незарегистрированные постройки новым способом — с помощью дронов. При этом сведения с дронов сверяют с информацией Росреестра. Когда находят самострой, на место направляется сотрудник ведомства. Владельцу выносят предупреждение и дают возможность узаконить постройку в указанный срок. Если собственник этого не сделал, то несанкционированное строение обяжут снести.

Ограничение по строительству на участке с газопроводом и ЛЭП

Особый регламент строительства и отступов действует на участках с высоковольтными (6 кВ и более) линиями электропередач или другими инженерными коммуникациями, например, магистральным газопроводов. Как и в случае с обычными отступами, охранную зону коммуникаций можно узнать из градостроительного плана земельного участка. На практике она составляет от 2,5 метров. Подробнее с темой можно ознакомиться на форуме, где юрист ответил на вопросы касательно пересечений с линиями электропередач и связанные с газопроводом ограничения.

Границы участка не уточнены и технические ошибки в документах

Часто с таким сталкиваются владельцы участков, зарегистрированных до образования Росреестра. Раньше не так строго следили за точностью границ и часто планы формировали без выезда на участок. В этом случае строительство опять же грозит нарушенными отступами, штрафами и разбирательствами с соседями. Перед строительством в этом случае нужно пригласить геодезиста, который уточнит и вынесет в натуру границы.

Если в предоставленных сведениях найдены несостыковки, такие как изменение площади при реконструкции дома, то можно получить отказ Росреестра зарегистрировать такую постройку. Для того, чтобы избежать такой проблемы, мы рекомендуем предварительно внести изменения в ЕГРН.

Помощь при отказе от Росреестра в регистрации

В первую очередь, мы предоставляем клиенту консультацию, на которой наш юрист знакомится с документами и выясняет причину отказа регистрации. При нарушенных отступах стараемся получить согласие от владельцев соседнего участка, если отступы больше 1 метра, но меньше трёх прописанных по закону. Также стараемся избегать возникновения технических ошибок. Следим за тем, чтобы границы участка совпадали с задокументированными. Согласуем строительство со всеми инстанциями. При необходимости проводим строительную экспертизу, которая способна подтвердить, что дом построен без опасных для жизни и здоровья нарушений СанПиН и СНиП.

При вынесении отказа от Росреестра регистрацию проводим в судебном порядке, где собранные нами документы и справки помогают аргументировать позицию истца. Мы не только формируем пакет документов и подаём иск, но и представляем интересы владельца в суде. После положительного решения от суда получаем от Росреестра актуальную выписку из ЕГРН, и регистрация считается завершённой.

Сопровождение в Росреестре

По заявке клиентов мы готовим для Росреестра требуемые пакеты документации в целях решения вопросов по кадастровому учёту и регистрации сделок. Благодаря тому, что у каждого кадастрового инженера А/Н «Правозем» на электронном портале Росреестра есть личный кабинет, мы сможем ускорить рассмотрение заявлений и сопутствующих документов наших клиентов. Это актуально во время задержки Росреестром документации.

Если собственник самостоятельно решит оформить свой участок и передать сотрудникам Росреестра необходимые документы, он удивится времени, затрачиваемом на выстаивания очередей. Сотрудники А/Н«Правозем» предлагают представительство в Росреестре при оформлении нужных документов. Если требуется получить выписку ЕГРН о кадастровой стоимости здания или выписку на земельный участок, обращайтесь, мы поможем.

Есть и альтернативные способы передачи Ваших документов, если Вы решили самостоятельно выполнить оформление недвижимости:

1. Передача пакета документов в Росреестр заказным письмом через почту России. Существенным неудобством станет тот факт, что если в документы закралась неточность или недостает какой-либо копии, то представители Росреестра просто вернут вам все документы также почтовым переводом. Преимуществом такого способа станет экономия времени.
2. Использование интернета. Передача осуществляется путем предварительного сканирования и отправки материалов на сайт Росреестра. Ответ вы также получаете в цифровом виде. Негативным моментом становится отсутствие синих печатей и живой подписи на выписке ЕГРН.

Наши юристы занимаются согласованием строительства в охранных зонах аэропортов, культурных объектов, водоёмов и др. Мы собираем необходимую документацию, уточняем границы и помогаем избежать отказа в регистрации от Росреестра. Если отказ всё-таки вынесен, подаём иск и регистрируем в судебном порядке.