Строительство в водоохранной зоне частного дома. Правила и ограничения Росрыболовства в 2024 году

Действует ряд ограничений на строительство жилых домов и коммерческих зданий вблизи озёр, рек и водохранилищ. Выбирая участок для строительства в охранной зоне водоёма собственник обязан согласовать проект дома с Росрыболовством. При согласовании работ учитываются этажность и удалённость от водоёма. Строительство начинается с анализа сведений в ГПЗУ, выявления возможных ограничений и проверку земельного участка ещё до покупки.

Отметим, что отсутствие в границах охранной зоны специальных информационных знаков "Водоохранная зона" не отменяет ответственности. Ограничения действуют, а значит собственник обязан их учитывать. Поэтому так важно сначала получать ГПЗУ, анализировать пятно застройки, получать согласование от Росрыболовства и только затем начинать строительства. Иначе можно понести колоссальные убытки.

На практике новые собственники, приобретая участки под строительство, не изучают все сведения из градостроительного плана и верят на слово продавцам. В результате приходится либо перепродавать участок из-за невозможности строительства либо согласовывать свои действия с Росрыболовством и устанавливать специальное оборудование для обеспечения сохранности водоёма. На консультациях мы отвечаем, пройдёт ли собственник этапы регистрации дома возле реки или водохранилища. И с какими трудностями застройщик может столкнуться.

Согласование строительства в водоохранной зоне

На этапе оформления строительства возле реки важно учесть правила подготовки проектной документации для минимизации риска отказа. Для примера можете изучить практику наших юристов.

Перед началом строительства анализируется возможность возведения здания. Для этого изучаются генеральный план поселения, градостроительный регламент и ПЗЗ. Далее подготавливается проект дома, помещения, в котором обязательно отображаются способ водоснабжения и водоотведения.

Копия проекта вместе с заявлением, ГПЗУ, правоустанавливающими документами на земельный участок предоставляется в Росрыболовство для согласования. При планировании строительства коммерческих объектов или жилых зачастую требуется подготовить список мер, которые обеспечат сохранность биологического ресурса. Ответ от ведомства приходит в течение 30 дней со дня подачи заявления. Существуют два варианта ответа: отказ или согласование.

Отказ в согласовании строительства в водоохранной зоне возможен в случае ошибок в пояснительной записке к проектной документации. Например, сведения в правоустанавливающих документах не соответствуют информации о земельном участке в ЕГРН. Также ведомство может не принять документы к рассмотрению, если срок градостроительного плана истёк, и требуется подготовка нового. В строительстве возле реки не будет отказано, если грамотно сформировать проектную документацию, и вид разрешённого использования земельного участка подходит под возведение индивидуального жилого дома.

Как узнать водоохранную зону на кадастровой карте

Узнать о том, что участок находится в охранной зоне, можно изучив карту Росреестра. Для этого необходимо найти участок по кадастровому номеру и активизировать «слой» зоны с особыми условиями использования территории. На карте отобразится водоохранная зона и прибрежная полоса. Теперь эти границы сопоставьте с расположением участка. Ширина природоохранной территории зависит от размера реки, водохранилища. Например, если длина реки более 50 км — построить дом можно только отступив 200 метров.

При расположении участка возле небольшого водохранилища строить здание можно уже вблизи 50 метров. Но есть исключение — нахождение водохранилища внутри реки. В этом случае ширина зоны ограничения будет считаться равной ширине водоохранной зоны реки. Сколько метров водоохранная зона будет в конкретном случае, зависит и от ценности рыбохозяйственного назначения. Например, на месте нереста рыбы природоохранная зона — 200 метров вне зависимости от длины реки. Также узнать, что участок находится в водоохранной зоне, можно заказав выписку из ЕГРН.

ИЖС в водоохранной зоне

Строительство индивидуальных жилых домов в границах природоохранной зоны допускается, но при условии соответствия инженерных сетей водоотведения и водоснабжения градостроительным нормам. Например, один из возможных способов обеспечить сохранность водоёма — монтаж современной системы очистки сточных вод. При оформлении ИЖС в зоне ограничений собственник обязан соблюдать противопожарные, санитарные и строительные нормы, которые описываются в Градостроительном, Водном кодексе.

Нормы строительства в водоохранной зоне

Нормы строительства направлены на сохранение окружающей среды и требуют соблюдать определённые правила застройки. За их игнорирование предусмотрено административное наказание, а в некоторых случаях уголовное. Следует соблюдать СНиПы, например:

• 50 метров от источника питьевой воды (скважин, колодцев);
• 5 метров от земель общего пользования (дороги, проезды);
• 3 метра от забора;
• Отступ от водоёма, который регламентирован в Водном кодексе.

При согласовании строительства изучается проектная документация, к которой прилагается ситуационный план. На основе сведений из этих документов специалист Росрыболовства оценивает степень возможного вреда. Если данных недостаточно или пришёл отказ, застройщик вправе провести экологическую экспертизу и предоставить её результат в Росрыболовство. Эксперты в заключении отражают безопасные методы возведения здания на конкретном земельном участке, наиболее оптимальные материалы для строительства и технологии прокладки надёжного фундамента. Без объективной оценки экспертов получить разрешение на строительство в водоохранной зоне сложно, особенно когда речь идёт о возведении МКД возле рек или озёр.

Строительство многоквартирного дома в водоохранной зоне

Построить возле озера или реки возможно и многоквартирный дом, но здание скорее будет иметь признаки малоэтажного строительства. При этом зарегистрировать здание по дачной амнистии и избежать согласований не получится. Если застройщик многоквартирного дома юридическое лицо, потребуется более обширный пакет документов:

• Выписка из ЕГРЮЛ;
• Учредительные документы;
• ГПЗУ;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Схема планировочной организации;
• Архитектурное решение, в случае если объект капитального строительства будет располагаться и вблизи рек, и рядом с объектом культурного наследия;
• Проект многоквартирного дома.

При несовпадении площади пятна застройки в градостроительном плане с границами здания в проектной документации юристы «Правозем» в некоторых случаях смогут уменьшить охранную зону на законных основаниях. При этом нужно помнить, что, построив дом вблизи реки, озера, нельзя ограждать водоём. Любые заборы, сооружения, мешающие свободному доступу третьим лицам к воде, являющемуся государственной собственностью, признаются незаконными постройками.

Штраф за строительство в водоохранной зоне без согласования

Штрафы за незаконную постройку в природоохранной зоне предусмотрены в федеральном законе «О нарушении требований в процессе строительства».

При этом руководитель компании будет оплачивать дополнительно штраф как физическое лицо. И это изыскание денежных средств только за строительство без разрешения. При возведении здания в водоохранной зоне без согласования с Росрыболовством вводятся административные наказания и за невыполнение требований по сохранению природных биоресурсов:

Во избежание административного наказания, строительство в зоне ограничений согласовывается также, как и возведение дома на арендованном участке возле реки или озера.

Темы на нашем форуме:

• Отступы в водоохранной зоне для строительства частных домов;
• Согласование строительства в охранной зоне водопровода;
• Участок расположен в водоохранной зоне, как снять ограничения.

Строительство на арендованном участке в водоохранной зоне

Участок, находящийся вблизи природоохранной зоны, вполне можно сдавать в аренду. При этом строительство всё также согласовывается с Росрыболовством. Но есть отличие — застройщик обязан согласовать строительство с арендодателем в дополнительном соглашении, если иного не предусмотрено договором аренды. При этом важно обратить внимание на пункты договора. В них может быть информация, которая станет поводом для сноса объекта капитального строительства. Например, запрет на возведение здания или одобрение с соблюдением определённых условий (этажность, расположение и т.д.).

Юристы и кадастровые инженеры «Правозем» согласовывают строительство домов и коммерческих объектов в водоохранной зоне. Подготавливают проектную документацию и при необходимости проводят техническую и негосударственную экспертизу изысканий для подтверждения соответствия характеристик здания с требованиями СНиП.