Оцениваем градостроительный потенциал участка, определяем возможности изменения градостроительного регламента для территории. Заполним заявление о разрешении смены ВРИ и получим положительный ответ из администрации. Далее направим заявление в Росреестр, внесём поправки и закажем выписку с изменёнными сведениями.
Земельный фонд делится на зоны, каждой присвоена конкретная категория, т.е. для каких целей землю следует использовать. Эксплуатируя землевладение по назначению, собственник сохраняет его полезные свойства. Например, строительство на территории Лесфонда запрещено, так как плодородная почва предназначена для сельскохозяйственных нужд. Каждая зона характеризуется определёнными параметрами допустимого применения. Они определяют, каким способом владелец может эксплуатировать участок: строить жилые дома, проводить сельскохозяйственное работы и другое. Перечень ВРИ, установленный для определённой территории, указан в Классификаторе видов.
Изменение вида разрешённого использования
Все характеристики участка можно найти в выписке из ЕГРН. Чтобы поменять вид использования, сперва нужно узнать весь перечень, установленный муниципалитетом. Сведения содержатся в выписке из ПЗЗ, которую выдаёт местная администрация. Можно также найти и скачать информацию на её сайте. Правила землепользования и застройки состоят из градостроительных регламентов и карт. Каждая зона на карте выделена цветом. Определив цвет нужной зоны, найдите её индекс (например, Ж-1) и что она обозначает.
Если подходящий ВРИ указан в категории условно разрешённых, нужно получить разрешение в администрации на его смену. Если же желаемого вида в списке нет, значит, он не предусмотрен в правилах. В этом случае можно обратиться к кадастровому инженеру, который проведёт градостроительный аудит и оценит шансы собственника на изменение параметров ПЗЗ.
Если участок ещё не сформирован, ВРИ определяют согласно перечню разрешений, установленному для данной зоны. На территориях, для которых ПЗЗ не установлены, смена проводится только после публичных слушаний. Градостроительные регламенты не предусмотрены для землевладений в зоне ЛЭП, объектов культурного наследия и территорий общего пользования.
После смены вида кадастровая стоимость земли, возможно, вырастет, это значит, налог (арендная плата) увеличится.
Помощь при отказах в изменении ВРИ
- Если участок в аренде, временный собственник не может менять его характеристики самостоятельно, так как это повлечёт за собой изменения в условиях договора аренды.
- Владелец хочет установить вид использования, который не прописан в правилах землепользования конкретной территории.
- Смена станет причиной нарушения градостроительного регламента (несоблюдение предельных размеров объекта).
Изменение категории земли
Что делать, если желаемого варианта нет в перечне? Это означает, что территория входит в состав земель, для которого он не предусмотрен. Изменить действующий вид на желаемый можно только через смену категории. Например, назначение участка сельскохозяйственное, а собственник хочет построить дом.Строить дом, а потом регистрировать его постфактум через суд нельзя. Поскольку земля использована не по назначению, самовольную постройку потребуют снести. Если владелец отказывается демонтировать самострой, законом предусмотрено лишение прав на землевладение.
Чтобы изменить категорию земли, её собственник направляет в местную администрацию соответствующее ходатайство. Вместе с ходатайством подаётся выписка из ЕГРН, ксерокопия документов, удостоверяющих личность и межевой план. Также может понадобиться план размещения предполагаемых строительных объектов, справки, подтверждающие соблюдение санитарных, экологических и градостроительных норм. Каждый случай носит индивидуальный характер и требует отдельного рассмотрения, поэтому перечень необходимых документов может меняться. Отметим, что поменять категорию не всегда возможно по причине действующих ограничений.
Меняем виды разрешённого использования земельных участков на вспомогательные и условно-разрешённые. Проводим анализ градостроительных планов и отслеживаем изменения в ПЗЗ. При отсутствии необходимо ВРИ в списке предлагаемых, меняем категории земель или вносим поправки в правила землепользования и застройки.
ВРИ для зоны О-1
ВРИ для зоны СХ-3
