Согласно закону собственники обязаны все объекты недвижимости поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Для этого требуется подать необходимую документацию в отделения Росреестра. Результатом станет получение выписки ЕГРН с зарегистрированными правами. Однако, в нашей практики встречаются случаи, когда самостоятельно не получается поставить объект недвижимости на кадастровый учёт, так как Росреестр выносит приостановки или отказы в регистрации. В этом случае мы анализируем причины приостановок (которые регистратор обязан указать), дорабатываем документацию и добиваемся постановки на кадастровый учёт.
К тому же документы могут вернуть без рассмотрения, это происходит в следующих случаях:
- В документации присутствуют зачёркнутые слова, приписки, исправления, затёртости;
- Присутствуют записи, сделанные карандашом;
- Отсутствует личная подпись заявителя;
- В Росреестр поступило уведомление о том, что есть регистрация невозможно без личного присутствия заявителя.
В таких случаях следует исправить документ, поданный в ненадлежащем виде и повторить процедуру.
Причины отказов и приостановок ЕГРН делятся на 3 группы: неудачный проект, вина кадастрового инженера и вина Росреестра. За проект, которые невозможно реализовать в том виде, в котором хочет заказчик, кадастровые инженеры берутся с целью получить отказ Росреестра. Это станет основанием для обращения в суд. Отказы, полученные из-за ошибок, допущенных кадастровыми инженерами, происходят по следующим причинам: невнимательность (не вписал нужный кадастровый номер, адрес); пробелы в знании федерального закона (не следит за поправками, изменениями); отсутствие опыта (работает в узкой специфике); большой объём работы.
В АН «Правозем» исключаются ошибки, допускаемые кадастровыми инженерами. Для искоренения этой проблемы внутри компании разработаны чёткие инструкции и чек-листы, практикуется наставничество, то есть опытные сотрудники обучают и контролируют работу начинающих. Регулярно юрист даёт разъяснения изменений в законе, к тому же консультирует по текущим задачам. Достаточное количество инженеров в штате позволяет равномерно распределить нагрузку на каждого.
Отказ по вине Росреестра может быть связан с несовершенством федерального закона. Двоякое толкование приводит к тому, что приходится дополнительно консультироваться с регистратором, юристом и защищать свои права. К тому же субъективное мнение регистратора может быть не в пользу собственника. Приостановки по таким причинам решить сложнее, но мы находим выход и в таких ситуациях.
Отказ в кадастровом учёте земельных участков
Причинами отказов и приостановок при регистрации земельных участков чаще всего становится неправильное определение координат, и как следствие, нарушение границ. Земельный участок не зарегистрирует, если координаты, указанные в межевом плане, не будут соответствовать сведениям Росреестра. Поэтому при обнаружении накладки участков друг на друга, чересполосице или других спорных моментах кадастровый инженер сначала исправляет ошибку, приводит документацию в соответствие, только после этого подготавливает межевой план для постановки на кадастровый учёт.
Ещё одной причиной приостановки в регистрации земельного участка станет неправильное оформление или отсутствие акта согласования границ. Владельцы смежных участков должны ознакомиться с установленными границами на местности и схемой участков и поставить свою подпись в акте согласования. Если не удаётся найти одного из собственников смежных участков, согласование проводится через газету.
Обязательным требованием при постановке на кадастровый учёт считается межевание. Сведения об участке вносятся с точным указанием координат границ. Поэтому кадастровый инженер при составлении межевого плана должен проверить, не пересекает ли участок соседние границы, не образован ли он из участков с разной категорией или ВРИ, не находится ли на нём строение, строительство которого запрещено.
Отказ в кадастровом учёте дома
Чтобы поставить на кадастровый учёт частный дом, требуется предоставить документ, подтверждающий право собственности на участок, уведомления о начале и окончании строительства и технический план, сформированный кадастровым инженером. В первую очередь регистратор проверит, соответствует ли строение категории и ВРИ участка, соблюдены ли допустимые отступы и согласовано ли строительство с организациями, ответственными за установление охранных зон (если участок частично или полностью пересекает их границы).
В случае несоответствия любого из этих требований документы вернут застройщика с указанием причины отказа. От причины будет зависеть порядок дальнейших действий. Например, при попытке зарегистрировать жилой дом с нарушенными от границ отступами, выходом станет регистрация постройки с назначением — нежилое (для таких объектов размер отступа уменьшается до 1 метра).
Обжалование отказа Росреестра
На устранение причины приостановки собственнику даётся 3 месяца. В течение этого срока можно донести необходимые документы или исправить ошибку. Порядок действий после отказа выглядит так:
- Получить решение Росреестра и передать кадастровому инженеру, который подготавливал документы для анализа и исправления.
- Записаться к регистратору. Если кадастровый инженер считает, что всё оформлено верно, можно попытаться доказать свою позицию и убедить в своей правоте.
- Обратиться в апелляционную комиссию. Если достичь взаимопонимания с регистратором не получается, подаётся жалоба в вышестоящую инстанцию. Их отказ станет поводом для обращения в суд для защиты своих прав.
Кадастровые инженеры АН «Правозем» составляют технические и межевые планы без ошибок, предупреждая тем самым отказы в Росреестре. В случае приостановок по вине регистратора самостоятельно добиваемся исправления ошибки. При недопониманиях готовим исковое заявление и регистрируем дома и земельные участки через суд.
