Разработаем схему внесения изменений в правила землепользования. Осмотрим земельный участок, изучим генеральный план и проведём градостроительный аудит. Соберём необходимые документы с обоснованием выгоды корректировки ПЗЗ как для собственника, так и для развития населённого пункта.
Подготовка генерального плана
Здания, построенные с нарушениями установленных норм (несоблюдение отступов, предельных размеров, параметров строительства), не всегда можно зарегистрировать даже через суд. Чтобы не пришлось демонтировать свежепостроенный дом, возводить его нужно в соответствии с параметрами, прописанными в генеральном плане территории и правилах землепользования (ПЗЗ). Генплан застройки и реконструкции населённого пункта разбит на зоны с определёнными границами. В каждой планируется строительство объектов местного значения. Документ состоит из текстовых и графических материалов (карт, схем). Сюда относятся:
- зоны для строительства;
- охраняемые территории;
- земли, принадлежащие администрации;
- объекты инфраструктуры.
Строительство в санитарно-защитных зонах
Правила застройки не распространяются на территории с особыми условиями. К ним относятся: земли под объектами ЛЭП; памятники старины; территории общественного использования и другие. Использовать их в личных целях запрещено, строительство вопреки запрету бессмысленно. Ни зарегистрировать постройку, ни оформить право собственности не получится. Уведомление о соответствии, на основе которого и происходит регистрация, администрация не выдаст. Технический план здания при отсутствии уведомления не имеет ценности, инженерные коммуникации не подведут. Такую постройку суд обяжет снести.
Прежде чем застраивать или покупать участок убедитесь, что он не находится в охранной зоне. Действующие ограничения перечислены в ПЗЗ. Чтобы избежать возможных убытков, закажите выписку из правил в местной администрации или выписку из ЕГРН. Практичнее заказать ГПЗУ, он отображает не только обременения, но и параметры, согласно которым можно возводить ОКС. Планируемое строительство или ведение иной деятельности в ЗОУИТ нужно согласовать с соответствующей организацией. Если ответ получен положительный, прикладываете его к уведомлению и направляете в местную администрацию.
Составляем возражения для внесения изменений в правила землепользования и застройки. Изучаем исходную градостроительную документацию, обосновываем причины для принятия поправок. Выступаем от имени застройщиков и инвесторов на общественных слушаниях. Представляем интересы в администрации и Управлении архитектуры.
