Регистрация дома на садовом участке в 2024 году. Особенности оформления и постановки на кадастровый учет в СНТ

Если дом не был зарегистрирован в Росреестре, его могут признать самостроем даже в том случае, если строительство велось на территории садовых некоммерческих товариществ. Отказ от оформления приведёт владельца к невозможности продать такой дом или оформить реконструкцию. Несмотря на продление «дачной амнистии», согласно которой процедуру оформления упростили, собственники по-прежнему жалуются на отказы и приостановки. Чтобы регистрация прошла успешно, требуется собрать необходимые документы и правильно их заполнить.

Регистрируем права собственности в уведомительном порядке или по дачной амнистии. Рекомендуем в любом случае, проверять нет ли ограничений на участке, из-за которых невозмоно внести сведения в ЕГРН и поставить на кадастровый учёт садовый дом.

Перед регистрацией дома наши юристы настоятельно рекомендуют проверить земельный участок на наличие обременений. Ведь нередко нужно согласовать строительство с Росавиацией или Роснедрами. Какие нужно получить дополнительные согласования расскажем подробнее чуть ниже в статье.

На последовательность действий при регистрации дома влияет и тот факт, что застройщики могут старые строения сносить и возводить новые. Но забывают о необходимости извещать администрацию о своих действиях. Для наш кадастровый инженер подготавливает акт обследования и этот документ вместе с заявлением можно направить в администрацию.

Оформление садового дома

Оформление в собственность дачного или садового дома в настоящее время не отличается от аналогичной процедуры по индивидуальному жилому дому. Дачная амнистия позволяет обойтись минимальными требованиями. Постановка на кадастровый учёт и регистрация в этом случае проводится на основании одного документа, подтверждающего всю информацию об объекте — технического плана. К нему необходимо приложить правоустанавливающие документы на земельный участок и квитанцию об оплате пошлины.

Однако, если после подачи документов, выяснится, что участок попадает в одну или несколько охранных зон, потребуется получать дополнительные согласования, которые не отменяет «дачная амнистия». Поэтому мы рекомендуем перед началом строительства ознакомиться с ГПЗУ, чтобы правильно расположить дом.

Можно ли зарегистрировать жилой дом на садовом участке

На садовом участке можно построить и зарегистрировать дом как жилой дом, подробнее о процедуре перевода. Однако, для этого ещё при строительстве стоит учесть, что требования, предъявляемые к жилому дому, выше, чем к нежилому. В обязательном порядке проверят соблюдение отступов, и согласования с охранными зонами, если поблизости расположены особые объекты. Поэтому несмотря на то, что согласно закону о дачной амнистии не требуется подавать уведомления о начале и окончании строительства, юристы АН «Правозем» рекомендуют это сделать. Это облегчит процедуру регистрации и сыграет положительную роль в суде при возникновении споров с администрацией или соседями.

Различия садовых и жилых домов

Садовыми домами считают временные (некапитальные) постройки, используемые гражданами для удовлетворения бытовых и прочих нужд во время пребывания (сезонного проживания) в них. С вступлением с января нынешнего года в силу Закона «о садоводах» (ФЗ № 217) все такие строения признаются садовыми домами.

К жилым домам относят отдельно стоящие строения с не более чем тремя этажами над землей и высотой до 20 метров, являющиеся единым объектом недвижимости. В них должны быть созданы все необходимые условия для круглогодичного проживания — подведены инженерные коммуникации (вода, канализация, электроэнергия), предусмотрено отопление и т.д.

Ограничение дачных (жилых) домов по этажности и высоте

Ограничения в три надземных этажа и 20 метров высоты касаются исключительно лишь возводимых или еще только планируемых дачных жилых домов. Если же параметры уже построенного и оформленного в собственность дачного дома превышают эти нормативы, то при его перерегистрации в жилой это не повлияет на принятие соответствующего решения. Сносить излишние этажи не потребуется. Однако, планируя строительство нового жилого дома на землях дачного поселка или выделенных в населённом пункте для ИЖС, следует забыть о 4-5 этажных сооружениях. А вот насчёт подземных этажей — ограничений нет.

Прописка в дачном доме

С нового года официальная регистрация в таких домах стала реальностью. Конечно, её механизм до конца еще не отработан, однако условия для этого должны быть владельцем созданы. Самым главным из них является переоформление такого дома в жилую недвижимость и его соответствие всем градостроительным нормам. Кроме того, он должен иметь почтовый адрес. Присвоить его имеет право местная администрация, на территории которой находятся земли СНТ. От владельца требуется только собрать необходимый для этого пакет документов.

Документы для регистрации садового дома

Пакет документов, которые потребуется для оформления садового дома зависит от того, каким способом будет происходить регистрация. До 2026 года (пока действует дачная амнистия) для регистрации садового дома потребуется предоставить в Росреестр выписку на земельный участок и технический план. После окончания амнистии дополнительно потребуются уведомления о начале и окончании строительства.

Технический план по садовому дому

После обмеров дома кадастровый инженер формирует техплан, куда включает декларацию. В обязательном порядке в документе содержится:

• Общая характеристика проведённых работ;
• Сведения об исполнителе-кадастровом инженере;
• Информация из декларации, технического паспорта и других документов;
• Характеристики дома: адрес, этажность;
• Схема контура строения и внутренней планировки;
• Общее заключение кадастрового инженера.

Кроме этого, предоставляется документ, подтверждающий личность заявителя, заявление, которое составляет правообладатель, и письменное согласование с организациями, установившими охранные зоны, в случае, если участок в них попадает (Росавиация, Министерство культуры, Федеральное агентство по недропользованию, Управление Росрыболовства и др.).

Как оформить садовый дом по дачной амнистии

Оформление по «дачной амнистии» происходит в упрощённом порядке при подаче минимального пакета документов. То есть для регистрации садового дома в Росреестр потребуется предоставить выписку ЕГРН на земельный участок и технический план дома. Для подготовки техплана кадастровый инженер обязан выехать на объект и провести осмотр и обмеры дома, получить координаты привязки строения к садовому участку, отсканировать имеющиеся документы и внести полученную информацию в форму техплана. Подготовленный диск сдаётся в Росреестр, и через 2 недели собственник получает выписку ЕГРН с зарегистрированными правами на садовый дом.

Это идеальный вариант. Однако, не всегда регистрация даже по упрощённой схеме ограничивается этими действиями. Например, не получится привязать дом к участку, если его границы не уточнены. Об особенностях межевания в СНТ можно прочитать в статье «Обязательно ли делать межевание границ дачных участков». Также Росреестр вынесет отказ или приостановку при выявлении ошибок в межевом или техническом плане. Поэтому при выборе кадастрового инженера для проведения работ следует обратить внимание, состоит ли он в СРО, так как в этом случае он несёт ответственность за свои действия и ошибки.

Можно ли прописаться в садовом доме

Прописаться в садовом доме можно, но для этого он должен соответствовать ряду условий. Участок должен быть садовый, так как на участке, ВРИ которого — «для огородничества» запрещено строить жилые объекты. А дом зарегистрирован как жилой с присвоенным адресом. Это касается и оформленных раньше объектов, в документах которых указано — «жилое строение». По новым законам прописка в них разрешается.

Если же в свидетельстве или выписке указано «нежилое» (так раньше оформляли дома для сезонного проживания), прописаться не получится. Выходом в этой ситуации будет перевод садового дома в жилой, если он соответствует нормам такого объекта. Неоформленный объект для начала требуется зарегистрировать в ЕГРН, в противном случае он считается самостроем, и все действия с ним незаконны.

Можно ли провести газ в садовый дом

Есть немало преимуществ подведения газа к садовому дому. Например, экономия средств, так как газ дешевле, чем электрическое отопление, дрова или уголь. При таком подходе сохраняется экология, так как позволяет избежать вырубку леса и загрязнения воздуха. Использование современных газовых котлов удобнее, чем печей: легко регулируется температура, не надо следить за его работой. К тому же дом с газовым отоплением сразу вырастает в цене, а также выигрывает с точки зрения требований безопасности.

Провести газ к садовому дому можно несколькими способами:

1. Газификация всего дачного посёлка

   Первоначально организуется собрание дачников, на котором выясняется мнение большинства по вопросу газификации всего товарищества. При общем согласии оформлением займётся председатель. Несмотря на то, что для подключения газа не требуется согласие каждого собственника, а учитывается мнение большинства, при наличии несогласных возникнут проблемы. Оплата за подключение делится на всех членов СНТ, в том числе и на несогласных, что приведёт к спорам. В любом случае в обязательном порядке составляется протокол собрания, который прикладывается к заявлению на подключение. Также потребуется предоставить учредительные документы СНТ, чертёж и копии выписок ЕГРН земельных участков и документ, подтверждающий полномочия председателя.

2. Газификация нескольких садовых домов

   Если договориться не удаётся, выходом будет проведения газа для отдельных домов. Для этого потребуется создать и зарегистрировать свою организацию, и от имени юридического лица подавать заявление на подключение газа. При таком способе подключения возможно даже получение прибыли с того собственника, который решит позже подключиться к проведённому газопроводу.

3. Подведение газа к отдельному частному дому

   Если труба уже проведена в СНТ, можно подключить к ней отдельный дом. При этом потребуется получить согласие организации, у которой эта трубна на балансе, подготовить топографический план земельного участка, выписку из ЕГРН на дом и участок, технический план и др. С этими документами и заявлением на подключение обратиться в газовую службу.

Для проведения газа в СНТ потребуется подать заявление на подключение газа, получить технические условия, провести проектно-изыскательные мероприятия, а после этого сформировать проект и предоставить в газовую службу. В проекте рассчитывается доступность трубопровода для каждого участка, безопасные расстояния до других строений, электропроводов, других инженерных сетей и т.д. После его согласования можно приступать к подведению газовой трубы и установке необходимого оборудования.

Как построить дом на садовом участке

Если дом только планируется строить, следует соблюдать нормы закона, чтобы в дальнейшем зарегистрировать его в упрощённом порядке и не прибегать к помощи суда. Сначала мы рекомендуем провести межевание и уточнить границы участка. Это позволит правильно расположить дом и избежать споров с соседями в отношении границ. После этого получить ГПЗУ и изучить все характеристики участка: категорию и вид разрешённого использования, пятно застройки (то есть место, где разрешается расположить будущее строение), охранные зоны на участке и т.д.

Также стоит учесть, что строить жилой дом можно только в границах населённого пункта. При этом не лишним будет изучить градостроительный регламент, разработанный для этой местности и формировать проект в строгом соответствии с ним.

Параметры строительства дома на садовом участке

Упрощённый порядок регистрации садовых домов не означает, что можно возводить (а потом пытаться оформить в собственность) строения, построенные кое-как и без соблюдения определённых норм. Если в доме вы собираетесь жить (а не только хранить какие-либо вещи), то возведённое здание должно быть не только прочным или красивым, но и безопасным для жизни людей.

Прежде следует уточнить действующие нормативы в проекте организации и застройки садоводческого, дачного или огороднического некоммерческого товарищества. Затем обратите внимание на соблюдение противопожарных расстояний до соседних домов, которые зависят от материала, из которого они построены. Минимальным считается расстояние 6 метров. Но даже если на соседних участках дома ещё не возведены, лучше отступить от границы не менее 3-х метров. Это станет своеобразной гарантией вашей безопасности при возникновении пожара на территории соседей.

Уведомление о начале строительства садового дома

Подавать уведомление о начале строительства садового дома или воспользоваться правом упрощённой регистрации остаётся сейчас на усмотрение застройщика. Однако, юристы АН «Правозем» рекомендуют оформить разрешительную документацию, так как за время действия «дачной амнистии» в ЕГРН внесут новые охранные зоны. Если возникнут спорные моменты, например, почему в охранной зоне расположен дом, уведомление послужит доказательством, что объект был построен по закону и согласован с администрацией.

К тому же оформление разрешительной документации не вызывает проблем при соблюдении норм строительства. Перед началом работ собственник заполняет и подаёт в администрацию уведомление о начале строительства. Когда дом готов, кадастровый инженер обмеряет его и формирует технический план, который подаёт в администрацию вместе с уведомлением об окончании строительства. На основании этих документов дом зарегистрируют.

Расстояния от садового дома до забора

При оформлении садового дома в обязательном порядке обратят внимание на соблюдение допустимых отступов. В некоторых регионах эти параметры отличаются от общепринятых норм, которые равны:

• От улицы и дороги — 5 метров;
• От границ соседнего участка — 3 метра;
• От дома соседей минимум — 6 метров (в зависимости от материалов, которые используются при строительстве);
• От леса — 15 метров.

Отклонение от норм допускается в определённых обстоятельствах, например, размер или конфигурация участка не позволяет провести строительство с соблюдением всех требований. В таком случае собственник может получить разрешение на отклонение от предельных параметров, однако, для этого потребуется документально обосновать причину.

Согласование строительства дома на садовом участке

Помимо уведомления администрации в некоторых случаях потребуется получить согласование соседей. Оно оформляется, например, если по каким-либо причинам нарушены отступы от границ. При попытке зарегистрировать дом в судебном порядке письменное согласие сыграет положительную роль. Для использования в качестве доказательства документ должен быть заверен нотариально.

Помимо этого, при попадании участка в охранную зону потребуется согласовать работы с организациями, ответственные за охранный объект.

Согласование строительства садового дома с Росрыболовством

Для получения разрешения на строительство от Московско-Окского территориального управления по рыболовству потребуется подготовить топографический план участка и рассчитать расстояния до водоёма. В некоторых случаях запрашивают проект будущего строения с указанием системы водоснабжения и канализации и разработку мероприятий по охране водного объекта и недопущению его загрязнения. При получении положительного решения срок его действия — 3 года.

Согласование строительства с Министерством культуры

Участок, на котором планируется строительство, может попасть в зону, имеющую важное значение для истории или культуры. В этом случае потребуется получить разрешение от Министерства культуры. Если охраняемый объект находится на участке, собственника обяжут разработать проект мероприятий по его сохранности.

Если в архивах нет сведений о наличии или отсутствии исторических ценностей в этой местности, застройщик организует культурно-историческую экспертизу за свой счёт, и только после подтверждения того, что участок не представляет историческую ценность, сможет начать работы.

Согласование строительства садового дома с Росавиацией

Для начала следует выяснить, какой аэропорт или аэродром находится вблизи земельного участка (эта информация есть в градостроительном плане земельного участка). Для получения разрешения на строительство в охранной зоне гражданского аэропорта требуется обратиться в Управление Росавиации. Согласование с военными аэродромами получают в Министерстве обороны.

Требуется предоставить топографический план участка и прилегающей территории в определённой системе координат и указанием расстояния от планируемого дома до охраняемого объекта. В некоторых случаях также придётся провести исследования и получить положительное санитарно-эпидемиологическое заключение Роспотребнадзора.

Как оформить снос садового дома

Оформление сноса садового дома потребуется тогда, когда он пришёл в негодность (из-за стихийных бедствий, от старости) или по желанию владельца. Мнение о том, что достаточно провести работы по демонтажу и можно получать разрешение на строительство нового дома, ошибочно. Если строение было зарегистрировано, то сведения о нём сохранятся в Росреестре, а это значит, что налог на недвижимость будет приходить по-прежнему. К тому же собственник не получит разрешение на строительство по причине того, что один дом на участке уже есть.

Для оформления сноса потребуется уведомить администрацию о планируемых действиях, затем провести работы по демонтажу и пригласить кадастрового инженера. Он осмотри участок и составит акт обследования, в котором укажет причину разрушения и то, что дом действительно отсутствует. На основании этого запись в Росреестре ликвидируют.

Кадастровые инженеры АН «Правозем» регистрируют садовые дома в упрощённом и обычном порядке, согласовывают охранные зоны. При выявлении несоответствий получаем право собственности в суде. Также оформляем газификацию и подготавливаем акты обследования.