Как перевести частный дом из нежилого в жилой. Плюсы и минусы переводов частных и садовых домов в 2024

Все работы по переводу из нежилого в жилое строение проводятся в несколько этапов. На первом этапе выезжает геодезист и проверяет привязку дома к земельному участку. На втором этапе кадастровый инженер проводит обмеры и формирует технический план. Далее эксперт составляет экспертное заключение, где будет указанно, что данное строение можно признать жилым. Вместе с заявлением экспертное заключение подают в местную администрацию. После получения положительного ответа администрации полный пакет документов передают в Росреестр. Важным моментом служит отсутствие каких либо нарушений отступов и обременений на земельном участке.

По вопросу нарушений СНиП можно проконсультироваться с нашим юристом. Под обременениями понимается наличие санитарно-защитных зон на земельном участке, необходимость согласования работ с Роснедрами, МОЭСК при строительстве рядом с ЛЭП 6-10кВ, аэропортами при строительстве на приаэродромных территориях, Министерством культуры при строительстве на территории объектов культурного наследия и памятников архитектуры и т. д.

Если все условия соблюдены, составляют заявление в администрацию района. Администрация согласовывает перевод дома в жилое строение в течении 14-35 дней. После чего документы можно подавать на регистрацию в Росреестр. Если в ходе работ возникли трудности, их можно обсудить на нашем форуме, либо в комментариях к этой статье.

Также зарегистрировать перевод дома в жилой можно через суд. Для этого наши юристы подготавливают исковое заявление с описанием позиции собственника и заключение о техническом состоянии дома. Кроме того, проводим экспертизу, о которой расскажем чуть ниже в статье.

Для перевода нежилого дома в жилой необходимо, чтобы строение соответствовало нескольким критериям: соблюдены условия для круглогодичного проживания и имеются инженерные коммуникации. Расположение дома должно не нарушать правил землепользования и застройки, а также права третьих лиц. Часто во время процедуры собственник сталкивается с отказами из-за проблем с земельным участком, например, реестровые ошибки либо отсутствие проекта планировки территории, на основании которого администрация выдаëт разрешение на перевод.

Юристы АН «Правозем» оказывают помощь в регистрации домов и земельных участков. Такая «узкая специализация» позволяет нашим сотрудникам в полном объёме отслеживать изменения местного законодательства, а также поддерживать прочные связи с работниками других служб, связанных с решением Ваших проблем при оформлении документов. К сожалению, даже высококвалифицированные сотрудники не могут гарантировать, что ваша проблема будет решена точно в чётко определенный срок. Связанно это с тем, что мы работаем не только в пределах своей компании, но и с представителями других служб, включая, Росреестр, БТИ и другие. Сроки оговариваются с заказчиком индивидуально, и поэтому даётся небольшой запас по ним. Именно поэтому мы устанавливаем для выполнения работ по заказу клиента минимальный и максимальный срок, которые в обязательном порядке оговариваются обеими сторонами.

Как перевести нежилое строение в жилой дом

При соблюдении определённых условий закон допускает перевод садового дома в жилой. Это позволит повысить его стоимость, получить налоговый вычет, оформить местный тариф на электричество (который намного меньше, чем в городе) и прописаться. Раньше сделать это можно было только в судебном порядке, однако, сейчас процедуру упростили. Теперь достаточно подать заявление в местные органы власти и приложить заключение по обследованию объекта, подготовленное экспертом, и выписку из ЕГРН на дом. В заявлении собственник должен указать кадастровый номер дома и земельного участка, почтовый или электронный адрес заявителя (для получения ответа). Если у дома несколько собственников, также потребуется их согласие, заверенное нотариусом.

После сдачи документов в администрацию в течение 45 дней собственник получит решение о признании дома жилым или отказ. Отказать могут по следующим причинам:

• Проблемы с предоставленной документацией. В некоторых случаях невозможно предоставить все требующиеся документы, например, не все собственники дома согласны на перевод. Тогда вопрос придётся решать в судебном порядке.
• Неподходящий земельный участок. Распространённая ситуация для территории, для которой не разработаны Правила застройки и землепользования. В этом случае владельцы участков от имени СНТ должны разработать проектную документацию для внесения изменений в ПЗЗ. Также юристы АН «Правозем» советуют перед планированием изменения статуса дома заказать ГПЗУ, чтоб получить всю информацию о характеристиках участка.
• Не соответствует техническое состояние дома. Для каждого региона разрабатываются свои нормативы жилых домов (площадь помещений, высота потолков, коммуникации). При выявлении несоответствий придётся их устранять, например, провести водопровод или электричество, сделать реконструкцию и т.д.

Отказать также могут, если дом не принадлежит лицу, которое подаёт заявление при отсутствии доверенности; в Росреестре отсутствуют сведения о том, что дом кому-либо принадлежит; ВРИ земельного участка — под огородничество. Также причиной отказа станет отсутствие согласия третьих лиц, если они имеют на это право, например, согласие банка, если объект находится в ипотеке.

Заключение по техническому состоянию садового дома

Техническое состояние — один из первых критериев, который будут проверять при вынесении решения о признании дома жилым. Строение должно соответствовать признакам «жилого» и быть пригодным для проживания и зимой и летом. Это значит, что в дом должно быть проведено отопление, вода и электричество в соответствии с нормами. Также должны соответствовать площади жилых помещений и высота потолков.

Эксперт проверит наличие жилых и подсобных помещений, прочность несущих конструкций, соблюдение при строительстве требований пожарной безопасности. Определит, присутствует ли сырость, справляется ли система вентиляции и т.д. Для того, чтобы это проверить и подтвердить, эксперт проводит работы по геодезии, описывает строение и обустройство дома, прикладывает фотографии, указывает СНИПы и другие нормативы, которыми пользуется при составлении заключения. Поэтому при вынесении решения об изменении статуса дома сотрудники администрации в обязательном порядке проверят квалификацию эксперта и допуск к такому виду работ.

Стоимость перевода из нежилого в жилое

Для предварительного расчета стоимости все работы лучше разбить по этапам. В таком случае можно предположить, что средняя стоимость выезда геодезиста и кадастрового инженера для привязки дома к земельному участку и внутреннего и внешнего обмера дома обойдется от 20 тыс руб. СПОЗУ — 15 тыс руб, получение ответа из администрации 30 тыс руб, внесение изменений в кадастровый учет 15 тыс руб. При этом экспертное заключение оплачивается отдельно и сильно зависит от параметров дома. Цены приведены для среднего по площади дома, 50 кв. м.

Стоимость работ сильно варьируется в зависимости от площади дома, удаленности выезда геодезиста и кадастрового инженера. Точную стоимость всех работ могут рассчитать консультанты А/Н «Правозем» по телефону +7 (495) 201-48-38, либо можно самому посчитать примерную стоимость этапов в "Калькуляторе стоимости услуг" ссылка в шапке нашего сайта. Кадастровый инженер проводя внешний и внутренний обмер дома может дать примерную стоимость только тех работ, которые он выполняет.

Перевод дачных домов СНТ в жилые дома

Закон № 340, принятый Госдумой РФ, скорректировал Градостроительный кодекс и ряд других государственных законодательных актов. Теперь владельцы земельных участков в СНТ получили право не только возводить на отведенных участках капитальные жилые дома и реконструировать уже построенные, но и переоформлять дачные или садовые строения в полноценные жилые дома.

Таких изменений в законодательстве страны владельцы дач ожидали давно. Ведь многие из них успели за время пребывания в СНТ переоборудовать дачные «домики» в капитальные отапливаемые строения и жили в них круглогодично. Но вот официального статуса жилой недвижимости они не имели. Правда, согласно госреестру недвижимости такие дома назывались «жилыми строениями», но всё портила небольшая поправка — «…с назначением нежилых»! Теперь же ситуация меняется.

Юрист А/Н «Правозем» пояснил какие преимущества даёт владельцу оформление дачи в жилой дом. В первую очередь, отныне владелец и члены его семьи могут прописаться по адресу нахождения дачи, т.е. по месту фактического проживания. И при этом оплачивать электроэнергию по «сельскому» тарифу, который, как известно, ниже «городского» на 30%. Бонусы отныне положены и тем, кто пожелает построить или приобрести жилую «дачу». В соответствии с действующим законодательством ФСН обязана возвратить им часть уплаченного подоходного налога, т.е. произвести имущественный налоговый вычет. А, если такое строение они будут приобретать в кредит, то получат его в банке по меньшей ставке, чем на нежилую недвижимость.

Подготовка заключения для признания садового дома жилым

Не так давно Правительство России дополнило принятое ранее 47-е Постановление. Согласно дополнениям садовый дом теперь можно признать жилым, даже если он расположен на землях сельскохозяйственного назначения (за некоторыми исключениями). А это значит, что у владельцев появилась возможность регистрации в таких домах.

Инструкция по смене назначения дома с садового на индивидуальный жилой

Для того чтобы изменить назначение дома, нужно подать заявление в местную администрацию. В заявлении указывается намерение признать садовый дом жилым, адрес объекта, реквизиты правоустанавливающего документа, способ получения ответа, а также кадастровые номера дома и участка. Ответ можно получить лично, по почте, по интернету или через представителя. Если права на садовый дом зарегистрированы в Государственном реестре недвижимости, выписку можно не прикладывать, поскольку администрация сама запрашивает её оттуда. А если права не зарегистрированы, нужно приложить правоустанавливающий документ, например, свидетельство о праве на наследство или договор дарения. И также, если дом обременён арендой, нужно приложить заверенное нотариусом согласие арендатора.

К заявлению требуется приложить положительное заключение о техническом состоянии дома. Заключение играет решающую роль, его формирует состоящий в саморегулируемой организации в области изысканий проектировщик. Во время обследования он выясняет, пригоден ли дом для круглогодичного проживания. Газа в доме может и не быть, но электричество, вода, канализация, вентиляция и отопление должны быть обязательно. Проектировщик также проверяет качество воды и воздуха, безопасен ли дом для жильцов и окружающей среды, нет ли трещин или других повреждений в стенах, инженерных сетях, фундаменте или на участке. Ещё замеряет уровень освещения, вибрации, шума, электромагнитного и ионизирующего излучения.

Стоит отметить, что произведённая до этого реконструкция должна быть узаконена, иначе могут быть расхождения в сведениях из заключения проектировщика и базы Росреестра, тогда изменить назначение дома не получится. Далее, при регистрации заявления в администрации выдают расписку со списком принятых документов. После этого там же создают межведомственную комиссию, о времени и месте её проведения заявителя уведомляют указанным в заявлении способом.

Заключение комиссии, решение администрации и внесение изменений в учёт

Председателем комиссии назначают должностное лицо администрации. В комиссию, кроме председателя, включают представителей бюро технической инвентаризации, Росреестра, администрации, органов пожарного, санитарно-эпидемиологического и экологического надзора, а также владельца рассматриваемого дома. При необходимости подключают представителей отдела архитектуры и специалистов, проводящих экспертизы проектных документаций и результатов изысканий.

Председатель и члены комиссии рассматривают материалы и составляют заключение. При необходимости проводят обследование объекта. На основании заключения комиссии администрация принимает решение о признании или об отказе в признании садового дома жилым. Причиной отказа может быть отсутствие у заявителя требуемых документов, предоставление ложных сведений или несоответствие вида разрешённого использования земельного участка. На всю процедуру с момента приёма заявления до принятия решения уходит не более 45 дней. Принятое решение администрация обязана направить заявителю в течение трёх дней.

На основании положительного решения администрации в Росреестре меняют назначение дома с садового на жилой, и тогда владелец может прописаться в нём. А на основании отрицательного — обращаются в суд. В суд можно обратиться и без предварительного решения администрации, однако досудебный порядок всегда приветствуется.

Оформление строительства жилого дома на землях сельхоз назначения

Кроме перевода из садового, теперь можно сразу оформлять строительство жилого дома на землях сельхоз назначения, но предварительно из градостроительного плана земельного участка нужно выяснить, возможно ли это в принципе. Порядок оформления прежний. Сначала в администрацию подаётся уведомление о начале строительства, в котором указываются параметры будущего дома. Затем, когда дом будет готов к эксплуатации, кадастровым инженером формируется технический план здания и на его основании подаётся следующее уведомление в администрацию, но уже об окончании строительства.

Проектировщики АН «Правозем» обследуют техническое состояние садового дома и составят соответствующее заключение для предоставления в администрацию. При несоответствии параметров, мы подскажем, каким образом можно улучшить характеристики здания, и поможем узаконить реконструкцию. Подадим заявление в администрацию и изменим назначение дома в государственном реестре. При необходимости предварительно приватизируем участок и проведём его межевание. Кроме того, если возникнут споры с соседями, представим интересы в суде. Оказываем помощь в составлении заявления, а также представительство в администрации.