Порядок регистрации жилого дома на участке в Московской области
Строительство дома завершается регистрацией и постановкой на кадастровый учёт. Несмотря на то что для собственников процесс оформления стараются максимально упростить, приняв закон о дачной амнистии, отказов Росреестра по-прежнему много. Юристы «Правозем» поделились информацией о том, как зарегистрировать дом и описали возможные трудности, возникающие у владельцев при вступлении в право собственности.
Если коротко, то зарегистрировать дом можно тремя способами: в уведомительном порядке, подав техплан уже после строительства или через суд. Каждый из способов имеют свои особенности, а какие читайте подробнее в статье.
Зачем нужно регистрировать дом
Пока капитальный объект не зарегистрирован в Росреестре, юридически он не существует — только фактически на участке. И если администрация или комиссия Росреестра, занимающаяся выявлением самовольных построек, обнаружит такой дом и внесёт в базу самостроев, владелец получит соответствующее уведомление с просьбой провести регистрацию. При игнорировании требований государственных органов собственник будет вынужден заплатить штраф, а в отдельных случаях дом по постановлению администрации будет снесён. Советуем не пренебрегать регистрацией объекта недвижимости, чтобы не допустить негативных последствий. Чем чревато возведение самостроя для владельца, можно прочитать здесь. Лучше заранее уведомить местные органы власти о планируемом строительстве или сразу после окончания работ на участке оформить технический план. Затем подать в кадастровую палату для регистрации по упрощённому порядку. Самовольные постройки оформлять сложнее и дольше, подобные дела рассматриваются в суде и положительное решение выносят в 50% случаев. Всё зависит от состояния объекта. Требуется строительная экспертиза, подтверждающая безопасность дома для эксплуатации, дополнительно проверяется соблюдение градостроительных и противопожарных норм. Преимущества для собственников при регистрации дома по установленным законом правилам:
- Отсутствие претензий со стороны государственных органов;
- Возможность полноценно распоряжаться имуществом и впоследствии заключать сделки дарения, купли-продажи в отношении объекта. Появляется законное право передавать дом по наследству. Без регистрации объекта владелец лишён таких привилегий;
- Право застраховать дом от форс-мажорных ситуаций и получить денежную компенсацию.
Постановка на кадастровый учёт и регистрация права хоть и являются разными процедурами, но проводятся одновременно.
Этапы регистрации дома в Росреестре
Порядок регистрации часто подвергается изменениям: утратило силу получение разрешения на строительство частных домов, взамен был введён уведомительный способ оформления. Действует дачная амнистия, которая неоднократно продлевалась по инициативе Правительства РФ. Строительство дома некоторые владельцы склонны откладывать на долгий срок, а за нововведениями в законодательстве следит не каждый, поэтому, приступив к регистрации, допускаются ошибки. Исправить которые — трата времени и денежных средств. В текущем году оформить право собственности на дом можно двумя способами: по стандартному уведомительному порядку через администрацию и по дачной амнистии. Расскажем о каждом из них подробнее.
По уведомительному порядку
Этот способ регистрации начинается ещё до строительства дома, на этапе планирования. Вот, что нужно сделать собственнику.
Направить уведомление о начале строительства дома в местные органы власти.
К документу нужно приложить выписку из ЕГРН на участок, а также договор или свидетельство, подтверждающие право собственности на него. Дополнительно по желанию владельца предоставляется проект или описание фасада дома. Срок рассмотрения заявки администрацией составляет 7 дней. Сотрудники органов власти проверяют категорию участка и вид разрешённого использования, изучают ПЗЗ и ГПЗУ с целью уточнения, не находятся ли рядом с участком охранные зоны. Если строительство на участке возможно, категория и ВРИ предусматривают размещение дома, а сам объект не будет нарушать градостроительные нормы, администрация выносит одобрение. И в ответ направляет уведомление о соответствии.
Провести строительные работы.
В течение 10 лет после получения одобрения органов власти собственник имеет право возвести жилое строение на своём участке.
После завершения строительства обратиться в администрацию с уведомлением об окончании работ.
К нему приложить пакет документов для регистрации и постановки на учёт. Понадобится технический план, который подготавливает кадастровый инженер. Росреестр принимает документы в электронном формате, поэтому техплан формируется на диске, заверяется цифровой подписью кадастрового инженера и состоит из текстовой и графической частей. В нём содержатся характеристики объекта недвижимости, указываются сведения об участке, на котором расположен дом, площадь, этажность, высота потолков и стен объекта, чертежи и схемы, данные о собственнике. Кроме технического плана, для регистрации и постановки на учёт нужно заполнить заявление. В результате объекту недвижимости присвоят адрес и кадастровый номер, а также внесут обновления в данные публичной кадастровой карты. Но в некоторых случаеях у собственников возникают сложности. Особенно, если в период, когда собственник строил дом были внесены изменения в ПЗЗ. Приведём пример из практики.
Зарегистрировали дом со старым уведомлением в Люберцах
Владельцам земельных участков в Люберцах будет полезно знать, что с 2021 года были приняты новые правила землепользования и застройки. Если строительство было начато до принятия этого закона, это не означает, что объект будет признан самостроем. В этом случае, зарегистрировать дом можно по экспертизе (через суд) либо старому уведомлению. В данном случае администрация пошла навстречу.
Ситуация была следующая. Застройщик подал уведомление о начале строительства и получил положительный ответ. Параметры и все отступы соблюдены были. Кроме того, было получено постановление администрации о присвоении адреса строящемуся объекту.
Но во время строительства собственник решил изменить параметры строительства, и в этом году потребовалось внести корректировки.
Застройщик попытался подать уведомление об изменении, но получил отказ. В решении формулировка, что в соответствии с принятыми ПЗЗ по городу Люберцы площадь участка не соответствует минимальным параметрам для начала строительства (всего 4 сотки). Правила землепользования и застройки приняты были в 2021 году. Соответственно, начиная строительство, собственник не знал о том, что нарушает правила. Более того, у него на руках было старое уведомление о соответствии, которое исключает присвоение объекту статуса «самострой».
Застройщик пришёл с вопросом: а зарегистрируют ли мне дом в такой ситуации?
Юристы «Правозем» рассмотрев все документы, которые есть у собственника разъяснили, что в связи с тем, что уже получен ответ от администрации, то зарегистрировать можно через уведомление об окончании строительства либо через суд с предварительной организацией экспертизы. В данном случае администрация пошла навстречу и зарегистрировала, так как имелось старое уведомление о соответствии.
По дачной амнистии
Регистрация по дачной амнистии призвана сократить бюрократические процедуры для владельцев и максимально упростить процесс оформления. При упрощённом порядке уведомлять администрацию нет необходимости. Достаточно обратиться к кадастровому инженеру за формированием технического плана на дом. Также понадобится документ, подтверждающий право собственности на участок и паспорт собственника.
После регистрации дома выдаётся выписка из ЕГРН, которая удостоверяет, что объект оформлен. В ней содержатся сведения о капитальном объекте и о владельце. Ранее подобную выписку могло заказать любое заинтересованное лицо. Сейчас, после нововведений в законодательство, в справке личные данные скрыты от просмотра для посторонних. Получить расширенную выписку с полными сведениями может только сам собственник или его представитель.
Ранее под упрощённый порядок оформления подпадал только садовый дом, но впоследствии действие дачной амнистии расширили и на дома ИЖС. Список документов для такого способа регистрации сокращён, но это не означает, что можно нарушать градостроительные нормы. Дом должен соответствовать определённым критериям, иначе откажут в оформлении по дачной амнистии, и строение будет признано самостроем. Чтобы исключить вероятность отказа, рекомендуем воспользоваться более надёжным способом — уведомительным порядком регистрации. К юристам «Правозем» обращаются собственники, которые надеялись на дачную амнистию и были уверены на 100 %, что зарегистрируют дом, однако им отказали по причине несоответствия объекта нормам. При уведомительном порядке администрация в самом начале укажет на возможные нарушения и собственник сможет вовремя их исправить. Для регистрации по дачной амнистии дом должен быть не выше 20 м, иметь 3 этажа и считаться отдельным строением.
Причиной отказа может стать попадание участка в ЗОУИТ (зону с особыми условиями использования), о которых собственник мог и не знать на момент строительства.
При нарушении отступов
При строительстве застройщик должен соблюдать градостроительный регламент и соблюдать установленные законом нормы и отступы, в противном случае он может столкнуться со сложностями в регистрации. Нормы указываются в ПЗЗ, там же описываются: этажность, высота объекта, отступы от забора, охранных зон. Указаны участки, на которых строительство запрещено и возможно только после смены ВРИ или категории.
Правила застройки для каждого региона различны. Узнать сведения можно, запросив выписку из ПЗЗ, обратившись в администрацию или к кадастровому инженеру. Перед тем как строить, нужно убедиться, что участок находится в пределах населённых пунктов и предусматривает строительство жилого дома. Обычно соблюдаются следующие отступы: 3 метра от границ участка, для хозяйственных построек — 1 метр. Если дом уже построен, и отступы нарушены, есть способ зарегистрировать объект, прибегнув к следующим способам:
- Оформить дом в нежилом статусе. Разница между жилым и нежилым строением заключается в возможности получить прописку. Если регистрация по месту жительства не принципиальна для владельца, решение присвоить дому нежилой статус может стать выходом из ситуации;
- Сделать прирезку участка. Если нарушен отступ от соседского забора или дом частично заступает на чужую землю, при согласии владельца смежного участка можно сделать прирезку и выкупить часть участка. Самовольный захват чужого участка приведёт к судебным разбирательствам. Можно попытаться договориться с соседями, провести межевание, оформить прирезку;
- Обратиться в суд. При невозможности исправить нарушение отступов другими способами, нужно составить исковое заявление, провести строительную экспертизу и получить заключение кадастрового инженера. Доказать, что дом безопасен для эксплуатации. Наши юристы регистрируют дома и хозпостройки с нарушениями градостроительных норм и помогают собственнику получить выписку из ЕГРН на объект.
Если участок попал в охранную зону
Часто выясняется, что участок владельца находится возле охранных зон. Если действуют ограничения на строительство по причине попадания земли в зону культурного наследия, водоохранную или приаэродромную, нужно не только соблюдать установленные организациями отступы, но и получить согласования. Если зона водоохранная, отступы зависят от длины реки, минимально отступают 50 метров, максимально — 200 метров, от моря — 500 метров. Для зоны культурного наследия соблюдают расстояние 100-200 метров от памятника, имеет значение, находится ли объект в пределах или за пределами населённых пунктов. Если поблизости газопровод — от 2 до 7 метров, для магистрального газопровода отступ увеличивается до 100 метров. При нахождении участка вблизи ЛЭП учитывается напряжение и отступается от 2 до 20 метров. Возле аэропорта строительство частных домов запрещается в радиусе 15 километров. Юристы «Правозем» проводят бесплатные консультации, на которых владельцы могут узнать о том, сколько отступать нужно для конкретного участка в зависимости от вида ЗОУИТ. При необходимости помогут получить согласования от служб. При подобных обременениях Росреестр станет рассматривать стандартный пакет документов для регистрации только при условии предоставления согласования.
Документы для оформления дома
Для рассмотрения заявления собственника о регистрации капитального объекта сотрудник Росреестра проверяет предоставленные документы. Все справки и заключения подаются в электронном формате и заверяются цифровой подписью. К заявлению прикладывается:
- Уведомление о начале и завершении строительства;
- Паспорт собственника или доверенность на кадастрового инженера, если регистрацию проводит он;
- Выписка из ЕГРН на участок;
- Технический план дома;
- Согласования от служб, установивших охранные зоны (при необходимости);
- Решение суда о признании права собственности (только в случае оформления самостроя).
Анализируются документы, проверяется категория участка, достоверность указанных сведений об объекте и собственнике. При отсутствии ошибок в документах и соответствии поданных документов действительности сотрудник Росреестра внесёт в базу ЕГРН данные о доме и его владельце, обновит кадастровую карту и выдаст выписку.
Как присвоить адрес дому
Для присвоения адреса к нам обращаются собственники как вновь построенных домов, так и уже имеющихся. И для того, чтобы выяснить, с чего лучше начать оформление юристы Правозем выясняют детали у собственника. Например, где находится дом. И если дом расположен в деревне, то для присвоения адреса (срок 1 месяц) необходимы следующие документы:
- Свидетельство о собственности на земельный участок;
- Актуальные паспортные данные, доверенность на юриста Правозем;
- Уведомление о начале и об окончании строительства либо решение суда о регистрации объекта капитального строительства.
После присвоения адреса формируем технический план (до 300 м кв. 2 недели). Ставим недвижимость на кадастровый учёт (18 дней).
Кроме того, помогаем разобраться в сложных ситуациях. Например, у нас в практике был случай: собственник выяснил, что его адрес присвоила другая организация (соседи). И наши юристы помогают обратиться к администрации для разъяснений, на каком основании они задублировали адреса. В этом случае необходимо исправлять техническую ошибку в документах через Росреестр либо суд.
Сколько стоит зарегистрировать дом в Московской области
Регистрация дома стоит 15 000 рублей. Стоимость легализации самостроя через суд составляет 40 000 рублей. Разработка технического плана — 15 000 рублей. Оформление дома по дачной амнистии стоит 25 000 рублей.
Юристы «Правозем» регистрируют дома в жилом и нежилом статусе. Оформляют вспомогательные строения, делают привязку дома к участку. Разрабатывают технические планы, проводят строительную экспертизу при нарушениях отступов, выдают заключение. При необходимости представляют интересы собственника в суде. Легализуют самострои. Получают согласования от организаций, установивших охранные зоны. Взаимодействуют с администрацией, Росреестром. Звоните и получите консультацию по вопросам регистрации домов.
Обсудить эту новость