Последствия самовольного строительства на земельном участке

В каких случаях необходима легализация возводимых на земельных участках дополнительных построек или пристроек? Попытки граждан разобраться в этом вопросе порождают множество спорных ситуаций.

Оформлять объекты строительства нужно во всех случаях, утверждает юрист Богушевский Ярослав, практикующий в сфере недвижимости уже свыше шести лет.

Последствия самовольного строительства на собственном участке

Из Википедии понятно, что термин «самовольное строительство» (или «самострой») подразумевает возведение объекта строительства без разрешительной документации и с серьезным нарушением строительных норм. Самострой не может быть оформлен в собственность. Из этого следует, что ни продать, ни подарить, ни сдать в аренду его будет нельзя, как и совершить с ним другие сделки. Хотя по большей части именно с такими просьбами обращаются в «ПРАВОЗЕМ». Самострой должен быть снесен силами построившего его либо за его счет, либо легализован.

Незнание не освобождает от ответственности, и, зачастую самовольное строительство осуществляется обывателем без задней мысли обойти закон. С точки зрения закона последствия подобных действий «от незнания» не будут отличаться ничем от последствий действий «по злому умыслу». Закон для всех един. И его незнание не освобождает от ответственности, поэтому правовые последствия самовольного строительства — наложение взысканий предусмотреных ст. 58 ГК РФ и ст. 9.5 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

Что обычно делает среднестатистический гражданин, обеспокоенный ситуацией неизвестности: «а будет ли мне что-то за это?», «у родственника знакомых, говорят, сорвалась выгодная сделка продажи участка из-за неоформленного гостевого домика», а «Ивану Ивановичу пришлось снести построенный им сарай, который буквально нависал над участком соседей»? Он начинает обсуждать эту ситуацию с соседями, друзьями и родственниками... Получает массу советов, зачастую противоречащих друг другу, что в дальнейшем может привести к неверным действиям и усложнению ситуации.

Интересы соседей

Например, сосед жалуется на то, что ваш склад или навес затеняет его огород. Если при строительстве были соблюдены все СНиПы (СНиП 30-02-97 с изменениями от 12.03.2001) и нормы по высотности, то, скорее всего, претензии соседа юридически не обоснованы (нужно также знать, что нарушения в пределах 40 см суд не рассматривает). В противном случае закон будет на стороне соседа. Ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника совершать любые действия со своим имуществом, если они не нарушают охраняемые законом права и интересы третьих лиц. П. 1 ст. 40 Земельного кодекса РФ устанавливает право собственника на возведение строений, если оно не противоречит целевому назначению участка, строительным регламентам, нормативам и правилам. Если существенные нарушения присутствуют, опираясь на пп. 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, суд может вынести постановление о сносе такой самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет. В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник, чьи права были нарушены, может требовать устранить нарушения, даже если они не связаны с лишением владения. Согласно ст. 60 Земельного кодекса РФ нарушение может быть устранено вплоть до восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

При возведении строений всегда благоразумнее заранее учитывать не только свои интересы, но и возможные последствия для соседей, и действовать в рамках закона. Также полагаться на устное согласие соседей, сегодня благосклонно закрывающих глаза на ваши формальные нарушения, не следует — неизвестно, как в дальнейшем обернётся эта ситуация для вас или ваших наследников. Даже если вы подписали у соседей акт согласования, его легко оспорить в суде.

Ипотечное жилищное кредитование

Особенно остро вопрос регистрации дополнительных построек встаёт в ситуации продажи ипотечнику — банки предпочитают не участвовать в сделках при наличии неоформленных построек. Такие постройки нельзя использовать в качестве залога. Юристы «ПРАВОЗЕМ» заинтересованы помочь в решении этих вопросов.

Наследование неоформленных построек

Нужно также знать, что при передаче наследства учитываются только те постройки, на которые оформлено право собственности. Свидетельство о праве на наследство на неоформленные постройки выдано быть не может. Поэтому желательно такие постройки оформить заранее.

Долевая собственность

Если земля в долевой собственности и на ней стоит дом, а кто-то из содольщиков решил возвести пристройку к своей части дома, то, например, при возможной продаже, эта пристройка будет считаться принадлежащей всем содольщикам. Чтобы этого не произошло, необходимо оформить соглашение на раздел дома и определить порядок пользования домом.

Дачная амнистия

Согласно ФЗ-93 или так называемой Дачной амнистии, частную земельную собственность можно регистрировать по упрощённой системе, без получения разрешительной документации. Регистрация несёт заявительный характер. Этот закон действует только для земель сельскохозяйственного назначения с видом разрешённого использования под дачное строительство и садоводство и для строительных объектов высотой до трёх этажей и площадью не более пятисот квадратных метров. Каждый гражданин имеет право воспользоваться этим законом лишь один раз, независимо от количества имеющихся у него земельных участков. Пока срок действия этого закона продлён. Будет ли дальнейшее продление или нет, неизвестно. Поэтому лучше поспешить и уже сейчас воспользоваться предоставленной возможностью.

Необходимо упомянуть о том, что многие объекты, построенные частниками до 1998 года, до сих пор не зарегистрированы. До тех пор земля была в собственности государства и не могла быть оформлена на физлицо. Фактические владельцы таких объектов зачастую сознательно предпочитают не делать никаких шагов в сторону юридического оформления своих построек в собственность или вообще не думают о такой необходимости. Подобная пассивная позиция по отношению к требованиям закона — это серьёзное заблуждение, которое в дальнейшем может обернуться большими проблемами. Сэкономить, оттягивая процедуру регистрации, также не удастся — скорее, финансовые затраты только возрастут.

Увеличение общей площади помещения за счёт пристроек

Например, пристройка к первому этажу многоквартирного дома или самовольное сооружение балкона недопустимы, поскольку это нарушает фасад всего дома. К тому же затрагивает несущие стены. Но пристройка к частному дому, находящемуся в собственности застройщика, вполне допустима. Присоединение части общего тамбура в многоквартирном доме с перенесением входной двери в квартиру оформить по закону довольно сложно. Исключение составляет ситуация, при которой все соседи по этажу дадут письменное согласие, заверенное их подписями, а отдел архитектуры и строительства при районной администрации не откажет в утверждении. И лучше получить разрешение до факта перепланировки, на этапе проектирования.

То же касается и распространённой ситуации расширения жилого помещения за счёт уже существующего балкона. И в том, и в другом случае происходит изменение назначения использования помещения, но оформить присоединение существующего балкона намного проще, поскольку он изначально являлся частью собственности — квартиры. Юристы «ПРАВОЗЕМ» практикуют такие ситуации. Другой пример: пристройка так называемого технического подполья к магазину, также расширяющая общую площадь. Если высота потолков такого помещения превышает 1,5 метра, то это уже не техническое подполье, а полноценный этаж. В этом случае нужно обязательно получать разрешение на строительство.

Новые технологии в выявлении самостроев

С прошлого года Росреестр начал использовать новые методы при выявлении нарушений земельного законодательства. Владельцы участков стали замечать над своими владениями беспилотники. С помощью дронов планируется выявлять неузаконенные постройки, нарушения при использовании участка, захват границ и так далее. Полученную информацию после обработки сравнят со сведениями ЕГРН, и в случае несоответствий собственника ожидает визит представителя Росреестра, который убедится в том, что информация, полученная с беспилотника, верна.

Только после этого на собственника наложат штрафные санкции. Но и при таких обстоятельствах владельцу участка с нарушениями дадут время на исправление несоответствий. Этот срок укажут в уведомлении о нарушении, которое ему пришлют. Однако юристы АН" Правозем" советуют при получении уведомления о нарушении, зафиксированном беспилотником, самостоятельно пригласить кадастрового инженера для составления заключения, либо попробовать доказать свою невиновность, обратившись в Росреестр с письменными объяснениями и фотодоказательствами.

Штрафы за незаконную постройку

Если строение будет признано незаконным, собственнику грозят штрафные санкции. Физические лица заплатят от двух до пяти тысяч рублей, должностные лица и индивидуальные предприниматели — от двадцати до пятидесяти тысяч, а юридические лица лишатся до миллиона рублей. К тому же был принят закон, ужесточающий наказание за использование незаконных объектов. В нём говорится о том, что собственник не сможет распоряжаться самовольным строением: продавать, дарить, передавать по наследству.

После выявления самостроя даётся срок на приведение его в соответствие с нормами. Если владелец откажется устранить несоответствия, либо это будет невозможно, строение придётся снести за средства хозяина. Если предписание не выполнится, владелец принудительно лишится земельного участка.Положительный момент нововведения заключается в том, что местные органы власти не смогут самостоятельно вынести решение о сносе, если строение не угрожает жизни или здоровью людей. Для этого обязательно потребуется решение суда. Также суд может принять решение о регистрации незаконного объекта.