Как изменить категорию земельного участка в 2024 году

На рынке недвижимости нет недостатка в выборе участков. Выгодные предложения всегда найдутся. Но не каждый участок подойдёт для строительства. По незнанию покупаются земли сельхозназначения, которые продаются как ИЖС. Или выясняется, что приобретённый участок считается промышленным и построить частный дом на нём нельзя.

Категорию земельного участка очень важно проверять ещё до покупки или начала строительства. Так как в дальнейшем собственники могут столкнуться с получением отказов в регистрации недвижимости, так как категория земельного участка определяет, какие виды деятельности допустимы на данной территории. Например, некоторые участки могут быть предназначены для сельскохозяйственного использования, другие - для строительства жилых или коммерческих объектов. И как узнать категорию рассказали ниже в статье.

Ситуация неприятная, учитывая стоимость земельных участков. Владельцы не знают, что делать: участок покупался с целью строительства, но планы реализовать не удалось. Выход есть: нужно поменять категорию участка. Процедура сложная, но выполнимая. Юристы «Правозем» рассказали, как это сделать.

Основные виды категорий участков

В первую очередь определяется действующая и желаемая категория. От неё зависит ВРИ и возможность строительства дома. Если в ЕГРН указано «сельхозназначение», значит, участок можно использовать для развития сельского хозяйства. Земли населённых пунктов предназначены для жилой застройки. Использовать участок без учёта его назначения, нельзя. Это считается нарушением земельного законодательства и грозит штрафами и возможным изъятием объекта недвижимости.

Особо охраняемые участки продаже не подлежат. Сельхоз назначение можно поменять на другую категорию, но процедура сложная. С процессом перевода участков, лесного и водного фонда, тоже возникают трудности. Если они не состоят на кадастровом учёте, допустимо переводить их в любой фонд.

Как узнать категорию

Узнать действующую категорию можно по кадастровому номеру. Нужно воспользоваться кадастровой картой, в поиске ввести номер объекта недвижимости, сведения о котором нужно получить. В результате поиска отобразится информация с категорией и видом разрешённого использования. Подобный способ подходит для тех, кто хочет узнать сведения быстро и без обращения в инстанции. Для документального подтверждения данных нужно получить выписку из ЕГРН.

Сложно оформить перевод участков лесных и водных фондов, ООПТ. А также сельхозназначения и тех объектов, что находятся в собственности государства. Законодательство ведёт строгий контроль за тем, чтобы участки использовались по целевому назначению. За нарушение эксплуатации земель владелец привлекается к ответственности. Но в некоторых случаях продать участки с вышеперечисленными категориями можно, а также допустимо сменить вид. Если категория участка не указана, администрация определяет, к какому виду отнести объект недвижимости и составляет акт с распоряжением.

Порядок перевода в другую категорию

Несмотря на сложность процедуры, осуществить перевод в выбранную категорию возможно, если действовать по схеме.

Уточнить действующее целевое назначение и узнать, возможен ли перевод участка

Как узнать категорию, описывали выше, достаточно воспользоваться кадастровой картой или обратиться в Росреестр или к кадастровому инженеру за получением выписки из ЕГРН.

Составить ходатайство и подготовить документы

Составлению ходатайства нужно уделить особое внимание, важно заполнить документ без ошибок и чётко сформировать просьбу. Допущенные неточности повлекут за собой отказ в рассмотрении. Обязательно указываются:

• Кадастровый номер объекта недвижимости;
• Действующее назначение участка на текущий момент;
• Категория, в которую необходимо перевести;
• Обоснованная причина смены категории;
• Правоподтверждающий документ на землю. Требуется в качестве доказательства того, что заявитель имеет законное право на подачу заявки.

Указывать обоснованные причины для перевода земли в желаемую категорию необходимо обязательно. Одного ходатайства недостаточно. Подготавливается пакет документов, которые прикладываются к заявлению . К ним относятся:

• Кадастровая выписка с перечислением характеристик объекта;
• Паспорт (для физического лица) и выписка из реестра (если это юридическое лицо);
• Выписка из ЕГРН, которая подтверждает право владельца на участок и проведение смены целевого назначения;
• Отчёт о проведении экологической экспертизы (если это необходимо);
• Доверенность, если процедуру выполняет юрист;
• Межевой план с указанными границами участка;
• Иные справки, требуемые организациями.

Направить документы в администрацию или организацию, отвечающую за перевод

Собранные справки вместе с заявлением подаются в соответствующие инстанции для проведения смены категории. Ходатайство подлежит регистрации, срок — 1 день, а затем рассматривается около 3 месяцев (со дня подачи заявки).

Ожидать рассмотрения заявления

Ходатайство и приложенный к нему перечень документов изучается комиссией, после чего выносится решение. При отсутствии причин для вынесения отрицательного решения формируется акт, с помощью которого осуществляется перевод участка. Акт передаётся в Росреестр, где вносятся соответствующие изменения. После чего владелец получает выписку с указанием нового статуса участка.

При принятии отрицательного решения в результате рассмотрения заявки документы возвращаются собственнику в течение 30 дней. В переводе отказывают, если участок числится в собственности государства, а также при подаче заявления не в ту инстанцию. Документы либо возвращаются собственнику, либо передаются в местную администрацию для дальнейшего рассмотрения.

Иногда сменить категорию невозможно. Могут возникнуть проблемы с самим участком. Например, не получится изменить категорию, если законом установлено ограничение или результаты экологической экспертизы не предусматривают смену целевого назначения. Также перевод невозможен, если это не соответствует ПЗЗ. О подобных тонкостях лучше уточнять у юриста, который на бесплатной консультации расскажет, можно ли поменять категорию конкретного участка. При отказе владелец в течение месяца может обжаловать решение. Если ответ вовсе не был получен по истечении сроков, установленных законодательством, у заявителя есть право подать жалобу на бездействие органов власти. Если участок находится в аренде, после смены категории изменения вносятся не только в ЕГРН, но и в сам договор аренды.

Перевод участков СНТ в другую категорию

Ситуация: Владельцы земель бывшего СНТ задали юристам «Правозем» вопрос, как изменить категорию объектов недвижимости с сельхозназначения на населённые пункты. СНТ перестало существовать, но целевое назначение осталось тем же.

Как решить: Так как смена категории в этом случае в компетенции администрации, нужно подать письменное заявление, приложить документы и ожидать рассмотрения. Администрация должна сформировать постановление по итогам изучения заявки. При отказе органов власти составляется исковое заявление в суд.

Что означает ИЖС на землях сельскохозяйственного назначения

При изучении публичной кадастровой карты можно увидеть участки, у которых категория — сельхозназначения, а ВРИ — для ИЖС. Собственники интересуются, в чём причина отображения подобной информации. Есть вероятность, что данные не были своевременно обновлены Росреестром после выделения сельхоз участков из общего пользования. Возможно, проводилось выделение участков и дальнейший перевод в ИЖС.

Категория в ЕГРН отличается от ПЗЗ

Часто бывает, что для одного участка обозначается разная информация в Росреестре и ПЗЗ. Приведём пример: по данным Росреестра участок сельхозназначения с ВРИ — садоводство и огородничество, возможно строительство дачного дома. В то же время в отношении этого же объекта недвижимости в ПЗЗ указывается зона сельскохозяйственного производства. ПЗЗ утверждены и подписаны администрацией. В такой ситуации руководствоваться нужно сведениями из ЕГРН. Если указано, что на садовом участке возможно строительство дома, ориентируемся на эти сведения.

Лучше уточнить спорный вопрос путём подачи письменного обращения в Росреестр и местные органы власти. Обычно ЕГРН приоритетнее, но не стоит исключать возможность отображения недостоверной информации.

Юристы «Правозем» анализируют возможность смены категории участка, разрабатывают план перевода. Собирают документы, оформляют ходатайство. Проводят экспертизу справок и актов, предоставленных владельцем, и проверяют, соответствуют ли они требованиям закона. При необходимости получают согласие на перевод земли от государственных органов. Помогают внести в ЕГРН сведения о смене категории участка. Звоните.