Как перевести участок из рекреационной зоны в вид разрешенного использования под индивидуально-жилищное строительство (ИЖС)

В последнее время отмечается тенденция продажи участков недобросовестными лицами, предоставляющими неверные сведения о категории и ВРИ участка. Например, земли рекреационного назначения продаются как ИЖС. После покупки выясняется, что строительство жилых домов в зоне рекреации невозможно — на основании ст. 94 в отношении рекреационных участков действует особый правовой режим. Юристы «Правозем» подготовили инструкцию, как сменить вид разрешённого использования.

Администрация не одобрит строительство дома на участке в рекреационной зоне, на таких землях допустимо размещать коммерческие объекты: дома отдыха, пансионаты, спортивные лагеря, туристические базы. При приобретении рекреационного участка нужно поменять вид использования на тот, что предусматривает строительство частного дома — ИЖС.

Инструкция по смене ВРИ

ВРИ может быть основным, вспомогательным и условно-разрешённым. От того, какой тип ВРИ собственник желает присвоить участку, зависит порядок его изменения.

Основной

Перед тем как решить изменить ВРИ, нужно определить, относится ли он к списку основных для участка. Если собственник хочет сменить действующий вид на основной, то процедура не будет сложной. Сначала необходимо собрать перечень справок, в который входит:

• Выписка ИСОГД. Справка требуется для понимания и подтверждения, что выбранный владельцем вид — основной или условно-разрешённый. Выписку запрашивают в архитектурном отделе или комитете градостроительства. Для заказа выписки нужно предъявить паспорт владельца участка, правоустанавливающий документ;
• Выписка из ЕГРН, подтверждающая, что земля принадлежит собственнику. Выписку получают в Росреестре, а также можно заказать у наших кадастровых инженеров;
• Доверенность от дольщиков участка (если земля находится в долевом владении, если у участка один собственник, доверенность не требуется). Документ подготавливается и заверяется нотариусом;
• Запрос об изменении ВРИ. Заполнить заявление можно самостоятельно или у наших юристов, которые готовы оказать помощь собственникам в подаче заявления;
• Паспорт собственника участка.

Собранные документы нужно направить в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН о виде разрешённого использования. Срок корректировки данных в базе ЕГРН составляет 7 рабочих дней. При отсутствии ограничений в отношении участка вид изменяется.

Условно-разрешённый

В том случае, когда вид использования по ПЗЗ считается условно-разрешённым, то процесс изменения усложняется. Понадобится организация слушаний. Одобрение местных органов власти нужно обязательно, если желаемый ВРИ не является основным. Для этого проходят следующие этапы:

• Подача заявления в муниципалитет с просьбой одобрить изменение. Росреестр полностью перешёл на электронный формат работы, поэтому документ подаётся в цифровом формате, заверенный подписью;
• Формирование проекта, который рассматривается на публичных слушаниях, организованных комиссией. Расходы несёт собственник — заинтересованное в смене ВРИ лицо.

В итоге после окончания слушаний комиссией выдаётся документ с письменным решением, одобрить изменение вида или отказать в просьбе. При положительном результате в Росреестр подаётся соответствующее заявление и вид меняется.

Перевод земли из зоны рекреации в ИЖС

Рекреационные участки возможно сменить на ИЖС, но сначала нужно определить, к какой территориальной зоне относится участок. Скорее всего, перед подачей заявления о смене ВРИ, понадобится перевести землю в другую зону (из Р в Ж).

У одного участка может быть 3 ВРИ, это допустимо законом. И зависят виды от категории земли. Так, для зоны Р-2, Р-3, Р-4, Р-5 ВРИ участка «Рекреация» под кодом 5.0 является основным. Вид «ИЖС» действует в зоне Ж-1 и обозначен кодом 2.1. Значит, для смены ВРИ нужно поменять также территориальную зону. Нужно смотреть, утверждены ли ПЗЗ, а также есть классификатор, в котором перечислены все виды.

Для перевода объекта недвижимости в зону Ж предполагается корректировка генплана и правил застройки. В муниципалитет подаётся заявление, в котором обосновывается, для чего стоит поменять зону. В прошении допустимо расписывать, что смена зоны нужна для повышения эффективности использования земли, а также, что владельцу причиняется вред (снижается стоимость участка и объектов недвижимости на нём) или есть препятствие в пользовании участком. Указываются разные основания. Например, участок приобретён для жилищного строительства, что не позволяет текущая территориальная зона. Чем грамотнее изложены доводы о целесообразности строительства жилого дома, тем больше шансов, что комиссия согласится изменить действующую зону.

Перед тем как принять решение о корректировке данных в ПЗЗ, органы власти учитывают не только интересы собственника, но и публичные. Если смена зоны станет причиной развития территории, провести процедуру будет проще. В одних случаях требуются публичные слушания, в других — достаточно решения главы администрации. Ответ формируется на основании документов и ходатайств. К заявлению предоставляются:

• Ситуационный план, с указанием границ участка и сведениями о расположенных на нём капитальных объектах;
• Выписка из ЕГРН, договор аренды или купли-продажи участка;
• Иные справки по требованию органов местного самоуправления.

Запрос рассматривается в течение двух месяцев. Собственник получает ответ: одобрение или мотивированный отказ.

ВРИ в ПЗЗ и ЕГРН не совпадают

Подобные ситуации встречаются. С правовой точки зрения, если участок зарегистрирован в ЕГРН под ИЖС, то строить дом можно. Если в ПЗЗ есть данные о рекреации, это не всегда означает, что участок вошёл в состав особо охраняемых земель, возможно, изменился только ВРИ, а не категория участка. С другой стороны, при подаче уведомления о строительстве администрация может отказать, сославшись на данные из ПЗЗ. Для решения спорного вопроса рекомендуем обратиться к юристу за консультацией, либо обратиться в муниципалитет и подать запрос на корректировку сведений в ПЗЗ.

Пример из практики

Ситуация: К нашим юристам обратились владельцы участков. Часть земель в посёлке используется для ИЖС, а остальные входят в зону Р5, с ВРИ «Рекреация». Строить дома на рекреационных участках запрещено. При этом глава посёлка утверждает, что строительство возможно, единственное условие — оформлять объект как дом отдыха. Собственники решили уточнить, не признают ли дома впоследствии самостроем и возможно ли перевести земли из зоны Р5 в Ж.

Что ответили юристы: Перевести участок в другую зону возможно, если это предусматривается ПЗЗ. Самостоятельно изменить ВРИ не получится. Процесс сложный и трудоёмкий, иногда приходится обращаться в суд. Перевести участки из Р5 в Ж2 можно исключительно по решению муниципалитета или высших органов власти.

Что сделали юристы для решения ситуации: Для изменения зоны из «Рекреации» в Ж2 направили в комиссию запрос о подготовке проекта для внесения корректировок в генеральный план. Участвовали в слушаниях, которые проводились для решения, вносить ли в генплан изменения. В течение месяца комиссией было подготовлено заключение с рекомендациями и запрос был одобрен. После внесения изменений в ПЗЗ в Росреестре провели смену ВРИ.

Ещё одному собственнику пришлось обращаться в суд. Без разрешения был построен гараж, участок числился под ИЖС, капитальный объект собственник в Росреестре не оформлял. Администрация внесла изменения в ПЗЗ и земельный участок из ИЖС стал рекреационным. Собственник захотел узаконить гараж и подал в суд.

Юристы «Правозем» помогают изменить ВРИ участков, участвуют в слушаниях, подают запросы в Росреестр и администрацию. Взаимодействуют с администрацией для смены территориальных зон. Консультируют владельцев по всем вопросам, связанным с участками и действующими ВРИ. Определяют, возможно, ли построить жилые дома на конкретном участке. Звоните.