Преимущества и недостатки покупки участка в рекреационной зоне

Покупка участка в рекреационной зоне значительно дешевле, чем приобретение земли под ИЖС. На этом плюсы заканчиваются для будущего собственника, у которого в планах строительство дома на этом участке. На сделку лучше не соглашаться. Так как зона рекреации считается охранной, и любое капитальное строительство здесь запрещено. Если же есть желание организовать зону отдыха, лагерь, гидросооружения, объект можно приобретать.

Земельные участки, которые попадают в рекреационные зоны, находятся под особым контролем. Арендаторы не имеют права строить дома для личного пользования. Исключения имеют те случаи, когда границы особо охраняемой зоны были установлены после выдачи разрешения на строительство. Обычно такие ситуации случаются не с арендаторами а с собственниками земельных участков под ИЖС, которые строят дома несколько лет и при регистрации выясняется, что их участок теперь в рекреационной зоне. В этом случае наши юристы помогают защитить права собственников через суд или зарегистрировать дом на законных основаниях, анализируя предварительно ситуацию.

Участок в рекреационной зоне

Участки в рекреационной зоне физические и юридические лица могут использовать только в соответствии с установленным ВРИ в Правилах землепользования и застройки. Объекты подходят под организацию баз отдыха для туристов, детских лагерей, санаториев. За нецелевое использование предусмотрены немалые штрафы. Например, должностному лицу, которое нарушило правила, прописанные в статье 98 Земельного кодекса, назначат штраф в размере не менее 1% от кадастровой стоимости земельного участка в рекреационной зоне. При желании использовать участок физическое или юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о предоставлении объекта по договору аренды.

Можно ли строить в рекреационной зоне

На форуме собственники задают вопросы о строительстве в рекреационной зоне. В основном застройщики получают отказы в регистрации домов, которые уже построили и вынуждены обращаться в суды для разрешения спора.

Строительство жилых домов в рекреационных зонах запрещено. Но собственники по незнанию возводят новые дома или реконструируют старые. Происходят ошибки из-за нежелания подавать уведомление о строительстве. Для собственников чьи участки были введены в зоны рекреации недавно, есть шанс на оформление через суд. Но если объект изначально относился к зоне с особыми условиями использования, то доказать правильность позиции застройщика практически невозможно. Поэтому перед строительством настоятельно рекомендуем ознакомиться с ПЗЗ вашего района и градостроительным планом земельного участка. Так собственник вовремя узнает об обременениях и избежит нецелевого использования своих средств.

Если же уже дом построен, есть несколько вариантов, которые можно использовать для регистрации прав собственности. В первую очередь необходимо понять, один ли собственник столкнулся с такой проблемой либо соседи также не могут оформить строения. Если заинтересованных лиц много, есть большая вероятность положительного решения при попытке сменить зону рекреации на более подходящую, например, на Ж-2. При этом наши юристы заранее оценивают такую возможность. Так, как без указания в правилах землепользования и застройки сменить зону не получится. Необходимо внимательно изучить ПЗЗ. Следующий вариант разрешения ситуации — зарегистрировать уже построенный дом в качестве нежилого, но тогда собственник теряет возможность прописаться в нём.

В некоторых случаях категорию участков, примыкающих к СНТ, можно перевести в подходящую. Например, на практике собственник обнаруживает, что земля двойного учёта: одновременно и сельхозназначения и в рекреационной зоне по разным картам. Также собственники приходят и с проблемой, когда администрация перевела участок в охранную зону, но в Росреестре не зарегистрировала изменения. В этих случаях наши кадастровые инженеры и юристы помогают привести сведения о земельном участке в норму.

В суд обращаемся тогда, когда ни один из вышеперечисленных вариантов не подходит. В качестве доказательств можно предоставить разрешение на строительство, которые было выдано до установки зоны с особыми условиями использования. Также подготавливаем заключение кадастрового инженера для доказательства того, что правила землепользования и застройки не нарушены.

Что делать, если по незнанию купил участок в рекреационной зоне?

Заключая договор-купли продажи, за законность сделки несёт ответственность как продавец, так и покупатель. Последний может рассчитывать на компенсацию только в том случае, если была проведена проверка объекта на значимые обременения, например: дееспособность продавца, отсутствие дома, земельного участка в перечне арестованной недвижимости за долги. Но собственники упускают важную деталь — проверить объект на соответствие целям. Например, земельным участком владеет дееспособное лицо, объекта нет среди спорных объектов, но для строительства жилого дома он не подходит и, соответственно, зарегистрировать уже построенный жилой дом у нового собственника не получится.

Если же уже участок приобретён и в договоре не прописан вышеописанный пункт, ищите доказательства того, что недостаток возник до передачи земельного участка в пользование. Например, правила землепользования и застройки установлены задолго до заключения договора купли-продажи. После анализа обращайтесь в суд для получения компенсации и признания сделки недействительной. Второй вариант — продать земельный участок в зоне рекреации, честно сообщив о виде разрешённого использования потенциальным покупателям.

Помогаем собственникам земельных участков в рекреационной зоне зарегистрировать дома, предварительно оценивая риски отказа. Анализируем возможность перевода земель в другую зону и подаём коллективные иски в суд для разрешения споров между застройщиками и администрацией.