Порядок оформления реконструкции зданий и сооружений свыше 1500 м²

Много вопросов связаны с реконструкцией частных домов, но когда дело касается регистрации переустройства зданий свыше 1500 м² застройщикам ещё сложнее определиться, с чего начать. Юристы «Правозем» постарались подробно объяснить, что нужно сделать для регистрации реконструкции.

Проведение реконструкции регламентируется законом "О градостроительной деятельности" и Градостроительным кодексом Российской Федерации, а также правилами, прописанными в проектах планировки конкретной территории. Исходя из информации в регламентирующей документации разрабатывается проект. Также при подготовке к реконструкции учитываются и другие не менее важны факторы:

• Насколько будет увеличена нагрузка на фундамент, например, при добавлении ещё одного этажа;
• Будут ли проводиться работы в стеснённых условиях строительной площадки или нет;
• Необходимо ли изменить технологии подключения существующих инженерных коммуникаций либо потребуется прокладка новых;
• Увеличится ли пятно застройки при реконструкции и будут ли законны изменения.

Проверить, не нарушает ли застройщик в ходе реконструкции правила землепользования и застройки можно, изучив информацию из градостроительного плана земельного участка. Подробнее о том, как получить ГПЗУ: https://pravozem.ru/uslugi/odincovo/geodeziia/gpzu/izmenenie-v-plan.html

Реконструкция зданий от 1500 м² предполагает больше этапов

При проведении реконструкции здания свыше 1500 м² необходимо учитывать, что проект обязательно должен пройти экспертизу. Кроме того, что собственник получает разрешение на реконструкцию, нужно пройти и проверку проекта на соответствие нормам. Эксперт обращает внимание на разделы проекта:

• Системы электроснабжения, водоснабжения и кондиционирования;
• Архитектурные решения, которые могут как соответствовать требованиям, так и противоречить им;
• Описание работ направленных на утепление фасадов стеновыми панелями;
• Перечень мероприятий, направленных на охрану окружающей среды.

Кроме того, эксперт целенаправленно указывает на возможности улучшения конструктивных решений, если они улучшат экономическую целесообразность проекта реконструкции здания. И для того чтобы оценка была объективна, собственник предоставляет результаты геодезических изысканий вместе с проектом, ГПЗУ и СПОЗУ.

Инженерные изыскания для реконструкции

Перед началом реконструкции необходимо провести инженерные изыскания и геодезическую съёмку. Геодезические нужны для того, чтобы точно определить границы участка, его конфигурацию, особенности рельефа и установить координаты будущего здания. В состав работ входит и расчёт нагрузок на фундамент, несущие конструкции. После геодезических проводим геологические, чтобы изучить грунт, определить глубину залегания грунтовых вод. Кроме того, в ходе исследований эксперт оценивает не только уровень грунтовых вод, но и их движение. Также описываются возможные риски возникновения оползней, обвалов, селевых процессов, которые влияют на фундамент.

В перечень обязательных исследований входят и экологические изыскания. Оценивается воздействие будущего объекта на окружающую среду, определяются возможности экологических рисков и прописываются меры по предотвращению. Также перед разработкой проекта немаловажно провести технико-экономические изыскания. В результате оценивается стоимость реконструкции, определяются сроки и объёмы работ. Пример практики по инженерным изысканиям: https://pravozem.ru/practice/oformlenie-rekonstrukcii-administrativnogo-zdaniia-v-podolske.html

Разработка проекта подразумевает включение в его часть описание мер по обеспечению доступности инвалидов в здание, например, если планируется реконструкция магазина или социального объекта. Застройщик обязан учесть требования: установить специальные подъёмники, поручни, широкие дверные проёмы. Также в проекте важно отобразить меры по соблюдению требований к сохранению исторической ценности здания. Например, если строение имеет историческую ценность. Сохранять необходимо фасад, декоративные элементы. Для того чтобы согласовать реконструкцию такого здания, разрабатываем архитектурно-градостроительный облик здания и согласовываем его в Комитете архитектуры. Решение о соответствии от Москомархитектуры юристы «Правозем» получают, как и разрешение на реконструкцию от МОЭСК, Росавиации или Росрыболовства, если земельный участок находится вблизи охранных зон.

Реконструкция вблизи охранных зон

Кроме того что необходимо отступать при реконструкции 50 метров от источника питьевой воды, 5 метров от дороги и 3 метра от забора застройщик обязан соблюдать отступы, прописанные в Водном кодексе или в проекте санитарно-защитной зоны. Подробнее о практике юристов в согласовании реконструкции вблизи охранных зон: https://pravozem.ru/practice/poluchenie-gpzu-i-soglasovanie-rekonstrukcii-s-rosnedrami-i-minkultury-v-chexove.html

В зоне ЛЭП

Необходимые отступы от ЛЭП прописаны в Постановлении № 169, принятое 24.02.2009 «О порядке установки охранных зон».

Кроме реконструкции вблизи охранной зоны ЛЭП, нужно согласовать с МОЭСК и вырубку деревьев. Поэтому в ведомство наши юристы направляют заявление и помогают застройщикам получить разрешение на реконструкцию.

В водоохранной зоне

Оформление реконструкции рядом с водоохранной зоной может быть очень сложным и требует соблюдения множества правил и нормативов. В первую очередь учитываем экологические аспекты и сохранение природного баланса в данной зоне. При проектировании оцениваются геологические особенности местности и возможность опасных явлений, таких как наводнения и оползни.

Для начала необходимо получить разрешение на строительство от Росрыболовства. Эксперты ведомства будут проверять соответствие проекта требованиям экологической безопасности и законодательства. Во время оформления строительства рядом с водоохранной зоной может потребоваться проведение дополнительных исследований, таких как геологические, гидрологические, экологические. Эти исследования позволяют определить возможные риски и принять меры для предотвращения быстрого разрушения фундамента. Также необходимо учитывать особенности проектирования зданий и сооружений в данной зоне. Например, необходимо использовать материалы, которые не загрязняют окружающую среду, а также учитывать возможные изменения уровня воды и принимать меры для защиты от наводнений. Подробнее о строительстве в водоохранной зоне: https://pravozem.ru/news/stroitelstvo-v-vodooxranoj-zone-pravila-i-ogranicheniia.html При разработке проекта реконструкции вблизи водоохранной зоны дополнительно описываем меры по охране окружающей среды.

Перечень мероприятий по охране окружающей среды при реконструкции

Перечень мероприятий разрабатываются с целью рассчитать предполагаемые объёмы использования природных ресурсов: сбросов, выбросов, водозабора. Также нужно заранее установить очистные системы подходящей мощности. Применяя рекомендации из разработанных мер, застройщик минимизирует вредное техногенное воздействие на охраняемый объект. Перечень мер может включать в себя:

• Рекомендации по установлению систем очистки сточных вод перед их сбросом в водоёмы;
• Перечень экологически чистых материалов при строительстве, которые можно использовать;
• Ограничения использования химических удобрений и пестицидов на прилегающих территориях;
• Планы экстренных мероприятий для предотвращения возможных аварийных ситуаций.

В целом, все мероприятия должны быть направлены на минимизацию негативного влияния работ по реконструкции на окружающую среду и сохранение её естественных характеристик.

Кроме охранных зон, учитываем и дополнительные обременения, которые могут быть. Пример приведён в практике: https://pravozem.ru/practice/sniatie-obremeneniia-v-gpzu-i-uvelichenie-piatna-zastrojki-v-istrinskom-rajone.html После того как все согласования пройдены, получаем разрешение на реконструкцию.

Получение разрешения на реконструкцию

Для получения разрешения направляем в Минстрой все собранные документы: проект, результаты геодезических изысканий, градостроительный план земельного участка. После положительного ответа можно приступить к реконструкции. И после её окончания оформить новый техплан и выписку из ЕГРН.

Кадастровый инженер при формировании технического плана здания отображает границы земельного участка, на котором расположено здание и параметры самого строения: площадь, высота, этажность. Кроме того, в описательной части документа указывается назначение помещений в здании, сведения об инженерных системах: отопление, вентиляция, электроснабжение. После того как план готов, его загружаем в систему градостроительной деятельности для проверки. И если будут обнаружены расхождения фактических характеристик с данными из проектной документации, то собственник получит отказ в регистрации реконструкции.

Отказ в регистрации реконструкции

Нарушение правил и требований градостроительства приводит к отказу в регистрации зданий после проведения работ по реконструкции. Приостановка ждёт и тех собственников, кто не получил согласия на реконструкцию от соседей. Если произошёл отказ в регистрации реконструкции, необходимо выяснить причину и устранить её. Возможно, потребуется изменить проект реконструкции или дополнительно собрать документы. Если причина отказа связана с нарушением правил градостроительства, необходимо обратиться к специалистам и получить консультацию по дальнейшим действиям. Наши юристы либо согласовывают изменения, либо обращаются в суд, если действия государственного регистратора неправомерны.

Почему суд может признать реконструкцию незаконной

Суд может признать реконструкцию незаконной, если она была проведена без соответствующих разрешительных документов или нарушены нормы, прописанные в ПЗЗ конкретного района. Также реконструкция может быть признана незаконной, если она привела к нарушению прав и интересов других лиц, например, собственников или арендаторов смежных участков. В таких случаях суд может принять решение о демонтаже или реконструкции таким образом, чтобы исключить нарушения.

Регистрируем реконструкцию зданий и сооружений свыше 1500 м² и менее. Проводим экспертизу проекта и получаем согласование от ведомств, которые контролируют использование земель вблизи охранных зон. Подаём заявление в Минстрой и взаимодействуем с государственным регистратором, если было вынесено решение о приостановки и нужно повторно направить документы, исправив предварительно ошибку.