Если земельный участок становится объектом спора между физическими, юридическими лицами или один из долевых собственников лицо безвестно пропавшее, то его могут изъять. Эти риски можно выявить и устранить ещё до заключения сделки, или вовсе отказаться подписывать договор купли-продажи. В первую очередь перед покупкой запрашиваем у продавца оригиналы или заверенные нотариально копии правоустанавливающих документов:
- договоры купли-продажи, мены, ренты, дарения;
- судебное решение;
- свидетельство о праве на наследство.
Следующим этапом проверки является анализ информации об участке на публичной карте Росреестра по кадастровому номеру. Если у участка пометка «Без координат границ», значит, не было проведено межевание. И в этом случае возможны споры с соседями о границах в досудебном или судебном порядке. Покупателю и продавцу лучше договориться о проведении межевания, и уже на основе результатов кадастровых работ, оценить целесообразность покупки.
Также юристы проверяют, не находится ли участок в охранной зоне или на территории с особыми условиями использования. Если покупатель планирует построить дом или коммерческое здание, на этим обременениям стоит уделить большое внимание. Так, например, может быть отказано в разрешении на строительство в зоне ЛЭП.
Документальная или юридическая проверка земельного участка перед покупкой проводится с помощью анализа информации из ЕГРН. Например, получив выписку об объекте недвижимости, покупатель узнаёт кадастровый номер, адрес. А также площадь, сведения о продавце и о документах, подтверждающих права собственности. Также изучается ГПЗУ — градостроительный план земельного участка, который требуется при использовании участка для строительства дома. Этот документ содержит сведения о допустимых технических параметрах здания, имеющихся ограничениях. Из ГПЗУ узнаём, с какими органами необходимо согласовывать строительство, и соответствует ли эта информация ожиданиям покупателя. Ценная информация из документа — технические условия подключения инженерных сетей и пятно застройки.
Покупатель, планируя построить жилой дом на земельном участке, должен проверить какие здания, сооружения разрешено возводить в пределах территориальной зоны. Так частный дом не разрешат строить в зоне застройки многоквартирных зданий. Перед покупкой кадастровые инженеры проверяют участок на пересечение границ с территорией общего пользования. Кадастровые инженеры «Правозем» также проводят проверку координат границ земельного участка на местности. Таким образом, выявляется соответствие фактических координат и данных, указанных на кадастровой карте.
Если продаётся земельный участок с недостроенным домом, у собственника юристы запрашивают разрешительную документацию: разрешение на строительство или решение суда. Без этих документов будет сложно узаконить объект незавершённого строительства. Также не лишним будет получить журналы выполненных работ и проектную документацию, которые проектировщики проверяют на соответствие.
Юристы и кадастровые инженеры «Правозем» проверят земельный участок перед покупкой и минимизируют риск оспаривания сделки. Представят документы, которые в случае споров будут основанием для признания нового собственника добросовестным покупателем.
