Регистрация бани в собственность. Что делать при отказах Росреестра и нарушениях норм строительства в 2024 году

С начала 2021 года количество жалоб на Росреестр достигло максимума. Причиной тому стали массовые отказы в регистрации хозяйственных построек на земельных участках. Это послужило толчком для появления новых услуг на рынке недвижимости. Сейчас практически невозможно без юридического сопровождения зарегистрировать баню, гараж и другие строения. Если раньше отказ приходил 2-3% собственникам, то на сегодняшний день количество отказов увеличилось в разы. Юристы рассказали о важности выявления причины приостановки и о способах оспаривания решения Росреестра.

При регистрации бани стоит учитывать вид разрешённого использования земельного участка. Так как, если участок предназначен для огородничества, то строить на нём баню и другие капитальные объекты запрещено. Собственник не сможет зарегистрировать дом. Конечно можно рассмотреть вариант изменения вида разрешенного использования (ВРИ), но это не всегда возможно и затратно. Поэтому все эти моменты стоит учитывать ещё до начала строительства или до покупки участка под застройку.

Отметим, что не на все хозяйственные постройки необходимо оформлять права собственности. Бани, которые не имеют капитального фундамента, и не связаны тесно с земельным участком, не являются объектами ОКС. Вносить сведения в ЕГРН необходимо после подготовки документов: правоустанавливающее свидетельство на земельный участок или выписка из ЕГРН, ситуационный и топографический планы. Отсутствие необходимых документов также становится причинами приостановок и отказов.

Причины отказов в регистрации права собственности на хозпостройки

Отказ в регистрации бани из-за отсутствия на участке жилого дома — основная и частая причина отказов Росреестра. Однако юристы отмечают неправомерность, ссылаясь на письмо Минэкономразвития от 13 апреля 2020 года. Законом не регламентируется очерёдность строительства жилого дома и объектов вспомогательного назначения и может происходить по усмотрению собственника.

Ещё одна распространённая ошибка при планировании строительства — баня была построена на земельном участке с категорией или ВРИ, не предназначенными для возведения построек. Законодательством РФ определены категории земель, на которых разрешено строительство: земли сельскохозяйственного назначения и земли населённых пунктов, с разрешённым использованием ИЖС, ЛПХ, садоводство. Чаще юристы компании “Правозем” сталкиваются и с другими ограничениями:

• Росреестру не представлен исчерпывающий перечень документов, в которых отображается информация о собственнике, постройке, земельном участке.
• Отсутствие необходимости в регистрации, т.к. баня не является объектом капитального строительства.
• При строительстве не соблюдены требуемые отступы от других объектов строительства или соседских земельных участков и т.д.
• Несоответствия данных из технического плана бани с информацией из разрешения на строительство (в случае если строение возведено с целью коммерческой деятельности).

Если баня построена на других земельных участках, не предусмотренных для строительства, собственнику будет отказано в регистрации. В этом случае необходимо изменение вида разрешённого использования. Для этого подают ходатайство в местную администрацию или исполнительный орган государственной власти. К нему прилагается копия паспорта владельца, правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН. Затем создаётся комиссия, которая на основании представленных сведений и опираясь на Земельный кодекс, в течение 1-2 месяцев принимает решение о переводе участка в другую категорию или отказе в процедуре.

Если в результате комиссией будет принято положительное для собственника решение, заявление о регистрации бани вновь подаётся в Росреестр. Перечень необходимых документов для подачи регистратору определяется в каждом конкретном случае, в зависимости от вида участка, на котором расположена баня, её характеристик. Соблюдение во время строительства необходимых норм значительно упростит процедуру оформления хозпостройки.

Регистрация бани после отказов Росреестра

Баня подлежит обязательной регистрации, если она является капитальным строением:

• с большой площадью, тесно связанное с земельным участком;
• имеются жилые помещения, кухня, санузел;
• объект с более чем одним этажом или наличием мансарды;
• к бане проведены инженерные коммуникации.

Также регистрация необходима если жилой дом совмещен с баней, т.е. она не является самостоятельным строением. В случае возведения хозпостройки с целью ведения коммерческой деятельности для строительства потребуется разрешение и в дальнейшем технический план на баню. Это же правило распространяется на строения свыше 2 этажей.

Порядок обжалования отказа Росреестра в регистрации бани

Если в ходе анализа документов, наши юристы придут к выводу, что баня — капитальное строение, т.е. регистрация обязательна, а отказ изначально был необоснован, поможем в получении положительного для собственника решения Росреестра.

Изначально обращаемся в апелляционную комиссию с жалобой, в которой указаны: сведения о собственнике, выдвигаемые требования истца и основные характеристики строения. К ней прикладываем необходимые документы, подтверждающие правомерность регистрации бани: документы о праве собственности на земельный участок и техплан. Если в ходе апелляционного обжалования не было принято положительного для собственника решения, юристы направляют иск в суд для обжалования.

Формируем техпланы для бани и направляем на регистрацию, если строение коммерческое. Помогаем в переводе земельного участка из одной категории в другую. Оказываем юридическую поддержку на любом этапе обжалования отказов Росреестра.