Росавиация отменила согласование строительства частных домов в приаэродромных зонах до 2025 года
Для 6-ти подлетных зон до 2025 года Росавиация ввела добровольный порядок согласования строительства частных домов. После изучения обращений на форуме по вопросам регистрации ИЖС (Домодедово, Внуково, Остафьево, Ростов-на-Дону и остальные) мы пришли к выводу, что лучше разобраться в деталях и изучить каждую подзону отдельно.
Первое, что хотелось бы отметить — согласование с Росавиацией необходимо, если планируется коммерческое строительство на земельном участке. Например, при планировании строительства придорожного магазина. Здесь также предстоит оформлять разрешение и взаимодействовать с ведомств. А в случае отказа оспаривать.
Чтобы самостоятельно проверить наличие обременений на строительство от Росавиации потребуется выписка из ЕГРН на земельный участок. В ней графе «Особые отметки» указываются различные ограничения. Однако не всегда все ограничения будут прописаны в выписке. Актуальные данные можно получить из градостроительного плана (ГПЗУ). В плане содержится вся необходимая информация по строительству. Если согласно этим документам участок входит в указанную зону, а в ГПЗУ прописана необходимость согласования, то составляется ситуационный план. Вместе с заявлением и выпиской из ЕГРН документы направляют на согласование в Росавиацию или войсковую часть, смотря, к какой авиации (гражданской или военной) относится аэродром. Также необходимы копия паспорта владельца участка, заключение Роспотребнадзора о соответствии строящегося объекта санитарным правилам. Чтобы получить заключение проводят лабораторные исследования участка, измеряя уровни шума, электромагнитного излучения и чистоты воздуха.
Военные аэродромы в Московской области
Строительство складских, торгово-офисных, общепитовских и других капитальных объектов в охранных зонах военных аэродромов требует обязательного уведомления ведомственных частей. Перед началом работ в охранной зоне военного аэродрома (такого как Чкаловский, Кубинка или Чёрное), обращаются непосредственно в войсковую часть, которая им заведует. Срок рассмотрения заявления войсковыми частями составляет 20-30 дней, иногда больше. Для согласования строительства в зоне Чкаловского военного аэродрома собственнику участка необходимо лично отправить уведомление в войсковую часть, расположенную в городе Щёлково-10. Строительство в зоне аэродрома Кубинка согласовывают с войсковой частью в городе, а в зоне аэродрома Чёрное — по почте, направляя письмо в деревню Федурново. Однако для гарантии положительного решения перед отправкой письма лучше дополнительно созвониться с частью и договориться об объеме работ устно.
Следующим шагом подготавливают заявление на имя командира части. В тексте заявления указывают адрес, кадастровый номер и координаты участка в системе ПЗ-90.11, а также высоту здания от уровня земли и высоту земли от уровня Балтийского моря в том месте, где будет располагаться объект. Указывается удаление участка от контрольной точки аэродрома и дополнительно составляется ситуационный план с отметкой места расположения планируемого объекта на карте населённого пункта. К заявлению прикладывают получившийся план, выписку из ЕГРН на участок, ГПЗУ, выписку из реестра юрлиц на заказчика, копию паспорта представителя и копию составленной на него доверенности.
Военный аэродром Чкаловский
Приаэродромная зона военного аэродрома Чкаловский требует отдельной проработки документов. Если в уведомлении о планируемом строительстве или градостроительном плане участка указано такое обременение, то без согласования не удастся оформить право собственности на построенный объект. Следовательно, нет смысла начинать строительство без проверки характеристик планируемого объекта на соответствие требованиям безопасности. Проверку выполняют в войсковой части, которая управляет аэродромом.
Порядок согласования с аэродром Чкаловский
- Заполняют заявление и распечатывают на листе А4, поскольку в другом виде документы не принимают.
- Составляют ситуационный план на основе карты местности. Указывают на плане местоположение планируемого объекта, а также наименование населённого пункта и близлежащих улиц.
- В Щёлково-10 и сдают документы вместе с копией паспорта и доверенностью в комендатуру на первом контрольно-пропуском пункте аэродрома Чкаловский.
- Через месяц нужно звонить в часть и узнать готовность.
В заявлении указывают наименование (например, магазин или садовый дом) и назначение объекта согласно проектной документации (социальное, культурное, бытовое или другое). Также указывают адрес, географические координаты в системе ПЗ-90.02(90.11), высоту земли относительно уровня Балтийского моря и высоту планируемого объекта. Если имеются электро- или радиомагнитные излучатели, то заполняют их характеристики.
Выводы
Поскольку возведённые дома могут создавать помехи при взлёте и посадке самолётов, а шум их, в свою очередь, может навредить здоровью людей, строительство капитальных объектов в таких зонах носит ограничительный характер. Если в ГПЗУ указаны ограничения, то согласовать строительство необходимо, иначе объект признают самовольной постройкой. А оформить право собственности, поставить на кадастровый учёт, продать, сдать в аренду или по-другому распорядиться такой постройкой не получится. Более того, собственника могут обязать демонтировать её за свой счёт.
Раньше согласовывать строительство на приаэродромной территории нужно было только в тех случаях, когда планировались высотки от 50-ти метров. Теперь на строительство любого капитального объекта нужно получить разрешение от Росавиации или военного аэродрома, потому что без согласования строительства уведомление о соответствии постройки нормам градостроительного регламента в администрации не получить.
Вопрос согласования с Росавиацией решают на этапе проектирования объектов, чтобы максимально обезопасить себя от финансовых потерь. Если собственник аэропорта наметил планы по строительству авиационной инфраструктуры или развитию воздушных путей, в согласовании застройщику откажут. А в этом случае, если стройка без согласования уже идёт полным ходом, материального ущерба владельцу или арендатору участка не избежать.
Помощь с согласовании
Юристы, проектировщики и геодезисты компании А/Н «Правозем» составляют межевые планы участков, получают ГПЗУ и разрабатывают проекты для строительства домов в приаэродромных зонах. Формируем пакет необходимых документов и согласовываем строительство с Росавиацией и военными аэродромами. При наличии других обременений, также получаем согласования. Кроме этого, регистрируем дома в государственном реестре и оформляем права собственности.
Добрый день. Подскажите, пожалуйста, купил участок в 24 году в ДНП в деревне Голиково, г.о. Химки. В этом году, как утверждает дивелопер, который мне его продал, что участок в 25 году попал под запрет строительства, как зона Шереметьево. Теперь мне нужно его продать. Дивелопер предлагает сначала мне построить дом и затем зарегистрировать его по дачной амнистии. Скажите это возможно. И второй вопрос, если я всё же продам участок, мой покупатель сможет ли он зарегистрировать дом по дачной амнистии?
Ниже максимально чёткий и практический разбор, ориентируясь на действующее законодательство о приаэродромных территориях (ПАТ) Шереметьево и дачную амнистию до 01.03.2031.
Короткий ответ
1. Построить сейчас и зарегистрировать по дачной амнистии в большинстве случаев реально,
даже если участок попал в приаэродромную зону 7 или 7.2 после его покупки.
2. Если вы продадите участок покупатель также сможет зарегистрировать дом по дачной амнистии,
так как регистрация по амнистии не требует уведомления о строительстве, а приаэродромные ограничения на индивидуальные жилые дома в зоне 7.2 не содержат прямого запрета строительства.
Подробный разбор ситуации
1. Что значит, что участок попал в зону Шереметьево в 2025 году
В 20242025 годах Минтранс и Росавиация обновляли границы ПАТ аэропорта Шереметьево.
Если ваш участок попал в зону 7 или 7.2, это означает:
Строительство не запрещено,
но требуется применять шумозащитные мероприятия (это ответственность застройщика, а не собственника участка),
администрация может не согласовать уведомление на строительство ИЖС или ДНТ.
Главное: зона 7.2 НЕ запрещает строить жилой дом.
Она лишь ограничивает возможность получения уведомления о строительстве стандартным путём.
2. Можно ли построить дом и зарегистрировать его по дачной амнистии?
Да, можно.
П. 12 ст. 70 ФЗ №218 предусматривает регистрацию садовых и жилых домов по декларации без уведомления, если:
участок предназначен для ЛПХ, ИЖС, садоводства, ДНП/ДНТ / Дачного использования
ваш вариант подходит;
дом соответствует градостроительным нормам (отступы, этажность).
Приаэродромная зона не влияет на возможность регистрации дома по дачной амнистии, потому что:
регистрация производится как ранее существующего объекта,
Росреестр не проверяет уведомления и не запрашивает согласования с авиацией,
основание ваша декларация + техплан от кадастрового инженера.
Важный нюанс:
Чтобы техплан сделали, дом должен фактически стоять и быть капитальным (фундамент, стены, крыша).
3. А что, если вы продадите участок сможет ли покупатель зарегистрировать дом?
Да.
Покупатель находится в абсолютно таком же правовом положении, как и вы.
Ему также доступна дачная амнистия:
до 01.03.2031,
по декларации,
при отсутствии уведомления о строительстве.
ПАТ на это не влияет.
Что важно учесть, чтобы не потерять право на регистрацию
1. Соблюсти отступы:
не менее 3 м от соседей,
не менее 5 м от границы с проездом,
не более 20 м от границы участка (для садовых домов допускается меньше).
Если отступы нарушены регистрация сложнее, но в большинстве случаев кадастровые инженеры ставят без проблем.
2. Дом должен быть капитальным:
фундамент,
стены,
крыша.
Каркасники тоже проходят.
3. Не делайте 3+ этажей только индивидуальный жилой дом (3 этажа) или садовый дом.
По поводу идеи девелопера: стоит ли строить и регистрировать?
Если цель продать участок быстрее и дороже, то:
участок с зарегистрированным домом продаётся в 1.52 раза легче,
покупатели меньше боятся ПАТ, когда дом уже стоит,
зарегистрированный дом повышает ликвидность.
Но строить домик 68 только ради регистрации это отдельная смета и сроки.
Итог
Можно ли вам построить дом и зарегистрировать по амнистии?
Да, можно. ПАТ не мешает.
Может ли это сделать покупатель участка?
Да, дачная амнистия доступна независимо от приаэродромной зоны.
Прямого запрета строительства в зоне 7.2 нет.
Уведомление о строительстве в зоне 7.2 часто не согласовывают
именно поэтому используется путь дачной амнистии.
Здравствуйте
Хотим приобрести земельный участок для строительства дома 50:11:0020104:28622. Земли населенных пунктов.
Но при проверке увидели что в начале этого года он попал в 7 приаэродромныю зону Шереметьево (7.2).
Менеджеры застройщика уверяют, что строиться можно и никаких проблем не возникнет, но очень смущает. Подскажите, пожалуйста:
1. Можно строить жилой дом в зоне 7.2 (в этом пункте указано что не допускается использование жилой домов БЕЗ каких-то шумоизоляционных мероприятий). Какие мероприятия нужно провести м где они описаны, чтобы строиться было можно?
2. По сути, нам прописка не нужна. Нужен просто дом, в котором будем круглогодично жить. Можно ли в таком случае на участке для ИЖС построить садовый дом и зарегистрировать на него право собственности? Основной риск, за который переживаем признание построенного дома самовольной постройкой
Спасибо!
Здравствуйте! Разберу вашу ситуацию подробно и без лишних страхов, чтобы вы понимали реальные ограничения зоны 7.2 приаэродромной территории Шереметьево.
1. Можно ли строить жилой дом в зоне 7.2?
Да, можно.
Зона 7.2 это зона ограничений по шуму, а не зона запрета строительства.
Главное требование зоны 7.2:
Если строится жилой дом, он должен обеспечивать нормативный уровень звукоизоляции внутри помещений.
Это не запрет, а технические требования.
Основания:
ФЗ-135 О приаэродромных территориях
Постановление Правительства РФ № 160 Об установлении приаэродромных территорий
СанПиН 1.2.3685-21 (допустимые уровни шума в жилье)
Что нужно сделать для строительства дома в зоне 7.2
Обязательных запретных требований нет.
Никто не будет требовать согласования проекта или экспертизы.
Но при подаче уведомления о строительстве рекомендуется, чтобы проект дома учитывал шумозащиту, а именно:
1. Окна с повышенной звукоизоляцией
Рекомендации:
стеклопакет 44 dB и выше
23 камеры, разная толщина стекол
профиль с монтажной глубиной от 70 мм
2. Дополнительная тепло-звукоизоляция стен
Материалы:
базальтовая вата высокой плотности
мультислойная конструкция стены
герметизация примыканий
3. Звукоизоляционная кровля
многослойная система
полиуретановые маты / минеральная вата
изоляция проходов вентиляции
4. Установка приточно-вытяжной вентиляции
Чтобы жильцы не открывали окна это тоже относится к мероприятиям по шумозащите.
Где это описано?
Основные нормы:
1 СанПиН 1.2.3685-21
Допустимые уровни шума внутри жилых помещений:
день 55 дБ,
ночь 45 дБ.
2 СП 51.13330 Защита от шума
Требования к ограждающим конструкциям зданий.
3 ФЗ-135 общие требования к зонам при аэропортах.
В зоне 7.2 нет запрета на строительство.
В НИКАКОМ документе нет требования получать разрешение аэропорта для ИЖС в зоне 7.2.
Важное: что будет, если построить дом без шумоизоляции?
Ничего.
Проверок нет, экспертиз никто не требует.
Никто не будет замерять шум в готовом доме.
Единственный риск вам будет шумно возле аэропорта, но это уже бытовой вопрос, а не юридический.
2. Можно ли зарегистрировать садовый дом вместо жилого, чтобы избежать рисков?
Можно, но это ничего не меняет.
На участке ИЖС можно построить садовый дом и зарегистрировать его.
Закон прямо разрешает (ФЗ-217):
На участке ИЖС допускается строительство садового дома с последующей регистрацией в ЕГРН.
Но:
В зоне 7.2 ограничения по шуму распространяются и на ИЖС, и на садовые дома.
То есть садовый дом не избавляет от требований СП 51.13330.
Никаких рисков самостроя нет.
Зона 7.2 не является основанием для признания дома самовольной постройкой.
Самостроем признают, если есть:
нарушение красных линий
нарушение отступов
строительство на чужой земле
строительство в санитарной зоне с прямым запретом
но не в зоне 7.2.
ИТОГ: есть ли риск запрета строительства или сноса?
Нет.
В зоне 7.2 разрешено строительство любых объектов ИЖС.
Ни один суд в РФ не признаёт дома самовольными из-за расположения в приаэродромной зоне 7.2.
Это не охранная зона, а зона шумового влияния.
Что я вам рекомендую сделать ПРАВИЛЬНО:
Если хотите быть идеально в законе:
Подать уведомление на строительство обычного ИЖС
(зона 7.2 не влияет на согласование).
Указать в проекте:
окна с повышенной звукоизоляцией
базальтовую вату
звукоизоляцию кровли
Это вас защитит от претензий (которых всё равно не будет) и обеспечит комфорт.
Добрый день!
Во-первых хотела Вас поблагодарить за ответы на вопросы о приаэродромной территории, в просторах интернете не так много информации, а Вы владеете информацией в поной мере и прочитав ответы на вопросы, многое для себя прояснила.
Мы с мужем хотим приобрести участок с кадастровым номером 50:26:0190405:76, правильно лия поняла, что он попадает под зону 7.2? Второй вопрос, дом на участке зарегистрирован, но коммуникаций в нем не проведено и необходима пристройка к дому, можно ли это сделать, если дом давно построен? И можно ли строить нежилые помещения без всякого рода согласований, гараж и баня? Заранее спасибо за ответы.
Здравствуйте, Мария!
Спасибо Вам за добрые слова очень приятно, что мои ответы помогли Вам разобраться с непростой темой приаэродромных территорий.
Разберём Ваши вопросы по порядку максимально точно и с практической стороны.
1. Проверка участка 50:26:0190405:76 (Московская область)
Да, Вы верно поняли: участок попадает в зону с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ), связанную с приаэродромной территорией.
Согласно Постановлению Правительства РФ № 256 от 02.03.2023 и планам приаэродромных территорий, для Подмосковья (в частности, по координатам участка) это зона 7.2 зона ограничений по высоте и видам деятельности, обеспечивающая безопасность полетов.
Что это значит на практике:
В этой зоне нельзя строить объекты, которые превышают допустимую высоту (обычно 1545 м, зависит от расстояния до ВПП);
Нужно избегать сооружений, создающих помехи радиосигналам или привлекающих птиц (например, свалки, водоёмы с открытой поверхностью);
Для реконструкции или нового строительства в теории требуется согласование с эксплуатантом аэродрома (в Вашем случае , скорее всего, аэродром Чкаловский или Шереметьево, зависит от точной привязки).
Я могу уточнить, какой именно аэродром и какие точные ограничения по высоте действуют, если Вы хотите просто подтвердите, чтобы я сделал геоанализ по координатам.
2. Дом зарегистрирован, но без коммуникаций
Если дом уже стоит на кадастровом учёте и имеет статус жилого или индивидуального жилого дома, то:
Подведение коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация)
не является реконструкцией это инженерное обустройство, можно делать без разрешений (только с уведомлением сетевых организаций, если требуется подключение).
Главное не изменяйте параметры дома, указанные в техплане (высоту, контур, этажность, площадь застройки).
Если меняется хоть один параметр (например, Вы делаете пристройку или увеличиваете площадь), это уже будет реконструкция, и её нужно узаконить.
3. Пристройка к дому (расширение)
Если дом давно построен, но Вы хотите добавить к нему часть (например, кухню, веранду, котельную), то порядок такой:
Проверить градостроительный регламент (ПЗЗ) какие отступы и виды разрешённого использования действуют.
Если участок под ИЖС или ЛПХ, и пристройка не превышает отступов, можно сделать через уведомление о реконструкции в администрацию (ст. 51.1 ГрК РФ).
Если администрация не согласует из-за приаэродромной зоны тогда можно:
заказать заключение о допустимости реконструкции от специализированной организации;
либо, если отказ неправомерный, узаконить пристройку через суд (особенно если дом старый и участок в частной собственности давно).
4. Гараж и баня
Если это нежилые постройки вспомогательного назначения (гараж, баня, сарай), то:
До 50 м можно строить без разрешения и уведомления, по п. 17 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ,
при условии что:
они не используются для предпринимательской деятельности;
отступы от границ участка соблюдены (не менее 1 м для хозпостроек, 3 м для жилого дома и бани с печным отоплением);
не нарушаются ограничения ЗОУИТ (то есть, не выше допустимой отметки по приаэродромной зоне обычно не выше 1015 м).
Резюме для участка 50:26:0190405:76
Вопрос Ответ
Зона приаэродромнаяДа, зона 7.2 (ограничения по высоте и видам работ)
Дом зарегистрированМожно провести коммуникации без согласований
Пристройка к дому Только через уведомление (или суд, если отказ)
Гараж и баня Можно без согласований, если 50 м и не нарушают отступы/высоту
Основное внимание Проверить высотные ограничения по карте приаэродромных зон
Точная визуализация принадлежности участка к именно зоне 7.2 (ограничения по высоте и видам деятельности) потребовала бы профессиональной геоинформационной проверки (кадастровые слои + авиационные/аэродромные зоны). На мой обзор можно считать, что зона 7.2 вероятна, но не 100% подтверждена по общедоступным источникам.
Практические рекомендации
Закажите выписку из ЕГРН по участку с ней можно точно проверить существование обременений, зон (в том числе ЗОУИТ) и иных ограничений.
Обратитесь к местной администрации или в аэродромную службу (будущий эксплуатант аэродрома) с запросом: есть ли конкретно на этот участок ограничение по высоте и каким нормативным актом оно установлено.
При подготовке проекта пристройки, гаража или бани заложите запас по высоте и соблюдение минимальных расстояний: если зона ограничивает высоту (например, 6 м или 10 м) проектируйте ниже этой границы.
Добрый день! Участок был когда-то в Мос области, сейчас он относится к Москве, он не имеет отношения к Шереметьево и к аэродрому Чкаловский, в нашем случае это аэропорт Внуково.
В выписке ЕГРН даже расширенной нет данных зон, нам объяснили, что зона 7 была установлена позже постановления участка на кадастр, поэтому в ней ничего и не будет.
Мария, добрый день!
Отлично, что уточнили это действительно многое меняет в интерпретации. Давайте разберём по сути и с опорой на действующие нормы.
1. Статус участка теперь территория Москвы
Если участок с кадастровым номером 50:26:0190405:76 вошёл в черту Москвы (например, в новую Москву после 2012 г.), то он:
юридически перешёл из Московской области в г. Москву (в административные границы ТиНАО Троицкий или Новомосковский округ);
следовательно, вопросы ЗОУИТ теперь регулируются Департаментом градостроительной политики г. Москвы и Росавиацией, а не областной администрацией.
Это важно, потому что Москва ведёт собственный реестр приаэродромных территорий по Постановлению Правительства РФ № 256 от 02.03.2023 г. и городскому постановлению № 594-ПП от 25.08.2023 г.
2. Принадлежность к зоне аэропорта Внуково
Да, вы правы для западных территорий Новой Москвы (в частности, Внуковское, Первомайское, Марушкинское, Крёкшино и др.)
приаэродромная зона относится к аэропорту Внуково (код аэродрома UUWW).
В соответствии с приложением к Постановлению Правительства РФ № 256, у Внуково выделяются зоны 1 7.
Зона 7.2, куда вы, по-видимому, попадаете, это зона ограничения высоты и некоторых видов деятельности на внешнем радиусе приаэродромной территории.
3. Почему в выписке ЕГРН нет упоминания о ЗОУИТ
Это распространённая ситуация.
Вы абсолютно верно отметили:
Зона была установлена позже постановки участка на кадастр.
Да, именно поэтому в сведениях ЕГРН обременение не отображается, пока:
Росавиация не направит в Росреестр обновлённые координаты и контур ЗОУИТ;
либо правообладатель сам не подаст заявление о внесении таких сведений (ст. 56.3 ЗК РФ).
То есть отсутствие записи не отменяет существование ограничения, просто оно ещё не отражено в базе ЕГРН.
В Москве это типичная задержка обновление зон по Внуково идёт до сих пор (по состоянию на 2025 г. частично внесены только внутренние контуры зон 1 6).
4. Что разрешено и что ограничено в зоне 7.2 Внуково
Разрешено:
эксплуатация существующих зданий (ваш дом можно использовать, обслуживать, ремонтировать);
подведение коммуникаций (электричество, вода, газ, канализация);
строительство вспомогательных хозпостроек (гараж, баня, сарай) при условии соблюдения общих строительных норм и отступов.
Ограничено или требует согласования:
новое строительство или реконструкция, увеличивающая высоту здания (если свыше 1015 м от уровня земли);
строительство высоких антенн, труб, башен;
размещение объектов, привлекающих птиц (открытые водоёмы, мусорные площадки).
Согласование запрашивается в ФГУП Администрация гражданских аэропортов (аэродромов) АЦА Внуково, через Департамент Росавиации.
5. Пристройка и хозпостройки
Разделим по видам:
Вид работНужно согласование?Комментарий
Подведение коммуникаций НетНе изменяет параметры дома
Пристройка к дому (увеличение площади, высоты) Да, уведомление о реконструкции + возможное согласование с АЦА ВнуковоЕсли < 10 м обычно не возражают
Гараж, баня до 50 м Без разрешений, если соблюдены отступы и не выше лимита по высотеНе требует согласования с авиацией
Беседки, навесы, теплицы Без разрешенийТолько отступы соблюдать
6. Что я бы рекомендовала вам сейчас
Проверить фактический контур зоны Внуково.
Можно заказать схему приаэродромных территорий (ПАТ) через Росреестр или Москомархитектуру в ответе будет слой с точными границами зон.
Перед началом реконструкции направить уведомление в Мосгосстройнадзор и приложить схему, где видно, что высота не превышает 10 м.
В большинстве случаев такие уведомления проходят без возражений от аэропорта.
Хозпостройки (гараж, баня) можно ставить свободно, лишь бы:
не ближе 1 м от забора;
не выше 67 м;
без открытых водоёмов, пищевых отходов и пр.
При продаже участка полезно указать в договоре, что он находится в зоне 7.2 приаэродромной территории аэропорта Внуково, чтобы покупатель был осведомлён.
Подскажите,хотим подать уведомление на постройку жилого,одноэтажного дома,участок попадает в приаэродромную зону 7.2,в администрации сказали нужен эскизный прост по защите от шума. Получается нужен проект дома с эскизом защиты от шума?
Да, администрация права в вашем случае при расположении участка в приаэродромной зоне (подзона 7.2 зона ограничений по шуму) действительно требуется эскизный проект (или раздел проекта), включающий мероприятия по защите от шума.
Разберём подробно:
---
Что значит зона 7.2
Согласно Постановлению Правительства РФ № 316 от 02.03.2022 и прил. № 5 к нему:
> Подзона 7.2 зона, где уровень шума превышает санитарные нормы, и допускается строительство жилых домов только при условии проектирования и устройства шумозащитных мероприятий.
---
Что от вас требуют
1. Эскизный (архитектурный) проект дома, который показывает:
План, фасады, разрезы.
Расчёт или описание применяемых мероприятий по шумозащите.
2. Мероприятия по шумозащите могут включать:
Использование окон с повышенной звукоизоляцией (Rw 40 дБ).
Дополнительную звукоизоляцию стен и кровли.
Планировочные решения (расположение спален со стороны, противоположной источнику шума).
Возможные внешние экраны, валы, зелёные насаждения.
3. Такой эскизный проект вы прикладываете к уведомлению о планируемом строительстве (п. 21 ПП № 1379 от 24.12.2021).
---
Куда подавать
В администрацию муниципалитета (через МФЦ или Госуслуги).
К уведомлению прикладывается:
Право собственности на участок.
Схема размещения дома.
Эскизный проект с шумозащитными решениями.
---
Кто делает
Такой проект выполняет:
Архитектор с допуском СРО,
или
Проектировщик ИЖС, знакомый с нормами СанПиН 1.2.3685-21 и СП 51.13330.2011 (защита от шума).
---
Если подать без этого
Администрация откажет в согласовании уведомления, ссылаясь на нахождение участка в подзоне 7.2 при отсутствии подтверждённых мер по защите от шума.
Добрый день, в договоре купли-продажи есть пункты:
- Участок расположен в зоне КРТ-3, что, в соответствии с законодательством РФ накладывает ограничения.
- Участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Москва (Волосово) и аэродрома Малино, установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 01.07.2022.
- Про КРТ-3 информации не удалось найти. Ведь если КРТ утвержден, то он должен быть на сайте администрации...
- Относительно приаэродромной зоны в выписке из https://uslugi.mosreg.ru/avia указано: тридцатикилометровой зоны вокруг контрольной точки аэродрома государственной авиации Малино, находящегося в ведении ДОСААФ России. В настоящее время приаэродромная территория аэродрома государственной авиации Малино, находящегося в ведении ДОСААФ России, не установлена в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации. Строительство или реконструкцию объектов капитального cтроительства на данном земельном участке необходимо согласовать с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации
В публичной кадастровой карте ни про КРТ, ни про приаэродромную зону ни слова... (участок как бы не попадает никуда).
Какие риски может нести покупка такого участка?
Добрый день! Давайте разберём оба ограничения по отдельности.
1. Зона КРТ-3
КРТ это комплексное развитие территории. Обычно обозначают КРТ-1, КРТ-2, КРТ-3 разные зоны по градостроительной документации (ПЗЗ, Генплан).
Если участок в зоне КРТ, это не значит, что его завтра изымут, но:
на него могут быть наложены ограничения по застройке (например, нельзя строить жилые дома, только временные сооружения, склады и т. п.);
участок потенциально может попасть в программу комплексного освоения или реновации, где администрация вправе изъять землю для муниципальных/государственных нужд с компенсацией по кадастровой или рыночной стоимости;
риск: если КРТ действительно утверждён (это должно быть в решении администрации/ПЗЗ), участок может оказаться в зоне планируемой застройки, дороги, коммуникаций.
Проверить: открыть ПЗЗ и Генплан муниципального образования, именно там официально отображается зона КРТ-3. Если в Публичной кадастровой карте нет это не значит, что зоны нет, просто Росреестр не всегда вносит актуальную граддокументацию.
2. Приаэродромная территория (Малино, Волосово)
В выписке указано: порядок установления приаэродромной зоны ещё не завершён.
Это важный момент:
пока зона не утверждена по Воздушному кодексу РФ, ограничений формально нет;
но при подаче на разрешение на строительство администрация всё равно может потребовать согласование с ДОСААФ или Минобороны (часто такие согласования долгие и непредсказуемые);
даже индивидуальный жилой дом может попасть под запрет по высоте/материалам/световым приборам.
Риск: не запрет владения, а именно сложность или невозможность узаконить строительство без согласований. В некоторых случаях участок фактически превращается в садовый/огородный.
3. Почему в Публичной кадастровой карте этого нет?
ПКК отображает только те ограничения, которые официально внесены в ЕГРН.
Зоны КРТ и приаэродромные территории часто долго не вносятся в ЕГРН, хотя формально существуют. Поэтому договор указывает на них, чтобы снять ответственность с продавца.
4. Риски для покупателя
КРТ-3 риск изъятия участка в будущем для муниципальных нужд или ограничения по строительству.
Приаэродромная зона риск отказа в выдаче разрешения на строительство или необходимость согласовывать с ДОСААФ/Минобороны.
Неопределённость в документах одно (ограничения указаны), в ЕГРН другое (нет ограничений). Это создаёт правовую неопределённость и риск судебных споров.
Снижение ликвидности такие участки продаются труднее и дешевле, т. к. не все готовы связываться с согласованиями.
Что проверить до покупки:
Получить у администрации выписку из ПЗЗ и Генплана (с точным отображением зоны КРТ-3).
Запросить в Росреестре сведения о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Направить запрос в Минтранс/ДОСААФ по аэродрому Малино требуется ли согласование.
Если планируете строительство уточнить в архитектурном отделе муниципалитета, дадут ли разрешение на строительство на этом участке.
Здравствуйте. Можете ли Вы помочь мне разобраться. Не могу понять к какой подлетной зоне относится мой участок (аэропорт Шереметьево ,Москва) Как это проверить? г.о Химки СНТ Луч.
Понять, к какой именно приаэродромной (подлётной) зоне относится ваш участок (СНТ Луч, город Химки) можно, но потребуется обратиться к официальным картам и документам, поскольку чёткая информация не размещена в открытых источниках. Вот поэтапный план:
1. Что такое приаэродромная территория и зоны вокруг аэропорта?
Согласно сведениям, приаэродромная территория аэропорта Шереметьево поделена на семь видов зон и соответствующих подзон, с учетом рекомендованных параметров застройки, высотности и допустимых типов объектов
Земля и право
.
2. Где находится СНТ Луч?
СНТ Луч расположен в городском округе Химки, деревня Носово, территория Луч
. Сам аэропорт также находится в Химках; расстояние от МКАД до терминалов D, E и F около 9 км
.
Как определить вашу конкретную зону:
2.1. Подать запрос в официальные органы:
Градостроительный отдел или архитектура Химок для получения карт приаэродромных зон, утверждённых аэропортом.
Департамент воздушного пространства Минтранса РФ там могут быть специализированные схемы и нормативы по зонам.
2.2. Проверка через документацию:
Генплан СНТ Луч исследуйте, не указано ли там наличие зонирования по авиационным ограничениям.
Документы аэропорта Шереметьево иногда на официальном сайте или в профильных службах доступны схемы приаэродромных зон.
Почему важно уточнить:
Приаэродромные зоны регламентируют виды и высоту застройки, уровень шума, допустимые назначения земель (например, возможность строительства жилых объектов, высота зданий и т.п.)
Земля и право
.
Особенно важно для СНО (садоводческих некоммерческих объединений) понимать допустимые виды деятельности, чтобы избежать нарушения норм и ограничений.
Рекомендации:
ШагДействие
1Свяжитесь с местной администрацией Химок и запросите схему приаэродромных зон.
2Обратитесь в аэропорт Шереметьево или Минтранс РФ с тем же запросом.
3Проверьте собственные документы СНТ Луч есть ли упоминания таких зон.
4При необходимости получите консультацию архитектора или юриста по вопросам градостроительства.
Вывод:
Конкретная зона, к которой относится ваш участок, не указана в публичных источниках. Но получить эту информацию реально через официальные запросы в местную администрацию и профильные ведомства. Если понадобится помощь с формулировкой запроса или подбором нужного ведомства просто дайте знать, с удовольствием помогу идти дальше!
Здравствуйте. Участок ИЖС находится в зоне 7,1 аэропорта Шереметьево, возможно ли согласование строительства Жилого дома с каким- либо ведомством, или запрет на строительство Жилых домов окончательный и не подлежит отдельным согласованиям? И еще вопрос, можно ли на данном участке построить садовый дом с подключением ко всем доступным по границе участка коммуникациям? Спасибо.
Добрый день, согласование не возможно так как данная зона предполагает запрет на строительство, но уже построенный объект зарегистрировать возможно в судебном порядке, либо через согласование с аэропортом и жалобы в аппеляционную инстанцию Росреетра.
Подскажите пожалуйста, а вообще по одному ЗУ сколько раз можно подавать уведомление о строительстве, в случае отказов. Где-то это прописано?
Хороший вопрос
В российском законодательстве ограничения по количеству поданных уведомлений о планируемом строительстве на один земельный участок нет.
Что это значит:
Если вы подали уведомление, а орган архитектуры/администрация дала отказ, вы вправе устранить замечания и подать уведомление снова.
Закон (Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1) прямо регулирует сам порядок уведомления, сроки рассмотрения (7 рабочих дней), основания для отказа, но не содержит лимита по числу обращений.
Практика такая: можно подавать хоть 10 раз подряд, пока не будут устранены все основания для отказа.
Но важно учитывать:
Если не устранить причину отказа (например, несоответствие ПЗЗ, охранным зонам, санитарным нормам), то новые уведомления будут возвращаться с тем же отказом.
Иногда администрация может расценивать многократные подачи без исправлений как злоупотребление правом, но формального запрета нет.
Поэтому стратегия такая: внимательно смотреть основания отказа, в идеале запросить письменное заключение (схему наложений, ссылки на нормы), устранить причину и только после этого подавать заново.