Росавиация отменила согласование строительства частных домов в приаэродромных зонах до 2025 года
Для 6-ти подлетных зон до 2025 года Росавиация ввела добровольный порядок согласования строительства частных домов. После изучения обращений на форуме по вопросам регистрации ИЖС (Домодедово, Внуково, Остафьево, Ростов-на-Дону и остальные) мы пришли к выводу, что лучше разобраться в деталях и изучить каждую подзону отдельно.
Первое, что хотелось бы отметить — согласование с Росавиацией необходимо, если планируется коммерческое строительство на земельном участке. Например, при планировании строительства придорожного магазина. Здесь также предстоит оформлять разрешение и взаимодействовать с ведомств. А в случае отказа оспаривать.
Чтобы самостоятельно проверить наличие обременений на строительство от Росавиации потребуется выписка из ЕГРН на земельный участок. В ней графе «Особые отметки» указываются различные ограничения. Однако не всегда все ограничения будут прописаны в выписке. Актуальные данные можно получить из градостроительного плана (ГПЗУ). В плане содержится вся необходимая информация по строительству. Если согласно этим документам участок входит в указанную зону, а в ГПЗУ прописана необходимость согласования, то составляется ситуационный план. Вместе с заявлением и выпиской из ЕГРН документы направляют на согласование в Росавиацию или войсковую часть, смотря, к какой авиации (гражданской или военной) относится аэродром. Также необходимы копия паспорта владельца участка, заключение Роспотребнадзора о соответствии строящегося объекта санитарным правилам. Чтобы получить заключение проводят лабораторные исследования участка, измеряя уровни шума, электромагнитного излучения и чистоты воздуха.
Военные аэродромы в Московской области
Строительство складских, торгово-офисных, общепитовских и других капитальных объектов в охранных зонах военных аэродромов требует обязательного уведомления ведомственных частей. Перед началом работ в охранной зоне военного аэродрома (такого как Чкаловский, Кубинка или Чёрное), обращаются непосредственно в войсковую часть, которая им заведует. Срок рассмотрения заявления войсковыми частями составляет 20-30 дней, иногда больше. Для согласования строительства в зоне Чкаловского военного аэродрома собственнику участка необходимо лично отправить уведомление в войсковую часть, расположенную в городе Щёлково-10. Строительство в зоне аэродрома Кубинка согласовывают с войсковой частью в городе, а в зоне аэродрома Чёрное — по почте, направляя письмо в деревню Федурново. Однако для гарантии положительного решения перед отправкой письма лучше дополнительно созвониться с частью и договориться об объеме работ устно.
Следующим шагом подготавливают заявление на имя командира части. В тексте заявления указывают адрес, кадастровый номер и координаты участка в системе ПЗ-90.11, а также высоту здания от уровня земли и высоту земли от уровня Балтийского моря в том месте, где будет располагаться объект. Указывается удаление участка от контрольной точки аэродрома и дополнительно составляется ситуационный план с отметкой места расположения планируемого объекта на карте населённого пункта. К заявлению прикладывают получившийся план, выписку из ЕГРН на участок, ГПЗУ, выписку из реестра юрлиц на заказчика, копию паспорта представителя и копию составленной на него доверенности.
Военный аэродром Чкаловский
Приаэродромная зона военного аэродрома Чкаловский требует отдельной проработки документов. Если в уведомлении о планируемом строительстве или градостроительном плане участка указано такое обременение, то без согласования не удастся оформить право собственности на построенный объект. Следовательно, нет смысла начинать строительство без проверки характеристик планируемого объекта на соответствие требованиям безопасности. Проверку выполняют в войсковой части, которая управляет аэродромом.
Порядок согласования с аэродром Чкаловский
- Заполняют заявление и распечатывают на листе А4, поскольку в другом виде документы не принимают.
- Составляют ситуационный план на основе карты местности. Указывают на плане местоположение планируемого объекта, а также наименование населённого пункта и близлежащих улиц.
- В Щёлково-10 и сдают документы вместе с копией паспорта и доверенностью в комендатуру на первом контрольно-пропуском пункте аэродрома Чкаловский.
- Через месяц нужно звонить в часть и узнать готовность.
В заявлении указывают наименование (например, магазин или садовый дом) и назначение объекта согласно проектной документации (социальное, культурное, бытовое или другое). Также указывают адрес, географические координаты в системе ПЗ-90.02(90.11), высоту земли относительно уровня Балтийского моря и высоту планируемого объекта. Если имеются электро- или радиомагнитные излучатели, то заполняют их характеристики.
Выводы
Поскольку возведённые дома могут создавать помехи при взлёте и посадке самолётов, а шум их, в свою очередь, может навредить здоровью людей, строительство капитальных объектов в таких зонах носит ограничительный характер. Если в ГПЗУ указаны ограничения, то согласовать строительство необходимо, иначе объект признают самовольной постройкой. А оформить право собственности, поставить на кадастровый учёт, продать, сдать в аренду или по-другому распорядиться такой постройкой не получится. Более того, собственника могут обязать демонтировать её за свой счёт.
Раньше согласовывать строительство на приаэродромной территории нужно было только в тех случаях, когда планировались высотки от 50-ти метров. Теперь на строительство любого капитального объекта нужно получить разрешение от Росавиации или военного аэродрома, потому что без согласования строительства уведомление о соответствии постройки нормам градостроительного регламента в администрации не получить.
Вопрос согласования с Росавиацией решают на этапе проектирования объектов, чтобы максимально обезопасить себя от финансовых потерь. Если собственник аэропорта наметил планы по строительству авиационной инфраструктуры или развитию воздушных путей, в согласовании застройщику откажут. А в этом случае, если стройка без согласования уже идёт полным ходом, материального ущерба владельцу или арендатору участка не избежать.
Помощь с согласовании
Юристы, проектировщики и геодезисты компании А/Н «Правозем» составляют межевые планы участков, получают ГПЗУ и разрабатывают проекты для строительства домов в приаэродромных зонах. Формируем пакет необходимых документов и согласовываем строительство с Росавиацией и военными аэродромами. При наличии других обременений, также получаем согласования. Кроме этого, регистрируем дома в государственном реестре и оформляем права собственности.
Подскажите,хотим подать уведомление на постройку жилого,одноэтажного дома,участок попадает в приаэродромную зону 7.2,в администрации сказали нужен эскизный прост по защите от шума. Получается нужен проект дома с эскизом защиты от шума?
Да, администрация права в вашем случае при расположении участка в приаэродромной зоне (подзона 7.2 зона ограничений по шуму) действительно требуется эскизный проект (или раздел проекта), включающий мероприятия по защите от шума.
Разберём подробно:
---
Что значит зона 7.2
Согласно Постановлению Правительства РФ № 316 от 02.03.2022 и прил. № 5 к нему:
> Подзона 7.2 зона, где уровень шума превышает санитарные нормы, и допускается строительство жилых домов только при условии проектирования и устройства шумозащитных мероприятий.
---
Что от вас требуют
1. Эскизный (архитектурный) проект дома, который показывает:
План, фасады, разрезы.
Расчёт или описание применяемых мероприятий по шумозащите.
2. Мероприятия по шумозащите могут включать:
Использование окон с повышенной звукоизоляцией (Rw 40 дБ).
Дополнительную звукоизоляцию стен и кровли.
Планировочные решения (расположение спален со стороны, противоположной источнику шума).
Возможные внешние экраны, валы, зелёные насаждения.
3. Такой эскизный проект вы прикладываете к уведомлению о планируемом строительстве (п. 21 ПП № 1379 от 24.12.2021).
---
Куда подавать
В администрацию муниципалитета (через МФЦ или Госуслуги).
К уведомлению прикладывается:
Право собственности на участок.
Схема размещения дома.
Эскизный проект с шумозащитными решениями.
---
Кто делает
Такой проект выполняет:
Архитектор с допуском СРО,
или
Проектировщик ИЖС, знакомый с нормами СанПиН 1.2.3685-21 и СП 51.13330.2011 (защита от шума).
---
Если подать без этого
Администрация откажет в согласовании уведомления, ссылаясь на нахождение участка в подзоне 7.2 при отсутствии подтверждённых мер по защите от шума.
Добрый день, в договоре купли-продажи есть пункты:
- Участок расположен в зоне КРТ-3, что, в соответствии с законодательством РФ накладывает ограничения.
- Участок расположен в приаэродромной территории аэродрома Москва (Волосово) и аэродрома Малино, установлены ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации от 01.07.2022.
- Про КРТ-3 информации не удалось найти. Ведь если КРТ утвержден, то он должен быть на сайте администрации...
- Относительно приаэродромной зоны в выписке из https://uslugi.mosreg.ru/avia указано: тридцатикилометровой зоны вокруг контрольной точки аэродрома государственной авиации Малино, находящегося в ведении ДОСААФ России. В настоящее время приаэродромная территория аэродрома государственной авиации Малино, находящегося в ведении ДОСААФ России, не установлена в порядке, предусмотренном Воздушным кодексом Российской Федерации. Строительство или реконструкцию объектов капитального cтроительства на данном земельном участке необходимо согласовать с организацией, уполномоченной федеральным органом исполнительной власти, в ведении которого находится аэродром государственной авиации
В публичной кадастровой карте ни про КРТ, ни про приаэродромную зону ни слова... (участок как бы не попадает никуда).
Какие риски может нести покупка такого участка?
Добрый день! Давайте разберём оба ограничения по отдельности.
1. Зона КРТ-3
КРТ это комплексное развитие территории. Обычно обозначают КРТ-1, КРТ-2, КРТ-3 разные зоны по градостроительной документации (ПЗЗ, Генплан).
Если участок в зоне КРТ, это не значит, что его завтра изымут, но:
на него могут быть наложены ограничения по застройке (например, нельзя строить жилые дома, только временные сооружения, склады и т. п.);
участок потенциально может попасть в программу комплексного освоения или реновации, где администрация вправе изъять землю для муниципальных/государственных нужд с компенсацией по кадастровой или рыночной стоимости;
риск: если КРТ действительно утверждён (это должно быть в решении администрации/ПЗЗ), участок может оказаться в зоне планируемой застройки, дороги, коммуникаций.
Проверить: открыть ПЗЗ и Генплан муниципального образования, именно там официально отображается зона КРТ-3. Если в Публичной кадастровой карте нет это не значит, что зоны нет, просто Росреестр не всегда вносит актуальную граддокументацию.
2. Приаэродромная территория (Малино, Волосово)
В выписке указано: порядок установления приаэродромной зоны ещё не завершён.
Это важный момент:
пока зона не утверждена по Воздушному кодексу РФ, ограничений формально нет;
но при подаче на разрешение на строительство администрация всё равно может потребовать согласование с ДОСААФ или Минобороны (часто такие согласования долгие и непредсказуемые);
даже индивидуальный жилой дом может попасть под запрет по высоте/материалам/световым приборам.
Риск: не запрет владения, а именно сложность или невозможность узаконить строительство без согласований. В некоторых случаях участок фактически превращается в садовый/огородный.
3. Почему в Публичной кадастровой карте этого нет?
ПКК отображает только те ограничения, которые официально внесены в ЕГРН.
Зоны КРТ и приаэродромные территории часто долго не вносятся в ЕГРН, хотя формально существуют. Поэтому договор указывает на них, чтобы снять ответственность с продавца.
4. Риски для покупателя
КРТ-3 риск изъятия участка в будущем для муниципальных нужд или ограничения по строительству.
Приаэродромная зона риск отказа в выдаче разрешения на строительство или необходимость согласовывать с ДОСААФ/Минобороны.
Неопределённость в документах одно (ограничения указаны), в ЕГРН другое (нет ограничений). Это создаёт правовую неопределённость и риск судебных споров.
Снижение ликвидности такие участки продаются труднее и дешевле, т. к. не все готовы связываться с согласованиями.
Что проверить до покупки:
Получить у администрации выписку из ПЗЗ и Генплана (с точным отображением зоны КРТ-3).
Запросить в Росреестре сведения о зонах с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ).
Направить запрос в Минтранс/ДОСААФ по аэродрому Малино требуется ли согласование.
Если планируете строительство уточнить в архитектурном отделе муниципалитета, дадут ли разрешение на строительство на этом участке.
Здравствуйте. Можете ли Вы помочь мне разобраться. Не могу понять к какой подлетной зоне относится мой участок (аэропорт Шереметьево ,Москва) Как это проверить? г.о Химки СНТ Луч.
Понять, к какой именно приаэродромной (подлётной) зоне относится ваш участок (СНТ Луч, город Химки) можно, но потребуется обратиться к официальным картам и документам, поскольку чёткая информация не размещена в открытых источниках. Вот поэтапный план:
1. Что такое приаэродромная территория и зоны вокруг аэропорта?
Согласно сведениям, приаэродромная территория аэропорта Шереметьево поделена на семь видов зон и соответствующих подзон, с учетом рекомендованных параметров застройки, высотности и допустимых типов объектов
Земля и право
.
2. Где находится СНТ Луч?
СНТ Луч расположен в городском округе Химки, деревня Носово, территория Луч
. Сам аэропорт также находится в Химках; расстояние от МКАД до терминалов D, E и F около 9 км
.
Как определить вашу конкретную зону:
2.1. Подать запрос в официальные органы:
Градостроительный отдел или архитектура Химок для получения карт приаэродромных зон, утверждённых аэропортом.
Департамент воздушного пространства Минтранса РФ там могут быть специализированные схемы и нормативы по зонам.
2.2. Проверка через документацию:
Генплан СНТ Луч исследуйте, не указано ли там наличие зонирования по авиационным ограничениям.
Документы аэропорта Шереметьево иногда на официальном сайте или в профильных службах доступны схемы приаэродромных зон.
Почему важно уточнить:
Приаэродромные зоны регламентируют виды и высоту застройки, уровень шума, допустимые назначения земель (например, возможность строительства жилых объектов, высота зданий и т.п.)
Земля и право
.
Особенно важно для СНО (садоводческих некоммерческих объединений) понимать допустимые виды деятельности, чтобы избежать нарушения норм и ограничений.
Рекомендации:
ШагДействие
1Свяжитесь с местной администрацией Химок и запросите схему приаэродромных зон.
2Обратитесь в аэропорт Шереметьево или Минтранс РФ с тем же запросом.
3Проверьте собственные документы СНТ Луч есть ли упоминания таких зон.
4При необходимости получите консультацию архитектора или юриста по вопросам градостроительства.
Вывод:
Конкретная зона, к которой относится ваш участок, не указана в публичных источниках. Но получить эту информацию реально через официальные запросы в местную администрацию и профильные ведомства. Если понадобится помощь с формулировкой запроса или подбором нужного ведомства просто дайте знать, с удовольствием помогу идти дальше!
Здравствуйте. Участок ИЖС находится в зоне 7,1 аэропорта Шереметьево, возможно ли согласование строительства Жилого дома с каким- либо ведомством, или запрет на строительство Жилых домов окончательный и не подлежит отдельным согласованиям? И еще вопрос, можно ли на данном участке построить садовый дом с подключением ко всем доступным по границе участка коммуникациям? Спасибо.
Добрый день, согласование не возможно так как данная зона предполагает запрет на строительство, но уже построенный объект зарегистрировать возможно в судебном порядке, либо через согласование с аэропортом и жалобы в аппеляционную инстанцию Росреетра.
Подскажите пожалуйста, а вообще по одному ЗУ сколько раз можно подавать уведомление о строительстве, в случае отказов. Где-то это прописано?
Хороший вопрос
В российском законодательстве ограничения по количеству поданных уведомлений о планируемом строительстве на один земельный участок нет.
Что это значит:
Если вы подали уведомление, а орган архитектуры/администрация дала отказ, вы вправе устранить замечания и подать уведомление снова.
Закон (Градостроительный кодекс РФ, ст. 51.1) прямо регулирует сам порядок уведомления, сроки рассмотрения (7 рабочих дней), основания для отказа, но не содержит лимита по числу обращений.
Практика такая: можно подавать хоть 10 раз подряд, пока не будут устранены все основания для отказа.
Но важно учитывать:
Если не устранить причину отказа (например, несоответствие ПЗЗ, охранным зонам, санитарным нормам), то новые уведомления будут возвращаться с тем же отказом.
Иногда администрация может расценивать многократные подачи без исправлений как злоупотребление правом, но формального запрета нет.
Поэтому стратегия такая: внимательно смотреть основания отказа, в идеале запросить письменное заключение (схему наложений, ссылки на нормы), устранить причину и только после этого подавать заново.
Здравствуйте. Планируем покупку земельного участка, относящегося к приаэродромной территоии (Аэродром Коробчеево). Участок находится далеко от аэродрома (село Непецино).
Кадастровый номер участка 50:34:0050114:1153.
Подскажите, можно ли строить на этом участке жилой дом?
И необходимо ли получать какое-то разрешение? Если да, то вы можете в этом помочь?
Добрый день, строительство возможно необходимо будет согласовать, так же предварительно получить заключение с ГУКН и привести вид использования в соответствие, заказать градостроительный план и после всех выполненных работ получать соответствие на строительство, все эти работы Наша компания выполняет при необходимости. Пришлите документ ЕГРН на землю Ватсапп 89958884130 и площадь планируемого к строительству строения
Добрый день. планируется к покупке участок с кадастровым номером 23:15:0000000:2128
В договоре с Администрацией о купле-продаже от 29.12 2023 есть пункт об ограничении в использовании - седьмая подзона приаэродромной территории. Но до аэропорта так далеко... есть ли ограничения?
Добрый день. Седьмая подзона приаэродромной территории характеризуется строгими ограничениями, в основном из-за высокого уровня шума, связанного с полетами. На этой территории запрещено строительство объектов, оказывающих негативное влияние на окружающую среду и безопасность полетов, включая жилые объекты, а также объекты, способствующие привлечению птиц. В частности, в этой зоне запрещено размещение объектов, которые могут привести к превышению уровня шума, электромагнитному излучению и загрязнению воздуха.
дело в том, что этих ограничений нет в выписке, но они указаны в договоре купли-продажи между администрацией и предыдущим собственником, который продает сейчас мне...
в таком случае я не рекомендую приобретать данный участок.
Здравствуйте, а правда что если участок предоставлялся до установления этих подзон, то администрация должна дать разрешение на строительство???
Добрый день, Администрация выдает положительное решение о начале строительства в сроки установленные законом, выдает уведомление о соответствии или несоответствия, проведя анализ по установленными поздонами и ограничениям на дату выдачи..