Росавиация отменила согласование строительства частных домов в приаэродромных зонах до 2025 года
Для 6-ти подлетных зон до 2025 года Росавиация ввела добровольный порядок согласования строительства частных домов. После изучения обращений на форуме по вопросам регистрации ИЖС (Домодедово, Внуково, Остафьево, Ростов-на-Дону и остальные) мы пришли к выводу, что лучше разобраться в деталях и изучить каждую подзону отдельно.
Первое, что хотелось бы отметить — согласование с Росавиацией необходимо, если планируется коммерческое строительство на земельном участке. Например, при планировании строительства придорожного магазина. Здесь также предстоит оформлять разрешение и взаимодействовать с ведомств. А в случае отказа оспаривать.
Чтобы самостоятельно проверить наличие обременений на строительство от Росавиации потребуется выписка из ЕГРН на земельный участок. В ней графе «Особые отметки» указываются различные ограничения. Однако не всегда все ограничения будут прописаны в выписке. Актуальные данные можно получить из градостроительного плана (ГПЗУ). В плане содержится вся необходимая информация по строительству. Если согласно этим документам участок входит в указанную зону, а в ГПЗУ прописана необходимость согласования, то составляется ситуационный план. Вместе с заявлением и выпиской из ЕГРН документы направляют на согласование в Росавиацию или войсковую часть, смотря, к какой авиации (гражданской или военной) относится аэродром. Также необходимы копия паспорта владельца участка, заключение Роспотребнадзора о соответствии строящегося объекта санитарным правилам. Чтобы получить заключение проводят лабораторные исследования участка, измеряя уровни шума, электромагнитного излучения и чистоты воздуха.
Военные аэродромы в Московской области
Строительство складских, торгово-офисных, общепитовских и других капитальных объектов в охранных зонах военных аэродромов требует обязательного уведомления ведомственных частей. Перед началом работ в охранной зоне военного аэродрома (такого как Чкаловский, Кубинка или Чёрное), обращаются непосредственно в войсковую часть, которая им заведует. Срок рассмотрения заявления войсковыми частями составляет 20-30 дней, иногда больше. Для согласования строительства в зоне Чкаловского военного аэродрома собственнику участка необходимо лично отправить уведомление в войсковую часть, расположенную в городе Щёлково-10. Строительство в зоне аэродрома Кубинка согласовывают с войсковой частью в городе, а в зоне аэродрома Чёрное — по почте, направляя письмо в деревню Федурново. Однако для гарантии положительного решения перед отправкой письма лучше дополнительно созвониться с частью и договориться об объеме работ устно.
Следующим шагом подготавливают заявление на имя командира части. В тексте заявления указывают адрес, кадастровый номер и координаты участка в системе ПЗ-90.11, а также высоту здания от уровня земли и высоту земли от уровня Балтийского моря в том месте, где будет располагаться объект. Указывается удаление участка от контрольной точки аэродрома и дополнительно составляется ситуационный план с отметкой места расположения планируемого объекта на карте населённого пункта. К заявлению прикладывают получившийся план, выписку из ЕГРН на участок, ГПЗУ, выписку из реестра юрлиц на заказчика, копию паспорта представителя и копию составленной на него доверенности.
Военный аэродром Чкаловский
Приаэродромная зона военного аэродрома Чкаловский требует отдельной проработки документов. Если в уведомлении о планируемом строительстве или градостроительном плане участка указано такое обременение, то без согласования не удастся оформить право собственности на построенный объект. Следовательно, нет смысла начинать строительство без проверки характеристик планируемого объекта на соответствие требованиям безопасности. Проверку выполняют в войсковой части, которая управляет аэродромом.
Порядок согласования с аэродром Чкаловский
- Заполняют заявление и распечатывают на листе А4, поскольку в другом виде документы не принимают.
- Составляют ситуационный план на основе карты местности. Указывают на плане местоположение планируемого объекта, а также наименование населённого пункта и близлежащих улиц.
- В Щёлково-10 и сдают документы вместе с копией паспорта и доверенностью в комендатуру на первом контрольно-пропуском пункте аэродрома Чкаловский.
- Через месяц нужно звонить в часть и узнать готовность.
В заявлении указывают наименование (например, магазин или садовый дом) и назначение объекта согласно проектной документации (социальное, культурное, бытовое или другое). Также указывают адрес, географические координаты в системе ПЗ-90.02(90.11), высоту земли относительно уровня Балтийского моря и высоту планируемого объекта. Если имеются электро- или радиомагнитные излучатели, то заполняют их характеристики.
Выводы
Поскольку возведённые дома могут создавать помехи при взлёте и посадке самолётов, а шум их, в свою очередь, может навредить здоровью людей, строительство капитальных объектов в таких зонах носит ограничительный характер. Если в ГПЗУ указаны ограничения, то согласовать строительство необходимо, иначе объект признают самовольной постройкой. А оформить право собственности, поставить на кадастровый учёт, продать, сдать в аренду или по-другому распорядиться такой постройкой не получится. Более того, собственника могут обязать демонтировать её за свой счёт.
Раньше согласовывать строительство на приаэродромной территории нужно было только в тех случаях, когда планировались высотки от 50-ти метров. Теперь на строительство любого капитального объекта нужно получить разрешение от Росавиации или военного аэродрома, потому что без согласования строительства уведомление о соответствии постройки нормам градостроительного регламента в администрации не получить.
Вопрос согласования с Росавиацией решают на этапе проектирования объектов, чтобы максимально обезопасить себя от финансовых потерь. Если собственник аэропорта наметил планы по строительству авиационной инфраструктуры или развитию воздушных путей, в согласовании застройщику откажут. А в этом случае, если стройка без согласования уже идёт полным ходом, материального ущерба владельцу или арендатору участка не избежать.
Помощь с согласовании
Юристы, проектировщики и геодезисты компании А/Н «Правозем» составляют межевые планы участков, получают ГПЗУ и разрабатывают проекты для строительства домов в приаэродромных зонах. Формируем пакет необходимых документов и согласовываем строительство с Росавиацией и военными аэродромами. При наличии других обременений, также получаем согласования. Кроме этого, регистрируем дома в государственном реестре и оформляем права собственности.
Здравствуйте. Земельный участок в зоне 7.1 Шереметьево; до введения зоны подано уведомление о строительстве и получен ответ о соответствии. Строительство не производилось, но срок еще не истек (5 лет есть). При переходе права на участок к новому собственнику (покупка) сохраняет ли силу уведомление о соответствии? Может ли новый собственник построить согласованный дом и поставить его на учет?
Здравствуйте. В вашей ситуации ключевое значение имеет то, что уведомление о соответствии параметров строительства было получено до установления ограничений по зоне 7.1 приаэродромной территории Шереметьево, а срок действия уведомления еще не истек.
По общему правилу уведомление о соответствии, выданное в порядке ст. 51.1 ГрК РФ, подтверждает право застройщика осуществить строительство объекта с указанными параметрами в течение срока его действия. Само по себе последующее установление новых ограничений не отменяет ранее выданное согласование автоматически.
При переходе права собственности на земельный участок уведомление обычно сохраняет силу, поскольку оно связано не только с личностью заявителя, но и с характеристиками участка и согласованного объекта строительства. Новый собственник вправе использовать уже выданное уведомление, если: срок его действия не истек; параметры будущего дома не меняются; вид разрешенного использования участка остался прежним; не было отдельного решения об отмене уведомления либо признании его недействительным.
Соответственно, новый собственник, как правило, может построить именно тот дом, который был согласован прежнему правообладателю, а затем поставить объект на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности через уведомление об окончании строительства.
Однако на практике в Московской области и по зоне Шереметьево иногда возникают споры, когда органы регистрации или администрация пытаются ссылаться на новые ограничения при постановке дома на учет. В таких случаях важным доказательством становится дата выдачи уведомления о соответствии и факт того, что право на строительство возникло до введения зоны 7.1.
Также желательно, чтобы новый собственник сохранил весь комплект документов: первоначальное уведомление; ответ администрации о соответствии; документы о дате установления ограничений; договор купли-продажи участка.
Если уведомление выдано надлежащим образом и его срок не истек, шансы на законное завершение строительства и регистрацию дома достаточно высокие.
Спасибо за развернутый ответ.
Тоже руководствуемся нормой ч.13 ст.4 Федерального закона от 01.07.2017 №135-ФЗ. Но смущает, что там ограничения не распространяются на ранее выданные разрешения на строительство, а в нашем случае - есть только уведомление.
Плюс, как Вы правильно заметили - администрации, не смотря на эту норму, продолжают отказывать. Конкретно по Химкам удалось найти судебные решения, где действия администрации признавались незаконными, но по ним автоматически не вдавались уведомления, а лишь возобновлялось право подать снова. Выглядит как замкнутый круг: администрация отказывает, суд признает отказ незаконным и разрешает подать снова, при подаче администрация может отказать опять.
И практика есть только по отказам по участкам, где права возникли до введения зоны. По участкам, где уже есть уведомление о соответствии, но перешили права - ничего.
Хотим обратиться в администрацию с запросом, сохранит ли действие уведомление о соответствии при смене собственника. Но будет ли иметь юридическую силу их ответ, даже если дадут?
Да, Ваши опасения обоснованы именно из-за того, что в законе прямо упомянуты разрешения на строительство, а уведомительный порядок появился позже, администрации пытаются утверждать, что гарантия сохранения ранее возникшего права на уведомления не распространяется. Но судебная практика постепенно идет по пути признания уведомления о соответствии функциональным аналогом разрешения на строительство.
Сильный аргумент в вашей ситуации право на строительство уже было подтверждено государством до введения ограничений. То есть речь идет не о новом согласовании, а о реализации ранее возникшего права. Иначе нарушался бы принцип правовой определенности и запрета придания ограничениям обратной силы.
Что касается смены собственника тут тоже есть хорошие аргументы:
уведомление выдается в отношении конкретного участка и параметров объекта;
ГрК РФ не содержит нормы о прекращении действия уведомления при переходе права собственности;
новый собственник становится правопреемником в отношении возможности использования участка.
Но при этом нужно понимать: формально в законе прямо не написано, что уведомление переходит к новому собственнику. Поэтому риск административного спора действительно остается.
По поводу запроса в администрацию:
ответ администрации будет иметь значение, но не даст абсолютной гарантии. Это не нормативный акт и не решение, создающее неоспоримое право. Однако такой ответ:
станет важным доказательством добросовестности;
может сыграть роль в суде при последующем отказе;
осложнит администрации возможность потом ссылаться на противоположную позицию.
Особенно полезно, если ответ будет сформулирован прямо:
уведомление о соответствии сохраняет действие при переходе права собственности при условии неизменности параметров объекта и срока действия уведомления.
Я бы рекомендовал:
До сделки направить официальный письменный запрос.
Получить именно письменный ответ администрации.
Сохранить всю цепочку документов:
первоначальное уведомление;
ответ о соответствии;
документы о дате введения зоны;
договор купли-продажи;
выписки ЕГРН.
После покупки строить строго в параметрах ранее согласованного уведомления, без малейших отклонений.
И еще важный момент: если администрация письменно подтвердит сохранение действия уведомления, а потом откажет в уведомлении об окончании строительства позиция для суда станет значительно сильнее, поскольку появится элемент противоречивого поведения органа власти.
В целом у вас ситуация заметно сильнее, чем у тех, кто только пытается получить уведомление после введения зоны 7.1. Здесь право на строительство уже возникло ранее, и это ключевой момент.
Добрый день.
Хотим приобрести участок в ОНТ "Мосмек".
Категории земель: Земли населенных пунктов.
Вид использования ЗУ по документу: Садоводство.
В объявление написано (и не в одном), что прописка возможна.
Есть ли возможность строить на такой земле капитальное строение для дальнейшей прописки? Информация в интернете очень противоречивая.
Да, на участке с видом разрешённого использования садоводство можно построить капитальный жилой дом и оформить регистрацию (прописку), но при соблюдении ряда условий.
Если участок относится к землям населённых пунктов и ВРИ садоводство, то по закону допускается строительство:
садового дома;
жилого дома для постоянного проживания.
После строительства жилой дом можно поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности. Если дом признаётся жилым (соответствует требованиям для постоянного проживания: фундамент, отопление, соблюдение норм и т.д.), в нём можно оформить постоянную регистрацию.
Но перед покупкой обязательно проверьте:
нет ли ограничений по ПЗЗ (градостроительным регламентам);
не находится ли участок в охранных, санитарных или иных зонах;
допускается ли именно строительство жилого дома;
есть ли подъезд, электричество и возможность присвоения адреса.
Также желательно запросить:
выписку ЕГРН;
ГПЗУ (градплан участка);
правила землепользования и застройки по данной территории.
Фраза прописка возможна в объявлениях сама по себе ничего не гарантирует всё зависит от конкретного участка и возможности зарегистрировать именно жилой дом.
Доброго дня! При продаже дома, находящегося в 7-й подзоне а/п "Кольцово", кто должен будет выполнить мероприятия по обустройству шумоизоляции в таком доме? Продавец или покупатель? Дом был построен до установления статуса 7-й подзоны (до 24 декабря 2024 года (дата внесения зоны в реестр)), ограничения на текущего владельца соответственно не распространяются, как будет с ограничениями при продаже новому владельцу?
Короткий ответ: обязанность по соблюдению ограничений 7-й подзоны лежит на собственнике объекта в момент эксплуатации, а не автоматически на продавце или покупателе как стороне сделки. Но нюансы в вашей ситуации есть и они важные.
Что это за зона
Речь идет о приаэродромной территории вокруг Аэропорт Кольцово.
7-я подзона это зона повышенного авиационного шума, где действуют специальные требования к зданиям (в том числе по шумоизоляции).
Как работает закон в вашей ситуации
1. Дом построен ДО установления зоны
Вы правильно отметили: если дом построен до внесения подзоны в реестр (до 24.12.2024), то:
к моменту строительства требования по шумоизоляции не применялись
дом не признается самовольным или нарушающим правила
Это ключевой момент: обратной силы у этих ограничений нет
2. Что происходит при продаже
После сделки:
новый собственник получает объект в существующем состоянии
вместе с правом собственности он принимает и все действующие ограничения использования территории
Но:
сам факт смены собственника не создает обязанности автоматически дооснастить дом шумоизоляцией
3. Когда может возникнуть обязанность делать шумоизоляцию
Обязанность появляется не из-за покупки, а при определённых действиях:
реконструкция дома
капитальный ремонт с изменением характеристик
новое строительство или пристройка
изменение назначения здания
В этих случаях уже нужно соблюдать актуальные требования (включая шумоизоляцию)
4. Кто должен делать шумоизоляцию
По закону:
никто не обязан задним числом дорабатывать дом только из-за сделки
обязанность возникает у текущего собственника, если он:
проводит работы
или получает предписание (что на практике встречается редко для старых домов)
Важный практический момент
Хотя прямой обязанности нет, у покупателя могут возникнуть риски:
ограничения по реконструкции
требования при оформлении изменений
снижение ликвидности объекта
потенциальные споры о качестве проживания (шум)
Что обычно делают на практике
Чтобы избежать проблем:
Продавец:
раскрывает информацию о нахождении в 7-й подзоне
фиксирует это в договоре
Покупатель:
принимает объект как есть
может запросить скидку или компенсацию
Рекомендация по договору
В договор купли-продажи лучше включить пункт:
о расположении в приаэродромной территории
об осведомленности покупателя
об отсутствии претензий к уровню шума
Итог
Продавец не обязан делать шумоизоляцию перед продажей
Покупатель не обязан делать её сразу после покупки
Но все ограничения зоны переходят к новому собственнику
Обязанность может возникнуть при реконструкции или изменениях
Добрый день. Есть ли возможность сделать реконструкцию дома в зоне 7.1 Шереметьево?
Короткий ответ: возможность есть, но сильно ограниченная всё упирается в правила подзоны 7.1 приаэродромной территории аэропорта Аэропорт Шереметьево и требования авиационной безопасности.
Что такое зона 7.1
Это часть приаэродромной территории, где действуют ограничения по:
высоте объектов
шумовому воздействию
безопасности полётов
санитарным нормам
Зона 7.1 одна из самых жёстких по ограничениям.
Можно ли реконструировать дом?
Да, но при соблюдении условий:
1. Без увеличения высоты
Если реконструкция:
не увеличивает высоту здания
не создаёт помех для навигации
такие проекты иногда согласовывают.
2. Согласование обязательно
Понадобится разрешение:
от Росавиации
от оператора аэропорта (Шереметьево)
Без этого реконструкция будет считаться самовольной.
3. Учет шумовой зоны
Если дом попадает в сильную шумовую зону:
могут потребовать специальные решения (шумоизоляция)
или вообще отказать, если ухудшаются условия проживания
Когда откажут
С высокой вероятностью не согласуют, если:
увеличивается этажность / высота
меняется назначение (например, из жилого в многоквартирный)
дом уже стоит с нарушениями
участок попал в обновлённые границы зоны (после 20232024 изменений)
Важный момент
Сейчас границы зон вокруг Шереметьево активно уточнялись, и многие участки:
попали в более строгие подзоны
получили новые ограничения задним числом
Что делать в вашей ситуации
Получить ГПЗУ (градостроительный план участка)
Проверить:
точную подзону (7.1 подтверждена?)
допустимую высоту
Подать запрос на согласование в Росавиацию
Сделать проект реконструкции с учётом ограничений
Итог
Реконструкция в зоне 7.1 возможна, но:
только при минимальных изменениях
и почти всегда через сложное согласование
с высоким риском отказа, если есть увеличение параметров
Здравствуйте, осенью 2023 года купил участок с каркасом дома 66:06:4501018:4094, рядом с аэропортом Кольцово, на тот момент было только ограничение по 6 зоне(скотомогильники и т.п), в документах дом указан не был. Сейчас строительство завершилось, планировал ставить на учет, но вчера с госуслуг пришло уведомление, что участок теперь находится в 7 зоне(( Как то можно поставить этот дом на учет теперь? Заранее спасибо
Александр, ситуация неприятная, но не безнадёжная многое зависит от того, когда именно установили 7-ю зону и какие в ней ограничения.
Разберём по сути.
Что произошло
Вы купили участок, когда действовала 6-я зона (ограничения минимальные), а теперь участок попал в 7-ю подзону приаэродромной территории (ПАТ) вокруг Аэропорт Кольцово.
7-я зона одна из самых жёстких. Обычно в ней запрещено:
жилое строительство (или сильно ограничено),
регистрация жилых домов,
иногда даже уже построенные объекты признаются несоответствующими.
Ключевой момент переходные права
Самое важное в вашей ситуации:
Когда была установлена 7-я зона относительно вашего строительства?
Есть два сценария:
1. Если дом начали строить ДО введения 7-й зоны
Тогда у вас есть шанс.
По закону (в т.ч. практика по приаэродромным зонам):
если строительство начато до введения ограничений,
и вы можете это подтвердить (фото, договоры, уведомления, чеки),
объект можно поставить на учёт как ранее начатый.
Иногда это делается через:
уведомление о завершении строительства,
или через суд (если Росреестр откажет).
2. Если зона уже действовала ДО строительства
Тогда сложнее:
Росреестр почти наверняка откажет,
объект могут признать самовольной постройкой,
возможны требования о приведении в соответствие (вплоть до сноса редко, но бывает).
Что делать прямо сейчас
1. Выяснить дату установления 7-й зоны
Нужно проверить:
акт Росавиации / Минтранса,
сведения в ЕГРН (выписка на участок),
градостроительный план (ГПЗУ).
2. Подать уведомление о завершении строительства
Даже если есть риск отказа подать всё равно стоит:
иногда органы пропускают такие объекты,
это зафиксирует вашу позицию.
3. Подготовить доказательства, что стройка была раньше
Соберите:
фото этапов строительства,
договоры на материалы/работы,
акты,
переписку,
показания соседей (если понадобится суд).
4. Быть готовым к суду
Если придёт отказ:
можно подать иск о признании права собственности на объект,
аргумент: строительство начато до введения ограничений.
Судебная практика по таким делам есть и часто в пользу собственников.
Важный нюанс
Иногда даже в 7-й зоне:
разрешают существующие дома,
но запрещают новые.
То есть если доказать, что дом уже был (или строился) это ваш главный шанс.
Вывод
Шанс поставить дом на учёт есть, если стройка началась до введения 7 зоны.
Если нет ситуация сложная, но иногда решается через суд.
Сейчас главное зафиксировать факт строительства раньше ограничений.
Добрый день! Есть участок (ЛПХ) в г.о. Домодедово, в выписке ЕГРН указана ПАТ без указаний подзон. Планируем строиться с ипотекой, Банк запрашивает расшифровку какая именно подзона. На кадастровой карте не отображается эта зона. Администрация выдала уведомление о соответствии без каких либо доп согласований по данному зоуит (есть два других по прибрежной и водоохранной). Есть ли какая то возможность получить сведения находимся ли мы в 7 подзоне или нет.
Добрый день. Ситуация у вас типичная для Подмосковья ПАТ (приаэродромная территория) часто указана в ЕГРН без конкретной подзоны, а банки при ипотеке требуют точную идентификацию (особенно 7-ю подзону, где самые жесткие ограничения).
Разберём по сути.
Почему в ЕГРН нет подзоны
ПАТ устанавливается по правилам воздушного законодательства (аэродромы, зоны шумов и т.д.), но:
в ЕГРН часто вносится общая зона, без детализации;
подзоны (17) утверждаются отдельными актами и не всегда корректно дотягиваются до Росреестра;
публичная кадастровая карта это почти никогда не показывает.
Поэтому ваша ситуация нормальная, а не ошибка.
Ключевой момент для ипотеки
Банк переживает именно из-за 7 подзоны ПАТ, потому что:
там могут запрещать жилую застройку или требовать согласования с авиационными органами;
возможны ограничения по высоте, шуму и т.д.
Что у вас уже хорошо
Вы пишете:
администрация выдала уведомление о соответствии
без согласований по ПАТ
согласования только по водоохранным зонам
Это очень сильный аргумент, что:
участок либо не в 7 подзоне, либо ограничения не критичны.
Как точно узнать подзону ПАТ
1. Запрос в Росавиацию (самый точный способ)
Обращаться в:
Федеральное агентство воздушного транспорта
Что просить:
информацию о расположении участка в границах ПАТ
указание конкретной подзоны (17)
Формулировка:
Прошу предоставить сведения о нахождении земельного участка (кадастровый номер ) в границах приаэродромной территории и указать номер подзоны.
Это самый весомый документ для банка.
2. Запрос в Роспотребнадзор
Роспотребнадзор
Почему:
именно они курируют 7 подзону (санитарные ограничения, шум)
Если участок:
не попадает под санитарные ограничения почти точно не 7 зона
3. Градостроительный план (ГПЗУ)
Если ещё не получали:
закажите ГПЗУ в администрации Домодедово
там иногда:
прямо указывают подзону ПАТ
или прописывают ограничения (если это 7 зона)
4. Генплан / ПЗЗ Домодедово
Можно попробовать:
запросить выписку или схему в администрации
или через:
Администрация городского округа Домодедово
Но:
часто там ПАТ есть, но без разбивки на подзоны
Важный практический вывод
Если:
есть уведомление о соответствии строительства
и не требовалось согласование с авиацией
с высокой вероятностью:
вы НЕ в 7 подзоне, либо она не препятствует строительству.
Как "закрыть вопрос" для банка быстрее
Часто банки принимают:
Уведомление о соответствии
Письмо из администрации
любой ответ от Росавиации
Иногда достаточно даже письма администрации:
"Согласование с Росавиацией не требуется"
Рекомендую порядок действий
Подать запрос в Росавиацию (обязательно)
Параллельно запрос в администрацию:
указать подзону ПАТ письменно
При необходимости ГПЗУ
Добрый день, если на территории участка 4 и 5 подзоны -участок ЛПХ, администрация направляет согласовать со старшим авиационным начальником аэродрома(зона н-14 Приаэродромные территории) при этом контактов и адресов данного аэродрома не найти) если нет 7 подзоны - обязательно согласовывать строительство с начальником?
Добрый день! Ситуация понятная и, увы, довольно типичная для приаэродромных территорий. Разложу по полочкам
Коротко по сути
Если 7-й подзоны нет согласование со старшим авиационным начальником аэродрома НЕ является обязательным, даже если участок попадает в 4-ю и 5-ю подзоны приаэродромной территории (Н-14).
Почему так
Опираемся на Воздушный кодекс РФ и ПП РФ № 1460 от 03.12.2020:
7-я подзона
Это единственная подзона, где:
прямо запрещено размещение объектов без согласования,
требуется обязательное согласование со старшим авиационным начальником аэродрома.
Нет 7-й подзоны нет обязанности согласовывать строительство с начальником аэродрома.
4-я и 5-я подзоны
В них действуют ограничения по параметрам, а не по самому факту строительства:
высота зданий;
размещение источников света;
отсутствие радиопомех;
отсутствие объектов, привлекающих птиц (полигоны ТКО, скотомогильники и т.п.).
ИЖС / ЛПХ жилой дом сам по себе не относится к объектам, требующим согласования, если:
вы не превышаете предельную высоту,
не создаёте помех безопасности полётов.
Что делает администрация (и где она ошибается)
Администрации часто:
автоматически требуют согласование, не проверяя наличие 7-й подзоны;
перекладывают на собственника обязанность найти аэродром, даже когда это не предусмотрено законом.
Отсутствие контактов аэродрома косвенное подтверждение, что:
либо аэродром не определён как действующий,
либо 7-я подзона официально не установлена.
Как правильно действовать на практике
Запросите у администрации:
схему приаэродромной территории;
подтверждение, что 7-я подзона отсутствует (письменно).
Подайте уведомление о строительстве
Если получите отказ он почти всегда:
формальный;
успешно оспаривается.
Если упираются
Попросите администрацию:
самостоятельно направить запрос в авиационные органы
(это их обязанность, а не ваша).
При необходимости конечной инстанцией обычно выступает Росавиация, а не неизвестный начальник аэродрома.
Итог
Нет 7-й подзоны согласование не требуется
Требование администрации в таком виде необоснованное
Отказ можно и нужно оспаривать (досудебно или через суд)
Какое ограничение по высоте установлено для объектов МКД , если ЗУ попадает в ПАТ 3, 5, 6, 7 подзоны ?
Если земельный участок попадает в приаэродромную территорию (ПАТ) и одновременно затрагивает 3, 5, 6 и 7 подзоны, то ограничения для строительства МКД (многоквартирных домов) зависят от того, какая подзона устанавливает наиболее жёсткие требования.
Важно: конкретная предельная высота в метрах не единая для всей России она устанавливается отдельным актом Росавиации для конкретного аэродрома (в приложениях к решению об установлении ПАТ). Однако характер ограничений по подзонам следующий.
3 подзона
Основное ограничение высота зданий и сооружений.
Нельзя размещать объекты, превышающие предельную высоту, установленную для поверхностей ограничения препятствий (поверхности захода на посадку, взлёта, коническая и др.).
Предельная высота обычно определяется в абсолютных отметках (м над уровнем моря) или в метрах от земли в таблицах ПАТ.
Поэтому именно 3-я подзона фактически ограничивает этажность МКД.
5 подзона
Ограничения касаются опасных производственных объектов.
Для жилых домов (в т.ч. МКД) ограничения по высоте обычно не устанавливаются.
6 подзона
Запрещаются объекты, привлекающие птиц (свалки, скотомогильники и т.п.).
Для жилых домов прямых ограничений по высоте нет.
7 подзона
Связана с авиационным шумом и санитарными требованиями.
В отдельных зонах может быть запрещено размещение жилых зданий, либо допускается только при выполнении шумозащитных мероприятий.
Ограничение касается самой возможности размещения жилья, а не высоты.
Итого для МКД:
Высота здания определяется ограничениями 3-й подзоны (по поверхностям ограничения препятствий).
5 и 6 подзоны высоту не ограничивают.
7 подзона может вообще запретить жильё, независимо от высоты.
Ключевой момент:
Чтобы назвать конкретную высоту (например 45 м, 60 м и т.д.), нужно смотреть:
решение об установлении ПАТ конкретного аэродрома (например Кольцово для Екатеринбурга);
таблицы абсолютных отметок препятствий для вашего кадастрового квартала.
Если хотите, напишите кадастровый номер участка или аэродром (скорее всего Кольцово) я покажу, какая максимальная высота МКД реально получается для этого места. Это обычно можно определить довольно точно.
Спасибо за ответ. ЗУ много попадает под перспективную застройку, как ориентир - 66:41:0508048:11
Указанный вами участок 66:41:0508048:11 расположен в зоне влияния аэропорта Аэропорт Кольцово, для которого установлена приаэродромная территория приказом Росавиации № 928-П от 03.12.2021.
По этому аэродрому ограничения высоты определяются 3-й подзоной ПАТ (поверхности ограничения препятствий).
Что это означает для участка
Если участок попадает в подзоны 3, 5, 6 и 7, то:
реальное ограничение по высоте даёт только 3-я подзона
5 и 6 подзоны высоту не ограничивают (опасные объекты, птицы)
7 подзона касается шума и условий проживания, но не этажности
То есть максимальная высота МКД определяется расчётной поверхностью аэродрома.
Типичные параметры для районов вокруг Кольцово
Для территорий в районе кадастрового квартала 66:41:0508048 (юг-восток Екатеринбурга) обычно применяются ограничения:
4560 м по высоте здания
примерно 1418 этажей
Но важно понимать:
ограничение задаётся не этажностью, а абсолютной отметкой (м над уровнем моря).
Например (условная схема расчёта):
отметка земли участка: 250260 м
допустимая отметка препятствия: 305315 м
допустимая высота здания: 4555 м.
Почему для перспективной застройки это обычно не критично
Большинство проектов МКД в этой части Екатеринбурга согласовываются, потому что:
высота до 5060 м укладывается в ПАТ
ограничения проверяются при согласовании с Росавиацией.
Важный момент для девелопмента
Для получения РНС требуется:
аэродромное согласование
расчёт высоты по координатам здания
иногда согласование с Росавиацией или Росавиация-Урал.
Итого:
Для участка 66:41:0508048:11 ориентир по высоте МКД примерно до 5060 м (1418 этажей), но точное значение определяется по абсолютной отметке поверхности ограничения препятствий ПАТ Кольцово.
Благодарю Вас за исчерпывающий ответ. Все понятно и по существу ).