Как зарегистрировать самострой в собственность на своём участке

Регистрация самостроя на земельном участке в аренде ничем не отличается от оформления самовольно построенного дома на объекте, который является собственностью застройщика. Единственное отличие — необходимо получить согласие арендодателя на строительство в письменном виде. Иногда этот пункт прописывается в договоре аренды, а порой приходится оформлять дополнительное соглашение к основному договору.

Регистрация самостроя на земельном участке в аренде

В первую очередь при планировании регистрации самостроя на участке обращаем внимание на срок договора аренды и вид разрешëнного использования. Если истëк срок соглашения, советуем в первую очередь получить уведомление о соответствии планируемого строительства правилам землепользования и застройки. Так, вы сможете получить преимущественное право на продление договора аренды.

Оформление самостроя при нарушении отступов

Предельно допустимые расстояния от границы участка, построек, охранных зон и земель общего пользования прописаны в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). При нарушениях помогаем исправить ошибки законными способами, увеличить пятно застройки.

Расстояния от красной линии

Первое, что можно сделать при регистрации дома с отступом, например, 1,5 метра от красной линии — получить нотариально заверенное согласие соседей на такое расстояние между вашим домом и их забором. Если же невозможно добиться согласия, рекомендуем провести перераспределение земельных участков. В этом случае также нужно обговорить этот момент с соседями, но вы возвращаете им недостающие метры в другом месте участка.

При согласии соседей кадастровый инженер выезжает на местность и проводит межевание, уточняет границы будущих объектов. Далее формируется акт согласования границ, и новые сведения вносятся в ЕГРН. В ходе перераспределения важно учитывать вид разрешëнного использования земельных участков. Если ВРИ отличаются, процедуру невозможно будет провести. Либо потребуется переводить в другую категорию участок.

Отступы между домами

Минимальные расстояния от дома соседа определяют противоположные нормы. Значения различны и зависят от материалов, из которых планируется строительство и уже введённых в эксплуатацию соседних зданий. Если два дома деревянные, то обязательно соблюсти расстояние между ними в 15 м. При строительстве бетонных конструкций необходимо придерживаться значению в 6 метров.

Иногда сокращение расстояния можно узаконить, если получено нотариальное согласие от соседей. Но важно помнить о санкциях, которые применяются, если из-за нарушенных отступов произошёл пожар. Для предотвращения несчастных случаев и получения согласия на уменьшение минимального расстояния застройщику в проекте необходимо предусмотреть строительство противопожарных стен или установку автоматических систем оповещения и пожаротушения.

При наличии самостроя застройщиками предпринимаются попытки узаконить в уведомительном порядке. Но зачастую собственники получают отказ в выдаче разрешения, так как не соблюдены вышеописанные нормы. В этом случае можно воспользоваться дачной амнистией и зарегистрировать дом. Но этот способ действенен, если нет других нарушений. Например, отсутствие актов согласования строительства вблизи охранных зон или отсутствие заключения от Роснедр. Те же правила действуют и при попытке узаконить реконструкцию на участке в аренде.

Признание права собственности после реконструкции

При регистрации самовольной реконструкции действуют всё те же правила. Застройщик должен соблюдать все противопожарные нормы и правила из ПЗЗ, согласовать будущие изменения с Росавиацией, Роснедрами или иными организациями, которые контролируют использование земельных участков вблизи охранных зон.

На этом этапе собственники часто встречаются с отказами из-за невозможности увеличить площадь и этажность. Например, запрещается возводить дополнительный этаж, если над домом ЛЭП и минимальное расстояние от линии электропередач до дома после реконструкции не будет соблюдено. В этом случае мы помогаем перенести ЛЭП за счёт средств застройщика и согласовать эту процедуру с МОЭСК. И только потом подаём заявку на регистрацию. Но бывают и абсурдные ситуации, когда нарушений нет, но приходит отказ. Решение после такого ответа Росреестра одно — подача иска в суд о признании права.

Иск о признании права собственности самостроя

При подаче документов на легализацию самостроя через суд мы проводим обязательную экспертизу документов на земельный участок. Выясняем, соответствует ли вид разрешённого использования фактическим действиям застройщика. Например, если участок расположен в зоне, где разрешается строительство только ИЖС, но был сооружён склад, придётся вносить изменения в градостроительную документацию. А это сложно, долго, а порой невозможно. Поэтому мы сначала анализируем, а затем подготавливаем исковое заявление. В документе обязательно описываем проблему и характеристики самостроя, земельного участка.

Уделяем огромное внимание обоснованиям. Например, заключению кадастрового инженера. Информация из этого экспертного документа поможет судье принять правильное решение и оценить законность действий застройщика. Также в качестве доказательной базы можно привести разрешение на строительство, которое выдано до появления охранной зоны. Часто застройщики сталкиваются с тем, что разрешение есть, но ввести в эксплуатацию невозможно из-за появления охранной зоны вблизи участка уже после получения разрешительной документации.

При рассмотрении дела судья обращает внимание и на то, какие попытки были предприняты для узаконивания самостроя в досудебном порядке. Здесь юрист предоставляет ранее полученные отказы Росреестра и результаты строительной экспертизы, которая проводится перед реконструкцией.

Как узаконить самострой на ИЖС и ЛПХ

Без поданного в администрацию уведомления построенный дом считается самостроем. Собственнику за противоправные действия грозит штраф и возможный снос постройки. Для того чтобы капитальный объект не считался самовольным, его нужно зарегистрировать. Но Росреестр отказывает в оформлении по причине незаконного строительства. Юристы «Правозем» помогают регистрировать такие строения. Для этого потребуется проведение строительной экспертизы и обращение в суд. Попытка получить выписку из ЕГРН на самострой в стандартном порядке приведёт к отказам. Положительное решение суда выносится в том случае, если построенный объект не нарушает градостроительных норм и не представляет угрозы для лиц, проживающих в нём и для владельцев соседнего участка. Также узаконивание самостроя не освобождает собственника от уплаты штрафа. Если в ходе экспертизы выяснится, что дом не соответствует нормам строительства, признается опасным или находится на участке, который попал в охранную зону, шансы на регистрацию самостроя через суд уменьшаются. Каждый случай нужно рассматривать отдельно, для этого лучше обратиться к юристу, который после изучения ситуации сможет дать прогноз и проанализирует, есть ли шанс на положительный исход. У наших юристов сложилась положительная практика по легализации самовольных построек. Заключение кадастровых инженеров, выданное после завершения экспертизы, влияет на судебное решение.

После окончания судебного процесса и получения решения на объект выезжает кадастровый инженер, проводит обмеры, составляет технический план, в котором указываются характеристики дома. Также документ в цифровом формате включает в себя чертежи, поэтажные планы, данные о собственнике. Вместе с отказом администрации в одобрении уведомления, судебным решением, документами на участок кадастровый инженер направляет документы в Росреестр, и в итоге собственник получает выписку из ЕГРН и вступает в право собственности на самострой. Для обращения в суд о легализации самовольной постройки нужно:

• Составить исковое заявление с просьбой признать право собственности на объект;
• Провести экспертизу дома;
• Собрать документы, заключение строительной экспертизы, подтверждающее безопасность строения и соответствие санитарным нормам и отступам от границ участка;
• При необходимости получить разрешение от организаций, установивших охранные зоны (в случае попадания участка в ЗОУИТ);
• Заказать сопровождение в суде юристом, который будет выступать на заседаниях.

В отдельных случаях, если категория и ВРИ участка не соответствуют строительству, сначала меняют статус земли, а потом оформляют самовольную постройку.

Сколько стоит оформить дом

Технический план стоит 15 000 рублей. Стоимость легализации самостроя составляет 40 000 рублей.

Юристы «Правозем» регистрируют дома и вспомогательные строения по уведомительному порядку, по дачной амнистии. Помогают в сложных и нестандартных ситуациях. Легализуют самострои. Проводят строительные экспертизы, выдают технические планы. Получают согласования от служб, ответственных за установку охранных зон. Сопровождают в суде и выигрывают дела в пользу заказчика. Решают земельные споры. При необходимости меняют ВРИ и категорию участка. Консультируют по вопросам возможности или невозможности строительства на участке собственника. Регистрируют самострои на земельных участках в аренде. Проверяют, нет ли препятствий в оформлении и если есть, помогают устранить.