Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке

В текущем году Росреестр штрафует собственников самостроев и привлекает к ответвтенности в виде сноса за свой счёт. Последствия после строительства без разрешения крайне не выгодны и при невозможности самостоятельно признать права собственности застройщики начинают обращаться к юристам, анализируя аналогичные ситуации.

Узаконивание необходимо, если строительство было начато без разрешения или существенно нарушены градостроительные нормы. Также на форум обращаются в случае расположения дома на земельном участке, не предназначенном для строительства. В этой ситуации мы направляем заявку на изменение ПЗЗ. Определяем, можно ли внести изменения. Для этого изучаем ИСОГД и постановления правительства в отношении отдельных кадастровых кварталов. Если в результате анализа выявляется возможность исправления ПЗЗ, подаём пакет документов в Москомархитектуру.

Вместе с заявлением направляем пояснительную записку с объяснением цели изменения ПЗЗ. Ответ необходимо ожидать в течение 1-2 месяца. После одобрения получаем распорядительный акт о подготовке проекта правового акта о внесении изменений в ПЗЗ. После этого проводятся публичные слушания и подаётся заявление для получения постановления. Процедура времязатратная, но в некоторых случаях она — единственный выход при признании прав собственности.

Чтобы избежать долгой процедуры узаконивания, советуем покупателям земельных участков под строительство изначально проверять, подходит ли объект для этих целей. Проанализировать сведения можно с помощью градостроительного плана, в котором будут указаны правила землепользования и застройки конкретной территории и обозначены границы, в пределах которых можно строить дом. К сожалению, многие покупатели не знают об их праве получить от продавца сведения, которые помогут оценить целесообразность покупки и игнорируют проверкой. И затем исправляют ошибки, узаконивают строения за свой счёт.

Признание права собственности на самовольную постройку

При обсуждении темы регистрации самостроев юристы объяснили, что не всегда незаконное строительство заканчивается сносом. Безоговорочным приговором к сносу могут стать два факта: строительство запрещено или участок, на котором расположен дом, не принадлежит застройщику. В иных случаях можно добиться отмены решения о сносе и в дальнейшем привести самострой в соответствии с градостроительными нормами. Срок устранения причин устанавливает суд.

Оформляя самострой при наличии прав на земельный участок, достаточно получить решение суда о возможности зарегистрировать строение. Для этого в суде достаточно доказать, что строительство проходило по нормам и не нарушены отступы от забора, земель общего пользования или охранных зон. Если же есть несоответствия или ошибки, зарегистрировать самострой даже через суд станет сложнее.

Оформление права собственности при отклонениях от норм строительства

При отклонении норм юристы и кадастровые инженеры прежде всего изучают градостроительный план земельного участка и анализируют, насколько сложна ситуация. Например, если были нарушены отступы, но при этом участок узкий, можно получить разрешение на отклонение от допустимых параметров строительства и доказать в суде, что изначально сложно было бы соблюдать отступы.

При нарушении отступа от красной линии

При нарушениях отступа от красной линии можно попробовать перенести их, но только в том случае, если есть возможность и существенная причина изменения проекта планировки территории (ППТ). Обоснованием для переноса могут стать: красные линии потеряли свою актуальность (например, был перенесён газопровод) либо наличие альтернативного варианта их прохождения. Также существенным поводом для переноса красной линии является умышленное установление зоны общего пользования без учёта строений. Для исправления ситуации помогаем собственнику строения обратиться в муниципалитет или суд. Перед направлением заявления оцениваем возможность переноса, изучая кадастровую карту территории и проект планировки/межевания территории.

Оформление самовольной постройки после реконструкции

Реконструкцию в части этажности, площади и конфигурации необходимо регистрировать. В первую очередь подают уведомление о начале реконструкции и направляют схему, которая отобразит конечный вид дома после. Если же строительные работы уже проведены, собственнику необходимо подготовить технический план и направить его на внесение изменений в сведениях ЕГРН об объекте недвижимости. Росреестр может вынести отказ. В этом случае право собственности возможно признать только через суд. На положительное решение можно рассчитывать, если реконструкция была проведена в соответствии с градостроительными нормами, зарегистрированы права на земельный участок под постройкой и характеристики объекта не являются причиной нарушения прав третьих лиц.

Отказать в признании прав собственности на ОКС после реконструкции суд может в том случае, если изначальное строение находилось в долевой собственности. А разрешения на строительство от второго собственника застройщик не получал. В этом случае можно перед судом инициировать процедуру раздела долевой собственности и зарегистрировать строение. Также оформить реконструкцию не получится и при изменении характеристик недвижимости, которая взята в ипотеку. Без разрешения банка Росреестр не зарегистрирует права собственности.

Помогаем признать права собственности на самовольную постройку через суд и в досудебном порядке. Помогаем проанализировать риск отказа, предварительно изучив документы по планировке кадастрового квартала и градостроительный план. Регистрируем постройки на земельных участках, которыми пользуется застройщик на основании договора аренды.