Как получить разрешение на строительство магазина этапы особенности примеры из практики

Привычно каждый день юристы «Правозем» получают разрешения на строительство. Но когда с этой процедурой сталкивается тот, кто мастер в другом деле для него процедура сложная. Сначала нужно привести в порядок документы на земельный участок, затем провести изыскания, далее проект. Разобраться в этом очень непросто. Юристы «Правозем» подготовили статью о процедуре, постараясь дать максимально прикладные советы. И ещё поделились практикой.

Получаем разрешение на строительство для любых юридических лиц. Кстати, форма организации тоже имеет значение при получении согласований. Ниже приведём пример из практики. А пока начнём сначала.

Проверяем назначение земельного участка

Категория земли и вид разрешённого использования являются ключевыми понятиями земельного законодательства. От них зависит форма собственности на тот или иной участок, а также что и как можно на нём строить. При этом существует множество документов, регламентирующих этот процесс. Для получения разрешения на строительство магазина подходят классификаторы:

• Объекты торговли и торгово-развлекательные центры (4.2);
• Рынки (4.3);
• Магазины (4.4).

Отметим, что на земельных участках ИЖС, ЛПХ невозможно строить магазины. Такое строительство признаётся незаконным. Но если собственник уже построил магазин, изучаем возможность смены ВРИ или категории.

Процедура смены вида использования занимает много времени, она не всегда возможна. Кроме того, решение об изменении видов разрешённого использования принимается главой местной администрации и после публичных слушаний. Поэтому, если вы сейчас на стадии приобретения участка под строительство, рекомендуем проверить объект на соответствие вашим целям.

Получаем ГПЗУ

Следующий шаг: получение ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Для юрлиц усложняется процедура тем, что часто собственникам приходят отказы из-за необходимости разрабатывать проект планировки территории. Что очень дорого. Но наши юристы на законодательном уровне могут получить ГПЗУ (15.000 ₽) без отказов. И этим самым экономим застройщикам их средства. Для выдачи ГПЗУ рассматриваются следующие документы:

• Межевой план земельного участка с отображением точных координат границ;
• Технический план здания или сооружения, расположенного на земельном участке (если планируется реконструкция уже имеющегося магазина);
• Договор аренды или свидетельство о собственности на земельный участок;
• Учредительные документы, если за ГПЗУ обращается юридическое лицо.

Имея на руках градостроительный план земельного участка, застройщик сможет проанализировать, как спроектировать проект, которой будет соответствовать нормам. Например, важно соблюдать отступы от границ соседних участков и жилых строений. На этом этапе собственники часто получают ГПЗУ с пятном застройки недостаточной площади. В этом случае есть несколько вариантов решения проблемы. Если площадь пятна застройки не устраивает:

• Проводим межевание для объединения двух участков, если собственник владей двумя соседними объектами;
• Проводим прирезку (выкуп) муниципальной земли, если рядом находятся несколько соток.

После того как получаем ГПЗУ, приводим все документы в порядок, приступаем к дополнительным согласованиям, если участок находится вблизи охранных зон.

Получаем согласования

В ПЗЗ могут быть прописаны обременения, которые влияют на последовательность действй при получении разрешения на строительство магазина. Например, при строительстве вблизи водоёма необходимо согласовать свои действия с Росрыболовством. Для этого направляем правоустанавливающие документы вместе с ситуационной схемой и топопланом на рассмотрение. Могут понадобиться и другие согласования.

Основной перечень охранных зон для согласования

Участок под строительство может оказаться вблизи и других охранных зон. Например, аэропорты, военные аэродромы, объекты ядерного и радиационного хозяйства. Согласование строительства в охранной зоне производится в соответствии с законодательством Российской Федерации. Например, для получения разрешения на строительство вблизи аэропорта необходимо обратиться в Федеральное агентство воздушного транспорта (Росавиация). В случае строительства вблизи других объектов необходимо обращаться в соответствующие органы государственного управления, ответственные за охрану данного объекта. Если не знаете, куда обратиться для согласования, звоните +7 (495) 201-48-38, проконсультируем бесплатно.

Получаем также согласование с Мосавтодором, Росавтодор, если участок придорожный и нужно сделать съезд. Его нужно согласовать с собственником дороги. Для этого взаимодействуем от лица застройщика. В результате собственник получает решение о согласовании и может приступить к следующему этапу.

Получаем технические условия на подключение инженерных коммуникаций

Технические условия на подключение инженерных коммуникаций зависят от типа коммуникаций, которые необходимо подключить. Однако, в целом, для подключения инженерных коммуникаций необходимо выполнить следующие шаги:

• Подготовить ситуационный план земельного участка и ГПЗУ;
• Направить заявление собственнику сетей вместе с пакетом документов: свидетельство о собственности на объект, СПОЗУ и ГПЗУ;
• Получить технические условия.

Технические условия на подключение инженерных коммуникаций могут включать требования к качеству материалов и оборудования, а также квалификации специалистов, занимающихся установкой и обслуживанием системы. После данного этапа приступать следует к разработке проекта.

Подготавливаем проект и загружаем в ИСОГД

Основанием для разработки проекта строительства магазина являются результаты инженерных изысканий. Так как без этих отчётов в разрешении на строительство будет отказ. Поэтому проводим геодезические, геологические и экологические. И затем разрабатываем проект. Документация для разрешения на строительство магазинов включает в себя:

• Архитектурный раздел, включающий в себя планы этажей, фасады, разрезы, спецификации материалов и конструкций;
• Конструктивный раздел, описывающий детали строительных конструкций и их соединений;
• Проект инженерных систем, включающий в себя схемы системы отопления, вентиляции, кондиционирования, электроснабжения, водоснабжения и канализации;
• Раздел, описывающий меры по озеленению и устройству парковки и дорожек на территории здания;
• Смета на строительство, включающая в себя расчёты затрат на материалы, работы и оборудование.

После того как проект готов, необходимо провести экспертизу, но только в том случае, если здание: больше 1500м2, выше 2-х этажей, является объектом массового скопления людей. И после получения заключения можно направлять документы для оформления разрешения на строительство.

Получение разрешения на строительство

При выдаче разрешения на строительства Госстрой обращает внимание на каждую деталь. Поэтому важно не допустить ошибок на этапах подготовки документов. И только когда пакет полон, застройщик может направлять заявление. Если всё в порядке застройщик получает разрешение и может приступать к работам.

Сложности в получении разрешения на строительство магазина

Помимо того, что получаем разрешение на строительство магазина, наши юристы вводят здание в эксплуатацию и регистрируют права собственности. При регистрации права у юрлиц лиц, как правило, готовим все документы, консультируем и помогаем оспорить решение Госстроя, если застройщик при самостоятельном обращении получил отказ. Также наши юристы заинтересованы в уменьшении сроков работы: разрешение на строительство за 10 дней и за тот же строк ввода в эксплуатацию.

Как правило, для получения разрешения на строительство магазина нужно пройти сложный путь согласований. Но когда есть понимание того, что делать, поэтапно оформить строительство легче.

Юристы «Правозем» получают разрешение не только на магазины, но и на более крупные объекты: складские комплексы, офисные здания, торговые центры. Выдерживаем сроки. А при необходимости помогаем со сбором пакета документов. Либо, если не хватает каких-то документов, подсказываем, как выйти из этой ситуации.