Реконструкция половины дома на двух хозяев. Что делать, если сосед не дает разрешение
Когда дом построен на два хозяина под одной крышей, или владельцами одного дома являются два и более собственника, то для оформления реконструкции своей половины каждый из владельцев должен дать согласие соседу на проведение работ затрагивающих их общедолевую собственность. Также вызывают кадастрового инженера, который выполняет обмер дома, затем составляет технический план. По окончании работ необходимо внести сведения в Росреестр об изменениях в кадастровом учете.
Согласие собственника второй половины дома потребуется:
- для оформления реконструкции крыши или фундамента, которые находятся в общедолевой собственности;
- для пристройки дополнительного помещения или мансарды;
- для подведения инженерных коммуникаций.
Соседи не всегда могут быть согласны с такого рода мероприятиями. Однако, самостоятельно осуществлять реконструкцию без предварительного соглашения крайне не желательно. Это может повлечь за собой крупные штрафы и даже требования возвратить всё в первоначальный вид.
Если согласия соседей добиться не удаётся, то можно через суд решить вопрос о юридическом разделении двух частей дома на отдельные объекты. На каждую из долей оформляются отдельные паспорта БТИ или технические планы. В таком случае каждый из собственников будет владеть своей частью дома в полной изоляции от соседа.
Для узаконивания пристройки к дому или реконструкции ½ дома необходим эскиз (проект) планируемых изменений, в котором будут указаны несущие стены и информация о том, что конструкции второй половины строения не пострадают. В отдельных случаях потребуются справки СЭС, противопожарного ведомства и отдела энергоснабжения.
Кадастровые инженеры А/Н «Правозем» выполняют раздел дома, выдел долей из общедолевой собственности, а также оформляют реконструкцию и вносят сведения в кадастровый учет Росреестра. Если вам необходима консультация задавайте вопросы на форуме "Реконструкция без согласия соседей" и "Реконструкция при общедолевой собственности", а также в комментариях к статье.
Возможна ли реконструкция вблизи забора
Участки с жилыми домами в собственности не все зарегистрированы. И поэтому возникают сложности при реконструкции. А расположение дома рядом с забором усложняет ситуацию. Например, некоторые из застройщиков собираются делать реконструкцию на материнский капитал: пристроить мансардный этаж жилой или за счёт пристройки утеплить холодный коридор. Но получают отказ в выдаче разрешения на реконструкцию по причине того, что расстояние до дома на соседнем участке 10 м, а надо больше 15. В этом случае необходимо готовить иск на основании отказа в выдаче разрешения на реконструкцию и подавать в суд вместе с обоснованием. В качестве доказательств законности действий может быть заключение кадастрового инженера, так и отчёт о проведении досудебной экспертизы.
Досудебная экспертиза дома проводится для выявления технических, строительных и других недостатков, которые могут повлиять на характеристики несущих конструкций. Экспертиза может включать в себя оценку качества материалов, конструкций, инженерных систем, а также проверку соответствия здания нормам и требованиям законодательства. И если результаты указывают на нарушение, то суд может отказать в регистрации реконструкции. Поэтому лучше заранее изучить, возможна ли реконструкция на участке и какие есть варианты узаконить строение.
Почему при реконструкции важно сначала заглянуть в ПЗЗ
Правила землепользования и застройки определяют правила использования земельных участков, включая ограничения на типы деятельности, которые можно осуществлять. Также определяются минимальная и максимальная этажность здания, разрешённые материалы и стили архитектурного облика. Эти правила могут устанавливаться на уровне муниципальных, региональных законов и регламентов. И чтобы выяснить, какие ограничения достаточно получить ГПЗУ. Градостроительный план земельного участка является документом, который содержит информацию о параметрах и характеристиках земельного участка, таких как его площадь, местоположение, границы, категория земель, наличие коммуникаций. Например, участок может оказаться под обременением и находиться вблизи объекта культурного наследия.
Оформляем реконструкцию вблизи забора. Формируем заключение кадастрового инженера и проводим досудебную экспертизу, чтобы зарегистрировать изменение в конфигурации дома.
Здравствуйте, купили часть жилого дома и земельный участок под ижс, так как нет входной группы, хотим пристроить пристройку, соседка неадекватная, сама ничего не строит и нам не разрешает, в местной администрации дали добро, соседка против, хотим сделать отступ на 30см от общего забора и залить фундамент, скажите пожалуйста, как нам быть? Хотя в градостроительном плане указано что отступ должен быть 3м от забора.
Здравствуйте!
Опишу ситуацию по шагам, чтобы было понятно, как действовать:
Что говорит закон:
Для ИЖС и ЛПХ действуют нормы СП 53.13330.2019 (актуализированный СНиП).
Минимальный отступ от границы участка до жилого дома 3 метра.
Пристройка, если она образует единый жилой дом, также считается частью дома значит, действует правило 3 м.
Ближе 1 м к границе можно ставить только хозпостройки (баня, гараж, сарай), но не жилые помещения.
Ваш вариант 30 см от забора:
Такой фундамент под жилой пристрой нарушает градостроительные нормы.
Даже если администрация "дала добро" устно, при проверке БТИ/архитектуры или по жалобе соседки объект могут признать самовольной постройкой.
Соседка вправе пожаловаться в администрацию или в суд.
Чем грозит:
Администрация (или прокуратура) может выдать предписание снести или узаконить через суд.
Узаконить можно только при соблюдении минимальных отступов, либо при наличии письменного нотариального согласия соседа (в ряде регионов допускают).
Что можно сделать:
Проверить: пристройка у вас планируется как жилая (комната, кухня) или как нежилое помещение (веранда, кладовка)? Для нежилых пристроев в некоторых случаях требования мягче, но всё равно меньше 3 м не допускается без согласия соседа.
Попробовать получить письменное согласие соседки (нотариальное). Но если она неадекватная, шанс небольшой.
Рассмотреть вариант: сместить пристройку так, чтобы отступ был 3 м это надёжно и законно.
Если же строить по факту в 30 см, нужно понимать риск: соседка подаст жалобу и велика вероятность, что через суд заставят снести.
Итог:
Без согласия соседки и при отступе менее 3 м рискуете самостроем и судебными проблемами.
Самый надёжный вариант выдержать 3 м или оформить согласие соседа.
Если администрация дала письменное разрешение (уведомление о планируемом строительстве), приложите его к документам но оно не отменяет нормы СНиПа.
Здравствуйте Ярослав скажите пожалуйста, есть же отклонение от предельных параметров в нашем слущае это же законно..?
Тем более от крыльца до общего забора 1,5м , мы отступаем что построить нежилую холодную пристройку.
У соседки необоснованные утвержедения, просто ей мешает.
Здравствуйте,
Ваш вопрос касается допустимого отклонения от предельных параметров строительства и законности строительства холодной (нежилой) пристройки на участке с отступом 1,5м от забора. Давайте разберёмся.
1. Что такое предельные параметры строительства?
Это нормативные отступы от границ участка, которые регулируются:
Градостроительным кодексом РФ
СП 42.13330.2016 Градостроительство
СНиПами и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в вашем муниципалитете (в вашем случае Белгород или пригород)
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ЛПХ на землях населённых пунктов отступы:
Элемент зданияМинимальный отступ
От дома до границы участка3 метра
От хозяйственных построек (с окном)1 метр
От построек без окон (в том числе холодных пристроек, сараев и пр.)1 метр
От построек до забора соседейне менее 1 метра, но 1,5 м и более допустимо и безопасно
2. Ваш случай законно ли?
Вы указали:
Пристройка нежилая, холодная, то есть не капитальное строение
Расстояние до забора соседей 1,5 метра
Назначение не жильё, а, скорее всего, хозблок, навес или кладовка
Вывод: по общим нормам это допустимо при соблюдении следующих условий:
Нет окон на сторону соседнего участка
Высота не превышает 2,53 м (если выше могут потребовать согласование)
Материалы не создают угрозы пожарной безопасности
Пристройка не выходит за границы участка
Не затеняет окна соседей, если они есть на этой стороне
3. Что делать с претензиями соседки?
Если соседка высказывает необоснованные устные претензии, но нет официальных жалоб:
Предложите ей письменно изложить свои опасения (скорее всего, откажется)
Зафиксируйте текущее состояние стройки (фото, замеры от забора, назначение)
При необходимости получите разъяснение из администрации или МФЦ, что ваша постройка не нарушает СНиП и ПЗЗ
Если она подаст официальную жалобу:
Проверяющие органы (администрация или Госстройнадзор) проверят только наличие нарушений норм. А при 1,5м отступе и нежилом назначении вероятность претензий низкая.
4. Что можно сделать дополнительно?
Сделать эскизный план с отступами
Подготовить обоснование: "постройка без окон, расстояние 1,5м, используется как нежилое помещение"
Получить письменное разъяснение из архитектурного отдела администрации Белгорода
Пример, как можно ответить соседке:
Уважаемая Имя,
Мы внимательно относимся к соблюдению строительных норм. Пристройка, которую мы возводим, не является жилым строением, не имеет окон и расположена на расстоянии 1,5 м от вашего забора, что превышает минимальные нормативные отступы. Строительство ведётся в рамках действующего законодательства. Благодарим за понимание.
Спасибо Вам большое за детально изложенную информацию.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста вступил в наследство в 2022 двухквартирный дом , решил сделать пристройку (кухню) к своей квартире с переносом всех комуникаций и обустройством крыши , пристройка в сторону моего двора(от соседей в мой двор) с чего надо начать куда обращаться и какие документы потребуются? Спасибо.
Добрый день, прежде необходимо подготовить проект, подать его в местную Администрацию на согласование, получить ответ.
Добрый день! Дом на двух собственников с выделенным имуществом. Хотим заменить крышу на своей стороне, заменить стропила, заменить шифер на железо, убрать печку, не ухудшая условий соседей, 1 метр железа на их сторону. я так понимаю согласие соседей не нужно? Есть ли статья на которую нужно ссылаться при беседе с ними. (Есть недопонимание). Спасибо.
Добрый день, так как Ваша часть дома является отдельной, менять характеристики по дому можно без согласования соседей, если крыша единая, Вам необходимо согласовать изменения.
В письменном виде?
И какие законодательные нормы есть по данному вопросу! Спасибо.
Да, в письменном виде, так как это будет хорошая база, в случае судебных сспоров.
Долевая собственность, необходимо сделать реконструкцию дома, что бы не снесли дом. Администрация подала тск о сносе. Но дольщики не все хотят вкладываться, что с ними делать. И можно ли их лишить права на их доли.
Добрый день, да если дом становится не пригодным к проживанию и несет угрозу, вы можете самостоятельно сделать реконструкцию и частично обязать других содольщиков к выплатам компенсации по ремонту.
Здравствуйте, вступил в наследство доля от родителей (я собственик), дом на два собственника. Дом разделен отдельные входы, электроснабжение, участки огорождены забором наши. Хочу перевести в собственность землю в земельном сказали, что под домам нет земли оформленной (на карте не отмечена границы). Что требуется сделать и куда обращать подскажите пожалуйста?
Добрый день, Вам необходимо поставить забор по границе земельного участка которым Вы много лет пользуетесь, далее согласовать их в земельно-имущественном отделе и зарегистрировать в ЕГРН
Ярослав, здравствуйте.Нужна ваша консультация.Ситуация следующая.Дед в 1967 году построил .Мой отец его сын.Оба уже умершие.Я дочь от первого брака .После смерти отца вступила в наследство,где предметом является частный дом.В равных долях дом в собственности моей и второй супруге моего отца.Но меня,с несовершеннолетним сыном в дом не пускают.Я вынуждена снимать жильё.Эта доля единственное жильё.Дом состоит из капитального жилого дома и пристройки,так вот второй дольщик готов со мной поделится лишь пристройкой и верандой . Заявление в полицию уже написано.Как поделить дом поровну,если жилых комнат 4 ,площадь 30 ка.м. 22 КВ.м 7 КВ.м 8 кв.м.Сам дом 92 КВ.м.
Добрый день, Вам необходимо обратиться в суд, за определением права пользования в доме или выделе части дома с принудительным выполнением решения суда от приставов
Добрый день, у нас был частный дом на
3 собственника, мы выкупили часть дома у одного собственника и хотим объединить теперь уже две наши части не затрагивая несущих конструкций дома. Нужно ли нам согласие третьего собственника? Спасибо.
Добрый день, если общая конструкция стен и крыши затронута не будет, согласие можно не требовать.