Реконструкция половины дома на двух хозяев. Что делать, если сосед не дает разрешение
Когда дом построен на два хозяина под одной крышей, или владельцами одного дома являются два и более собственника, то для оформления реконструкции своей половины каждый из владельцев должен дать согласие соседу на проведение работ затрагивающих их общедолевую собственность. Также вызывают кадастрового инженера, который выполняет обмер дома, затем составляет технический план. По окончании работ необходимо внести сведения в Росреестр об изменениях в кадастровом учете.
Согласие собственника второй половины дома потребуется:
- для оформления реконструкции крыши или фундамента, которые находятся в общедолевой собственности;
- для пристройки дополнительного помещения или мансарды;
- для подведения инженерных коммуникаций.
Соседи не всегда могут быть согласны с такого рода мероприятиями. Однако, самостоятельно осуществлять реконструкцию без предварительного соглашения крайне не желательно. Это может повлечь за собой крупные штрафы и даже требования возвратить всё в первоначальный вид.
Если согласия соседей добиться не удаётся, то можно через суд решить вопрос о юридическом разделении двух частей дома на отдельные объекты. На каждую из долей оформляются отдельные паспорта БТИ или технические планы. В таком случае каждый из собственников будет владеть своей частью дома в полной изоляции от соседа.
Для узаконивания пристройки к дому или реконструкции ½ дома необходим эскиз (проект) планируемых изменений, в котором будут указаны несущие стены и информация о том, что конструкции второй половины строения не пострадают. В отдельных случаях потребуются справки СЭС, противопожарного ведомства и отдела энергоснабжения.
Кадастровые инженеры А/Н «Правозем» выполняют раздел дома, выдел долей из общедолевой собственности, а также оформляют реконструкцию и вносят сведения в кадастровый учет Росреестра. Если вам необходима консультация задавайте вопросы на форуме "Реконструкция без согласия соседей" и "Реконструкция при общедолевой собственности", а также в комментариях к статье.
Возможна ли реконструкция вблизи забора
Участки с жилыми домами в собственности не все зарегистрированы. И поэтому возникают сложности при реконструкции. А расположение дома рядом с забором усложняет ситуацию. Например, некоторые из застройщиков собираются делать реконструкцию на материнский капитал: пристроить мансардный этаж жилой или за счёт пристройки утеплить холодный коридор. Но получают отказ в выдаче разрешения на реконструкцию по причине того, что расстояние до дома на соседнем участке 10 м, а надо больше 15. В этом случае необходимо готовить иск на основании отказа в выдаче разрешения на реконструкцию и подавать в суд вместе с обоснованием. В качестве доказательств законности действий может быть заключение кадастрового инженера, так и отчёт о проведении досудебной экспертизы.
Досудебная экспертиза дома проводится для выявления технических, строительных и других недостатков, которые могут повлиять на характеристики несущих конструкций. Экспертиза может включать в себя оценку качества материалов, конструкций, инженерных систем, а также проверку соответствия здания нормам и требованиям законодательства. И если результаты указывают на нарушение, то суд может отказать в регистрации реконструкции. Поэтому лучше заранее изучить, возможна ли реконструкция на участке и какие есть варианты узаконить строение.
Почему при реконструкции важно сначала заглянуть в ПЗЗ
Правила землепользования и застройки определяют правила использования земельных участков, включая ограничения на типы деятельности, которые можно осуществлять. Также определяются минимальная и максимальная этажность здания, разрешённые материалы и стили архитектурного облика. Эти правила могут устанавливаться на уровне муниципальных, региональных законов и регламентов. И чтобы выяснить, какие ограничения достаточно получить ГПЗУ. Градостроительный план земельного участка является документом, который содержит информацию о параметрах и характеристиках земельного участка, таких как его площадь, местоположение, границы, категория земель, наличие коммуникаций. Например, участок может оказаться под обременением и находиться вблизи объекта культурного наследия.
Оформляем реконструкцию вблизи забора. Формируем заключение кадастрового инженера и проводим досудебную экспертизу, чтобы зарегистрировать изменение в конфигурации дома.
У меня с соседом долевая, я пристроила хоз помещение, могу ли я его оформить в собственность, не вмешевая соседа?
Коротко: да, можно, но только при выполнении определённых условий. В долевой собственности автоматически оформить пристройку без соседа нельзя важно, что именно вы пристроили и как.
Разберём по вариантам
1 Если хозпомещение построено ВНУТРИ вашей доли (фактического пользования)
Это самый благоприятный вариант.
Возможно оформить без соседа, если одновременно соблюдается всё:
есть соглашение о порядке пользования участком / домом
(письменное или подтверждённое фактическим пользованием забор, отдельный вход, длительное владение);
пристройка:
не затрагивает конструктив соседской части;
не уменьшает его долю;
не нарушает отступы и нормы;
сосед не возражал (молчаливое согласие годами тоже учитывается).
Как оформляют на практике:
через суд иск о признании права собственности на самовольную постройку;
либо через Росреестр после реконструкции, если она признана частью вашей изолированной части.
Без суда Росреестр почти всегда отказывает.
2 Если хозпомещение пристройка к общему дому
Здесь строже.
Без согласия соседа нельзя, если:
пристройка примыкает к общим стенам;
меняет внешний контур дома;
увеличивает общую площадь объекта.
Закон считает это реконструкцией общего имущества
(ст. 246247 ГК РФ).
Даже если строили за свои деньги.
3 Если хозпомещение отдельно стоящее строение
Это самый простой вариант.
Можно оформить самостоятельно, если:
стоит на земле, относящейся к вашей части пользования;
не пересекает границы фактического пользования;
не используется совместно.
Тогда оформляется как:
отдельный объект (хозпостройка, нежилое здание);
без выдела доли соседа.
4 Что чаще всего делают в Сургуте (практика)
По ХМАО и Сургуту типовые решения такие:
Кадастровый инженер:
обмер;
техплан именно вашего помещения.
Суд:
иск о признании права собственности;
сосед ответчик (даже если не против).
Росреестр:
регистрация индивидуального права.
Срок: 36 месяцев
Стоимость: дешевле, чем переделывать доли
Когда сосед точно нужен
Без соседа не обойтись, если:
нет закреплённого порядка пользования;
строение залезает в общую часть;
пристройка влияет на несущие конструкции;
требуется разрешение на реконструкцию дома.
Итог
СитуацияМожно без соседа
Отдельно стоящая хозпостройка Да
Пристройка в пределах своей доли Да, чаще через суд
Пристройка к общему дому Нет
Нет порядка пользования Нет
Добрый день. У нас долевая с сосодом, участок тоже в долевой. Сосед хочет построить второй этаж, дом шлако-литой, боюсь не выдержет фундамент и пострадает моя половина. Что делать?
Добрый день. В вашей ситуации реальные риски, и действовать лучше заранее, до начала строительства.
Ниже по шагам, что можно и нужно сделать
1 Ключевой момент: долевая собственность
Если дом и участок в долевой собственности, то:
любой капитальный объект
любая реконструкция, включая надстройку второго этажа,
требует письменного согласия всех сособственников.
Надстройка второго этажа это реконструкция, а не косметика.
Без вашего согласия сосед не имеет права:
менять этажность;
увеличивать нагрузку на фундамент;
затрагивать несущие конструкции.
2 Почему ваши опасения юридически обоснованы
Вы правильно опасаетесь:
шлаколитые дома (особенно старые)
часто не рассчитаны на второй этаж;
нагрузка передаётся на общий фундамент;
при просадке/трещинах пострадает вся конструкция, включая вашу часть.
В суде такие риски признаются реальными, а не гипотетическими.
3 Что делать ПРЯМО СЕЙЧАС (пошагово)
Шаг 1. Письменно зафиксировать позицию
Направьте соседу письменное уведомление (лучше заказным письмом или под подпись):
Согласие на реконструкцию (надстройку второго этажа) не даю. Предупреждаю о недопустимости проведения работ без согласия всех сособственников.
Это важно для будущего суда.
Шаг 2. Проверить, подал ли он уведомление
Спросите в администрации:
подавалось ли уведомление о реконструкции;
выдавался ли отказ / согласование.
Без согласия второго собственника администрация обязана отказать.
Шаг 3. Если начнут строить фиксировать
Если сосед начнёт работы:
фото / видео (дата, процесс);
акт осмотра (через юриста, администрацию, участкового);
при трещинах строительная экспертиза.
4 Как юридически остановить стройку
Вариант 1. Досудебно
Часто достаточно:
письменного запрета;
разъяснения, что постройка будет признана самовольной.
Вариант 2. Через суд (самый надёжный)
Подаётся иск:
о запрете реконструкции без согласия сособственника
Можно просить:
обеспечительные меры (запрет на строительство до решения суда);
обязательство не менять конструкцию дома.
Суды в таких делах встают на сторону того, кто против, если есть риск повреждения.
5 Что делать НЕ советую
ждать, пока построит, а потом разберёмся
верить устным обещаниям
подписывать любые согласия на словах
6 Важный стратегический момент (на будущее)
Если конфликты постоянные, лучшее решение:
выдел доли в натуре (через суд, если нужно);
либо раздел дома на блоки / части.
Это полностью снимает такие риски в будущем.
Кратко итог
без вашего согласия второй этаж строить нельзя
у вас есть законное право запретить реконструкцию
действовать нужно до начала работ, не после
Здравствуйте, купили часть жилого дома и земельный участок под ижс, так как нет входной группы, хотим пристроить пристройку, соседка неадекватная, сама ничего не строит и нам не разрешает, в местной администрации дали добро, соседка против, хотим сделать отступ на 30см от общего забора и залить фундамент, скажите пожалуйста, как нам быть? Хотя в градостроительном плане указано что отступ должен быть 3м от забора.
Здравствуйте!
Опишу ситуацию по шагам, чтобы было понятно, как действовать:
Что говорит закон:
Для ИЖС и ЛПХ действуют нормы СП 53.13330.2019 (актуализированный СНиП).
Минимальный отступ от границы участка до жилого дома 3 метра.
Пристройка, если она образует единый жилой дом, также считается частью дома значит, действует правило 3 м.
Ближе 1 м к границе можно ставить только хозпостройки (баня, гараж, сарай), но не жилые помещения.
Ваш вариант 30 см от забора:
Такой фундамент под жилой пристрой нарушает градостроительные нормы.
Даже если администрация "дала добро" устно, при проверке БТИ/архитектуры или по жалобе соседки объект могут признать самовольной постройкой.
Соседка вправе пожаловаться в администрацию или в суд.
Чем грозит:
Администрация (или прокуратура) может выдать предписание снести или узаконить через суд.
Узаконить можно только при соблюдении минимальных отступов, либо при наличии письменного нотариального согласия соседа (в ряде регионов допускают).
Что можно сделать:
Проверить: пристройка у вас планируется как жилая (комната, кухня) или как нежилое помещение (веранда, кладовка)? Для нежилых пристроев в некоторых случаях требования мягче, но всё равно меньше 3 м не допускается без согласия соседа.
Попробовать получить письменное согласие соседки (нотариальное). Но если она неадекватная, шанс небольшой.
Рассмотреть вариант: сместить пристройку так, чтобы отступ был 3 м это надёжно и законно.
Если же строить по факту в 30 см, нужно понимать риск: соседка подаст жалобу и велика вероятность, что через суд заставят снести.
Итог:
Без согласия соседки и при отступе менее 3 м рискуете самостроем и судебными проблемами.
Самый надёжный вариант выдержать 3 м или оформить согласие соседа.
Если администрация дала письменное разрешение (уведомление о планируемом строительстве), приложите его к документам но оно не отменяет нормы СНиПа.
Здравствуйте Ярослав скажите пожалуйста, есть же отклонение от предельных параметров в нашем слущае это же законно..?
Тем более от крыльца до общего забора 1,5м , мы отступаем что построить нежилую холодную пристройку.
У соседки необоснованные утвержедения, просто ей мешает.
Здравствуйте,
Ваш вопрос касается допустимого отклонения от предельных параметров строительства и законности строительства холодной (нежилой) пристройки на участке с отступом 1,5м от забора. Давайте разберёмся.
1. Что такое предельные параметры строительства?
Это нормативные отступы от границ участка, которые регулируются:
Градостроительным кодексом РФ
СП 42.13330.2016 Градостроительство
СНиПами и ПЗЗ (правила землепользования и застройки) в вашем муниципалитете (в вашем случае Белгород или пригород)
Для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и ЛПХ на землях населённых пунктов отступы:
Элемент зданияМинимальный отступ
От дома до границы участка3 метра
От хозяйственных построек (с окном)1 метр
От построек без окон (в том числе холодных пристроек, сараев и пр.)1 метр
От построек до забора соседейне менее 1 метра, но 1,5 м и более допустимо и безопасно
2. Ваш случай законно ли?
Вы указали:
Пристройка нежилая, холодная, то есть не капитальное строение
Расстояние до забора соседей 1,5 метра
Назначение не жильё, а, скорее всего, хозблок, навес или кладовка
Вывод: по общим нормам это допустимо при соблюдении следующих условий:
Нет окон на сторону соседнего участка
Высота не превышает 2,53 м (если выше могут потребовать согласование)
Материалы не создают угрозы пожарной безопасности
Пристройка не выходит за границы участка
Не затеняет окна соседей, если они есть на этой стороне
3. Что делать с претензиями соседки?
Если соседка высказывает необоснованные устные претензии, но нет официальных жалоб:
Предложите ей письменно изложить свои опасения (скорее всего, откажется)
Зафиксируйте текущее состояние стройки (фото, замеры от забора, назначение)
При необходимости получите разъяснение из администрации или МФЦ, что ваша постройка не нарушает СНиП и ПЗЗ
Если она подаст официальную жалобу:
Проверяющие органы (администрация или Госстройнадзор) проверят только наличие нарушений норм. А при 1,5м отступе и нежилом назначении вероятность претензий низкая.
4. Что можно сделать дополнительно?
Сделать эскизный план с отступами
Подготовить обоснование: "постройка без окон, расстояние 1,5м, используется как нежилое помещение"
Получить письменное разъяснение из архитектурного отдела администрации Белгорода
Пример, как можно ответить соседке:
Уважаемая Имя,
Мы внимательно относимся к соблюдению строительных норм. Пристройка, которую мы возводим, не является жилым строением, не имеет окон и расположена на расстоянии 1,5 м от вашего забора, что превышает минимальные нормативные отступы. Строительство ведётся в рамках действующего законодательства. Благодарим за понимание.
Спасибо Вам большое за детально изложенную информацию.
Добрый день!
Подскажите пожалуйста вступил в наследство в 2022 двухквартирный дом , решил сделать пристройку (кухню) к своей квартире с переносом всех комуникаций и обустройством крыши , пристройка в сторону моего двора(от соседей в мой двор) с чего надо начать куда обращаться и какие документы потребуются? Спасибо.
Добрый день, прежде необходимо подготовить проект, подать его в местную Администрацию на согласование, получить ответ.
Добрый день! Дом на двух собственников с выделенным имуществом. Хотим заменить крышу на своей стороне, заменить стропила, заменить шифер на железо, убрать печку, не ухудшая условий соседей, 1 метр железа на их сторону. я так понимаю согласие соседей не нужно? Есть ли статья на которую нужно ссылаться при беседе с ними. (Есть недопонимание). Спасибо.
Добрый день, так как Ваша часть дома является отдельной, менять характеристики по дому можно без согласования соседей, если крыша единая, Вам необходимо согласовать изменения.
В письменном виде?
И какие законодательные нормы есть по данному вопросу! Спасибо.
Да, в письменном виде, так как это будет хорошая база, в случае судебных сспоров.
Долевая собственность, необходимо сделать реконструкцию дома, что бы не снесли дом. Администрация подала тск о сносе. Но дольщики не все хотят вкладываться, что с ними делать. И можно ли их лишить права на их доли.
Добрый день, да если дом становится не пригодным к проживанию и несет угрозу, вы можете самостоятельно сделать реконструкцию и частично обязать других содольщиков к выплатам компенсации по ремонту.
Здравствуйте, вступил в наследство доля от родителей (я собственик), дом на два собственника. Дом разделен отдельные входы, электроснабжение, участки огорождены забором наши. Хочу перевести в собственность землю в земельном сказали, что под домам нет земли оформленной (на карте не отмечена границы). Что требуется сделать и куда обращать подскажите пожалуйста?
Добрый день, Вам необходимо поставить забор по границе земельного участка которым Вы много лет пользуетесь, далее согласовать их в земельно-имущественном отделе и зарегистрировать в ЕГРН