Как зарегистрировать объект незавершённого строительства вместе с земельным участком

Часто собственники по договору купли-продажи приобретают земельные участки с домом, который начинали строить предыдущие владельцы. После завершения сделки переоформляют на себя только земельный участок, а капитальный объект оставляют незарегистрированным. Однако, при наличии фундамента постройка уже считается недвижимым имуществом и может быть узаконена на любом этапе строительства. На наш форум за бесплатной консультацией обращаются собственники по вопросам оформления недостроенной недвижимости. Юристы компании «Правозем» рассказали о том, как зарегистрировать объект незавершённого строительства.

Объекты незавершённого строительства подлежат государственной регистрации так же, как и другие строения, здания и сооружения. Оформлять право собственности нужно не только на земельный участок, но и на недостроенный дом, если он имеет прочную связь с землёй и фундамент невозможно перенести. После постановки на кадастровый учёт собственник сможет полноценно распоряжаться имуществом: совершать сделки купли-продажи, наследования, дарения. Застройщик обязан зарегистрировать объект незавершённого строительства и в случае изъятия земельного участка для нужд муниципалитета. Государство оценивает недвижимость и возмещает собственнику средства за изъятое имущество, при этом на самовольные постройки выплата не производится.

Постройки могут быть оформлены в собственность независимо от процента готовности объекта. Если собственник завершил работы по сооружению фундамента в соответствии с пятном застройки, указанном в ГПЗУ (градостроительном плане земельного участка), то этого достаточно для оформления права собственности и признания будущего строения незавершённым. Процент готовности объекта определяет кадастровый инженер исходя из объёма проведённых строительных работ на участке.

Регистрация объекта незавершённого строительства с нарушениями

Перед строительством дома собственнику важно учитывать категорию земли, вид разрешённого использования участка (ВРИ), отступы от соседних границ. Нарушение одного из перечисленных факторов осложняет процесс регистрации объекта недвижимости. Юристы «Правозем» советуют владельцам начинать строительство с изучения правил землепользования и застройки региона. На основе ПЗЗ выдаётся ГПЗУ с указанием пятна застройки, границ участка, предельных параметров строительства и минимальных отступов. По градостроительным нормам от дома до границы соседнего участка и от дороги соблюдают расстояние 3 м, от дома до бани — 8 м, от окон помещения до стен жилого дома соседа — 4 м. Учитывается и расположение охранных зон вблизи участка. В ГПЗУ прописываются границы зон с особыми условиями использования территорий. Если выложенный фундамент дома не вписывается в пятно застройки, не соблюдались отступы, увеличивается риск отказа Росреестра в регистрации объекта капитального строительства. В этом случае оформление недостроенного помещения проводится по дачной амнистии, которая продлена до 1 марта 2031 года.

Чтобы зарегистрировать объект незавершённого строительства с нарушениями отступов по упрощённой схеме без подачи уведомления в местную администрацию, нужно обратиться к кадастровому инженеру для разработки технического плана и предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок. Кадастровые инженеры «Правозем» выезжают на участок, проводят замеры капитального объекта. Если построены внутренние перегородки, разрабатываем поэтажный план помещения, который входит в технический план. Подаём документы в Росреестр для оформления права собственности и одновременной постановки на кадастровый учёт. Участие собственника в регистрации при желании сводится к минимуму. Мы оформляем доверенность, заключаем договор и выполняем кадастровые работы. В итоге заказчик получает выписку из ЕГРН о регистрации объекта незавершённого строительства.

Случаи из практики

Нередко возникает ситуация, когда собственник перед началом строительства учитывал и соблюдал допустимые параметры, отступал от соседнего участка положенные 3 метра, однако после проведённых геодезических измерений оказалось, что размер отступов составил 2.5 метра. Причиной расхождения являлось несоответствие фактических границ земельного участка со сведениями в ЕГРН.

Ещё один владелец указал в уведомлении о начале строительства, что планирует отступить 3 — 5 метров от границы участка, начал строить дом. Далее оказалось, что здание не попадает в допустимые нормы, потому что земельный участок имеет неправильную форму. Эти случаи были детально разобраны кадастровыми инженерами «Правозем» и разрешены в пользу собственника. Мы регистрируем дома по дачной амнистии или обращаемся в администрацию для получения разрешения на отклонение от предельных параметров, формируем технический план. В некоторых ситуациях советуем собственникам попробовать сдвинуть границы по договорённости и согласованию с соседями. В трудных земельных спорах представляем интересы собственников в суде.

Документы для регистрации объекта незавершённого строительства

Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учёт объекта капитального строительства проводится кадастровым инженером на основании документов, представленных собственником. В перечень входит:

• Заявление от имени владельца участка;
• Правоустанавливающий документ на земельный участок: выписка из ЕГРН либо договор наследования, купли-продажи и иных сделок;
• Паспорт или доверенность на кадастрового инженера, составленная для минимального участия собственника в процессе оформления недвижимости;
• Разрешение на строительство (для коммерческих объектов) или уведомление (для частных домов);
• Технический план. Наносим на чертёж контуры объекта незавершённого строительства, указываем местоположение капитального объекта, формируем заключение кадастрового инженера.

Объект незавершённого строительства перестаёт считаться таковым после окончания строительных работ и ввода в эксплуатацию. Уже построенный дом можно оформить как жилой и как нежилой. Если нарушены отступы, то каждый случай рассматривается юристами индивидуально, после консультации собственник сам решает, какой статус присвоить дому. В жилом доме собственник получает возможность прописаться. Юристы «Правозем» отмечают, что стоимость регистрации отличается в зависимости от того, каким будет дом: жилым или нежилым.

Как действовать при отказе в регистрации

Государственные органы в некоторых случаях могут вынести отказ или приостановку в регистрации объекта незавершённого строительства. Такое случается, если:

• Не был представлен документ, подтверждающий право собственности на участок;
• Имеется наложение границ с соседским участком;
• Ошибки в межевом или техническом плане;
• Разрешённое использование объекта не совпадает с ВРИ участка.

Росреестр письменно прописывает причину приостановки и уведомляет собственника. Для возобновления регистрации нужно обратиться к кадастровому инженеру для устранения причины отказа. Если отказ приходит повторно, то далее оспаривается в суде. Подготовим исковое заявление для судебного заседания, при необходимости напишем заключение кадастрового инженера. Представим интересы собственника в суде.

Регистрируем право собственности и ставим на кадастровый учёт объект незавершённого строительства. Выезжаем на участок, делаем замеры недвижимости. Разрабатываем технический и межевой план. Подаём документы в Росреестр, получаем выписку из ЕГРН о регистрации капитального объекта. Оформляем недостроенный дом по дачной амнистии. Помогаем в случае отказа государственных органов как в досудебном, так и в судебном порядке. Бесплатную юридическую консультацию можно получить по телефону: +7 (495) 201-48-38.