Как оформить строительство дома на земельном участке в 2024 году
По наблюдениям наших юристов Росреестр стал чаще отказывать в регистрации домов. Собственники пренебрегают подачей уведомления о начале строительства в администрацию и сразу начинают строить дом. А ведь уведомление считается гарантией, что объект не признают самостроем. Отсутствие документа приводит к сложностям в оформлении. Также к отказам и приостановкам приводит несоблюдение градостроительных норм, отступов от красных линий, охранных зон. Юристы «Правозем» подготовили инструкцию о порядке действий для оформления дома в собственность.
Для регистрации самовольных построек есть два варианта: через администрацию и в судебном порядке. На участке под ИЖС или ЛПХ разрешение на строительство получать нет необходимости, достаточно отправить в местные органы соответствующее уведомление.
Если дом уже построен, но по какой-то причине не был ранее зарегистрирован, его можно поставить на кадастровый учёт в упрощëнном порядке «по дачной амнистии». Для этого наш кадастровый инженер выезжает на объект, проводит обмеры и формирует технический план, в состав которого входит декларация. Затем заявление вместе с техническим планом передаём в администрацию на рассмотрение.
Перед регистрацией уже построенного дома, рекомендуем проверить, нет ли нарушений, из-за которых в оформлении Росреестр может отказать. Отрицательное решение чаще всего связано с неполным пакетом документов или ошибок, допущенных при возведении здания. Для проверки мы получаем градостроительный план земельного участка и изучаем, нет ли ограничений. В документе схематично обозначено пятно застройки. И если построенный дом не в его границах, придëт отказ. В этом случае регистрируем через суд или по дачной амнистии.
Самовольное строительство
В идеальном мире получение разрешения на строительство частных домов — этап, предшествующий началу работ по их возведению. В реальности зачастую получается иначе, сначала возводится объект индивидуального строительства, а затем предпринимаются меры по его узакониванию. Причины для этого могут быть разными: от банальной неосведомленности до обстоятельств, при которых нет времени на ожидание, ведь на рассмотрение вопроса и получения разрешительной документации уходит не один день и даже месяц. Однако разрешить такую ситуацию вполне возможно. Как узаконить строение, регистрация которого не была своевременно осуществлена, какие проблемы могут ожидать в процессе, и что будет, если пренебречь процедурой, читайте ниже.
Правила регистрации домов
Уведомительный порядок регистрации для земель с разными видами разрешённого использования: ЛПХ, ИЖС, сельхозназначения и других — единый. В администрацию нужно обратиться дважды:
- До начала строительных работ. Органы власти, получив уведомление, ознакомятся с информацией, что, где и как планируется строить. После рассмотрения заявки вынесут одобрение или отказ;
- После окончания строительства. Администрация уведомляется, что на участке возведён капитальный объект, соответствующий нормам.
Действовать собственникам нужно следующим образом:
- Уведомить администрацию о начале и завершении строительства.
- Вызвать кадастрового инженера для составления технического плана на объект недвижимости.
- Собрать перечень документов.
- Обратиться в Росреестр с заявлением и документами с просьбой зарегистрировать дом, оформить право собственности и поставить дом на кадастровый учёт.
Процедура несложная, но тем не менее есть нюансы.
Уведомление о строительстве частного дома
Перед началом работ необходимо подать в местные органы власти письменное уведомление о строительстве частного дома. Его можно передать лично, отправить в онлайн-формате либо привычным способом, по почте. В уведомлении должна присутствовать следующая информация: личные и паспортные данные, а также адрес застройщика; кадастровый номер участка; подтверждение права собственности на землю, на которой планируется осуществлять строительство; описание объекта: размеры, площадь, этажность, внешний вид; вид разрешённого использования земельного участка, о котором ведётся речь; некоторые другие сведения.
Учитывайте, что здесь речь идет о строительстве частных домов высотой до 20 м и этажностью до 3 этажей, не разделенных на несколько квартир. Муниципальные органы, рассмотрев уведомление заявителя с приложенными к нему документами, выносят решение и направляют застройщику ответное уведомление, которое, по сути, и есть разрешение на строительство. Конечно, в том случае, если вопрос будет решён позитивно.
Регистрация домов
Если эти условия соблюдены, можно приступать к этапу узаконивания. Тем не менее, при легализации самостроя для подготовки полного пакета документов нужно:
- составить межевой план территории, если границы участка не уточнены;
- изготовить техплан постройки;
- подать пакет документов в муниципальные органы;
- дождаться ответа местной администрации;
- если вопрос решён в пользу застройщика, подать заявление о регистрации права собственности на объект и постановку его на кадастровый учёт;
- получить выписку из ЕГРН — свидетельство законности строения и подтверждение права собственности на него заявителя.
Если же местные органы самоуправления откажут, единственный выход — узаконить строительство через суд. В это случае придётся заказать строительно-техническую экспертизу готового объекта. В ней должно быть указано, что строение соответствует градостроительным нормам и безопасно в эксплуатации. К тому же, скорее всего, придётся уплатить штраф за самосторой.
Нормы строительства на участке ИЖС
Можно построить дом, не придерживаясь никаких норм, но тогда возникнут трудности на этапе регистрации. Проблемное строение даже могут заставить снести за свой счёт, и тогда застройщик потерпит двойные убытки. Строительство объектов ИЖС регламентируется законодательно. Соответствующие нормы можно найти в Градостроительном и Земельном кодексах РФ, а также в СНиПах. Ещё существует классификатор, из которого можно почерпнуть сведения о том, что и где можно возводить, он содержит виды разрешённого использования участков.
Можно ли узаконить самовольное строение на чужой земле
Иногда случается так, что, при попытке получить разрешение на строительство частного дома «задним числом», оказывается, что строение частично расположено за пределами участка — на муниципальной земле или на территории соседей. Даже если оно выходит за границы участка на 50 см, процесс узаконивания осложняется. Какой алгоритм действий в этом случае? Сразу отметим, что самовольно занятую землю, скорее всего, придётся выкупать, поскольку с соседями вряд ли получится договориться полюбовно. Что касается муниципальной земли, то денежную компенсацию необходимо будет выплатить местной администрации.
После того, как выкуп будет осуществлён и договоренности достигнуты, следует провести перераспределение земель или прирезку, как в народе такой процесс часто называют. Для этого собственник приглашает кадастрового инженера, чтобы тот провёл межевание. С помощью GPS-оборудования инженер установит координаты границ участка, составит акт для согласования их с соседями и подготовит новый межевой план, в котором вместо старых участков появятся территории с новой площадью и границами. Уточнение: всё вышесказанное подходит для прирезки части соседнего участка, но не для объединения двух земельных участков в один.
Как видно из описанного выше, даже несмотря на некоторые упрощения, узаконить самовольное строительство своими силами непросто, процедура сложная и занимает время. Если нет возможности, сил, времени и желания заниматься этим самостоятельно, обратитесь за помощью в АН «Правозем». Опытные юристы и кадастровые инженеры помогут в подготовке и подаче документов в соответствующие инстанции, составлении межевого плана участка и технического плана строения, решении разногласий с администрацией и, как следствие, результативном узаконивании самовольно построенного жилого либо садового дома.
Новые реформы и нововведения года коснулись дачников
В начале прошлого года вступил в силу закон, устанавливающий новые правила в регистрации домов в СНТ. Теперь граждане, планирующие возведение садовых домов, обязаны предоставить в администрацию района письмо с уведомлением о предстоящем строительстве. Иначе владелец недвижимости столкнётся с проблемами при регистрации возведённого объекта.
Согласно принятым поправкам разрешения на строительство и ввод объектов в эксплуатацию больше не требуются. Как отмечают юристы А/Н «Правозем», теперь, главное поставить в известность местные органы управления о планируемом и завершённом строительстве жилых и садовых домов. Согласно этому закону возведённые строения не должны превышать трёх этажей и быть выше 20 метров, а также дома не могут быть многоквартирными.
Порядок подачи уведомлений о планируемом и завершённом строительстве
Письмо, уведомляющее о начале строительства, подаётся в госадминистрацию, за которой закреплён земельный участок. Это письмо содержит информацию о площади планируемого строения, высоте, количестве этажей, а также графическое изображение строения на земельном участке. Сотрудники администрации рассматривают документацию в течении недели. Начинать строительство можно только после согласования документации, иначе возникнут проблемы. После окончания строительства также необходимо направить уведомляющее письмо вместе с техническим планом здания. Если все требования ГК РФ выполнены и документы согласованы, можно приступать к постановке на кадастровый учёт и регистрации прав собственности.
В случае возведения дома без уведомительных писем, объект может быть признан самовольной постройкой. Также принятые законодательством нововведения позволяют перерегистрировать садовый или дачный дом в жилой, чтобы оформить новый тариф на электричество. С новым тарифом электричество будет на 30% дешевле для тех строений, которые расположены на землях СНТ. Прежде, чем приступить к перерегистрации, нужно направить в администрацию заявление, составленное согласно установленной форме. К заявлению прилагается правоустанавливающий документ на строение, а также письменное согласие совладельцев (если таковые имеются). К тому же должен быть предоставлен отчёт о техосмотре дома и заключение о соответствии объекта строительным нормам.
Юристы А/Н «Правозем» проводят бесплатные консультации, а также помогают в регистрации и оформлении прав собственности жилых и садовых домов. Организация предоставляет помощь в составлении уведомлений и узаконивании «самостроя» через суд, сборе пакета документов для перевода садового дома в индивидуальное жилое строение, а также выдачи заключение о соответствии здания строительным нормам.
Здравствуйте. Дом уже в стадии строительства, осталось провести воду, электричество, автономную канализацию установить. Попалась статья об уведомлении о начале строительства. Поторопилась, отправила уведомление через госуслуги. Подумала, что лучше с опозданием, чем совсем не подать. Участок в СНТ. Границы соблюдены. От соседей (от забора) слева 3 метра, справа 9 метров, сзади 9 метров. От границы участка у дороги 6 метров. Волнуюсь. Проверяют ли фактическое начало строительства в администрации? Каким образом? Чем мне это может грозить при соблюдении всех остальных требований, кроме уведомления оо начале строительства? И что мне теперь делать? Помогите, пожалуйста.
Добрый день. Если отступы от границ соблюдены, то вопросов по получению разрешительной документации не будет. После завершения строительства нужно сделать техплан на дом и получить уведомление о окончании строительства.
Спасибо большое
Добрый вечер. Около 15 лет назад построили родители дом и не узаконили. Сейчас пытаемся узаконить. Отступ от забора с гостиницей менее 3м. Когда соседи строились, спросили разрешения у родителей на постройку близко к забору, родители дали согласие. Теперь вынесено решение о сносе. Что можно сделать в этой ситуации? Родители тогда продали 3х-комнатную квартиру чтобы построить дом, очень жалко затраченных сил и денег.
Добрый день, Вы можете обжаловать данное решение суда.
Добрый вечер. Попытались обжаловать, но суд принял сторону администрации.
Добрый вечер, Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру, для подготовки документов и подать их на регистрацию жилого дома по дачной амнистии.
Спасибо!!
Здравствуйте, помогите разобраться! Приобретали дом старой постройки, на участке стояла летняя кухня, но от неё осталось только название, крышу разобрали предыдущие жильцы, стены шатались, и мною было принято решение убрать эту летнюю кухню пока она на кого нибудь не рухнула. Спустя 5 лет я решила на том месте поставить копитальную жилую пристройку к дому, по тем же размерам летней кухни (по плану земли летняя кухня так и числится), и на новой пристройке сделала мансарду. Соседи не довольны, идёт много споров. Ни каких разрешений я не брала. Что делать в этой ситуации? Имела ли я право восстановить постройку по тем же параметрам не соглксовывая это ни с кем?
Добрый день, строение можно зарегистрировать путем реконструкции капитального строения, если соблюдены все нормы строительства.
Здравствуйте! Купил участок в СНТ, от границы моего участка примерно на метр стоит 2 этажный дом. Получается мне нужно отступать 6 метров от него или 3 метров от границы участка достаточно?
Добрый день, достаточно 3 метра отступа от границы участка.
Спасибо!
Добрый день. Что можно построить по закону между двумя домами, чтобы хоть частично закрыть обзор из окон соседа. Забор даже на своей части участка не построишь, пожарные нормы все запрещают. Сосед никакого согласия не дает. В правилах написано от окон жилых комнат соседа до стен соседнего дома и хоз построек (бани, гаража, сарая), расположенных на соседних земельных участках — 6 метров (с учетом противопожарных требований). Беседка тоже хоз постройка. Как правильно поступить? Противопожарные нормы носят рекомендательный характер, но в суде их же могут учесть? Спасибо.
Добрый день. Вам следует поступить следующим образом.
1. Отправить соседу уведомление о том, что Вы хотите построить между Вашими участками забор.
2. По истечению разумного срока, обычно это 30 дней, если сосед не даст Вам согласия на установление забора, с характеристиками которыми Вас устраивают, Вы сможете обратиться в суд, что бы суд принял решение о возможности установления забора, либо ограждающей конструкции между вашими участками
Добрый день. В 1991году получили разрешение на строительство дома. В 1995 году дом сдали в эксплуатацию. На сегодняшний день решили зарегистрировать дом, но нам отказали в регистрации, так как не соблюдены 3 метра от соседской границы. Архитектура сказала, что надо делать через проведение общественных обсуждений. Подскажите, пожалуйста, как лучше сделать, как они говорят или через суд.
Добрый день, вы можете узаконить строение в судебном порядке. Необходимо получить нотариальное согласие соседей и сделать досудебное заключение, указав в нем, что строение с данными отступами не несет угрозу жизни и здоровью окружающих.
Подскажите пожалуйста, на моем участке построен дом на 1.7 метров (при покупке мою дома, соседский дом стоял на мое участке) после чего сосед оформил межевание без меня уведомив по почте я даже за письмо не расписывался и после проведённого межеваниях сосед предъявил иск об установление забора ещё на 1.5, законное от это? И могу ли я обратится в суд.
Добрый день, ваш участок на тот момент был не отмежеван?