Перепланировка в ипотечной квартире. Как узаконить и получить разрешения от банка в 2024 году

Более 70% квартир в России приобретаются в ипотеку. После оформления сделки собственник получает право собственности на объект недвижимости. Однако, такой способ приобретения жилья имеет ряд ограничений. Например, при попытке оформить перепланировку владельцам выдвинут условия получить разрешение от выдавшего кредит банка. Большой процент отказов связан с тем, что банку не выгодны действия, которые приведут к снижению стоимости квартиры. Поэтому ещё до начала работ требуется знать точный и правильный алгоритм получения одобрения банка на перепланировку квартиры.

Забегая вперед отметим, что оформить перепланировку в ипотечной квартире можно, но если это прописано в договоре с кредитной организацией. В противном случае собственника ждет либо отказ, либо согласие, но с предварительной подготовкой заявления в банк.

Можно ли сделать перепланировку в квартире купленной в ипотеку

Прямого запрета на проведение перепланировок в ипотечной квартире нет. Однако, прежде чем начинать строительные работы, придётся получить разрешение на их проведение в местной администрации или Мосжилинспекции. Кроме того, обязательным требованием является согласие залогодержателя, то есть банка. До окончания выплаты кредита без его уведомления любые работы по видоизменению облика квартиры не разрешаются.

Это объясняется тем, что, если собственник по какой-либо причине перестанет выплачивать кредит, квартира по решению суда перейдёт в собственность банка, а впоследствии будет продана с торгов. При обнаружении несогласованной перепланировки, а тем более, если получить разрешение на её проведение невозможно, так как нарушены строительные нормы, (например, снос несущих конструкций), стоимость квартиры уменьшится. Кроме этого, собственника обяжут заплатить штраф и привести помещение в первоначальный вид, а в некоторых случаях возместить ущерб, причинённый другим жильцам дома (если по всему дому пошли трещины, нарушены коммуникации и т.д.).

Если на момент выявления несоответствий в планировке квартиры по документам и по факту собственником будет банк, он будет нести ответственность за незаконные действия, так как доказать то, что изменения производились при прошлом владельце, будет практически нереально. Так как сотрудники банка просчитывают все риски, на которые идут при выдаче ипотеки под залог квартиры, она будет проверяться самым тщательным образом.

Банк соглашается на перепланировку, если собственник сможет доказать, что работы не изменят стоимость недвижимости. Более того, за счёт, например, объединения кухни и балкона можно увеличить цену за квартиру и банк наверняка согласиться на такие изменения. В первую очередь стоит подготовить проект и письменно обосновать свои действия. В нашей практике мы взаимодействуем с сотрудниками банка, привлекаем разработчика проектной документации и представляем чертежи с расчëтами, которые убеждают, что стоимость имущества не снизится после перепланировки.

Как сделать перепланировку в квартире в ипотеке по закону

Прежде чем планировать изменения конфигурации или площади квартиры, требуется изучить ипотечный договор и понять, не прописан ли там прямой запрет на проведение перепланировок. Если такого пункта нет, нужно изучить, какие работы допускаются, возможно, будет указано, что косметический ремонт, замена дверных конструкций и другие работы разрешаются без требований уведомлять банк. Также рекомендуем перечитать раздел Ответственность сторон, чтобы обезопасить себя от возможных финансовых потерь.

Пошаговое согласование перепланировки в ипотечной квартире

Для того, чтобы не пришлось выплачивать штрафы и приводить помещение в первоначальный вид за свой счёт, требуется оформить перепланировку по закону ещё до начала проведения работ. Алгоритм по узакониванию работ выглядит так:

1. Подготовка проекта перепланировки и обращение в банк для получения разрешения на работы. В качестве документального подтверждения обязательно указываются виды и этапы планируемых действий (снос, увеличение, уменьшение стен, проёмов и т.д.). Например, в нашей практике была ситуация, когда мы подготовили сложный проект перепланировки для предоставления в банк.
2. Обращение в местную администрацию (если квартира находится в Московской области) и в Мосжилинспекцию (если квартира в Москве). В течение 30 дней будет готов ответ в виде уведомления о начале перепланировки, которое и считается официальным разрешением на проведение работ. Однако, сразу получить уведомление получается не всегда. При обнаружении недочётов, которые приведут к ухудшению эксплуатационных качеств квартиры или дома, потребуется вносить правки в проект и подавать документацию заново.
3. Проведение строительных работ. Собственнику стоит учесть, что по последним требованиям перепланировку должна проводить компания, у которой есть лицензия на такую деятельность (проведение электропроводки, гидроизоляции стен, снос несущих стен или обустройство проёмов в них). Такое требование связано с тем, что сотрудники организации должны заполнить и нести полную ответственность за официальные документы, без которых не оформят акт приёмки (Акт скрытых работ и Журнал производства работ).
4. Обследование проведённых работ на соответствие и выдача акта приёмки. На объект выезжает сотрудники Мосжилинспекции или местной администрации и сверяют изменения с проектом и нормами строительных работ.
5. Обращение в администрацию или Мосжилинспекцию. Если несоответствий не выявлено, собственник получает уведомление об окончании перепланировки. Кадастровый инженер подготавливает новый технический план.

На основании технического плана сотрудники Росреестра в течение 12 дней внесут изменения в сведения о квартире (площадь и схема). Если требуется, новая выписка из ЕГРН предоставляется также в банк.

Документы для перепланировки ипотечной квартиры

Полный список документов будет зависеть от того, на каком этапе владелец сообщает об изменениях в квартире: до или после их проведения. Подать сведения о квартире для получения разрешения на перепланировку можно в электронном виде. Для этого собственнику потребуется собрать такие документы:

Разрешение банка на перепланировку в ипотечной квартире

За получением разрешения собственник направляет в банк письмо в свободной форме, к которому прикладывает проект перепланировки. Дополнительно могут запросить техническое заключение о состоянии квартиры, отчёт о её стоимости после перепланировки и одобрение страховой компании. Занижать или завышать стоимость не рекомендуется, так как при выявлении этого факта в согласовании откажут. В зависимости от банка могут предъявляться дополнительные требования.

Перепланировка в ипотечной квартире ВТБ

Для получения разрешения в банке ВТБ требуется написать заявление, в котором перечислить все ремонтно-строительные работы, которые будут производиться в квартире. Дополнительно нужно получить извещение страховой компании, что она уведомлена о планируемых действиях и возьмёт на себя риски от ущерба, причинённого перепланировкой. Если страховая компания решит на это время увеличить тариф, потребуется квитанция об оплате. В случае причисления дома, в котором находится квартира, к памятникам архитектуры, дополнительно потребуется заключение органа по охране исторических памятников о том, что перепланировка не причинит вреда фасаду здания. Документы подаются в оригинале при личном посещении банка, в отсканированном виде по электронной почте или по факсу.

Перепланировка должна быть окончена в течение 6 месяцев. По истечению этого срока в банк предоставляются обновлённый поэтажный план, экспликация, актуальная выписка из ЕГРН для внесения изменений в закладную. При выявлении нарушений, например, отсутствия документов, подтверждающих регистрацию перепланировки или разрешения, квартира должна быть приведена в первоначальный вид. Банк откажет в выдаче согласования при выявлении просроченных обязательств по выплате кредита или страховых взносов.

В каких случаях банк не выдаст разрешение на перепланировку

Не всегда получить разрешение представляется возможном. Причинами для отказа банка в согласовании станут следующие:

• В проекте указаны изменения, затрагивающие несущие конструкции;
• Проведение работ несёт угрозу для жизни и здоровья людей;
• Квартира расположена на нижних этажах панельного дома;
• Проект составлен организацией, не имеющей зарегистрированного права оказывать такие услуги;
• В проекте обнаружены ошибки, которые нарушат безопасность конструкций дома.

Также при выдаче разрешений банк оценивает платёжеспособность собственника. Если её посчитают низкой и возникнут сомнения в том, что кредит будет выплачен в положенный срок, в разрешении откажут.

Незаконная перепланировка в ипотечной квартире

Собственнику, сделавшему перепланировку без разрешения банка и Мосжилиспекции следует знать, что такие действия считаются нарушением ипотечного договора, а следовательно, и закона. Даже если сотрудники банка не будут осматривать квартиру до момента погашения кредита, трудности возникнут при попытке продать её, так как покупатель заметит расхождения в конфигурации по факту и в документах.

Если же банку станет известно о незаконной перепланировке, например, пожалуются соседи, которые будут обеспокоены нарушением строительных норм, представляющих угрозу для соседних квартир и дома в целом, то в компетенции банка применить санкции. Это может быть: назначение штрафа, увеличение процента по кредиту, требование узаконить перепланировку или привести помещение в исходный вид, разрыв договора. При прекращении договора заёмщика обяжут выплатить оставшуюся по кредиту сумму. При невозможности это сделать, заберут квартиру. Однако, это крайняя мера, чаще собственнику предлагают оформить изменения и предоставить банку актуальную выписку ЕГРН.

Узаконить сделанную перепланировку в ипотечной квартире

Если перепланировка уже сделана без согласования, можно попытаться её узаконить. Для этого потребуется такой же пакет документов, как и до начала работ, в который обязательно входит проект. Далее получить разрешение банка, Мосжилинспекции и внести изменения в ЕГРН. Однако, такие действия возможны только в том случае, если перепланировка проведена в соответствии с нормами строительства, не нарушает прав владельцев соседних квартир и не несёт угрозу для дома. Если будут выявлены нарушения, квартиру придётся приводить в исходное состояние или узаконивать через суд. Однако, штраф собственник заплатит в обоих случаях.

Основанием для обращения в суд послужит отказ Мосжилинспекции, администрации или банка в согласовании перепланировки. Кроме этого, потребуется заключение о состоянии несущих конструкций. Для этого в архитектурном бюро запрашивают проект дома и по нему рассчитывают нагрузку и другие показатели. В результате собственник получит заключение с выводами о том, допустимы ли такие изменения, а также рекомендациями по усилению конструкций, если это требуется. Для суда также потребуется проведение экспертизы, согласие на перепланировку других жильцов дома и т.д. В обязательном порядке суд учтёт мнение представителей банка. Если решения суда будет положительным в банк предоставляется отчёт о пересчёте стоимости квартиры с учётом изменений.

Что будет если не узаконить перепланировку в ипотечной квартире

Даже если удастся обмануть банк, не сообщив о том, что площадь или планировка квартиры изменилась, у собственника всё равно рано или поздно возникнут проблемы. Впоследствии квартиру с нарушениями и несоответствием с технической документацией не получится продать, обменять или передать в наследство.

Соседи могут зайти в гости, и увидев изменения, сообщить в контролирующие органы. Собственника оштрафуют, потребуют узаконить или привести всё в исходное состояние, если нарушены нормы. В некоторых случаях это станет основанием для разрыва договора ипотеки и требования выплатить оставшуюся сумму стоимости квартиры. В противном случае банк вправе изъять квартиру и продать с торгов.

Сделка купли-продажи квартиры с перепланировкой в ипотеку

90 % покупателей при приобретении недвижимости пользуются ипотекой. Внимательный покупатель сравнит техническую документацию и, выявив незаконную перепланировку, откажется от сделки. Так как сотрудники банка никогда не выдадут кредит под залог квартиры с неузаконенной перепланировкой. Это снижает её стоимость, что невыгодно для банка. К тому же возможно при планировке были нарушены строительные нормы, а значит, собственник должен будет привести всё в исходное состояние за свой счёт. И даже если квартира будет куплена, то на основании того, что покупатель не знал о несоответствиях, договор может быть расторгнут. Поэтому в интересах продавца узаконить все изменения до оформления сделки.

Однако, простые изменения, например, разбор антресолей, замена ванны на душевую кабину, замена окон, не считаются перепланировкой, и на такую квартиру покупатель получит ипотеку без труда.

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой в ипотеку

При покупке квартиры в ипотеку перепланировка может привести к проблемам с банком и отказе в выдаче кредита. Поэтому перед подписанием договора покупателю следует поинтересоваться у продавца о проведённых изменениях, а лучше самому проверить документы:

1. Попросить у продавца технический паспорт с поэтажным планом и экспликацией.
2. Сравнить планировку по факту и в документах, обратить внимание, нет ли «мокрых» зон в жилой комнате, не перенесены ли отопительные приборы и перегородки;
3. Обратить внимание на красные линии в технической документации, они свидетельствуют о неузаконенных перепланировках;
4. До заключения сделки обратиться в банк и узнать, пропустит ли банк квартиру с незаконной перепланировкой.

Если продавец не отрицает наличие изменений, требуется попросить: разрешение на перепланировку, акт о завершении работ, поэтажный план и экспликацию с учтёнными изменениями, и выписку ЕГРН, в которой указана новая планировка.

Продажа квартиры с перепланировкой в ипотеку

При попытке продать квартиру с неузаконенной перепланировкой у продавца возникнут трудности. Скрывать факт изменений от покупателя мы не рекомендует, так как не предоставление полной информации о предмете сделки станет поводом для её расторжения. Лучше предупредить покупателя о произведённых изменениях, так как после подписания договора ответственность за эти действия ляжет на него. Возможно, придётся уступить в цене.

Однако, в таком случае возможность найти покупателя резко снижается, так как большинство сделок на приобретение жилья заключаются с помощью ипотечного кредита, который банк не одобрит из-за неузаконенной перепланировки. Лучшим выходом будет привести документацию в порядок до оформления сделки.

Оценка квартиры для ипотеки с неузаконенной перепланировкой

Оценка квартиры в обязательном порядке проводится перед оформлением кредита. Потребуется заказать оценочный альбом. Его подготавливает аккредитованная оценочная компания. Для этого эксперт делает фотографии квартиры и сравнивает планировку в квартире и поэтажный план, на основании чего подготавливает технический план. Все совпадения по документам и по факту обозначаются чёрными линиями, выявленные незарегистрированные изменения — красными. Расхождения также отражаются в альбоме и сопровождает пояснениями: возможно ли узаконить, и сколько это будет стоить. На основании этого документа сотрудники банка принимают решение о б одобрении ипотеки.

Выявленные изменения, которые не разрешат узаконить, станут причиной отказа в выдаче кредита. Так как такие действия могут привести к затоплению соседних квартир, вымерзанию отопительных приборов и т.д.

Рефинансирование ипотеки с перепланировкой

Так как сейчас уменьшилась ключевая ставка Центробанка, ипотеку можно взять под меньший процент. Для этого следует обратиться в другой банк, который выкупит ипотеку по выгодной ставке. Однако, перед этим новый банк также проверит квартиру и платёжеспособность заёмщика, так как за время выплаты кредита материальное и семейное положение могут измениться. Также предоставляются технические документы на квартиру. Обнаружение незаконной перепланировки станет причиной для отказа.

Кадастровые инженеры АН «Правозем» согласовывают перепланировки квартир и нежилых помещений. Подготавливаем проекты, получаем разрешение от банка, Мосжилинспекции или администрации. После окончания работ вносим изменения в ЕГРН. Если работы уже проведены, обращаемся с исковым заявлением в суд и доказываем, что работы проведены с учётом норм и требований согласования с банками.