Как выйти из КУРТ для строительства или реконструкции дома

Приобретая участок под строительство, новые собственники допускают массу ошибок при проверке документов на недвижимость. Результат — наличие обременений на участке и невозможность поставить объект капитального строительства на кадастровый учёт, зарегистрировать права собственности на него. На нашем форуме обсуждают целесообразность приобретения земельного участка в зоне КУРТ. Юристы дали ответы, можно ли покупать такой объект и как выйти из зоны комплексного развития территории, если сделка уже заключена.

Как выйти из КУРТ

При приобретении участка в зоне курт собственник не сможет изменить вид разрешённого использования до тех пор, пока не выйдет из зоны комплексного устойчивого развития территории. Инициаторами для изменения регламента землепользования и застройки могут быть как юридические, так и физические лица, а также муниципалитет. В первую очередь разрабатывается ППТ (проект планировки территории). При разработке документа для выхода из зоны КУРТ можно указать в заявлении желаемый вид разрешённого использования. Разрабатываем проект планировки территории на основании:

• Результатов проведения инженерных изысканий;
• Проведения топографической съёмки территории;
• Сведений из ЕГРН и генерального плана.

В проект включаем графическую и текстовую часть: схемы расположения инженерных коммуникаций в пределах изучаемой территории, объектов культурного наследия, если они имеются в данной части планировочной структуры. Проект может разрабатываться как для отдельного участка, так и для нескольких одновременно. Процедура трудоёмкая, но необходима.

Топосъёмка для выхода из зоны КУРТ

Топосъёмка обязательна при выходе из КУРТ. Результат процедуры — топоплан требуют в администрации при рассмотрении заявления. В ходе полевых работ кадастровый инженер выявляет поворотные точки земельного участка, создаёт геодезическую сеть, а также фиксирует местоположение инженерных коммуникаций, проездов и охранных зон. Используем спутниковое оборудование наиболее точного измерения и внесения в ЕГРН точных данных.

После камерального этапа (изучение полученных данных) формируется топографический план. Документ представляет собой схему земельного участка и создаётся как в электронном, так и в бумажном виде. Также при подаче заявления на выход из КУРТ понадобится проект межевания территории. Для этого кадастровые инженеры проводят межевание и формируют ПМТ. После подготовки всех документов направляется заявление в администрацию.

В течение года на основании решения администрации вносятся изменения в генеральный план территории. Если в заявлении на выход из КУРТ собственники не изъявили желание установить подходящий вид разрешённого использования и администрация назначила ВРИ с учётом градостроительных норм, но для строительства категория не подходит, владельца земельного участка стоит обратиться с заявлением о смене ВРИ либо использовании дополнительного. Собственнику необходимо представить пакет документов: правоустанавливающие свидетельства и акты на недвижимость, учредительные документы, если собственник юридическое лицо, межевой план и результаты топографической съёмки. После изучения заявки организовываются публичные слушания, участники которых являются владельцы смежных земельных участков, другие заинтересованные лица.

После этого собственник может получить ГПЗУ и убедится в том, что участок исключили из зоны КУРТ. Но процент отказов также существует. В этом случае можно зарегистрировать постройку как нежилое строение, но есть риски, связанных со статусом недвижимости. Второй вариант — идти в суд. Но в этом случае необходимо подготовить основательные аргументы предварительно проанализировать права собственника. В практике бывает, что участок входит не только в КУРТ, но и расположен вблизи охранных зон: Росрыболовства или Росавиации. Помимо выхода из КУРТ понадобятся согласования с этими ведомствами.

Помогаем собственникам вывести земельные участки из зоны курт, изменить вид разрешённого использования для беспрепятственного получения разрешения на строительства. При отказах администрации подаём заявление в суд для оспаривания решения, предоставляя аргументы в пользу позиции истца.