Как узаконить реконструкцию в досудебном и судебном порядке

На форуме «Правозем» всё больше размещается вопросов от собственников о процедуре регистрации реконструкции. Владельцы объектами капитального строительства интересуются, как правильно зарегистрировать изменения и избежать штрафов, проблем при продаже имущества. Наши юристы рассказали об этапах оформления реконструкции в досудебном и судебном порядке в текущем году.

Узаконивание реконструкции проводится в несколько этапов. В первую очередь застройщику следует получить градостроительный план, а затем провести топографическую съёмку. На всех этапах наши юристы и кадастровые инженеры помогают застройщикам и в результате регистрируют права собственности на реконструируемый объект.

Отметим что при реконструкции важно учитывать какие именно будут изменения. Так как каждый случай особенный. Например, при увеличении этажности стоит узнать нет ли ЛЭП над участком и не придётся ли в дальнейшем согласовывать реконструкцию с МОЭСК. А при увеличении площади, конфигурации стоит знать, какие минимальные отступы от забора и красных линий допустимы.

Как узаконить реконструкцию дома

Без регистрации реконструкции дома невозможно продать его или передать в наследство, так как характеристики, указанные в правоустанавливающих документах, и фактические данные будут кардинально отличаться. Для оформления понадобится пройти несколько этапов и зарегистрировать изменения в Росреестре. Первый шаг — получение ГПЗУ и подготовка СПОЗУ (ситуационный план земельного участка).

Благодаря анализу ГПЗУ собственник избегает нарушений строительных норм. Например, в градостроительном плане отображается точное пятно застройки и указывается в какие охранные зоны входит земельный участок. Получив эту информацию, реконструкцию легко спланировать, учитывая минимальные отступы от красных линий, забора, построек, которые уже есть на участке. Перед подготовкой СПОЗУ кадастровый инженер выезжает на объект и проводит обмер для выявления контура будущей пристройки.

Также для регистрации реконструкции проводим и топографическую съёмку. В дальнейшем её результат направляем в администрацию для получения уведомления о начале строительства. Для получения уведомления направляется заявление в администрацию с указанием сведений об участке и собственнике:

• адрес земельного участка и контактные данные владельца;
• кадастровый номер и расположение участка;
• параметры планируемого объекта: этажность, площадь, высота, количество помещений;
• вид разрешённого использования и категорию земель.

К заполненному заявлению прилагаются документы, которые подтверждают права собственности на земельный участок и объект, который планируется реконструировать. В течение 7 дней уведомление о начале строительства проверяется и собственник получает отказ либо уведомление о соответствии планируемого объекта градостроительным нормам. Если приходит положительное решение от администрации, собственник может приступать к строительным работам. Далее после окончания реконструкции владелец должен направить соответствующее уведомление.

Уведомление об окончании строительства и регистрация

После завершения реконструкции владелец дома направляет уведомление об окончании строительства в местную администрацию. Если строение соответствует нормам, соблюдены отступы, получены согласования, новые сведения об объекте регистрируют в течение 10 дней. В результате собственник получает выписку из ЕГРН, которая подтверждает права собственности на объект. Узаконить реконструкцию частного дома можно без проекта, что не скажешь о регистрации переустройства здания.

Как узаконить реконструкцию здания

Для регистрации реконструкции здания необходимо обратиться в Минстрой и направить пакет документов для анализа. В первую очередь собственнику необходимо заказать ГПЗУ и проанализировать пятно застройки, чтобы в процессе проектирования и строительства не нарушить отступы, например, от охранных зон. Также предварительно необходимо получить согласования с:

• Росрыболовством, если участок находится вблизи водоохранной зоны;
• Министерством культуры, если рядом расположены объекты культурного наследия;
• Росавиацией, если строительство планируется вблизи аэропорта;
• Роснедрами, при необходимости получить заключение об отсутствии полезных ископаемых на участке.

После согласования собираем необходимые документы для получения разрешения на строительство: правоустанавливающие свидетельства, акты, межевой и топографический планы, СПОЗУ и проект реконструкции.

Подготовка проекта реконструкции

Проект реконструкции понадобится при планировании надстройки этажей, пристройки к жилому блоку. Также документ необходим при согласовании изменения конфигурации крыши, дверей, добавлении вентиляционной, инженерной систем и других кардинальных вмешательств. В проекте отображается информация об используемых материалах и планируемых затрат на реконструкцию.

В документ включаем несколько разделов: пояснительная записка и заключение кадастрового инженера, схему планировочной организации земельного участка, конструктивные и архитектурные решения. Также в проект вносятся сведения об инженерных коммуникациях и список мер, которые обеспечивают сохранность водного ресурса, если объект расположен в водоохранной зоне. В результате собственник получает готовый проект, который необходимо направить в Минстрой вместе с заявлением для получения разрешения на строительство. После изучения СПОЗУ, межевого плана и проекта сотрудники Минстроя выдают разрешение на строительство или отказ.

Как узаконить реконструкцию через суд

При отказе Росреестра в регистрации реконструкции собственник вправе обратиться в суд по месту расположения недвижимости. К исковому заявлению необходимо приложить выписки из ЕГРН на земельный участок и дом, здание, технический план строения. Также в качестве дополнительных материалов можно приложить заключение кадастрового инженера и разрешения от Роспотребнадзора, Росавиации, если участок входит в охранную зону этих ведомств. При необходимости проводим строительную экспертизу до суда и представляем интересы собственника.

При узаконивании реконструкции через суд юристы предоставляют доказательства, который подтверждают, что постройка соответствует санитарным, противопожарным и экологическим нормам. Также положительно на решение суда может повлиять наличие согласия соседа на несоблюдения пятна застройки, например, если не соблюдены минимальные отступы от забора.

Юристы «Правозем» помогут узаконить реконструкцию нежилых зданий и частных домов. Подготовят документы для получения разрешения на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию. Проведём при необходимости строительную экспертизу и оформим исковое заявление в суд для оспаривания отказа Росреестра в регистрации реконструкции. Представим интересы собственника в Росавиации, Министерстве культуры, если нужны согласования.