Когда нужно получать ГПЗУ земельного участка. Что делать при отказах

За последний год собственникам земельных участков часто отказывают в выдаче ГПЗУ. Кадастровые инженеры «Правозем» разобрали наиболее частые причины отказов.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) подготавливается в соответствии с установленными требованиями 57 статьи ГК и необходим перед проведением строительства, проектирования или реконструкции. План потребуется для выдачи разрешения, уведомления на строительство, уточнения параметров площади застройки. В документе указывается информация о границах, кадастровом номере участка и о контурах, размещённых капитальных объектах. В графической части содержится штриховка, показывающая допустимую зону застройки (как правило, 40 процентов от площади участка).

Также включены сведения о минимальных отступах от границ, которые допустимы при возведении объекта. Важным пунктом считается раздел об ограничениях использования площади, если земля частично или полностью располагается в охранных зонах. На практике кадастровых инженеров выявлено, что получение градостроительного плана даёт возможность заказчикам избежать неприятностей при строительстве. Данные о публичных сервитутах, о наличии либо отсутствии объектов культурного наследия (ОКН), о границах площади этих объектов помогает определить собственникам, на какую часть участка наложено ограничение и где запрещено строить.

Для получения документа в местной администрации или исполнительном органе государственной власти требуется направить заявление в бумажном или электронном формате. Обращение оформляется в двух образцах и в течение 14 дней осуществляется подготовка градостроительного плана. В процессе работы государственные организации используют документацию градостроительного планирования, зонирования и действующие нормы проектирования. Также применяются сведения из кадастра недвижимости и изучаются технические условия подключения к коммуникациям объектов строительства на участке. После этого план выдаётся заявителю.

Оформление заявки на получение ГПЗУ

При получении ГПЗУ на портале государственных услуг требуется указать номер региона и зарегистрироваться в личном кабинете. Затем вносится информация о районе и оформляется заказ на услугу. Также указывается тип заявителя (юридическое или физическое лицо) и кто обращается за услугой (заявитель или представитель). После чего заполняется форма, где нужно указать информацию о земельном участке (местоположение, кадастровый номер, цель выдачи и наименование объекта капитального строительства). Обращение сохраняется и отправляется. Если недвижимость в долевом владении, тогда заявление должно поступить от всех законных владельцев. Дополнительно к заявке прикрепляется полный перечень документов.

Документы для получения ГПЗУ

Для получения градостроительного плана необходимо правильно заполненное заявление, к которому прикрепляются следующие документы:

• Удостоверение личности или удостоверенная доверенность для представителя;
• Правоустанавливающие акты (договор аренды, дарения, купли-продажи, справка о наследстве или документ о праве постоянного пользования);
• Выписки из Росреестра и кадастровый план территории с расположением земельного участка;
• Топографический план и технический (при наличии объектов капитального строительства) или справка об отсутствии построек;
• Технические параметры для подключения объекта к инженерным сетям.

Указываются данные человека, который будет получать план (Ф.И.О., адрес, контактный номер). Юридическим лицам необходимо подать учредительный документ или выписку из реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Помимо этого перечня могут потребоваться дополнительные сведения, как правило, наши кадастровые инженеры информируют об этом заранее и подготавливают данные. Также в процессе работы администрация может запрашивать недостающие справки.

Получить план могут только собственники участка или законные представители. Перед тем как сформировать заявление, важно убедиться в юридической силе документов и правильности оформления, чтобы минимизировать риск отказа.

ГПЗУ для проектирования

Согласно градостроительному кодексу, в котором описаны требования к строительству зданий и сооружений необходимо подготовить проектную документацию с учётом стандартов и правил. Для разработки проекта, который утвердят без возврата обязательно получить ГПЗУ. Документ актуален в течение 3 лет с момента получения и поможет спроектировать объект в соответствии с требованиями безопасности. Также план используется при проведении экспертизы проектной документации, которая выявляет соответствие нормам, действующим на дату утверждения проекта планировки территории.

ГПЗУ при проектировании АЗС

При проектировании АЗС необходимо рассчитать отступы от объектов капитального строительства, находящихся на земельном участке. Анализ градостроительного плана потребуется для уточнения возможности обеспечить широкий подъезд автомобилей к топливораздаточной колонке. При проектировании АЗС из ГПЗУ можно узнать, соответствует ли земельный участок одному из следующих признаков:

• уклон более 40% или возвышение;
• возможность согласовать строительство, если есть обременения;
• расстояние от железнодорожного переезда 250 метров и более.

Имея на руках всю проектную документацию, застройщику легко соблюдать требования к строительству и безопасной эксплуатации объектов, относящихся к взрывоопасным. Зная все характеристики участка, можно беспрепятственно оформить проект, который будет отвечать действующим нормативно-правовым актам.

ГПЗУ для проектирования таунхаусов

При разработке проекта таунхауса обращают внимание на соответствие вида разрешённого использования с планируемым строительством, что позволяет избежать отказов в регистрации возведённого здания. Например, если участок предназначен для ведения сельскохозяйственной деятельности, то строение признают незаконным. В этом случае нужно обратить внимание, есть ли в перечне дополнительных видов разрешённого использования подходящий.

Из плана определяется возможность подключения инженерных коммуникаций к таунхаусу. Неразвитая инфраструктура, близкое расположение к автомобильным дорогам — факты, которые можно узнать из ГПЗУ и избежать нецелесообразного вложения денежных средств в строительство.

ГПЗУ для строительства

Перед оформлением строительства необходимо узнать нет ли обременений на участке. Например, в градостроительном плане обязательно указывается информация о необходимости согласовать планируемое строительство с Росавиацией, если участок расположен вблизи аэропорта. В этом случае согласование потребуется только при проектировании коммерческих объектов.

Что входит в ГПЗУ

• точные координаты границ этого участка, а также имеющихся территорий общего пользования (публичных сервитутов);
• прилегающие к границам надела зоны (отступы) в которых строить нельзя;
• назначение земельного участка;
• какие объекты можно возводить (назначение, этажность);
• какие строения имеются на участке, их назначение и условия по охране (исторические, культурное наследие, и т.д.);
• условия подключения планируемых объектов к имеющимся сетям электро- и газоснабжения, коммуникациям;
• указания границ возможного в будущем размещения объектов социальной инфраструктуры;
• сведения о делимости участка на отдельные наделы (возможность);
• регламент города (если он действует на указанной территории). Он содержит полный перечень целевых вариантов использования участка, которые возможны в будущем. Земли для нужд муниципалитета не требуют регламента.

Характеристики надела земли и имеющиеся на нем ограничения по строительству. Этот документ не указывает точные места объектов, а приводит допустимые их границы с учетом норм освещенности, противопожарной безопасности, регламентов строительства, утвержденных градостроительным законодательством.

ГПЗУ для реконструкции

При реконструкции часто нарушаются СНиПы. Получая градостроительный план, в проекте легко отобразить расположение будущего здания относительно хозпостроек, дороги или забора. При помощи плана собственник узнаёт ограничения:

• при строительстве двух деревянных домов — 15 метров;
• при возведении построек из железобетона или кирпича — 6 метров;
• если один из домов имеет деревянные перекрытия — 8 метров;
• расстояние от бани до дороги — 5 метров;
• от границ участка при строительстве хозпостроек — 1 метра.

Для обращения в администрацию необходимо составить схему планировочной организации земельного участка и обратиться к юристам для избежания отказа в выдаче разрешения на реконструкцию.

Требования к ГПЗУ для реконструкции

В плане прописаны требования, которые необходимо учитывать при возведении объектов капитального строительства. Как показывает судебная практика далеко не все собственники соблюдают параметры строительства, и как следствие теряют средства, которые тратят на снос по решению суда. Чтобы избежать, таких ситуаций владельцам земельного участка следует соблюдать требования и учитывать вид капитального объекта, а также допустимые расстояния от красной линии — границы территории общего пользования.

Требования к реконструкции АЗС

Перед реконструкцией нужно узнать пятно застройки и соблюсти СНиП. При планировании реконструкции АЗС учитывается уже имеющаяся площадь, так как при нарушении отступов застройщику придётся заплатить штраф, узаконить строение, провести экспертизу либо снести объект. Чтобы избежать денежных потерь, владельцу АЗС стоит изучить градостроительный план перед созданием проекта и определиться с отступами от межи.

Требования к размещению АЗС:

• с лесным массивом, должен соблюдаться отступ в 5 метров, при этом эта полоса должна представлять собой вспаханную землю;
• с детскими, образовательными учреждениями или строениями, в которых предоставляют медицинские услуги, действует минимальное расстояние в 50 метров.

Если участок входит в охранную зону территорий объектов культурного наследия и памятников архитектуры, понадобится согласование реконструкции в Министерстве культуры.

ГПЗУ при реконструкции склада

Для реконструкции склада необходимо обратиться в Стройнадзор с целью подтверждения возможности увеличения площади либо этажности. Так как не всегда возможно согласование, необходимо предварительно уточнить пятно застройки. Например, если собственник хочет достроить второй этаж склада, а на участке есть обременение — ЛЭП 110 кВ, то следует выяснить, позволяет ли расстояние от крыши склада до ЛЭП зарегистрировать реконструкцию. В этом случае можно согласовать критические максимальные высоты склада, либо сместить ЛЭП за счёт собственника земельного участка.

ГПЗУ после реконструкции

На этапе получения разрешения на ввод в эксплуатацию и регистрации здания после реконструкции, документ помогает государственному регистратору проверить, соответствует ли объект нормам строительства.

Отказ в выдаче ГПЗУ

Отказы могут быть обоснованы наличием кадастровых ошибок, недостоверными сведениями в документах, либо весь участок находится в зоне планируемых красных линий или расположен в зоне Ж-1 — Ж-4. Отказ администрации приходит в случае отсутствия согласия на строительство второго владельца, если участок в долевой собственности.

Причинами для отказа в выдаче градостроительного плана может стать то, что участок не отмежёван и не отображается на публичной кадастровой карте. Также в процессе проверки может быть установлено, что земля не предназначена для строительных работ. К причинам относят отсутствие документации по планировке территории. Основаниями для отказа в приёме документов может стать обращение лица, не являющегося собственником и отсутствие доверенности, подтверждающей полномочия представителя. Также некоторые справки и акты на момент обращения могли утратить силу, оказались просроченными или содержат фрагменты, которые невозможно прочитать.

Как получить ГПЗУ после отказа

Когда собственнику поступает уведомление об отказе, необходимо изначально изучить причины. Если установлено, что решение обоснованно, требуется исправить ошибки, допущенные в процессе оформления. Либо заменить документы с ошибками и запросить недостающие справки. Также отказ в выдаче ГПЗУ может основываться на отсутствии документации по планировке территории, в этом случае наши юристы и кадастровые инженеры помогают получить разрешение на разработку ППТ как для СНТ, так и для кадастрового квартала. Разработка проекта планировки, получение разрешения с последующим утверждением становится решением при отказе.

В иных ситуациях после исправления ошибок и оформления недостающих данных, требуется снова направить заявление и документы на получение градостроительного плана. Если решение изначально считается неправомерным или повторно поступило необоснованное уведомление с отрицательным ответом, в течение трёх месяцев подаётся иск в суд. К заявлению также прилагаются акты и справки, подтверждающие неправомерность отказа государственных организаций с указанием нормативных ссылок.

Кадастровые инженеры «Правозем» помогут получить градостроительный план земельного участка для строительства или реконструкции. В случае отказа представляем интересы собственника в администрации и в суде при повторном отказе. Предоставляем первичную бесплатную консультацию на форуме «Правозем».