Амнистия на строительство ИЖС. Регистрируем дома без разрешения в 2024

В этом году собственники частных домов на участках ИЖС и ЛПХ обратили внимание на послабление процедуры регистрации со стороны Росреестра. Всему виной вступивший в силу закон, не только продлевающий «дачную амнистию» до марта 2031 года, но и расширяющий это понятие. Главным нововведением считается получение собственниками домов, расположенных на участках для ИЖС и ЛПХ, возможности оформлять их без подачи уведомления о строительстве.

Но важно понимать что упрощённый порядок ни в коем случае не освобождает застройщиков соблюдать правила застройки вблизи охранных зон. Например, если земельный участок расположен вблизи реки или озера, необходимо согласовать строительство с Росрыболовством и получить ГПЗУ, в котором будет прописано какие отступы допустимы. И дополнительные акты о согласовании важно получить ещё до подачи заявления в администрацию. Иначе собственник получит отказ.

Основным документом для постановки объекта на кадастровый учёт и регистрации права собственности становится технический план. В нём кадастровый инженер укажет все сведения об объекте недвижимости на основании проекта (если он есть) или декларации. Как это скажется на процессе оформления домов, мы спросили у руководителя АН «Правозем» Куликова Андрея Викторовича.

– Андрей Викторович, действительно регистрировать объекты ИЖС станет проще?

С одной стороны нововведения упрощают процесс регистрации недвижимости, однако, с другой стороны, есть нюансы, с которыми столкнутся собственники. И первое, что я советую — обращать внимание на охранные зоны. Строительство на участках с обременениями требует согласования. При подаче уведомлений администрация предупреждает застройщика о необходимости этой процедуры. А при упрощённом оформлении собственник может построить дом, который потом не зарегистрируют. Поэтому с этой точки зрения упрощения сомнительны, так как согласовывать охранные зоны всё равно придётся.

Отсутствуют ли охранные зоны, легко проверить с помощью градостроительного плана земельного участка. В этом документе чëтко указаны границы, в которых разрешено строительство и необходимые отступы. Достаточно соблюдать правила и согласовать строительство с ведомствами под чьим контролем проводится эксплуатация земельных участков. В этом случае амнистия на строительство поможет собственникам избежать неприятных «сюрпризов» при регистрации.

Второй неоднозначный момент — допустимые отступы от забора. Пока неизвестно, позволит ли «дачная амнистия» игнорировать 3 метра положенных отступов. В нашей практике встречались случаи, когда даже при упрощённом оформлении регистратор отказывал, так как видел в техническом плане нарушения отступов.

– Может, тогда стоит всё-таки подать уведомление?

Никто не запрещает регистрировать жилые дома при помощи уведомлений, к тому же подать этот документ не представляет никакой сложности. Большей проблемой считаются охранные зоны, которые никуда не исчезли. Несмотря на то, что нововведения позволяют регистрировать объекты ИЖС только при помощи технического плана, я советую оформлять как положено:

1. Уведомление о начале строительства;
2. Строительство дома;
3. Уведомление об окончании плюс технический план;
4. Регистрация.

Это более надёжно с точки зрения наличия большого количества охранных зон в Московской области. К тому же при оформлении кредита под залог дома, банк потребует разрешительную документацию на его строительство. Если же есть нарушения, то можно попробовать зарегистрировать в упрощённом порядке.

– Как изменения коснутся садовых и дачных домов?

Садовые и дачные дома оформляются как раньше: собственник обращается к кадастровому инженеру, который формирует технический план, куда включает сведения о поэтажных планах и декларацию, её подписывает владелец. Далее эта документация передаётся в ЕГРН, сотрудники которого регистрируют право собственности.

– Коснётся ли дачная амнистия реконструкции частных домов?

Да, дачная амнистия позволяет регистрировать реконструированные дома. А вот оформить дуплекс или многоквартирный объект в упрощённом порядке не получится. Также не удастся обойти нормы градостроительного регламента и утверждённых ПЗЗ. Например, если площадь застройки 40%, не получится зарегистрировать объект, занявший 50% площади.

– Зарегистрируют ли жилой дом в упрощённом порядке?

Это актуальный вопрос, так как сейчас многие хотят жить за городом, и соответственно, прописаться там, получать льготы и т.д. Если участок расположен в садоводстве, то там не всегда можно зарегистрировать жилой дом. Однако, наша практика показывает, что в Москве и области жилые дома регистрируют и в СНТ, и на землях ИЖС и ЛПХ. Единственное, что я советую при планировании строительства — получить ГПЗУ и согласовать уведомление о начале строительства, несмотря на действие «дачной амнистии». Тогда администрация сообщит, разрешит ли она строить жилой дом.

Подводя итоги, отметим, что собственник может оформить свой дом как по «дачной амнистии», так и в обычном порядке. Если строительство планируется на землях ИЖС и ЛПХ, то лучше оформить его через уведомление. Это может быть дольше, но зато надёжнее. Если это дачный дом, то можно оформлять в упрощённом порядке.

Кадастровые инженеры АН «Правозем» оформляют дома в упрощённом порядке или подают уведомления. Для оформления делаются обмеры контура и внутренние измерения для того, чтобы отрисовать поэтажные планы и посчитать площадь дома. Далее подготавливается технический план и составляется декларация, которую подписывает собственник. Документы передаются в Росреестр. В результате владелец получает выписку ЕГРН и становится собственником.