Амнистия на строительство ИЖС. Регистрируем дома без разрешения в 2024 / Страница 2 из 16
В этом году собственники частных домов на участках ИЖС и ЛПХ обратили внимание на послабление процедуры регистрации со стороны Росреестра. Всему виной вступивший в силу закон, не только продлевающий «дачную амнистию» до марта 2031 года, но и расширяющий это понятие. Главным нововведением считается получение собственниками домов, расположенных на участках для ИЖС и ЛПХ, возможности оформлять их без подачи уведомления о строительстве.
Добрый день, куплен участок в 2021 году, построен дом без подачи уведомлений в администрацию. Возможно ли его зарегистрировать по дачной амнистии? В администрации сказали, что без уведомлений возможна регистрация домов, построенных до 1 марта 2018 года. В гпзу есть красные линии, дом в пятне застройки, понадобятся ли дополнительные документы ( топографическая съемка или проект планировки территории ?). Спасибо!
Добрый день! Разберём по порядку:
1. Можно ли зарегистрировать дом по дачной амнистии в 2025 г.
Сейчас действует упрощённый порядок регистрации (ФЗ № 93-ФЗ и № 340-ФЗ с последующими изменениями).
С 1 марта 2019 года и до 1 марта 2031 года "дачная амнистия" продлена, но с нюансами:
Для жилых домов и садовых домов на землях ИЖС или ЛПХ в границах населённых пунктов теперь обязательно уведомление о планируемом строительстве и уведомление об окончании.
Без уведомлений (только по декларации + техплан) можно регистрировать только садовые дома и жилые дома, построенные до 04.08.2018.
Поскольку ваш дом построен после 2021 г., зарегистрировать его по старой дачной амнистии без уведомлений уже нельзя. Администрация вам верно сказала.
2. Что можно сделать сейчас
Есть два пути:
Легализовать постройку через уведомительный порядок задним числом:
Подаётся уведомление о планируемом строительстве (с фактическими параметрами дома).
Если дом соответствует ГПЗУ, красным линиям, предельным параметрам администрация обязана согласовать.
Потом подаётся уведомление об окончании строительства + техплан регистрация в Росреестре.
Но администрация может отказать, если посчитает, что нарушен порядок (ведь дом уже построен). На практике иногда принимают, особенно если дом в пятне застройки и без нарушений.
Через суд (узаконивание самовольной постройки):
Если администрация откажет в уведомлениях или выдаст предписание, остаётся судебный порядок.
Суд смотрит на соответствие нормам ГПЗУ, градостроительным регламентам, СНИПам (отступы, высота, пожарные расстояния).
Если нарушений нет суд признаёт право собственности.
3. Нужны ли доп. документы
Если дом в пятне застройки и не заходит на красные линии, то в теории дополнительных документов не нужно.
Топографическая съёмка и проект планировки территории обычно не нужны для частного дома.
Но топосъёмку администрация часто требует, чтобы подтвердить отсутствие выхода за красные линии и отступы от границ участка.
Проект планировки территории это уже для комплексной застройки/кварталов, а не для частного дома.
Итого:
По амнистии без уведомлений уже нельзя, так как дом построен после 2018.
Реально: пробуйте уведомительный порядок (подать уведомление на уже построенный дом).
Если администрация откажет готовьтесь идти через суд.
Из документов может понадобиться топосъёмка (для доказательства, что дом стоит в пределах пятна застройки).
Добрый день! А где написано, что дачная амнистия действует только для домов, построенных до 2018 года? не нашла такого условия
Очень хороший вопрос действительно, формулировки в законах по дачной амнистии сбивают с толку.
Разберёмся точно по нормам:
Основные законы:
Федеральный закон № 93-ФЗ от 30.06.2006 г. (дачная амнистия) ввёл упрощённую регистрацию.
Федеральный закон № 340-ФЗ от 03.08.2018 г. внёс изменения в Градостроительный кодекс РФ.
Федеральный закон № 404-ФЗ от 08.12.2020 г. продлил амнистию до 1 марта 2031 г., но с уточнением порядка.
Ключевой момент:
До 4 августа 2018 г. для домов на землях ИЖС и ЛПХ можно было строить и регистрировать без уведомлений достаточно было декларации и техплана.
С 4 августа 2018 г. вступила в силу новая редакция ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ:
строительство индивидуальных жилых и садовых домов допускается только по уведомительному порядку (с подачей уведомления о планируемом строительстве и об окончании).
А где именно написано про 2018 год?
Прямо нигде одной фразой. Это юридически следует из переходных положений закона № 340-ФЗ:
Статьи 1 и 2 этого закона распространяются на отношения, возникшие после вступления его в силу, то есть с 4 августа 2018 года.
До этой даты объекты могли возводиться без уведомлений, и регистрация таких объектов возможна по декларации в упрощённом порядке (т.е. по старой амнистии).
Таким образом:
Если дом возведён до 04.08.2018, можно зарегистрировать без уведомлений, по декларации + техплану.
Если после, то действует уведомительный порядок (ч. 1 ст. 51.1 ГрК РФ).
Продление до 2031 года (закон № 404-ФЗ)
Этот закон продлил срок действия упрощённой регистрации (ст. 70 закона № 218-ФЗ О госрегистрации недвижимости) до 1 марта 2031 г.,
но продлил только для тех случаев, где закон допускает амнистию т.е. для:
садовых домов (даже новых),
жилых домов, построенных до введения уведомительного порядка (до 2018).
Поэтому администрация вам говорит правильно:
Амнистия в целом действует до 2031 года,
но без уведомлений только для домов, построенных до 04.08.2018.
Всё, что построено после идёт через уведомительный порядок (или суд, если уже построено).
Нет, не правильно. До 1 марта 2026 года (действие изначального закона) ижд можно оформить без уведомлений, ровно как и реконструкцию. После этой даты - новые правила
Вы правы: условия только если построено до 2018 года в виде общего правила в законе про регистрацию по амнистии сейчас нет. Это часто путают с уведомительным порядком строительства (ГрК РФ), который действительно введён с 2018 года, но для регистрации права действует отдельная переходная/упрощённая норма в 218-ФЗ.
Где прямо написано, что можно без уведомлений
Смотрите ч. 12 ст. 70 Федерального закона № 218-ФЗ О государственной регистрации недвижимости.
Там прямо сказано, что до 1 марта 2031 года допускается кадастровый учёт/регистрация прав на жилой или садовый дом на участках ИЖС / ЛПХ (в границах НП) / садоводства на основании только техплана и правоустанавливающего документа на землю, и ключевое:
наличие уведомления о планируемых строительстве и уведомления об окончании не требуется.
То есть администрация, которая говорит только до 01.03.2018, говорит не про текущую регистрацию по ст. 70 218-ФЗ, а смешивает это с логикой уведомительного порядка.
Про дату 01.03.2026
Вы тоже частично правы по истории: раньше в ряде разъяснений фигурировала дата 01.03.2026 (после изменений 2020 года). Но актуальная редакция ч. 12 ст. 70 сейчас устанавливает срок до 01.03.2031.
(В самой статье видно, что она неоднократно редактировалась, и срок продлевали.)
Ваш случай (Москва, дом построен после 2021)
Если участок ИЖС (или ЛПХ в границах населённого пункта) и дом подходит под параметры ИЖС (в т.ч. не выше 20 м, не более 3 этажей и т.п.), то зарегистрировать без уведомлений обычно можно по ч. 12 ст. 70.
Какие документы реально нужны
Технический план дома (кадастровый инженер).
Право на земельный участок (если уже зарегистрировано в ЕГРН отдельный документ могут не требовать).
Декларация (обычно инженер оформляет/даёт форму; по закону техплан может делаться на основании декларации при отсутствии проекта).
Заявление через МФЦ + госпошлина.
Красные линии в ГПЗУ: нужна ли топосъёмка / ППТ / ПМТ
Проект планировки территории (ППТ) / проект межевания территории (ПМТ) для регистрации частного дома не нужны (это документы для территории, а не для учёта уже построенного ИЖС).
Топосъёмка как отдельный документ для Росреестра не обязательна. Ключевое чтобы в техплане по геодезической съёмке было видно фактическое расположение дома.
Важно про красные линии
Если дом фактически залез на красные линии (или в ЗОУИТ/охранные зоны с запретом), Росреестр может приостановить/отказать потому что по ч. 13 ст. 70 регистратор проверяет соответствие ряду ограничений, в т.ч. зонам с особыми условиями.
При этом отдельно отмечу нюанс из закона: проверка минимальных отступов от границ участка по этой процедуре исключена (то есть 3 метра как отступ обычно не предмет проверки по этой норме), но красные линии это другое.
Практический алгоритм
Проверьте, что участок именно ИЖС или ЛПХ в границах НП.
Закажите техплан у кадастрового инженера (он же по координатам сразу увидит риск по красным линиям).
Подайте через МФЦ на кадастровый учёт + регистрацию права.
Если хотите напишите кадастровый номер участка и какие ВРИ/категория в ЕГРН, и есть ли дом впритык к красной линии (хотя бы примерно). Я скажу, на что именно смотреть в техплане, чтобы заранее снять риск приостановки.
Добрый день, подскажите пожалуйста, начали реконструкцию старого дома в 2023 году, разрешение на реконструкцию есть, могу ли я зарегистрировать дом по дачной амнистии? (просто есть переживания по отступам, я 3 метра от соседского забора отступ сделал, а потом заметил что у соседа меньше 3х метров отступ, то есть не 6 метров между домами получается)
Добрый день, вы можете зарегистрировать объект с отступом меньше трех метров, Росреестр должен пропустить, рекомендация по противопожарным разрывам более 8 метров, для низкого перехода огня с другого объекта.
Добрый день, купили участок в поселке За Родину. Нашли застройщика, он сказал , что разрешение на строительство каркасного дома на сваях не нужно, дом построили , а сейчас узнала , что все таки разрешение нужно было. Как нам быть , подскажите пожалуйста
Добрый день, если регистрация дома прошла успешно, нет повода для беспокойства.
Добрый вечер, пока не регистрировали
пробуйте, после будет понятно наличие причин для беспокойства.
Приветствую. Был старый дом, зарегистрированный в еще СССР или после развала, его снесли и построили на его фундаменте новый. Оформили как реконструкцию, все документы на руках. Старый дом стоял в 20 см. к забору соседа, соответственно новый тоже так стоит. Собственно 2 вопроса:
1. может ли сосед подать в суд на то, что дом стоит ближе 3х метров к границам участка
2. можно ли делать еще пристройку к дому (новую реконструкцию) и пристройку также расположить по фасаду нового дома, т.е. 20 см от соседского забора.
Спасибо.
Добрый день, новое строение не является реконструированным, но остался после внесения изменений под старым кадастровым номером, поэтому доказать что объект был реконструированным не составит труда, что касаемо пристройки, ее Вы можете сделать, но необходимо выдержать нормы.
Здравствуйте, подскажите пожалуйста, в 24 году купили участок ЛПХ с хоз. постройкой и залитым фундаментом(ничего не было оформлено), со вступившим новым законом,что все постройки стоящие на фундаменте должны быть зарегистрированы, мы как законопослушные граждане так и сделали(зарегистрировали). Хотели начать строительство дома, и опять же как законопослушные подали уведомление разрешение на строительство, но спустя месяц приходит отказ!Звоним в администрацию они говорят, что не нужно было оформлять хоз. постройку, типа что отступ от этой постройки до дома должен составлять 6 метров, а у нас всего 2 метра! Тупик! Звоним в Геосервис, там говорят стройтесь до 2031года пройдём под дачную амнистию , в Росреестр и оформим ваш дом, минуя администрацию(которая отказала). Вопрос к вам, можно ли так сделать, не возникнут ли проблемы потом с постановкой на учёт?! Заранее благодарю за ответ!
Добрый день, Вы уже поставили не дострой на учет, поэтому по окончанию строительства, необходимо будет просто внести изменения в реестр
Добрый день. Посоветуйте, пожалуйста, как лучше поступить? Десять лет назад купили дом в черте города, и начали пристравать пристройку к внешней стене дома для кухни. Уведомления и разрешения не подавали. У дома 2 собственника в долях. Теперь пристройка готова, можно ли её узаконить в упрощенном порядке? Что для этого можно сделать?
Добрый день, по упращенной системе можно попробовать пройти регистрацию, но если серьезных нарушений нет.
Спасибо. А что для этого нужно сделать (какие документы собрать и в какую организацию обращаться) если оформлять в упрощенном порядке?
обратитесь в организацию, которая занимается учетом и постановкой объектов, регистрацией в Вашем регионе.
Добрый день, Подал уведомление о строительстве, получил 2 раза отказ в окозании услуги. Причина, отсутствует проект планировки территории. Строительство будет возможно после разработки и утверждения проекта планировки территории. Законен ли отказ? Рядом соседи построены. В поселке вокруг активно строятся дома. Дело в том что я уже начал строительство дома и узнал о уведомлении только когда начал искать как зарегестрировать дом. Как теперь быть, добиватся разрешения или есть возможность по амнистии зарегестрировать?
Добрый день, если Вы не планируете использовать ипотеку для строительства ИЖС или материнский капитал, в таком случае Вы можете подать документы на регистрацию по дачной амнистии, но гарантии на постановку на учет с отсутствием ППТ Росреестром к сожалению нет. В случае отказа Вы можете обратиться в суд.
Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, как быть. Купили в 2024 году земельный участок ЛПХ. Ширина участка меньше нормы 20 метров, а у нас только 13 метров.Запросили градостроительный план по строительству дома, нам написали, что ширина по красным линиям не соответствует предельным параметрам. Можем ли мы построить дом и зарегистрировать по дачной амнистии в таком случае?
Добрый день, Вы можете строить если участок расположен в зоне подходящей для строительства ИЖС, предварительно согласуйте проект с местной Администрацией
по вышеизложенному, понятно что на участке строительство запрещено, за более подробным разъяснением обратитесь в градостроительный отдел в Вашем регионе.