Реестровые ошибки в местоположении границ земельного участка

В связи с участившимися запросами по реестровым (кадастровым) ошибкам юристы АН «Правозем» создали рекомендации по устранению неточностей в местоположении границ земельных участков. Прокомментировали, чем грозит наличие недостоверных сведений, и каким рискам подвергается владелец недвижимости при игнорировании ошибок. Разъяснили, как действовать в досудебном и судебном порядке урегулирования вопроса, а также сформировали необходимый перечень документов при обращении в различные инстанции. Подробнее ознакомиться с практикой и обсуждением вопросов можно на форуме.

Обнаружение ошибки

Обнаружить погрешность можно, заказав выписку из Росреестра, юристы по земельным вопросам рекомендуют запрашивать справки для уточнения границ после регистрации межевого плана. Узнать о наличии несоответствий можно, когда соседи проводят геодезические работы по установлению координат.

Выявить реестровую ошибку могут арендаторы или сотрудники Росреестра. Также несоответствие данных обнаруживается при проведении сделок купли-продажи, например, некоторые покупатели заказывают вынос границ земельного участка. В случае расхождения информации клиент может усомниться в юридической чистоте сделки и отказать в приобретении недвижимости.

Неверные данные о площади или описании местоположения координат могут возникнуть по вине кадастрового инженера, который во время геодезических работ при определении поворотных точек участка допустил ошибку в документе. Получение недостоверных сведений также связано с использованием устаревшего или неисправного оборудования, из-за невнимательности геодезиста.

Ошибка в кадастровом плане

Самостоятельно проверить объект на наличие ошибок можно, изучив кадастровый план, для этого собственнику требуется войти на портал госуслуг и ввести кадастровый номер недвижимости. В случае неверного расположения границ часть участка будет заходить на соседнюю площадь, земли общего пользования или пересекаться с лесными массивами. Из-за погрешности в кадастровом плане владельцам будет сложно распоряжаться недвижимостью, зарегистрировать её в собственность или прописаться. При выявлении пересечения границ государственная регистрация приостанавливается до выяснения обстоятельств и исправления недостоверных сведений.

Также выявить ошибку поможет кадастровый инженер, для этого проводится контурная съёмка по забору, затем полученный результат накладывается на кадастровый план. Когда соседи отмежевали собственные земли, контуры будут отображаться на плане и примыкать к смежным площадям. Если межуемый земельный участок не примыкает к ним без вступления на чужую границу или, наоборот, — образуется промежуток в 30 см и более, кадастровый инженер выявляет причину возникновения несоответствий.

Также может быть выявлено, что участок повёрнут вокруг оси, а контуры заходят на соседние площади. Изменений в площади не происходит, поэтому обращаться с исковым заявлением в суд не потребуется.

Ошибка в адресе участка

Возникают ситуации, когда в межевом плане указано расположение объекта, но постановление об установлении адреса отсутствует. В этом случае собственнику потребуется обратиться в регистрационную службу для исправления реестровой ошибки. Однако для решения этого вопроса необходимо представить документы, подтверждающие реальный адрес, и приложить новый межевой план. Справку с информацией о местоположении участка можно получить в БТИ.

Последствия от отказа исправления ошибки

Реестровые ошибки могут возникать в отношении сразу нескольких земельных участков, и если собственник одного из них проигнорирует наличие несоответствий, это может привести к:

• Приостановкам и отказам во время регистрации строений;
• Неверно установленной кадастровой стоимости, что грозит наложением штрафа и увеличению налога;
• Срыву сделки и отказу при переходе прав на недвижимость;
• Неправильному положению здания относительно охранных зон, несоблюдение отступов от территорий с особыми условиями использования;
• Наложению, пересечению границ и спорам с соседями.

Искажённое местоположение приводит к наложению контуров и в дальнейшем к спорам с соседями. Когда происходит пересечение, собственник может даже не подозревать о том, что пользуется чужой землёй. В случае неправильно установленного налога владельцы могут переплачивать или вносить сумму меньше установленной, однако при выяснении обстоятельств разницу всё равно придётся доплатить. Поэтому исправлять недостоверные сведения необходимо сразу, как только стало о них известно.

Исправление реестровой ошибки

Если возникли подозрения по поводу правильности установленных границ, проводить поиск и анализ данных на наличие реестровых ошибок должен кадастровый инженер. При исправлении может потребоваться замена или обновление документов-оснований, например, неточная информация обнаружена в кадастровом плане. Если владельцы смежных участков не возражают, обращаемся в кадастровую организацию, где были внесены неточные сведения, из-за чего не удалось правильно установить расположение границ.

Погрешность в таких документах приводит к наложению участков, поэтому для исправления проводится повторное межевание. Если заинтересованные лица не возражают против установленных координат, подписывается Акт, а изменённая информация вносится в Росреестр. В противном случае урегулировать вопрос потребуется в судебном порядке.

Ошибка при аренде участка

Перед заключением договора аренды на долговременный период требуется проверить землю для того, чтобы арендатор удостоверился в соответствии параметров требованиям. Проверяются документы на объект, ВРИ, затем проводится межевание для уточнения площади участка и установления точных границ.

Как правило, геодезические работы выполняются до заключения договора. Если геодезисты вынесли точки координат, не соответствующих действительности (участок заходит на соседнюю площадь), устранить такую ошибку потребуется его собственнику. Из-за таких погрешностей договор аренды не зарегистрируют в Росреестре.

Если объект арендован для строительства жилого дома или под магазин, и сведения заранее не были проверены, это приводит к выявлению реестровой ошибки. Исправить данные арендатор может самостоятельно, предоставив договор аренды, если в этом документе зафиксированы условия, позволяющие разрешать такие ситуации. Исключением становятся случаи, которые ведут к прекращению, переходу или возникновению прав, такая неверная информация требует устранения через суд.

Когда земля берётся в аренду у муниципальной организации с целью дальнейшего выкупа, межевые работы проводятся только в том случае, если участок не поставлен на кадастровый учёт и не оснащён коммуникациями. Однако наличие межевания не гарантирует отсутствие реестровых ошибок, например, если ранее работы проводились с использованием устаревшего или неточного оборудования. При выявлении недочёта исправить допущенную погрешность должна местная администрация. Также этот вопрос может решиться на аукционе при заключении договора купли-продажи с потенциальным покупателем, который внесёт изменения после заключения сделки.

Исправление ошибки в досудебном порядке

Если границы заходят на площадь соседа, вопрос можно урегулировать мирно, путём выкупа «захваченной» части. Или предложить перераспределить землю так, чтобы часть с другой стороны участка, соизмеримая по площади прирезанной земли, перешла к соседу.

В случае наложения или пересечения границ с муниципальными землями или лесами, у владельцев есть возможность выкупить часть земли или бесплатно при межевании оформить в собственность не более 10% от общей площади собственного участка. Важным условием становится то, что образованный в результате прирезки объект не должен превышать установленные размеры площади по конкретному району. Заранее проверить параметры можно, изучив ПЗЗ, на сайте местной администрации.

Когда Росреестр проинформировал о наличии реестровой ошибки, или недостоверные сведения обнаружил владелец, потребуется обратиться к кадастровому инженеру, который проводил межевание. В случае если такой сотрудник больше не работает или его организация перестала функционировать, следует обратиться к другому геодезисту.

Регистрационная служба не устраняет такие погрешности самостоятельно, поэтому потребуется повторно провести межевание и согласовать установленные координаты с владельцами смежных участков. По завершении составляется заключение с обоснованием вывода о наличие и возникновении реестровой ошибки. Также в план межевания включаются Акт согласования и материалы (например, кадастровая карта), подтверждающие, что положение площади должно быть другим. Такой же алгоритм действий соблюдается, если погрешность заключается в развороте участка. Затем в Росреестр подаётся заявление об исправлении и новый межевой план, информация сверяется, после чего в течение 5 рабочих дней ошибка устраняется государственным регистратором.

Исправление ошибки в судебном порядке

Обращение собственника в суд связано с отказом соседей признавать погрешность, допущенную при установлении границ, или нежеланием проводить повторную подготовку межевого плана по изменению конфигурации площади. Также когда выяснилось, что изменения в Росреестре приведут к возникновению, переходу или прекращению прав, для исправления потребуется обратиться с иском о наличии недостоверных сведений в районный суд.

Требования к исковому заявлению

Иск, сформированный в соответствии с установленными требованиями, в 40% случаев влияет на положительное решение суда в пользу истца. В заявлении требуется указать Ф.И.О. истца, место проживания и контактные данные (номер телефона, электронная почта). В качестве ответчика выступает владелец смежного участка, который не согласен с результатами повторного межевания или кадастровый инженер, допустивший погрешность. При участии государственных представителей, сведения о них также указываются.

Дополнительно вносится информация об объекте, фиксируется адрес, кадастровый номер и площадь. Указывается информация об ошибке и требование о снятии с учёта неправильно отмежёванного участка. Также к исковому заявлению прикрепляется и направляется:

Судом будет выполнена правовая экспертиза, с помощью которой устанавливается юридическая сила и чистота документов. Если представленные данные в порядке, начинаются разбирательства в отношении возникшего вопроса и в большинстве случаев назначается проведение землеустроительной экспертизы.

Землеустроительная экспертиза

При проведении землеустроительной экспертизы определяется площадь земельного участка, границы и соответствие данным в представленной документации. Выявляются возможные нарушения, допущенные в процессе землеустройства, устанавливаются точные координаты и назначение земли. Для этого привлекается эксперт, который изучает сведения и составляет договор на проведение исследования. В зависимости от последствий реестровой ошибки может потребоваться топографическая съёмка или замер перепада высот. В документе будет указываться точный план, период проведения работ, а также ответственность сторон.

Затем геодезист выезжает на объект для проведения замеров специальным оборудованием. Если реестровая ошибка стала следствием спора с соседом, в этом случае дополнительно берутся замеры соседнего объекта. Важным условием при использовании устройств во время экспертизы является прохождение метрологической проверки и наличие допуска к проведению работ. На основе полученных данных составляется заключение землеустроительной экспертизы для формирования доказательной базы.

Кадастровые инженеры и юристы АН «Правозем» помогут обнаружить и установить, на каком этапе допущена реестровая ошибка, и как это повлияло на расположение границ участка. При необходимости проводят повторные замеры, а полученную информацию направляют в Росреестр. В случае судебного рассмотрения дела сопровождают заказчика на этапах разбирательства и помогают сформировать доказательную базу. Первичную бесплатную консультацию можно получить на нашем форуме.