Что лучше реконструкция или строительство нового дома на месте старого

Каждый день на наш форум и почту приходят вопросы, связанные с оформлением нового дома на месте старого. Собственники не знают, как начать строительство, чтобы в дальнейшем избежать отказов, штрафов и более весомых мер, например, сноса постройки. Постарались разъяснить, как правильно поступить при реконструкции, строительстве и какие могут возникнуть сложности.

Реконструкция или строительство дома на месте старого

Реконструкция дома или новое строительство — вопрос, ответ на который можно дать только после полного анализа индивидуальной ситуации. Например, реконструкция возможна, если выполнены несколько условий: состояние несущих конструкций позволяет изменить конфигурацию помещений и эксплуатировать в дальнейшем дом. Данный пункт необязателен, но ради своей же безопасности стоит провести экспертизу. Также важно учитывать и то насколько застройщик намерен увеличить площадь дома (проверяем соответствие пятну застройки, указанному в ГПЗУ).

Сложности при реконструкции старого дома

100% отказ в согласовании реконструкции ждëт тех владельцев, чьë имущество находится в долевой собственности и является квартирой в двухквартирном доме. В этом случае узаконить реконструкцию возможно только через суд. До подачи заявления обязательно проводим оценку состояния несущих конструкций и выдаëм собственнику заключение. Без этого документа суд не принимает решение и в любом случае экспертиза будет проведена, но уже в судебном порядке.

Отказы могут быть в том случае, если не соблюдены нормы строительства. Например, дом построен на расстоянии ближе 3 метров от забора. Легче тем собственникам, кто решил увеличить строение только по высоте, т. е. контур меняться не будет. Разрешение в этом случае выдают. Кадастровый инженер только формирует технический план и получает разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Далее подготавливает финальную схему строения и осуществляет постановку на кадастровый учёт, вносит изменения в ЕГРН.

Сложности возникают и при желании провести реконструкцию дома, который был приобретён в ипотеку. Необходимо согласовывать изменения с банком и только потом направлять заявление в администрацию. Если обратиться за разрешением без ведома банка, собственнику откажут.

Реконструкцию проще оформить тогда, когда проведено межевание земельного участка, есть правоустанавливающие документы на дом и площадь позволяет увеличить контур строения. В остальных случаях нужна консультация земельного юриста.

Оформление строительства на старом фундаменте

При новом строительстве процедура регистрации проводится заново. В первую очередь старый дом снимаем с кадастрового учёта, далее оформляем снос и проводим подготовительные работы: инженерные изыскания, формирование СПОЗУ, получение ГПЗУ и анализ пятна застройки. Градостроительный план помогает при строительстве не нарушить нормы, прописанные в правилах землепользования и застройки. Например, узнать сколько необходимо отступить метров от забора, охранной зоны. Проверяем вид разрешëнного использования земельного участка, и зарегистрировано ли право собственности на него. При этом участок должен стоять на кадастровом учëте в координатах границ.

Конечно, можно воспользоваться «дачной амнистией» и зарегистрировать изменения по упрощённой схеме без тщательной проверки. Но, в этом случае собственника никто не сможет обезопасить от дальнейших споров с соседями и долговременных судебных заседаний, если он при строительстве из-за незнания нарушит нормы.

Поэтому после оценки необходимо получить разрешительную документацию на любое из действий: реконструкция либо постройка нового дома на месте старого. Для этого направляем в администрацию заявление на выдачу заключения о соответствии планируемого строительства нормам застройки. В течение 10 дней администрация выдаëт решение.

Помогаем собственникам определиться с выбором: новое строительство или реконструкция, учитывая все особенности участка и строения. Получаем от соседей нотариально заверенное согласие на реконструкцию, если есть нарушения в отступах от забора. Регистрируем права собственности на вновь образованный объект.