Разрешение на строительство для домов на участках ИЖС и ЛПХ получать больше не требуется

Отменено разрешение на строительство для домов ИЖС. Вместо заявления о выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого или садового дома на участке теперь нужно подавать уведомление о планируемом строительстве.

До вступления в силу нового закона об упрощении оформления частных домов для регистрации строительства требовалось разрешение, которое выдавалось на основании предоставленного застройщиком градостроительного плана и схемы планировочной организации участка, а также пояснительной записки, архитектурных решений и других разделов проектной документации. Но, благодаря упрощению основной процедуры, для регистрации дома на садовом сельскохозяйственном участке не нужно ничего, кроме технического плана и входящей в его состав декларации. А для регистрации дома в пределах населённого пункта на участке под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или личное подсобное хозяйство (ЛПХ) к техническому плану необходимо приложить два уведомления из администрации.

На вышеупомянутых участках можно строить и регистрировать как индивидуальные жилые, так и садовые нежилые дома. При этом к параметрам дома предъявляются определённые требования. В случае со строительством на участке под ИЖС или ЛПХ о планируемых параметрах будущего дома следует заявить администрации заранее в соответствующем уведомлении. Оно требуется и в том случае, когда дом уже построен, если действующего разрешения на строительство нет.

Перед строительством рекомендуем получать градостроительный план для анализа ситуации. Так как есть вероятность, что застройщик нарушить правила застройки и в регистрации права собственности на дом будет отказано. Например, отрицательный ответ от Росреестра приходит в случае, если строение расположено не в границах пятна застройки, указанного в ГПЗУ либо нарушены отступы от особо охраняемых территорий.

И несмотря на упрощённый порядок получения разрешения администрации на строительство дома необходимо учитывать ограничения, которые есть на земельном участке. Есть они или нет можно узнать получив ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). И из не собственники узнают нужны ли согласования, например, с Министерством культуры или Роснедрами.

Заполнение уведомления о планируемом строительстве

• В первом разделе указываются персональные данные застройщика, такие как ФИО и полный адрес места жительства, а также реквизиты паспорта или другого удостоверяющего личность документа. Если заявитель юридическое лицо, то указывается его наименование, адрес места нахождения, номер записи в ЕГРЮЛ и ИНН.

• Во втором разделе указывается кадастровый номер участка и адрес или относительное описание местонахождения, а также вид права, на основании которого застройщик пользуется землёй. Это может быть собственность, аренда или бессрочное пользование. Тут же указывается документ, на основании которого это право возникло: свидетельство о праве на наследство, судебное решение, договор аренды или тому подобный. Если помимо застройщика участком владеют и другие лица, их тоже нужно указать. В конце заполняется поле "вид разрешённого использования участка".

• В третьем разделе указывается вид объекта, цель уведомления и количество надземных этажей, которых должно быть не более трёх. Стоит учесть, что мансарда тоже считается этажом, если её стены выше полутора метров. А вот подвальный и цокольный этаж не учитываются. В этом же разделе указывается высота дома, не больше двадцати метров, и отступы от границ участка, не меньше трёх метров каждый.

  Отступы можно перечислить от каждой границы земельного участка по сторонам света либо написать, что они будут согласно прилагаемой схеме. Далее отмечается площадь застройки, которую не стоит путать с общей площадью дома. Тут имеется в виду зона, которую здание занимает на участке. Определяется она по контуру внешних стен первого этажа.

  Лучше брать с запасом, поскольку застройщики часто что-то достраивают в процессе. И если по итогу фактическая площадь застройки окажется больше указанной первоначально, то придётся подавать в администрацию уведомление об изменении параметров. Также стоит учесть, что площадь застройки участка включает в себя площадь, занимаемую всеми строениями на нём. Если на участке уже что-то построено и зарегистрировано, то площадь этих объектов нужно вычесть из максимально разрешённой.

  Когда размеры или конфигурация участка не позволяет полноценно его застроить и нужно уменьшить отступы, увеличить количество этажей, высоту или разрешённый процент застройки, можно заранее получить разрешение на отклонение от предельных параметров и отметить его в текущем уведомлении. Также потребуется стандартное архитектурное решение, если участок находится в историческом месте, что для Московской области далеко не редкость, или описание внешнего облика дома.

• В четвёртом разделе изображается схема участка с расположенными на нём капитальными строениями, в том числе подлежащими сносу, а также контур будущего дома с привязкой к границам отступами. Тут же помечаются охранные, санитарно-защитные и другие зоны, о наличии которых можно узнать из публичной кадастровой карты или градостроительного плана участка. Чертить схему разрешено от руки, но в этом случае нельзя использовать карандаш, допускать ошибки и делать помарки.

• В конце уведомления указывается адрес электронной или обычной почты и способ получения ответа, а также подтверждается, что планируемый дом не предназначен для раздела на квартиры. Заполненное уведомление можно подать лично или ценным письмом с описью вложения, а также через многофункциональный центр, портал госуслуг или представителя по доверенности. Чтобы всё сделать точно, заполнение и подачу уведомления лучше доверить кадастровому инженеру.

Уведомление о реконструкции старого дома

Для того чтобы реконструировать старый дом, достаточно заполнить такое же уведомление, но в качестве цели подачи нужно указать «реконструкция». Соблюдение отступов, этажности и других параметров в этом случае также обязательно. Ещё можно сперва снести старый дом, а затем снять его с госучёта и подать уведомление о начале строительства нового. Только прежде, чем ликвидировать дом в реестре, следует убедиться, что в том районе разрешено новое строительство.

Также не стоит забывать, что если реконструируемый объект находится в долевой собственности, то к уведомлению о планируемой реконструкции следует приложить согласия остальных владельцев. Сособственников нужно перечислить и в самом уведомлении. Однако на часть дома, которая в реестре значится как отдельный объект, уведомительный способ не распространяется, в этом случае требуется разрешение на строительство.

Иногда собственники реконструируют садовые дома для того, чтобы впоследствии изменить их назначение с нежилого на жилое. Такое возможно даже на участках для садоводства. При этом пока действует дачная амнистия на отступы от границ участка регистраторы редко обращают внимание. Однако юристы АН «Правозем» всё равно советуют соблюдать требуемые параметры или заранее просить нотариальные согласия соседей, чтобы в будущем не возникало споров.

Юридическая помощь в получении и согласовании уведомлений администрации

Юристы и кадастровые инженеры АН «Правозем» помогают застройщикам в регистрации недвижимости. Мы заполним и направим уведомление в администрацию по месту нахождения участка. При необходимости изменим вид разрешённого использования участка. Подготовим топографический план и согласуем строительство в водоохранной, приаэродромной, санитарно-защитной и другой зоне.

Проверим участок перед застройкой на наличие других обременений и разработаем проект. Отдельно подготовим архитектурные решения для строительства или реконструкции объекта в историческом месте. Изменим назначение дома и составим технический план для регистрации. Узаконим завершённое строительство и поможем признать право собственности в судебном порядке при отказе администрации.