Условия ввода в эксплуатацию зданий и промышленных объектов

Срок выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не более 10 дней. Но это при условии, что документы для рассмотрения переданы все и нет расхождений между проектной документацией и техпланом, разрешением на строительство и фактическими характеристиками здания. Если нет замечаний, Госстройнадзор направляет технический план для постановки на кадастровый учёт. Ранее нужно было готовить два техплана.

Но этапов до постановки на кадастровый учёт достаточно много и такое небольшое изменение ненамного упрощает заказчику задачу. И чтобы собственнику построенного здания помочь понять весь процесс ввода в эксплуатацию, юристы «Правозем» подготовили инструкцию. А также привели несколько примеров ввода в эксплуатацию из практики.

Что нужно проверить перед вводом в эксплуатацию здания?

Прежде чем начать процедуру ввода в эксплуатацию, проверьте, прошли ли вы обязательные процедуры при проектировании и строительстве зданий. Основной документ, который должен быть на руках — разрешение на строительство. Очень важно, чтобы все характеристики уже построенного здания соответствовали утверждённой проектной документации и были верно занесены в технический план на здание. Иначе застройщик столкнётся с отказом.

Если расхождения всё же есть, можем помочь внести изменения в разрешение, а уже затем ввести в эксплуатацию.

• +7 (495) 201-48-38
• +7 (495) 180-48-38
• +7 (925) 389-22-75
• pravo@pravozem.ru

Порядок получения разрешения на ввод в эксплуатацию

Для ввода в эксплуатацию необходимо пройти несколько этапов. Для оформления уже построенного объекта:

• Формируем пакет документов для сдачи в Госстройнадзор;
• Получаем разрешение на ввод в эксплуатацию;
• Ставим объект капитального строительства на кадастровый учёт.

Самый ответственный и ресурсозатратный является первый этап. Если здесь не допустить ошибок, то ввод получим без отказов. И, конечно, нужно учитывать, к какому виду относиться построенный объект. Так как коммерческую недвижимость условно можно разделить на 3 вида: ненадзорные, надзорные (объекты свыше 3 этажей и более 1500 м²) и промышленные (для которых необходимо разрабатывать санитарно-защитную зону и утверждать её проект). И от того, какой объект построен, зависит список документов для ввода в эксплуатацию.

Документы для ввода здания в эксплуатацию

Вне зависимости от вида объекта нужно обязательно иметь разрешение на строительство и акт о технологическом присоединении. Документ подтверждает, что инженерные коммуникации подключены в соответствии с утверждёнными техническим условиям (ТУ), которые указаны в проектной документации. Например, если система кондиционирования была подключена иным способом, то ввести в эксплуатацию здание не удастся. Акт выдаёт тот орган, который, соответственно, выдал технические условия на подключения инженерных сетей. Например, если ТУ выдал Мосэнерго, то заявление о выдаче акта о технологическом присоединении необходимо подать именно в это ведомство.

На данный момент 90% случаев в нашей практике — отсутствие акта о технологическом присоединении. Застройщики просто не знают о необходимости получить его перед вводом в эксплуатацию.

Если вышеперечисленные документы в наличии, то для ненадзорного здания достаточно следующих действий. Сначала выезжает на земельный участок кадастровый инженер, делает обмеры и подготавливает технический план. Затем техплан вместе с заявлением и разрешением на строительство направляем в Госстройнадзор. Технический план показывает, что объект построен в соответствии с разрешением на строительство и с учётом данных, которые указаны в проектной документации. Проверка длится 5-7 дней. После чего застройщику помогаем поставить недвижимость на кадастровый учёт и зарегистрировать право собственности одновременно.

Документы для ввода в эксплуатацию надзорного здания

В отличие от ненадзорных зданий объекты свыше 3 этажей или площадью более 1500 м² подлежат надзору. И на протяжении всего хода строительства оформляется документация, которая необходима для ввода в эксплуатацию. Кроме того, проект таких объектов подлежит экспертизе.

И если экспертиза пройдена, объект построен, были подготовлены журнал производства работ и журнал проверок, то направляем документы на получение заключения о соответствии строительства нормам. Госстройнадзор проверяет полноту и правильность оформления документов, и застройщик получает заключение. В процессе итоговой проверки инспекторы:

• Визуально осматривают здание;
• Проверяют проектную документацию и отчёты об инженерных изысканиях;
• Анализируют выводы, сделанные в ходе экспертизы проекта;
• Проводят тестовый запуск в случае установки в здании оборудования.

По итогам проверки инспектор выдаёт застройщику заключение: положительное или отрицательное. Кроме того, при наличии замечаний прописывает их в выводах и застройщику необходимо в установленный срок устранить их. После коррекции по замечаниям ставим на кадастровый учёт здание.

Документы для ввода в эксплуатацию промышленного здания

Для того чтобы ввести промышленное здание в эксплуатацию, кроме разрешения на строительства, ЗОС и иных вышеперечисленных документов необходимо устанавливать санитарно-защитную зону (СЗЗ) и утверждать проект. Ещё перед разрешением на строительство должен быть разработан проект СЗЗ и, соответственно, получены документы от Роспотребнадзора об установлении. Дальше застройщику необходимо зарегистрировать в Росреестре её границы, но этот этап можно пройти уже перед получением разрешения на ввод. Этот момент на рассмотрение ведомства. Застройщик поступает, так как прописано в решении об установлении СЗЗ.

Примеры документов по установлению санитарно-защитной зоны

Напомним, что список зависит от вида объекта и особенностей расположения земельного участка под ОКС. Документы направляем в Госстройнадзор и ждём ответа.

Проверка по надзорным объектам длится всё время, пока идёт строительство объекта, то есть если вдруг застройщик по надзорному объекту получил разрешение на строительство, начал строить, но не известил надзорный орган о начале строительства, то ввести в эксплуатацию невозможно. В первую очередь нужно получить разрешение, получить все документы по регламенту. И главный документ — разрешение. Если он имеется, то проблем с вводом возникнуть не должно.

В любом случае с нашей помощью застройщик сможет оформить строительство. Если, конечно, нет существенных нарушений и обоснований для отказа:

Кроме того, отказ застройщику могут выдать неправомерный и в этом случае вводим в эксплуатацию через суд.

Важно! Требовать от застройщика документы, которые не предусмотрены в Градостроительном кодексе, государственный регистратор не вправе. И здесь необходимо быть крайне внимательным, так как в зависимости от населённого пункта требования могут меняться. И если вам ещё на этапе получения разрешения на строительство нужна была экспертиза, то значит ваш объект надзорный и важно на протяжении всего строительства не допускать ошибок и ввести работы в соответствии с проектом. И затем получить ЗОС для ввода в эксплуатацию. И если же есть отклонения, то вовремя извещать об этом надзорный орган, чтобы при вводе в эксплуатацию не возникло проблем.

• +7 (495) 201-48-38
• +7 (495) 180-48-38
• +7 (925) 389-22-75
• pravo@pravozem.ru

Примеры реализованных непростых проектов найдёте по ссылкам.

Ввод в эксплуатацию через суд.

Доработка проекта для ввода в эксплуатацию.

Исправление несоответствия разрешению на строительство.

Вопросы о вводе в эксплуатацию в 2024 году можете задать нашему юристу в комментариях к этой статье или по телефону: +7 (495) 201-48-38.

Вводим в эксплуатацию магазины, склады, промышленные здания. Получаем заключение о соответствии построенного объекта нормам и проектной документации. Формируем технический план здания и загружаем документ в систему градостроительной деятельности для утверждения. Взаимодействуем с Госстройнадзором и помогаем исправить недочёты, если они всё же были выявлены при итоговой проверке объекта капитального строительства.