Устранение кадастровых ошибок Росреестра в судебном и обычном порядке

Кадастровых ошибок в скором времени станет намного меньше, а основная причина их возникновения, несогласованность сведений, уже минимизирована.

После объединения кадастровой палаты с Росреестром данные об объектах недвижимости и их собственниках вносятся в единую базу за один шаг. До появления единой базы основная доля кадастровых ошибок приходилась на разрозненность данных и человеческий фактор, который был обусловлен множеством ведомств, контролирующих сведения о недвижимости.

Ещё один фактор, влияющий на появление ошибок в документах, — это точность съёмки, она была намного меньше современной. Кадастровые инженеры измеряли границы земельных участков метровыми деревянными линейками и вносили полученные сведения в бумажные архивы. Линейки в процессе эксплуатации стирались и укорачивались, а бумага старела и теряла информацию из-за неправильного хранения.

Теперь эти факторы постепенно самоустраняются. Однако на территории России всё ещё остаются участки с неустановленными границами, да ещё некоторые граждане всячески препятствуют проведению межевания соседями и сами не спешат уточнять границы своих участков. Это приводит к судебным тяжбам и банальным ссорам между владельцами недвижимости.

Как обнаруживаются ошибки

Сведения о собственниках и детальные описания объектов хранятся в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а если «очень повезёт», можно найти и нечто новое: несоответствие личной информации, дат, адресов и другие «радости».

Раньше информацией о правах собственности располагал единый государственный реестр прав (ЕГРП), а данные о технических параметрах объектов хранил государственный кадастр недвижимости (ГКН). В процессе объединения этих структур перевод сведений в общую базу данных повлёк за собой искажение действительной информации: грамматические ошибки в именах владельцев недвижимости, арифметические при описании технических характеристик и другое. Перечень можно дополнять многочисленными примерами.

Наличие ошибок в документах грозит невозможностью осуществлять сделки с имуществом. Какие они бывают, как их исправить, а также чем грозят ошибки, рассказывают юристы АН «Правозем». Ошибки и опечатки, допускаемые в записях при оформлении права собственности, делятся на 2 вида: реестровые (кадастровые) и технические.

Технические ошибки

Технические ошибки допускаются при введении кадастровых сведений сотрудниками Росреестра. Как правило, они встречаются в личных данных (имена, фамилии, отчества) правообладателей, также возможна неверная запись адреса объекта и другое. Можно подумать, отличие в одну букву не составит проблемы или, скажем, неверную цифру никто не заметит.

Технические ошибки встречаются не только в документах старого образца. Ошибки (опечатки) допускаются сотрудниками Росреестра при переносе информации об объектах недвижимости из правоустанавливающих документов в базу данных. В этом случае такое несоответствие исправляется сотрудниками реестра по заявлению собственника недвижимости об исправлении технической ошибки на основании оригинала документа. При других технических ошибках, исправление которых влечёт за собой переход или прекращение права собственности, разрешение ситуации возможно только при помощи суда.

Реестровые ошибки

Такие ошибки случаются при проведении кадастровых работ: формирование межевых планов участков или технических планов зданий. Также неверные сведения воспроизводятся в записях ЕГРН при регистрации имущества. Причём собственник годами может не знать о наличии несоответствий до тех пор, пока не соберётся продавать, менять, или дарить своё имущество, либо пока ему не укажут на это.

Откуда же берутся ошибки? Причины этому разные: устаревшее оборудование, которое приводит к неточностям в измерениях, или неспособность кадастрового инженера верно обработать данные объекта из-за низкой квалификации.

Допущенные геодезистами ошибки на этапе определения местоположения характерных точек становятся причинами наложения земельных участков. Недобросовестность соседей, которые захватывают чужие участки, тоже вызывает неразбериху в кадастре. Нередки случаи, когда землевладельцы пытаются оформить права собственности или проводят сделки и обнаруживают, что часть соседского дома расположена на их участке. Бывает, что застройщики, сами того не подозревая, строят дома на соседних участках.

Каким образом тайное становится явным? Геодезист выезжает на участок и проводит контурную съёмку по забору, после чего уже кадастровый инженер сравнивает полученные данные с кадастровым планом территории. Вот тут-то становится понятно, находится ли участок в своих границах.

Если выясняется, что произошло наложение границ одного участка на другой, оформить лишнюю площадь как прирезку не получится, так как она часть чужих частных владений и захвачена незаконно. А вот ситуацию, когда участок «заступил» на свободную муниципальную или государственную землю, можно исправить. Запользованную территорию площадью не больше 10% от законного участка можно оформить как прирезку. Только стоит учесть, что присоединяемый участок не должен выходить за границы населённого пункта.

Как исправить реестровую ошибку

Для разрешения спорной ситуации, возникшей при наложении границ, в первую очередь нужно поговорить с соседом. Если с ним сложились дружеские отношения, и ситуацию можно разрешить мирным путём, инженер разрабатывает новый межевой план на исправление кадастровой ошибки. В новый план вносит координаты участка, по которому делали контурную съёмку, а также правильные границы соседнего. Если передвинуть границы участка физически не представляется возможным, захваченную территорию по договорённости можно компенсировать, выделив из своих владений часть участка в другом месте. В случае когда говорить о тёплых отношениях между соседями не приходится, проблема разрешается в суде.

При смещении границ в числе пострадавших может оказаться целая улица. В этом случае говорят о линейном смещении, ставшим результатом ошибки при определении поворотных точек участков или самовольном захвате территории. При этом каждый последующий владелец расставляет границы своих владений, отталкиваясь от соседнего участка.

Такой вариант смещения может устроить всех, кроме последнего «счастливчика» в цепочке, так как ему смещаться уже некуда. Заподозрив неладное, он межуется и видит, что фактические границы не соответствуют кадастровым. В такой ситуации разумным решением будет обращение в суд. Убедить каждого соседа в наличии ошибки, а также необходимости добровольно пройти процедуру межевания практически невозможно.

Среди кадастровых ошибок также часто встречается задвоение участков. Об этом говорят в случае, когда на публичной карте отображено два участка с одним кадастровым номером. Такое происходит из-за невнимательности регистраторов при регистрации или дроблении одного участка на два и больше. Также при слиянии нескольких участков в один может произойти задвоение кадастровых номеров. То или другое может произойти и при сделках с имуществом: купля-продажа, дарение, аренда и тому подобное.

Кадастровые ошибки поражают разнообразием, каждый случай здесь индивидуален и требует отдельного рассмотрения. Юристы АН «Правозем» призывают владельцев, приобретающих недвижимость, подойти ответственно к оформлению документов, а также напоминают, что вовремя проведённая процедура межевания избавит от возможных проблем с приобретённой недвижимостью в будущем.

Нелишним будет также перепроверить уже имеющиеся документы на наличие в них несоответствий, которые могут стать препятствием при оформлении сделок с недвижимым имуществом. Юристы компании «Правозем», опираясь на свой практический опыт, подбирают способы решения проблем в каждой отдельной ситуации. Мы исправляем технические и реестровые ошибки, а также помогаем зарегистрировать право собственности в судебном порядке.