Строительство — это одно из самых сложных для оформления в плане получения разрешительной документации действий. Чтобы возвести любое сооружение, будь то небольшой ларёк, загородный дом или новый торговый центр, придётся походить по всевозможным инстанциям и собирать не менее десятка справок и документов. Сложнее будет тем, кто запланировал стройку в городской черте. В законодательстве некоторых городов, особенно столицы, есть собственные нормы помимо общего Градостроительного кодекса. Собственникам нужно не только ознакомиться со всеми правовыми актами населённого пункта, но и знать их в полном объеме, чтобы не нарушить установленный порядок. В противном случае построенное здание могут признать незаконным, что влечёт за собой его снос и штрафы.
Какие у вас планы на строительство?
Проще всего оформить и возвести жилую постройку для личного пользования. Обычно такие дома строят за городской чертой, что ещё более упрощает дело. В этом случае вам не придётся проводить инженерную экспертизу и подготавливать проектную документацию, а процедура оформления проходит по упрощённой программе. Нежилые постройки оформить сложнее и дороже. Кроме вышеперечисленных пунктов, необходима государственная экспертиза и разрешение на строительство (которое необязательно для загородных участков по закону о дачной амнистии).
Агентство недвижимости «ПРАВОЗЕМ» расскажет вам об основных правилах оформления и подготовки к строительству всех видов построек. И начнём мы с дачного строительства.
Строим дачу. Что оформляем и как экономим на оформлении по упрощенной схеме.
Чтобы осуществлять застройку участка, необходимы права на него. Земля должна быть в вашей собственности, и об этом нужно позаботиться заранее, чтобы избежать проблем с местными инстанциями в будущем. Должен быть создан план участка с установленными границами, поэтому понадобятся услуги геодезистов, чтобы произвести межевание, которое стало обязательным.
Перед началом работ надо составить генеральный план строительства на земельном участке. В нём точно обозначены площадь и границы будущего здания, его форма и все основные характеристики, которые понадобятся для оформления.
Когда составлен план и оформлена земля, юристы «ПРАВОЗЕМ» идут совместно с вами в администрацию вашего района, где чиновники вынесут решение о правомерности застройки. На основании плана они решают, не выходит ли застройка за границы вашего участка, не представляет ли она угрозы для людей и не нарушает ли технических правил. Разрешение потребуется только на сам жилой дом, для мелких построек оно не нужно, но их также следует указывать в плане.
При планировании строительства следует учитывать некоторые технические аспекты, которые могут в дальнейшем создать проблемы. Первое — это минимальные расстояние от соседних домов. Оно должно быть более трёх метров (в зависимости от материала конструкции), чтобы не затенять другие здания. Если оно меньше, то соседи имеют право обратиться в суд. Следует сохранять расстояние при строительстве вблизи водоёмов. Нужно создать определённую водоохранную зону, и чем ближе река, тем большее расстояние нужно выделять.
Без данного закона, чтобы дом был официально оформлен, приходилось получать в администрации акт на ввод здания в эксплуатацию. Для этого нужен целый ряд документов, подтверждающих ваши права на землю и дом, его безопасность и соответствие техническим параметрам, план участка и застройки, разрешение на строительство и акт приёмки.
Когда обойтись без разрешения на строительство?
Прежде чем перейти к строительству в городской черте, разберёмся, когда разрешение на него не понадобится. В большинстве случаев, кроме строительства дачи, получать документ, разрешающий возводить постройку, нужно при любом капитальном строительстве, будь то жилой дом или техническое помещение. Исключением являются дачи, которые достаточно оформить по дачной амнистии. Также не требуют специальных подготовительных работ любые некапитальные постройки. Они могут быть возведены без разрешения и в городе, и на садовом участке. Главное условие — земля должна принадлежать вам. К таким зданиям относятся гаражи (для личного использования), сараи, беседки, различные киоски и палатки. Также разрешение не требуется на проведение реконструкции капитальных и некапитальных зданий, если работы не затрагивают несущие основы строения. В каждом из этих случаев достаточно обратиться в администрацию населённого пункта уже после застройки и зарегистрировать недвижимость. Важно соблюдать все технические нормы и не нарушать права соседей, иначе вас через суд могут заставить снести либо переделать здание.
Строительство в городе: частные и общественные здания, реконструкция
Возводить постройки в городе, особенно в крупном, мечтают многие бизнесмены и жильцы. Первые могут получить новое здание (торговый центр, магазин, жилой комплекс), которое в дальнейшем можно выгодно продать, сдать в аренду или использовать для собственного дела. Обычные граждане часто возводят жилые дома, не желая уезжать далеко от благ цивилизации на дачные участки. Но стройка в городе осложняется, по сравнению с деревенским строительством, бумажной волокитой. Особенно тяжело оформить документы в Москве, так как здесь действуют собственные правовые нормы, касающиеся застройки города.
Первое, что нужно сделать застройщику — получить в администрации ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Это необходимо, чтобы при дальнейшем оформлении здания не возникало претензий со стороны города. Поэтому проект будущей постройки составляется уже после ознакомления с градостроительным планом.
Самое важное, что содержится в нём — градостроительный регламент. Он устанавливает для определённого участка земли правила пользования: какие типы зданий на нём можно возводить, для чего они должны использоваться, их количество. Несоответствие регламенту даёт право чиновникам не пропустить ваши постройки в эксплуатацию. Узаконить подобное строительство практически невозможно, поэтому оформлять этот документ нужно изначально.
В ГПЗУ должен быть внесён чертёж территории, на которой вы собираетесь строить. Он создаётся кадастровым инженером и необходим, чтобы оформить разрешение на строительство. Без топографической съёмки участка администрация может отказать в выдаче плана. За оформление этого документа не нужно платить, но придётся отдать деньги на услуги геодезистов.
Работа специалистов «ПРАВОЗЕМ» понадобится и на следующем этапе подготовки — для получения разрешения требуется провести инженерные изыскания. Основное назначение — убедиться, что земля пригодна для возведение постройки, стройка не нанесёт вред окружающей среде и можно заниматься в данном районе какой-либо деятельностью.
Геодезисты проверят грунт на его состав и отсутствие подземных вод. Важно убедиться, что земля не обвалится под весом здания. В ряде случаев не допускается строить большие сооружения. Ваше строение не должно отрицательно влиять на окружающую среду, особенно при работах в природоохранных зонах. Поэтому проще всего получить разрешение на жилой дом. В городской черте земля вполне пригодна для возведения громоздких конструкций, а построить условный завод в предместьях уже сложнее.
Не менее важно выявить влияние окружения на здоровье человека. Общественные здания не должны возводиться около опасных предприятий или каких-либо природных объектов, представляющих угрозу человеку (болота, торфяники, вредные месторождения).
Иногда специалисты могут вынести заключение о том, что земля пригодна для строительства только после её предварительной подготовки. В этом случае придётся своими силами улучшать грунт, чтобы он соответствовал всем нормам.
Инженеров вы можете нанять сами, зачастую такую услугу предоставляют застройщики. Самое важно — у геодезистов должны быть полномочия на проведение экспертизы, иначе она не будет считаться законной.
После предварительных работ нужно подготовить и представить в администрацию проектную документацию объекта. Она включает в себя все необходимые планы местности и будущих построек, их назначение, особенности конструкции и заключения специалистов о безопасности здания.
В документации должно быть представлено полное описание будущего строения, его назначение и соответствие техническим нормам. В документ включаются и гео-изыскания, подтверждающие общую безопасность проекта. Подготовку документации по капитальному строительству обычно осуществляют застройщики или третьи лица по договору.
После экспертизы администрация выдаст вам разрешение на строительство. С этого момента можно начинать саму стройку. Обязательным условием на получение разрешения является право собственности на участок и согласие других собственников, если таковые имеются.
Последнее, что нужно сделать для полного узаконивания здания — это его ввод в эксплуатацию. Для этого придётся собрать множество документов (экспертиза о соответствии объекта заявленным ранее характеристикам, градостроительный план, право собственности, акт приёма, план стройки и участка), после чего вы получите соответствующий разрешающий документ.
Все эти пункты нужно соблюдать и при капитальной реконструкции строений.
Резюмируем
- Дачные постройки не требуют разрешения — оформить их поможет «дачная амнистия»
- Разрешение не понадобится для небольших зданий (гаражи, палатки, киоски) и для реконструкции, которая не затрагивает несущие основы
- Чтобы оформить разрешение на строительство, необходимо: получить право на собственность, заказать градостроительный план вашего участка, провести инженерные изыскания, подготовить документацию, пройти экспертизу, получить само разрешение на строительство и ввести здание в эксплуатацию после всех работ
- От экспертизы освобождаются частные дома не более 2-3 этажей и технические здания меньше 1500 кв. метров, если на них не будет производиться деятельность, требующая специального разрешения
