Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк
Как поступить арендаторам земельных участков, у которых закончился срок действия договора аренды
Несмотря на то что гражданским кодексом предусмотрено автоматическое продление не расторгнутых договоров аренды, юристы АН «Правозем» в последнее время сталкиваются с интересными ситуациями. К нам обращаются арендаторы земельных участков, которым до истечения установленных в договорах сроков не удалось завершить строительство своих зданий. А некоторые ещё даже не получили разрешение на строительство и уж тем более не начали строить.
Если первоначально участки были предоставлены в аренду без проведения торгов, такое было возможно до 01.03.2015, администрация обязывает тех арендаторов, которые упустили сроки, перезаключать договоры по новым правилам. То есть выставляет участки на торги, и бывшим арендаторам приходится участвовать в них наравне с другими претендентами. Администрация не обращает внимания на то, что арендаторы исправно вносили арендную плату и после окончания сроков. Только победив на торгах, застройщики могут заново арендовать участки, при этом условия сделок могут измениться.
Уточним, что с просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность. Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ровным счётом ничего.
Если недострой уже оформлен в собственность
Согласно Земельному и Гражданскому кодексам, если участок был предоставлен на основании проведённого аукциона и срок действия договора аренды закончился, то недостроенное здание может быть изъято на основании решения суда и продано на аукционе. В суд может подать местная администрация, с которой был заключён договор аренды этого участка. Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск.
Если на протяжении одного месяца со дня опубликования извещения никто не подаст заявку на участие в аукционе, то в течение двух месяцев после этого администрация может приобрести недострой в муниципальную собственность, причём по минимальной цене. Кроме того, из вырученных средств вычтут затраты на проведение аукциона, а собственнику выплатят то, что осталось. То же касается и участков, которые были предоставлены в аренду без организации аукциона для завершения начатого, но так и не завершённого, строительства. Завершённым при этом строительство считается, если здание введено в эксплуатацию и оформлено в собственность.
После того как администрация в результате несостоявшегося аукциона приобретёт недострой в муниципальную собственность, участок под ним также выставят на торги. Следующий арендатор, который победит на аукционе, сможет арендовать эту землю на 3 года, чтобы завершить строительство объекта. И, если до указанного срока не справится с поставленной задачей, этот недострой больше не будут пытаться продать, а попросту снесут.
Если аукцион состоится, и недостроенный объект приобретёт не администрация, а другое лицо, то ему участок предоставят в аренду уже без торгов на срок от полутора до девяти лет, зависит от проектируемой площади. Однако из всех этих правил есть одно исключение: к незавершённым зданиям здесь не относятся объекты долевого строительства. К тому же они действуют только в тех случаях, когда недострой был оформлен в собственность или истёкший договор аренды участка был заключён после 28.02.2015.
Если просрочен договор аренды участка под ИЖС, ЛПХ или садоводство
Проще обстоят дела у физических лиц, потому что договоры аренды участков для строительства частных домов заключаются на срок до 20 лет. К тому же получить разрешение на строительство такого дома можно намного быстрее. Однако расслабляться тоже не следует, некоторые семьи и за это время не успевают достроить дома. Недострои могут изымать и у физических лиц, поэтому вышеперечисленные случаи относятся и к участкам под ИЖС или ЛПХ. А вот садоводам и огородникам нечего бояться, если они члены некоммерческого товарищества, то им участок предоставят без торгов и с просроченным договором. В любом случае при непонятной ситуации обращайтесь к опытным юристам, которые подскажут, как выйти из неё с минимальными потерями или вовсе без них.
Аренда участка на неопределённый срок
Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.
Здравствуйте! Дайте, пожалуйста, консультацию. Купила участок в аренде по переуступке аренды в 2014, договор закончился в 2016, Министерство земельных отношений продлили на 3 года под ижс до 6 мая 2019. На участке есть фундамент незавершенка, который не зарегистрирован так как адреса на нем нет, но есть тех паспорт. Самостоятельно залили еще один фундамент свой в 2014,, но нигде не узаконили. В Минземе аренда как погашена, аукциона не было, висит незавершёнка без адреса, ни к какому собственнику или арендатору не прикреплена. В связи с трудным материальным положением не смогла ничего достроить. Каковы мои шансы возобновить через суд возобновить права и довести до ума незавершенку 2014 года? Фото и документы, доказывающих, что я залила свой фундамент нет.
Здравствуйте! Давайте разложим ситуацию по полочкам и покажу реальный, рабочий путь, чтобы оценить шансы и определить стратегию.
1. Что у вас есть сейчас по документам и факту
1) Участок был в аренде
2014 переуступка прав аренды
2016 окончание
До 06.05.2019 продление под ИЖС Министерством земельных отношений
После 2019 аренда прекращена, продления нет, сейчас участок юридически свободный.
2) На участке стоит незавершённый объект (фундамент)
Есть техпаспорт, но адрес не присвоен, в ЕГРН не зарегистрирован.
Он считается объектом незавершённого строительства без документов о правах.
3) Второй фундамент (2014) нигде не оформлен
И доказательств его строительства у вас нет.
Очень важно:
Сейчас юридически ситуация выглядит так, будто:
Аренда закончилась
Участок никому не предоставлен
Незавершёнка ничья
Вы больше не арендуете участок, формально прав нет
Но, если вы де-факто владеете и пользуетесь участком это ваш основной аргумент.
2. Теоретически возможные пути
Есть три пути, один из которых действительно работает.
ПУТЬ №1 Восстановить аренду через суд
Это то, о чём вы спрашиваете.
Можно ли?
Да, но только если доказать:
что вы добросовестно пользовались участком
что продолжали строить/ухаживать/содержать
что обращались за продлением (или пытались)
что государство само не проводило аукцион
НО: доказательств строительства второго фундамента нет
То есть у вас остаётся только незавершёнка с техпаспортом это плюс.
Вероятность успеха: 2035%
Суды восстанавливают аренду, но при наличии доказательств строительства + ухода за участком.
Если документов нет шансы есть, но слабые.
ПУТЬ №2 Признать право собственности на незавершёнку через суд
Это более сильный вариант, потому что:
Есть техпаспорт это главный документ
Незавершёнка существует физически
Государство не возражало много лет
Участок был предоставлен под ИЖС
Как это работает?
Вы идёте в суд и просите:
Признать право собственности на объект незавершённого строительства.
Далее Росреестр обязан:
зарегистрировать право собственности на незавершёнку
зарегистрировать право пользования землёй под объектом
обязать администрацию заключить договор аренды/выкупить землю
Самое важное:
Если суд признает право на незавершёнку
Право на землю возникает автоматически (ст. 35 ЗК РФ).
Этот путь даёт шанс 7080% успеха.
ПУТЬ №3 Новый договор аренды / выкуп участка через администрацию
Можно попробовать договориться с Министерством земельных отношений:
Вы арендуете участок 5+ лет назад
Участок использовался по ИЖС
Есть незавершёнка (техпаспорт!)
Земля никому не передана
Без аукциона можно предоставить участок под объект незавершённого строительства (п. 9 ст. 39.6 ЗК РФ)
Ключевой момент:
Если есть зарегистрированный объект аукцион НЕ проводится.
Но у вас объект не зарегистрирован поэтому администрация может отказаться.
Если сначала подать в суд на признание права на незавершёнку,
тогда уже без конкурса землю можно получить вам.
Этот путь самый надёжный.
3. Как действовать правильно
ШАГ 1. Заказать свежие выписки:
ЕГРН на участок
ЕГРН на незавершёнку (если есть кадастровый номер, бывает)
ГПЗУ или градплан ограничений
ШАГ 2. Заказать акт обследования фундамента у эксперта
Это заменит доказательства строительства 2014 года.
Кадастровый инженер подтвердит, что объект существует давно.
ШАГ 3. Подготовить иск о признании права на незавершёнку
Основания:
объект создан в период законной аренды
использовался участок по назначению
государство знало о строительстве (есть техпаспорт!)
объект реально существует
ШАГ 4. После решения суда:
зарегистрировать право собственности
получить землю без торгов
затем достраивать законно
4. Ваши реальные шансы
Шанс вернуть землю и признать незавершёнку высокий (7080%)
Потому что:
есть техпаспорт это очень сильное доказательство
объект построен законно (в период аренды под ИЖС)
участок не передан третьим лицам
государство не провело аукцион
вы являетесь добросовестным пользователем
Шанс доказать строительство второго фундамента = 0
Нет доказательств в суде это невозможно.
Но он вам и НЕ нужен.
Достаточно первого объекта незавершёнки.
5. Совсем коротко
Если хотите победить идите не через восстановление аренды, а через признание права собственности на незавершёнку.
Это самый сильный и рабочий путь.
Здравствуйте! 2014 году брали в администрации Земельный участок в аренду. Срок действия договора аренды просрочен, залит фундамент на дом и забор. Администрация отказывает в продлении договора. Что делать в этом случае? Подскажите, пожалуйста, буду очень признательна.
Здравствуйте!
Ситуация действительно непростая, но решаемая. Разберём по шагам, что можно и нужно сделать:
1. Уточните статус земельного участка
Для начала нужно точно знать, в какой категории и зоне ПЗЗ (правил землепользования и застройки) находится ваш участок:
земли населённых пунктов,
земли сельхозназначения,
ИЖС, ЛПХ, СНТ, либо иное разрешённое использование.
Это важно, потому что от этого зависит возможность продления аренды или оформления участка в собственность.
2. Проверьте договор аренды
Посмотрите:
кто арендодатель (администрация, комитет по имуществу, департамент земельных отношений и т. д.);
есть ли пункт о преимущественном праве продления аренды;
каков был срок аренды (обычно 310 лет).
Если вы надлежащим образом пользовались участком (платили аренду, не нарушали целевое назначение), то у вас есть право требовать продления по ст. 621 ГК РФ.
Статья 621 Гражданского кодекса РФ: если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, договор считается возобновлённым на неопределённый срок.
3. Оцените постройки (фундамент, забор)
Если вы залили фундамент и возвели забор в период действия договора, это подтверждает освоение участка.
Суд может признать, что участок был передан добросовестному пользователю, а постройки не самовольные.
Главное, чтобы:
у вас сохранились чеки, сметы, фото, акты всё, что доказывает, что строительство велось в период аренды;
вы не нарушили градостроительные отступы и вид разрешённого использования.
4. Что делать, если администрация отказывает
Если администрация письменно отказала в продлении есть несколько путей:
Вариант 1. Подать заявление о предоставлении участка без торгов
Если участок вы фактически используете, можно подать заявление о предоставлении вам земли в собственность или в аренду без торгов
(п. 9 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ для лиц, начавших строительство в период аренды).
Нужно доказать:
что вы освоили участок (фундамент, ограждение, инженерные сети);
что вы добросовестный арендатор (оплата аренды, отсутствие нарушений).
Этот путь особенно актуален, если фундамент законно возведённый и нет претензий по землеотводу.
Вариант 2. Обжаловать отказ администрации в суде
Если есть письменный отказ, можно подать административное исковое заявление в суд о признании отказа незаконным и об обязании продлить аренду.
Основание ст. 198 КАС РФ (оспаривание действий органов власти).
В суде вы сможете:
подтвердить фактическое пользование участком;
ссылаться на ст. 621 ГК РФ и ст. 39.8 ЗК РФ;
доказать, что отказ необоснован (например, участок не изъят, не зарезервирован, не находится под строительством муниципальных объектов).
5. Если администрация планирует изъятие или передачу участка другому лицу
Можно потребовать компенсацию затрат на улучшения (фундамент, ограждение) ст. 623 ГК РФ.
Главное доказать, что улучшения были сделаны с согласия арендодателя или в рамках целевого использования.
Что сделать прямо сейчас:
Получите кадастровую выписку на участок (через Росреестр или Госуслуги).
Сделайте копию договора аренды и всех платёжных документов.
Направьте в администрацию официальное заявление о продлении аренды или предоставлении участка без торгов.
Если откажут получите письменный отказ и обратитесь в суд.
Добрый день, в 2008 году взял земельный участок в аренду под ИЖС, в 2011 году построил фундамент и зарегистрировал право собственности (17 готовности объекта) в дальнейшем договор аренды продлевал и исправно платил арендную плату. Больше строительство не вел, из за отсутствия финансовой возможности, а также поп причине болезни (сейчас инвалид 2 группы). В феврале 2026 года очередное продление закончится, думаю больше мне министерство имущественных и земельных отношений области не продлит договор аренды. Что мне делать, жалко фундамент (свои средства). Денежных средств на дострой не имею. Что мне делать все разводят руками. За участком смотрю, все опилено, и покошено. Помогите советом, пожалуйста... Нет ли возможности оформить его в право собственности?
Здравствуйте! Разберём вашу ситуацию спокойно и по пунктам. Вы не первый, кто оказался в похожем положении. И самое важное у вас есть варианты защиты и сохранения участка, даже если финансировать стройку вы сейчас не можете.
1. У вас есть ключевое преимущество зарегистрированный объект незавершённого строительства (17% готовности)
Это очень важно.
Раз объект стоит на арендованном участке, принадлежит вам, зарегистрирован в Росреестре, то:
Снести объект без суда никто не может.
Арендодатель (министерство имущества) не вправе просто так отказать в продлении.
По судебной практике, если на участке есть ваш объект недвижимости, то отказ в продлении аренды считается неправомерным, потому что уничтожает ваше право собственности.
Суд почти всегда встаёт на сторону арендатора.
2. Почему отказ в продлении аренды обычно признают незаконным
Суды указывают:
государство само выдало разрешение/уведомление на строительство (или не оспаривало его);
объект уже создан и стоит на земле;
прекращение аренды фактически вызывает утрату объекта, а значит нарушает Конституцию (право частной собственности).
Судебная практика огромная и почти всегда в пользу арендатора.
3. Что вам нужно сделать прямо сейчас
Шаг 1. Зафиксировать состояние стройки
У вас уже зарегистрирован объект отлично.
Сделайте:
фото фундамента,
акт осмотра (можно составить самому),
справку о состоянии фундамента.
Шаг 2. Подать заявление о продлении аренды заранее в конце 2025 года
Сделайте это письменно, с регистрацией входящего номера.
В заявлении укажите:
вы собственник объекта недвижимости,
вы добросовестно платили аренду 15+ лет,
участок используется по назначению,
препятствий для дальнейшего строительства нет.
Шаг 3. Если министерство откажет это легко оспаривается
Вы подаёте жалобу в УФАС или иск в суд (легко и недорого).
И суд обяжет продлить аренду, минимум ещё на 35 лет.
4. А можно ли оформить участок в собственность?
Да, можно, но есть условия.
Если участок предоставлялся под ИЖС, то по ст. 39.20 ЗК РФ:
Вы можете выкупить участок без торгов, если:
Вы собственник объекта недвижимости на нём.
У вас долгосрочная аренда.
Земля не изъята под госнужды.
Это ваше право.
Цена выкупа:
Обычно от 0,3 до 3% кадастровой стоимости по региону.
И для инвалидов часто есть льготы.
Даже если объект незавершёнка, закон позволяет выкупить участок.
Есть огромная судебная практика: незавершённый объект = основание для выкупа.
5. Что делать, если министерство будет упираться
Пишите заявление:
О предоставлении земельного участка в собственность без торгов на основании ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ как собственнику объекта незавершённого строительства.
Если откажут:
подаёте в суд,
суд обяжет продать участок без торгов,
цена будет фиксирована по закону.
В большинстве регионов граждане выигрывают такие дела.
6. Ваше положение (инвалидность) тоже даёт аргументы
Вы можете приложить:
справку МСЭ,
подтверждение расходов,
пояснение, что строительство приостановлено по обстоятельствам, не зависящим от вас.
Это усиливает позицию как социально незащищённого гражданина.
Главный итог
У вас есть полноценные варианты защиты:
Продлить аренду министерство обязано.
Оспорить отказ суд почти гарантированно на вашей стороне.
Выкупить участок в собственность без торгов закон это позволяет.
Главное действовать письменно и вовремя.
Добрый день
Аренда земельного участка была на 10 лет
В 22 году она закончилась
Постройки гаража была продана новому владельцу
Надо ли мне расторгать договор с администрацией и будут ли дальше начисления на меня?
Добрый день!
Разберём ситуацию по шагам:
1. Срок аренды
Арендный договор был на 10 лет и закончился в 2022 году. Если после окончания вы не подписывали новый договор и не продолжали пользоваться участком, то формально ваши обязательства как арендатора прекращены.
2. Продажа гаража
Продажа постройки не влечёт автоматический переход права аренды на землю. Новый владелец гаража должен сам заключать договор аренды (или выкупать участок у администрации).
3. Расторжение договора
Если срок договора истёк, то юридически расторгать его не нужно он уже прекратил своё действие.
Но на практике администрация может продолжать начислять арендную плату, если:
договор предусматривал автоматическую пролонгацию;
новый договор не оформлен;
вы не подали уведомление о том, что участок фактически освобождён.
4. Что делать
Направить в администрацию письмо о прекращении пользования участком и об отсутствии намерений продлевать аренду.
Приложить копию договора купли-продажи гаража, чтобы подтвердить, что имущество продано.
Попросить исключить вас из базы начислений и заключить новый договор аренды с покупателем гаража.
---
Итог:
Если договор не пролонгирован, начисления на вас не должны идти, но чтобы не возникало долгов в картотеках администрации, лучше письменно уведомить о прекращении пользования участком. Тогда ответственность перейдёт к новому владельцу гаража.
Добрый день.
Между мной и муниципалитетом был заключен срочный договор аренды земельного участка с 21.07.2015 по 20.07.2018 (договор был зарегистрирован в Росреестре), без условий дальней пролонгации. В течение действия договора вносилась плата за аренду. По условиям договора я должен был его сдать по акту приема - передачи. Но про акт забыл (не составил) С момента окончания срока договора и по настоящее время земельный участок мной не использовался и плата за него вносилась .
В 2025 году муниципалитет проверил земельный участок и обнаружил там свалку бутового мусора. Выписал мне представление об устранении нарушения, считают что договор действующий, раз я его не сдал по акту приема -передачи. За период использования мной земельного участка данный свалки не было. Что мне делать, ведь я считал, что срок договора истек. А свалка образовалась огромная и прошло уже 7 лет
.Анатолий
КАк можно зарегистрироваться?
Добрый день, если Вы считаете не правомерным предписание выписанное Администрацией, в таком случае лучше оспорить его в суде, а так же сдать участок арендованный Вами ранее.
"За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут." Здравствуйте, можете дать ссылку на статью в ГК?
Добрый день. Наличие в ЕГРН записи об аренде не означает существование арендных отношений в случае, если срок договора аренды истек. Если срок договора аренды истек на момент обращения арендатора с требованием заключить дополнительное соглашение об увеличении срока действия данного договора аренды на основании Федерального закона № 58-ФЗ, такое дополнительное соглашение не будет зарегистрировано Росреестром.
Здравствуйте, вы видимо не поняли суть вопроса. Дайте ссылку на закон в котором говорится, что если Минстрой выдаст разрешение на строительство, то он обязательно выдаст разрешение на ввод в эксплуатацию... На основании какого закона?
это закреплено в законодательстве, в частности в статье 55 Градостроительного кодекса РФ
Добрый день. В 2023 году был заключен договор аренды ЗУ для завершения строительства жилого дома на 3 года. На ЗУ недострой- капитальный фундамент, проведены коммуникации. Недострой в собственности, поставлен на КУ. Срок аренды заканчивается в июне 2026, но достроить можем не успеть. В договоре аренды пролонгация его не предусмотрена. Что делать в случае, если не успеем достроить? Перезаключит ли администрация договор аренды? Либо если продать недострой новому собственнику, перезаключат ли договор с ним? Спасибо.
Добрый день, Вам необходимо обратиться в администрацию и пролонгировать договор аренды, предоставьте сведения о этапе строительства на день обращения.
Добрый день. Купила участок по переуступке прав аренды в 2021. Поставили хоз.блок 15 кв.м. - оформили в собственность. Договор аренды с администрацией закончился в декабре 2024 года. На участке не успели ничего больше построить. Подали на продление - администрация отказала, якобы не используется по назначению. Предложили выкупить за 100 от кадастровой стоимости. Что делать в таком случае и как вернуть участок?
Добрый день, отказ в предоставлении выкупа говорит о необходимости привести его в исходный вид и вернуть собственнику или оспорить отказ в суде, если администрация не права в том, что участок используется не по назначению.
Добрый день, а есть какие-то другие способы вернуть участок? Расторжения договора не было .
один из вариантов написан сообщением выше