Что делать если срок действия договора аренды земельного участка истёк

32
3 мин.
3 988 Прочтений
Скачать
Срок аренды земельного участка истёк что делать
Срок аренды земельного участка истёк что делать

Как поступить арендаторам земельных участков, у которых закончился срок действия договора аренды

Несмотря на то что гражданским кодексом предусмотрено автоматическое продление не расторгнутых договоров аренды, юристы АН «Правозем» в последнее время сталкиваются с интересными ситуациями. К нам обращаются арендаторы земельных участков, которым до истечения установленных в договорах сроков не удалось завершить строительство своих зданий. А некоторые ещё даже не получили разрешение на строительство и уж тем более не начали строить.

Если первоначально участки были предоставлены в аренду без проведения торгов, такое было возможно до 01.03.2015, администрация обязывает тех арендаторов, которые упустили сроки, перезаключать договоры по новым правилам. То есть выставляет участки на торги, и бывшим арендаторам приходится участвовать в них наравне с другими претендентами. Администрация не обращает внимания на то, что арендаторы исправно вносили арендную плату и после окончания сроков. Только победив на торгах, застройщики могут заново арендовать участки, при этом условия сделок могут измениться.

Уточним, что с просроченным договором преимущественное право на аренду без участия в аукционе имеет только тот застройщик, который успел построить здание, ввести его в эксплуатацию и зарегистрировать в собственность. Недостроенное здание ситуацию не спасёт, даже если разрешение на его строительство получено. Незарегистрированный недострой для администрации не значит ровным счётом ничего.

Если на участке ничего не построено

Когда на участке ничего не построено, не зарегистрировано и срок договора аренды истёк, но разрешение на строительство или на ввод получить всё-таки нужно, юристы АН «Правозем» не советуют обращаться в администрацию за продлением. Стоит попытаться получить разрешения с имеющимися документами, иначе участок могут отправить на торги. И хорошо, если других лиц, заинтересованных в аренде участка, не объявится. Однако практика по Москве и Московской области показывает, что желающих находится много.

За последний месяц нашим юристам неоднократно удавалось убедить сотрудников Минстроя в том, что гражданский кодекс никто не отменял, и просроченный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока его не расторгнут. Если получить разрешение на строительство с просроченным договором получится, то и разрешение на ввод в эксплуатацию тоже выдадут. Тогда и право собственности в Росреестре без проблем зарегистрируют. В результате администрация примет этот факт и передаст земельный участок в аренду на следующий срок уже без проведения торгов, как этого требовала ранее.

Если недострой уже оформлен в собственность

Согласно Земельному и Гражданскому кодексам, если участок был предоставлен на основании проведённого аукциона и срок действия договора аренды закончился, то недостроенное здание может быть изъято на основании решения суда и продано на аукционе. В суд может подать местная администрация, с которой был заключён договор аренды этого участка. Однако если владелец недостроя докажет, что срок действия договора истёк по вине государственных органов или коммунальных служб, которые должны были присоединить здание к инженерным сетям, то суд отклонит иск.

Если на протяжении одного месяца со дня опубликования извещения никто не подаст заявку на участие в аукционе, то в течение двух месяцев после этого администрация может приобрести недострой в муниципальную собственность, причём по минимальной цене. Кроме того, из вырученных средств вычтут затраты на проведение аукциона, а собственнику выплатят то, что осталось. То же касается и участков, которые были предоставлены в аренду без организации аукциона для завершения начатого, но так и не завершённого, строительства. Завершённым при этом строительство считается, если здание введено в эксплуатацию и оформлено в собственность.

После того как администрация в результате несостоявшегося аукциона приобретёт недострой в муниципальную собственность, участок под ним также выставят на торги. Следующий арендатор, который победит на аукционе, сможет арендовать эту землю на 3 года, чтобы завершить строительство объекта. И, если до указанного срока не справится с поставленной задачей, этот недострой больше не будут пытаться продать, а попросту снесут.

Если аукцион состоится, и недостроенный объект приобретёт не администрация, а другое лицо, то ему участок предоставят в аренду уже без торгов на срок от полутора до девяти лет, зависит от проектируемой площади. Однако из всех этих правил есть одно исключение: к незавершённым зданиям здесь не относятся объекты долевого строительства. К тому же они действуют только в тех случаях, когда недострой был оформлен в собственность или истёкший договор аренды участка был заключён после 28.02.2015.

 

В каких случаях участок с недостроем можно арендовать без торгов

Арендатор, который успел подать заявление на заключение нового договора аренды до окончания срока старого и оформить в собственность недостроенное здание, может арендовать участок на новый срок, но только один раз. Есть шанс и у того арендатора, который не успел подать заявление. Это возможно в двух случаях и тоже только один раз за всю историю участка:

  1. Когда арендатор получил участок или успел зарегистрировать недострой на нём до 01.03.2015.

  2. Если за 6 месяцев после окончания действия договора этот объект не успеют изъять, то есть либо администрация не подаст заявление в суд, либо суд откажет в удовлетворении иска, либо, кроме владельца недостроя, больше никто не отправит заявку на участие в аукционе. При этом в истории участка не должно быть события, в котором предыдущий собственник недостроя уже брал его для завершения строительства. Следовательно, при выполнении этих четырёх условий через полгода законный собственник недостроя сможет без торгов арендовать участок под ним.

 

Если просрочен договор аренды участка под ИЖС, ЛПХ или садоводство

Проще обстоят дела у физических лиц, потому что договоры аренды участков для строительства частных домов заключаются на срок до 20 лет. К тому же получить разрешение на строительство такого дома можно намного быстрее. Однако расслабляться тоже не следует, некоторые семьи и за это время не успевают достроить дома. Недострои могут изымать и у физических лиц, поэтому вышеперечисленные случаи относятся и к участкам под ИЖС или ЛПХ. А вот садоводам и огородникам нечего бояться, если они члены некоммерческого товарищества, то им участок предоставят без торгов и с просроченным договором. В любом случае при непонятной ситуации обращайтесь к опытным юристам, которые подскажут, как выйти из неё с минимальными потерями или вовсе без них.

Аренда участка на неопределённый срок

Если договор аренды участка заключён на неопределённый срок, то он не бессрочный, как многие считают. Срок его действия ограничен и зависит от цели, для которой предоставлен участок. Например, для участка под строительство индивидуального дома — это 20 лет, для застройки коммерческими объектами — от 3 до 10 лет. Поэтому проверяйте документы и следите за сроками, чтобы не лишиться преимущественного права на аренду и не попасть на торги.

Юристы АН «Правозем» помогают арендаторам земельных участков, попавшим в подобные ситуации. Мы получаем в Минстрое разрешения на строительство с уже просроченными договорами аренды. Также вводим построенные объекты в эксплуатацию и оформляем права собственности. После чего продлеваем договоры аренды в администрации без проведения торгов.

Кроме того, мы получаем градостроительные планы земельных участков и проводим все виды инженерных изысканий. На основании этого составляем проектную документацию и регистрируем её в ИСОГД с дальнейшим получением разрешения на строительство. Подсказываем, какие требования предъявляются к различным видам строительных объектов для успешной сдачи в эксплуатацию. Помогаем с арендой различных участков компаниям и физическим лицам.

  • 2
    guest-247633-5224
    0

    Здравствуйте, скажите пожалуйста у нас есть участок, он находится в аренде у нас стоит там недостроенный дом, можно нам оформить его в собственность и землю?

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      2

      Добрый день, когда истекает срок аренды участка?

      • Юрист
        2
        guest-247633-5224
        (Сергиев Посад)
        0

        Ярослав, спасибо что ответили. Участок предоставлялся под долгосрочную аренду (30 лет). Сроки у нас не "горят".

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        0

        Добрый день! Вам необходимо достроить дом и оформить его, после этого у Вас появиться возможность выкупить землю.

  • 5
    guest-247975-5209
    (Махачкала)
    0

    Доброго времени суток, очень интересная ситуация, у нас был участок, аренда от 1998-г, земли населенных пунктов, затем лесхоз офрмил на него право собственности, на нем осталась масса незавершенных построек, а теперь мы не можем воспользоваться правом предоставленным нам по 280фз, так как лесхоз отдал участок с нашими постройкамм в аренду. Подскажите как нам быть, заранее спасибо.

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      3

      Добрый день,
      в каком районе находится участок, о котором идёт речь?

      • Юрист
        5
        guest-247975-5209
        (Махачкала)
        0

        В махачкале, пригородное лесничество, ранее был предоставлен для строительства базы отдыха.

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        3

        На момент, оформления лесхозом участка в собственность, аренда истекла?

      • Юрист
        5
        guest-247975-5209
        (Махачкала)
        0

        Нет, аренда до 2047-го.

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        0

        Добрый день,
        пришлите документы на аренду участка на нашу почту pravo@pravozem.ru
        Необходимо ознакомиться с ними для дальнейшей консультации.

      • Юрист
        5
        guest-247975-5209
        (Махачкала)
        0

        Отправил.

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        3

        Рекомендую восстанавливать свои права на аренду участка в судебном порядке.
        Вам необходимо заручиться грамотной юридической поддержкой на момент ведения всего судебного процесса.

  • 2
    guest-247409-4541
    (Киров)
    0

    Добрый день, подскажите, пожалуйста, имеет ли право гражданин писать заявление на проведение аукциона на приобретение в собственность муниципального участка земли, если он уже сдается другому гражданину в аренду?

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      6

      Добрый день!
      Если участок уже в аренде, то он не может участвовать в аукционе.
      На правах договора аренды им распоряжается арендатор.

      • Юрист
        15
        guest-247391-4551
        (Кирово-Чепецк)
        0

        А по истечении срока аренды?

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        1

        До окончания срока аренды земельного участка, арендатор имеет право продлить договор аренды или же выкупить участок, при определенных условиях. Если же этого не происходит, то земельный участок может участвовать в аукционах.

      • Юрист
        15
        guest-247391-4551
        (Кирово-Чепецк)
        0

        Спасибо за ответ.

        Выходит если арендатор захочет продлить аренду, а также оформить в собственность участок, приобрести его в собственность другим лицам никак не получится?

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        8

        Если у него построен дом даже если он не зарегистрирован, то преимущество у нынешнего арендатора.

  • 1
    guest-247588-3529
    (Красноярск)
    0

    Добрый день. Подскажите пожалуйста в 2016 году на торгах взят в аренду на 10 лет, земельный участок категория земель — земли населенных пунктов, разрешенное использование отдых (рекреация). В 2020 году принят новый ПЗЗ где разрешенное использование изменено на ИЖС. На участке до настоящего времени ни чего не строили. Каким способом я могу получить разрешение на строительство и выкупить в собственность данный участок. Изменить в своем договоре аренды разрешенное использование с рекреации на ИЖС.

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      7

      Добрый день! Чтобы ответить на Ваш вопрос, необходимо ознакомиться с договором аренды, пришлите его мне на почту pravo@pravozem.ru.

  • 2
    guest-247355-2017
    (Nootdorp)
    0

    Добрый день! Срок аренды закончен под строительство незавершенного дома в марте 2019 года (до этого зарегистрирована незавершенка в установленной форме, и использовано право единожды продлить аренду на 3 года), дом построен (без электичества). Поданы документы на реконструкцию (строительство) в Исполнительный комитет, но получен отказ в строительстве. Через суд сейчас пытаться признать собственность строения, а потом земля подлежит выкупу? Аренда продлевалась с 2009 года, а эта незавершенка была приобретена у предыдущего хозяина.

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      4

      Добрый день! Пришлите отказ который Вы получили необходимо ознакомиться с ним на почту pravo@pravozem.ru

  • 5
    guest-266111
    0

    Добрый день. У меня в аренде находится земельный участок, срок аренды 49 лет. После публичных слушаний и принятия Генерального плана города. Участок попал в зону Р-3, Договор аренды заключён с Департаментом лесного хозяйства Приморского края. Ранее 2003-2008, на этот же участок Был заключён договор аренды с Владивостокским лесхозом., На участке находится центр отдыха, включающий оздоровительный комплекс из нескольких Русских бань. Ресторан. Административное здание. Вспомогательные сооружения. Участок ранее входил в состав лесного фонда. В настоящее время, по кадастровому паспорту земли населённых пунктов. Вопрос, как зарегистрировать право собственности на строения на участке. Согласно договора аренды я могу строить временные сооружения. Согласно ПЗЗ участок предназначен для организации отдыха и туризма, на нем разрешается возведения капитальных сооружений, которые я выше обозначил. Подскажите легальный путь регистрации есть. С уважением Константин.

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      4

      Добрый день! Пришлите договор аренды мне на почту pravo@pravozem.ru, необходимо ознакомиться с ним, прежде чем ответить на Ваш вопрос.

    • Гость 266111
      13
      guest-247345
      (Москва)
      0

      Здравствуйте Ярослав! Аналогичная ситуация. В 2001 году я переоформила в сельском совете участок на свое имя. Далее заключила договор аренды земельный для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Когда я его приобретала, на нем стояло здание, сарай и гараж под одной крышей. В 2016 году я его облагородила. Построили в нем баню, и решила поставить на учет в БТИ. 27 декабря 2016 года договор аренды закончился, и в земельном мне сказали, что дальше ЛПХ не продлят, т. к. я подошла 28 декабря 2016 года, но и не расторгают, мне нужно узаконить постройку. А затем выкупить землю в собственность. Кадастровый номер участка есть. Технический паспорт в БТИ мне сделали, но сказали, что я должна теперь через суд узаконить постройку.

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        0

        Пришлите договор аренды, мы ознакомимся с ним и подскажем, как Вам дальше действовать.

  • 10
    guest-277929
    0

    Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как быть. В 2009 году получили участок в аренду под строительство индивидуального жилого дома. Дом построили, адрес получили, электричество и воду провели. Чтобы перевести в собственность, пошли получать разрешение на строительство. В администрации сказали, что в выдаче разрешения откажут, так как в 2014 году наш участок попал в зону "Затопляемая территория". Аренда в этом году заканчивается. Что дальше делать, не знаем.

    • 2 674
      Юрист-консультант
      (Правозем)
      6

      Добрый день. Пришлите договор аренды и, если есть, письменный ответ администрации. А что вышло в 2014 году?

      • Юрист
        10
        guest-277929
        0

        Ответ пока устный. Как нам сказали, в 2014 году территорию нашего села признали затопляемой территорией. Однако местные нам рассказывали, что село последний раз затапливало в 1978 году. Участки слева и справа от нас в собственности. Один из них перевели в собственность 2 года назад. Договор аренды пришлю вечером. Спасибо.

      • 2 674
        Юрист-консультант
        (Правозем)
        6

        Добрый день. Хорошо, присылайте договор. Посмотрим, что можно сделать.

Портфолио / наши работы

Ознакомьтесь с готовыми решениями юридических работ и кадастровой практикой

  • Восстановление срока принятия наследства бабушки через суд
    Восстановление срока принятия наследства бабушки через суд
    Подробнее
    Восстановление срока принятия наследства бабушки через суд
  • Договор аренды на земельный участок с домом без торгов
    Договор аренды на земельный участок с домом без торгов
    Подробнее
    Договор аренды на земельный участок с домом без торгов
Межевание участка + регистрация дома скидка 30%