Для юридического сопровождения сделок привлекается юрист, который проверит безопасность операции. Это гарантирует, что сделку не признают недействительной или не оспорят в суде. Лучшим исходом в этом случае считается возвращение недвижимости и получение обратно средств, но бывают и мошеннические ситуации, когда теряют и деньги, и объект. Частые проблемы, с которыми сталкиваются при покупке или аренде коммерческой недвижимости:
- человек, представившийся собственником, таковым не является;
- лицо, заключающее договор, не наделено таким правом от собственника;
- крупная сделка не одобрена организацией;
- если собственник — физическое лицо, недееспособен или ограничен в правах;
- объект находится под арестом, в залоге или на него зарегистрировано право третьих лиц;
- нарушения в документации, присутствие неузаконенных перепланировок;
- неподходящие покупателю или арендатору вид разрешённого использования и категория земель;
- неточности в договоре, в том числе, сделанные намеренно для изменения условий;
- сделка не по тому объекту, который оговорен изначально и т.д.
Участие в сделке юриста помогает выявить риски и минимизировать их до подписания договора и передачи денежных средств. Таким образом покупатель или арендатор может быть уверен, что сделка надёжная.
Сопровождение юридических сделок начинается с переговоров сторон, где обсуждаются характеристики предмета сделки, цели и условия обеих сторон, стоимость объекта недвижимости и другие влияющие на заключение моменты. Далее объект недвижимости проверяют на чистоту, т.е. анализу подвергается вся сопутствующая документация на предмет прав продавца или арендодателя, присутствия обременений, соответствия ВРИ и др. На следующем этапе проверяется непосредственно владелец. Если речь идёт о юридическом лице или организации, нужно быть уверенным, что у стороны достаточно прав, чтобы заключать соответствующую сделку. Для этого проверяют учредительные документы организации и документы, которые подтверждают полномочия гендиректора. В случае, если владелец — физлицо, то проверяют ограничения дееспособности в силу зависимостей или психических заболеваний. Для этого запрашивается справка из психонаркодиспансера о том, что лицо у них на учёте не состоит. Иногда для экспертизы привлекают врача-психиатра.
После проверки контрагента следует проверка на отсутствие ограничений для совершения сделки. К такого рода ограничениям может быть причислено неодобрение крупной операции. Сделки с недвижимостью для многих организаций признаются крупными и проходят процедуру корпоративного одобрения. После всех этапов анализа разрабатывается договор, в котором по максимуму должны быть учтены интересы сторон. При этом пункты и условия, которые свидетельствуют о мнимости, исключаются, чтобы сделку не оспорили впоследствии. Юрист присутствует при подписании договора и передаче денежных средств. После этого следует регистрация в Росреестре, для которой готовятся документы и подаётся заявление. В итоге заявитель получает актуальную выписку из ЕГРН.
Мы проводим сделки купли-продажи и аренды коммерческой недвижимости с момента переговоров сторон и до подписания и передачи денежных средств. Проверяем контрагента, чтобы обезопасить заказчика от оспаривания сделки. Также регистрируем переход прав в Росреестре и получаем выписку.
