Как получить разрешение на строительство нежилого здания в 2024 году

Разрешение на строительство нежилого здания меньше 1500 м² получить можно только после предоставления в Минстрой как минимум проекта, технических условий, отчётов об инженерных изысканиях. Так как перед проектированием важно учитывать результаты экологической, геодезической и геологической экспертизы. Кроме того, застройщику придётся вносить бесконечное количество правок в проект, если содержание документа не будет соответствовать градостроительному регламенту конкретного кадастрового квартала. Юристы «Правозем» постарались объяснить, какие главные этапы нужно пройти, прежде чем получить заветное согласие Министерства строительства на выдачу разрешения.

И прежде всего стоит понимать, какой планируется построить объект. И если строение свыше 1500 м², понадобиться экспертиза проекта. Эксперты «Правозем» предоставляют своё заключение для передачи документов на согласование. И более того, исправляют ошибки, если застройщик ране обращался к другой проектной организации.

Перед тем как подать заявление на разрешение, наши юристы анализируют документы на земельный участок и проверяют, подходит ли вид разрешённого использования под цели застройщика. Если ВРИ позволяет разместить на участке нужный объект, приступаем к следующим этапам. Для получения разрешения на строительство нежилого здания необходимо выполнить следующие шаги:

• Получить градостроительный план земельного участка и проверить, нет ли ограничений, которые могут повлиять на процедуру регистрации уже построенного здания;
• Разработать проект в соответствии с требованиями к проектной документации надзорных объектов;
• Подготовить схемы, планы и акты согласования строительства. Это может быть разрешение на строительство от МОЭСК, если участок расположен вблизи ЛЭП;
• Загрузить подготовленные акты и отчёты в ИСОГД. При этом предоставлять на портал необходимо в определённой последовательности, чтобы из-за ошибки не пришлось получить отказа.

Ожидать рассмотрения документов и получить разрешение на строительство стоит в течение 10 рабочих дней. Государственный регистратор проверяет соответствие проекта здания требованиям законодательства. Каждый раздел проекта подвергается экспертизе и тщательному анализу.

Документы для разрешения на строительство нежилого здания

Перед направлением заявления на получение разрешения на строительство наши юристы подготавливают пакет документов. В первую очередь анализируют данные из правоустанавливающего свидетельства на земельный участок и сравнивают с фактическим положением дел. Ведь при наличии ошибок в оформлении строительства будет отказано. Кроме того, необходимо подготовить градостроительный план, отчёты об инженерных изысканиях и проект.

Заключение о геологических изысканиях

Геологические изыскания направлены на изучение геологической структуры и свойств грунтов и пород на участке. Работы проводятся для определения возможности использования территории для строительства различных объектов, изучения условий для проведения гидротехнических и геотехнических работ и других целей. В процессе геологических изысканий проводятся исследования, такие как бурение скважин, геоэлектрические и гравиметрические исследования. После полевых работ и лабораторных анализов подготавливается отчёт, в котором подробно описываются все характеристики, которые могут повлиять на ход строительства. Кроме того, при описании свойств грунта эксперт прописывает и рекомендации по выбору материалов для прокладки фундамента.

Отчëт об инженерно-геодезических изысканиях

Перед подготовкой отчёта выезжаем на местность и проводим топосъёмку в различных масштабах. Топографическая съёмка помогает определить рельеф местности, расположение объекта относительно охранных зон и соседних территорий, наличие уже проложенных коммуникаций и инженерных сетей, а также другие особенности местности. Эта информация необходима для проектирования и строительства зданий, разработки техусловий при подключении инженерных коммуникаций. Топографические данные также могут использоваться для планирования ландшафта, оценки рисков природных катастроф и разработки мер по их предотвращению.

Отчëт об инженерно-экологических изысканиях

Экологические изыскания для строительства направлены на изучение воздействия строительства на окружающую среду и оценку возможных негативных последствий для природы и здоровья людей. Результаты экологических изысканий используются при разработке проектов строительства и планировании мер по минимизации негативного воздействия на окружающую среду. В отчёт также входят меры по предотвращению загрязнения водоёма, который находится рядом.

Кроме того, при планировании строительства здания и инженерных изысканиях определяем, нужно ли устанавливать санитарно-защитную зону (СЗЗ). И после проведения инженерно-экологических изысканий становится понятен ответ. Если результаты оценки показывают, что объект не будет иметь негативного воздействия на окружающую среду и здоровье населения, то санитарно-защитная зона не требуется.

Для того чтобы застройщик благополучно получил разрешение на строительство, на всех этапах предоставляем отчёт о проделанной работе. И эта информация поможет в дальнейшем разработать проект в соответствии с градостроительными нормами.

Проект для разрешения на строительство нежилого здания

Проект разрабатываем на основе технического задания от заказчика и всех отчётов, которые были разработаны на предыдущих этапах подготовки. В проект обязательно входят разделы:

• Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ);
• Архитектурные и конструктивные решения;
• Альбом архитектурно-градостроительного облика;
• Информация об используемом оборудовании при строительстве;
• Проект организации строительства;
• Мероприятия по обеспечению пожарной беззаботности и доступа инвалидов;
• Пояснительная записка.

Подготовка паспорта проекта для получения разрешения на строительство

Паспорт проекта предусматривает набор установленных законодательно документов, которые характеризуют строительный объект и подтверждают наличие разрешений у застройщика на новое строительство. В зависимости от вида строительства, паспорт проекта содержит разный набор документов. Сюда входят:

• Договор на получение услуг застройщика;
• Разрешение администрирующих органов на осуществление строительства;
• Документы, которые подтверждают права собственности на земельный участок;
• Архитектурно-планировочное задание;
• Схемы и технические условия подключения к инженерным сетям;
• Планы будущего здания, разрезы, проекты фасада;
• Возможно эскизы здания;
• Копия градостроительной документации из генерального плана;
• Акт об установлении границ строительства;
• Пояснительные записки по проекту;
• В некоторых случаях — инженерно-геологическая разведка.

Чтобы эффективно и быстро собрать требующиеся для паспорта проекта документы, полезно обратиться за услугами специальной компании. «ПРАВОЗЕМ» специализируется на оказании услуг по подготовке и подаче в исполнительные органы пакета документов на выполнение операций в области недвижимости и строительства. Сотрудники компании окажут вам консультационную помощь, возьмут на себя решение вопроса по подготовке паспорта проекта.

Также дополнительно с проектом необходимо предоставить технические условия на подключение инженерных коммуникаций. Документ подготавливается организацией, на балансе которой находятся сети. Согласно техническим условиям, застройщик потом организовывает подключение водопровода, канализации, электричества. В ТУ указываются основные и резервные источники электропитания, прописываются координаты объекта распределительной сети и её регистрационные данные. Кроме того, в технических условиях прописываются марки кабелей, данные, полученные в ходе их испытаний и глубину, на которую необходимо проложить.

При разработке проекта и его реализации нужно помнить, что отклонение повлечёт за собой отказ от ввода здания в эксплуатацию. Например, инспектор Стройнадзора может выявить, что строительная компания отклонилась от проекта по неизвестным целям. В этом случае юристы «Правозем» консультируют застройщиков о возможности исправления недочётов и утверждения изменений в проекте. Иначе собственник получит отказ либо приостановку в выдаче разрешения.

Внесение изменений в проект

Даже после согласования проекта строительства в Минстрое или в Управлении архитектурой и градостроительством возникают ситуации, когда потребуется внесение изменений уже в готовый проект. Существует ряд причин, по которым это происходит и является необходимым условием для завершения строительства, требуется изменение архитектуры здания вследствие выявившихся в процессе строительства причин. Требуется вносить изменения в уже утвержденные проекты в случае введения в действие новых нормативных актов. Мы окажем помощь и в этом случае.

Отказ в выдаче разрешения на строительство

Отрицательный ответ приходит из-за нарушений установленных норм и требований по планировке территории, безопасности и экологическим стандартам. Из-за того, что объект надзорный, эксперт из Минстроя строже проверяет параметры строительства при проектировании зданий свыше 1500 м². Также причинами отказа являются:

• Несоответствие проекта строительства установленным правилам и нормам, включая требования к конструктивным решениям, материалам и технологиям;
• Нарушение прав собственников соседних земельных участков и других заинтересованных лиц, включая баланс содержащих организаций ЛЭП, газопровода. В этом случае нарушение — несоблюдение отступов от охранных зон;
• Отсутствие необходимых документов и разрешений, включая согласование с органами государственной власти, местными органами самоуправления, органами охраны природы и культурного наследия;
• Непредставление полной и достоверной информации о проекте строительства или нарушение сроков представления такой информации;
• Несоответствие проекта строительства градостроительным и архитектурным требованиям, правилам, прописанным в ПЗЗ.

Отказ в выдаче разрешения на строительство может прийти в случае неверно спроектированной высоты здания. Так как предельные значения этого параметра устанавливаются в каждом муниципальном образовании отдельно. Более того, государственный регистратор отказывает в пристройке к зданию лишнего этажа либо дополнительного блока из-за нарушения пятна застройки. При самостоятельном обращении застройщики не обращают внимание и на разрешённый вид использования участком. А ведь строительство не соответствующего объекта запрещено, что, соответственно, приводит к отказам при согласовании.

Поможет ли смена ВРИ при отказе

Не обращая внимания на вид разрешëнного использования застройщик получает отказ. Затем приходится заново проходить все этапы согласования и заново разрабатывать проект, учитывая уже новые сведения. Вот почему юристы «Правозем» настоятельно рекомендуют сначала проверять, возможно ли оформить перевод ВРИ и какие для этого нужны документы. И только после этого обращаться в Минстрой.

Смена ВРИ может помочь, но прежде изучаем документацию на земельный участок, определяем категорию и вид разрешённого использования. Сообщаем собственнику, что делать в этой ситуации, например, зарегистрировать перевод из «сельскохозяйственных земель» в «общественное питание». Если в ПЗЗ нужный ВРИ представлен, составляем заявление об изменении вида разрешённого использования земельного участка. В течение 2-3 месяцев организовываются публичные слушания и принимается решение. В результате застройщик получает акт о переводе категории и приступает к дальнейшим действиям по получению разрешения на строительство. У юристов «Правозем» обширная практика по смене ВРИ.

Строительство коммерческой недвижимости

Для строительства коммерческой недвижимости в соответствии с законами РФ необходимо получить разрешение и согласовать проект в Минстрое. «ПРАВОЗЕМ» оказывает услуги по получению одобрения в Минстрое с гарантией, юридической поддержки и подготовки полного пакета документов. Министерство принимает и рассматривает проекты по возведению офисных зданий, складов и прочих строений коммерческого назначения. Специально созданная комиссия осуществляет анализ представленного проекта и выносит решение о его соответствии установленным нормативам. Данный вид анализа проводится в форме государственной или частной экспертизы специально подготовленными и аттестованными экспертами.

«ПРАВОЗЕМ» осуществляет составление пакета документов и получение разрешений на строительство. При наличии большого опыта в данной сфере и отлаженной работы специалистов компании, вы сможете получить разрешающие документы значительно быстрее, сэкономив время и силы.

Продление разрешения на строительство

В силу того, что разрешение на строительство имеет ограниченные сроки действия, могут возникнуть ситуации, при которых понадобится срочное продление срока сдачи объекта. Причин этому может быть множество — временное прекращение финансирования, возникшие попутно обязательные и необходимые работы, потери времени в ожидании получения нового разрешения на строительство или земельные работы и прочие непредвиденные ситуации на строительной площадке. При подаче заявления на продление разрешения муниципальный орган может не принять к рассмотрению заявление застройщика, если будут отсутствовать обязательные к предоставлению документы, выявится несоответствие некоторых данных, будет отсутствие согласие уполномоченных лиц. В таком случае потребуется время на исправления и доработки данного пакета документов.

Пройдя этапы согласования с помощью юристов «Правозем» застройщики получают разрешение на строительство без бесконечных доработок проекта. При невозможности окончить вовремя строительные работы определяем, на какой срок можно продлить разрешение на строительство нежилого здания и помогаем это сделать.