Как согласовать строительство жилого дома коммерческого здания с Министерством культуры 2024
При обращении в Главное Управление Культурного Наследия (ГУКН) не все собственники получают заключение об отсутствии объектов культурного наследия на земельном участке и теряют надежду на возможность возведения дома или коммерческого объекта. Юристы «Правозем» поделились, как согласовать реконструкцию или строительство в охранной зоне ГУКН. На форуме даны ответы на вопросы, как уменьшить защитную зону объектов культурного наследия.
У застройщика всегда есть возможность проверить с обременениями ли участок или нет. И при этом неважно купил ли он уже участок или только проверяем объект перед приобретением для строительства. И для того, чтобы выяснить необходимость в согласовании получаем ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). В этом документе прописывается, с какими ведомствами нужно согласовывать строительство.
Согласование строительства в зоне культурного наследия
Согласование строительства с Министерством культуры начинается с подачи заявления о выдаче заключения о наличии либо отсутствии необходимости в проведении историко-культурной экспертизы. Если ОКН обнаружены вблизи участка ранее, потребуется согласование проектной документации и утверждение мер сохранности объектов культурного наследия. С заявлением может обратиться правообладатель земельного участка либо его законный представитель. После получения одного из заключений собственник может направлять уведомление о планируемом строительства в администрацию, Минстрой. В случае отсутствия сведений об ОКН проводится историко-культурная экспертиза.
Историко-культурная экспертиза для согласования строительства
В соответствии с 30 статьёй 73 ФЗ все земельные участки под застройку подлежат проведению историко-культурной экспертизы, в случае если у ГУКН нет данных об отсутствии или наличии памятников культуры вблизи исследуемых земель. Такая информация содержится в ГПЗУ. Если есть необходимость, исследование проводится в несколько этапов: анализ архивных данных, проведение археологических работ, подготовка заключения, в который включается отчёт. Для начала экспертизы собственник предоставляет пакет документов:
- Свидетельство о регистрации права на земельный участок или выписка из ЕГРН.
- ГПЗУ и результаты кадастровых работ: межевой, топографический планы.
- Если на участке уже возведён дом, прикладывается технический план и чертёж контура здания.
В ходе экспертизы могут быть обнаружены объекты культурного наследия (ОКН). В этом случае собственнику необходимо сформировать в проектной документации дополнительный раздел об обеспечении сохранности ОКН. Также в ходе анализа формируется акт, в котором обосновываются меры, направленные на сохранность культурных объектов. В документе указывается информация о датах проведения исследования, данные об экспертах (ФИО, образование), сведения о земельном участке. При согласовании строительства акт прикладывается к проекту.
Проект для строительства в охранной зоне Минкультуры
Проект для строительства в охранной зоне разрабатывается на основании градостроительных норм и правил застройки. При утверждении пятна застройки учитываются отступы от защитных зон, забора. Подготавливаются описательная часть и технические решения по подключению инженерных коммуникаций. Для строительства в охранной зоне ГУКН проект дополняется разделом «Меры по обеспечению сохранности объектов культурного наследия». В нём прописываются, например:
- Правила демонтажа конструкций, которые расположены вблизи памятника культуры. Например, запрещается устраивать навалы мусора весом более 200 кг либо указывается оборудование, которое следует использовать при демонтаже.
- Запреты в изменение местоположения зелёных насаждений и элементов благоустройства.
- Виды хозяйственной деятельности допустимой на конкретном земельном участке.
После подготовки проекта собственник может направлять пакет документов для согласования строительства с Минкультуры. Для выдачи положительного решения необходимо предоставить результат экспертизы, акт, описывающий меры по обеспечению сохранности объектов культурного наследия. В течение 45 дней с момента подачи заявления выносится решение о согласовании строительство либо отказ, приостановка.
Отказ приходит из-за невозможности строительства, так как непосредственно на земельном участке расположен объект культурного наследия. Если собственник оформляет дом уже после окончания строительства, можно попробовать узаконить строение через суд. Также если владелец не знал о существовании ОКН на участке, есть возможность уменьшить охранные зоны. Эта процедура длительна и требует подготовки, утверждения проекта охранной зоны с выведением из него земельного участка собственника.
Зарегистрировать дом, который находится вблизи объекта архитектурного наследия, необходимо, предварительно подав заявку в Институт Археологии. Особенно это актуально, когда регистрация приостановлена и разрешение на строительство выдавалось задолго до проведения раскопок и археологических изысканий. В результате застройщику выдают заключение об отсутствии факта исторической ценности и можно повторно подавать документы в Росреестр. При отказах в согласовании строительства возможно уменьшить охранную зону.
Согласование строительства
Процедуру согласования строительства можно производить самостоятельно или прибегнуть к помощи наших юристов. Компания «ПРАВОЗЕМ» оказывает юридические услуги для согласования строительства жилых и коммерческих зданий. Сам процесс согласования является поэтапным. Необходимо собрать пакеты документов и получить разрешения в местных органах исполнительной власти, согласовать строительство в органах санитарного и пожарного надзора.
Одним из моментов согласования является подача проекта на рассмотрение комиссии, данная процедура является обязательной при возведении зданий выше трех этажей. В такой ситуации уже готовый проект строительства предоставляется на экспертизу. В результате ее проведения принимается решение о соответствии проекта заданным законодательством нормам или наличии нарушений. При отрицательном результате экспертизы решение комиссии можно обжаловать в суде. Юристы «ПРАВОЗЕМ» ведут подобные дела и участвуют в судебных процессах наших клиентов. Если клиенты не желают опротестовывать решение через суд, то у застройщика есть возможность подать проект повторно с внесенными изменениями.
Отличительной особенностью законодательства России является то, что в зависимости от типа построек, документы необходимо подавать в следующие комиссии:
- для жилых домов проекты и решения по ним принимаются в Управлении архитектуры и градостроительства;
- для коммерческих зданий и построек заявление подается в Минстрой.
Для того чтобы подать заявление, сначала требуется определить целевое использование будущего строения. После чего можно определить инстанцию, куда подавать на рассмотрение заявление о согласовании строительства.
Кадастровые инженеры и юристы «Правозем» помогают согласовать строительство домов, коммерческих зданий в охранной, защитной зонах культурного наследия. Подготавливаем проект или дорабатываем отдельные его разделы, в случае если собственник уже получил уведомление об отказе. Сопровождаем владельцев земельных участков в суде, если ведётся спор о нарушениях отступов от памятников архитектуры.
Добрый день!
Планирую построить жилой дом на участке в СНТ в Можайском ГО Московской области.
Было направлено уведомление о начале строительства, на него был получен положительный ответ от администрации Можайского МО. То есть, от администрации получено уведомление о соответствии указанных в уведомлении параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке.
При этом на доп.листе указаны ограничения в использовании участка, а именно: Земельные участки, подлежащие воздействию земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных работ, подлежат проведению государственной историко-культурной экспертизы в случае, если орган охраны объектов культурного наследия не имеет данных об отсутствии объектов культурного наследия, включенных в реестр, выявленных объектов культурного наследия, либо объектов, обладающих признаками объекта культурного наследия на данном земельном участке.
Ранее мной уже запрашивалась информация о наличии выявленных объектов культурного наследия, от главного управления культурного наследия МО было получено следующее заключение:
1) На Земельном участке отсутствуют объекты культурного наследия, включенные в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее реестр), а также выявленные объекты культурного наследия.
2) Земельный участок расположен за пределами границ защитных зон, границ территорий объектов культурного наследия, включенных в реестр, границ территорий выявленных объектов культурного наследия. Земельный участок расположен в охранной зоне особо ценного объекта культурного наследия Российской Федерации Государственный Бородинский военно-исторический музей-заповедник.
3) В отношении Земельного участка отсутствуют данные о проведенных историко-культурных исследованиях.
4) Необходимость проведения государственной историко-культурной экспертизы на Земельном участке отсутствует
Учитывая изложенное, строительство объектов капитального строительства на Земельном участке противоречит режимам, установленным в границах охранной зоны (п. 2 ст. 34 Федерального закона).
То есть, на участке нет объектов культурного наследия, а также отсутствует необходимость проведения государственной историко-культурной экспертизы. При этом, участок расположен в охранной зоне объекта культурного наследия. На уведомление о начале строительства получен положительный ответ.
Могу ли я начинать стройку или требуются еще дополнительные согласования? Если требуются, то какие именно и как можно их получить?
Добрый день, при том, что Вы получили соответствие по строительству ИЖС, говорит о том, что можно начинать строительство, ваш участок скорее всего сельхоз земли, поэтому дополнительно необходимо получить согласование от Недро
Как вам удалось нормальный ответ получить? Меня с теми же вводными направляют в Министерство культуры, тк Бородинское поле в их ведении
Здравствуйте!Хочу приобрести участок категория - Земли поселений (земли населенных пунктов),ври по документу Для садоводства.Участок находится в зоне культурного наследия.Есть ли какие-то варианты решить эту проблему?
Добрый день, охранные зоны не могут мешать переходу прав собственности на земельный участок, но могут нести обременения для строительства ИЖС.
Добрый ночи. У меня ситуация такая, купила новый дом, ВРИ земельного участка под ИЖС, а сам участок находится в охраняемой зоне культурного наследия. Юристы из реелторской компания проверили документы, сказали, что разрешение на строительство Администрации есть, дом зарегистрирован в Росреестре, сказали все в порядке, дом можно покупать. Сейчас читаю законы, оказывается запрещено капитальное строительство в охраняемых зонах культурного наследия. Подскажите пожалуйста, что делать, ведь дом могут признать как незаконно построенный и снести. Это у меня единственное жилье.
Добрый день. Если при строительстве дома было получено разрешение на строительство, то не стоит опасаться, что его признают самовольной постройкой. Запросите у риелторов или продавца разрешение на строительство дома и, при наличии, согласование строительства с Главным управлением культурного наследия.
А что делать, если пришло уведомление от стройнадзора о незаконной постройке, но у нас реконструкция в границах старого дома причем согласовано с ГУКН, так как в историческом центре, согласнр закона согласуют они. Вменяют, что менее 1 м до границ внешнего участка, а не 3м ( от проезда), но старый дом там и стоял раньше, и это допустимо планом застройки данного района нашего города, Строим ( реконструируем) точно по проекту согла ованномк ГУКН, кроме того прошли в е процедуры археологов и имеем План Спасения .
Добрый день, Вам необходимо уведомить Роспотребндзор о наличии документов и согласования постройки, направьте им заключение ГУКН и проект реконструкции который подлежал согласованию.
У меня зем.уч-к который находится в 170 м. от культ.наследия суд первой инстанции выиграла дали разрешения на строительства .Но ответчик подал жалобу по которой я проиграла в суде.О.К.Н предлагает мне определить границы к.н. .Если-бы это стоило хотя-бы 100т.руб. но это в 5 раз дороже.Замкнутый круг. у отдела К.Н нет денег на это. где брать деньги не знаю.Уже 2ой год добиваюсь. Может поможете советом
Добрый день, что бы дать Вам более развернутую консультацию, Нам необходимо ознакомиться со всеми решениями суда, которые Вы можете выслать Нам на почту, а а так же ГПЗУ и ответ с КН.
Здравствуйте! Земельный участок в Наро-Фоминском районе МО. Отмежеван. В собственности частного лица. Без построек. Территория населенного пункта, категория — лпх, зона Ж-2. Геопортал Подмосковья выдает 100% пересечения с зоной и территорией Объектов Культурного Наследия, так как участок граничит с церковью. Проект охранной зоны — или как это правильно называется? — как нам сказали, так и не разработан. Но якобы можно построить нежилой дом. Нас бы это устроило. На публичной кадастровой карте видим, что на других соседних участках, так же на 100% пересекающихся с зоной церкви, поставлены на кадастровый учет жилые дома и нежилые постройки, в том числе и за последние 3 года. Действительно ли есть возможность строительства хоть чего-нибудь на рассматриваемом нами участке или лучше отказаться от его покупки? Заранее благодарю за ответ.
Добрый день, в доп листе к уведомлению о начале строительства вас обяжут получать согласование с ГУКН. Возможно, возникнет необходимость проведения историко-культурной экспертизы- эта информация также будет прописана в доплисте к уведомлению о начале строительства. При получении этих документов можно строится и регистрировать строения.
Ярослав, спасибо вам большое!!
Добрый день! Просьба дать совет. В МО есть участок в СНТ (садоводство), на нем уже есть два дома и хозблок. Один из домов я планирую снести и на его месте построить новый, гораздо больший дом. Уведомление подал, но получил отказ, мол нужна экспертиза недр и культурного наследия. На этом месте я решил начать снос и строительство без получения положительного ответа. 3м отступать не хотелось бы, потому что дом съест большую территорию участка (думаю о 2х метрах). Если я не планирую продавать или прописываться на этом участке, нужно ли вообще заморачиваться с документами? Если да, то попадаю ли я под амнистию с такими отступами?
Добрый день! В Московской области регулярно проходят выездные проверки для выявления незарегистрированных строений, последствия таких проверок минимум штраф, максимум Вы попадете в так называемый черный список на снос. Пришлите отказ который Вы получили.
Добрый день! Ниже текст отказа. Все пункты применимы к моему случаю или же это стандартные формулировки? П. С. Дом в 1 этаж, 97м2 на сваях.
Уведомляем:1) о несоответствии параметров, указанных в уведомлении предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства по следующим основаниям: В соответствии с Законом Российской Федерации от 21.02. 1992 № 2395-1 (ред. От 03.08. 2018) "О недрах" строительство объектов капитального строительства на земельных участках, расположенных за границами населенных пунктов, размещение подземных сооружений за границами населенных пунктов разрешаются только после получения заключения федерального органа управления государственным фондом недр или его территориального органа об отсутствии полезных ископаемых в недрах под участком предстоящей застройки. До получения разрешения на строительство Вам необходимо согласовать размещение объекта капитального строительства с территориальным управлением Федерального агентства по недропользованию (далее — Роснедр). Согласно требованию Федерального закона от 25.06. 2002 № 73-ФЗ (ред. От 07.03. 2017) «Об объектах культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации», земельные участки, подлежащие воздействию строительных работ подлежат проведению государственной историко-культурной экспертизы путем археологических натурных исследований. Для получения информации о необходимости проведения государственной историко-культурной экспертизы путем археологических натурных исследований на рассматриваемый земельный участок необходимо обратится в Главное управление культурного наследия Московской области. (сведения о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или об обязательных требованиях к параметрам объектов капитального строительства, которые установлены Градостроительным кодексом Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2005, N 1, ст. 16; 2018, N 32, ст. 5135), другими федеральными законами, действующими на дату поступления уведомления, и которым не соответствуют параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, указанные в уведомлении) 2) о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке по следующим основаниям: (сведения о видах разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениях, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления) 3) о том, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок по следующим основаниям: (сведения о том, что лицо, подавшее или направившее уведомление о планируемом строительстве, не является застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок) 4) о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения по следующим основаниям: (реквизиты уведомления органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия).Добрый день! Пришлите кадастровый номер и Ваши контакты на pravo@pravozem.ru с сохранением переписки, проконсультирую по решению вопроса.