Добрый день, хотелось бы узнать мнение по вопросу. Вступили в наследство на дом и землю, которая была немежевана и право на которую не зарегистрировано. Участок принадлежит на основании старого свидетельства о собственности с чертежом на 12 соток по Постановлению администрации. При межевании обнаружено, что с соседями слева пересекается граница и сосед по границе сверху пересекает полностью наш участок, забирая 2 сотки. Все участки ранее учтены и межеванные. Вопрос в том, что это администрация напутала при выдаче или сосед сверху просуетился? Можно ли как-то вернуть свою площадь и как? Что нужно для этого узнать или сделать?
наложение границ и лишение 2-х соток
Тему «наложение границ и лишение» просмотрело: 3 388 чел. | Сейчас просматривают: гости: 2 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 66 033 чел. | Online: 690 чел. и гостей: 38 746 чел.
Комментарии (10)
Богушевский Ярослав 19 окт. 2025, 19:11
Народный консультант
Очень хороший вопрос, и вы описали ситуацию, с которой сейчас сталкиваются многие наследники участков, оформленных по старым постановлениям и свидетельствам без координат. Разберём по порядку, что могло произойти и как действовать. Почему возникло пересечение Старые документы (до 2000-х) содержали только схему или чертёж без координат в системе, часто с неточными размерами. Когда соседи проводили межевание и ставили свой участок на кадастровый учёт, их границы были определены уже в координатах (СК-42, СК-95, МСК и т.п.). Кадастровый инженер, выполнявший им работы, ориентировался по фактическому забору, дорогам, оградам или старым картам, не сверяясь с вашим старым чертежом в результате их участок залез на ваш. Администрация при согласовании старых участков ошибок, скорее всего, не замечала, потому что участки не имели координат. Сейчас, после межевания, пересечение стало видно. Что нужно сделать пошагово 1. Получите исходные документы: Копию постановления администрации о предоставлении земли; Старое свидетельство о собственности; Чертёж (план) из этого свидетельства; Межевой план вашего участка, выполненный сейчас; Кадастровые выписки (выписки ЕГРН) на участки соседей, которые пересекаются. 2. Определите, кто нарушил границы Передайте все документы кадастровому инженеру или землеустроителю, чтобы он: наложил старый план и новые границы соседей в координатах; показал на схеме, какой участок пересекается и на сколько метров/соток; подготовил акт наложения границ и заключение о кадастровой ошибке (если подтверждается, что старый участок существовал раньше и сосед зашёл на него позже). Варианты действий Вариант 1. Исправление кадастровой ошибки (через Росреестр) Если доказано, что ваш участок существовал раньше, а ошибка возникла при межевании соседей: подаётся заявление о исправлении реестровой ошибки в Росреестр (через МФЦ); прикладываются заключения инженера, старые документы, постановление и схема наложения; Росреестр может вызвать соседей и назначить комиссионное рассмотрение; если соседи не возражают границы корректируют без суда. Вариант 2. Судебное восстановление границ Если соседи отказываются признавать ошибку или не дают согласие: подаётся исковое заявление в суд: Об исправлении кадастровой ошибки и восстановлении границ земельного участка к иску прикладываются все документы, планы, заключение инженера; суд назначает землеустроительную экспертизу и выносит решение, по которому Росреестр обязан внести изменения. На что обратить внимание Если сосед просуетился и поставил участок на учёт позже, но с захватом, доказать это можно по датам кадастрового учёта (смотрится в выписке ЕГРН). Если у вас участок старше, это большой плюс закон в таких случаях на стороне более раннего права. Иногда администрации (особенно сельские или районные) действительно ошибались при согласовании схем, но всё равно ответственность за исправление лежит через Росреестр и суд. Итого: Получить выписки и старые документы; Заказать наложение границ у инженера (акт пересечения + заключение); Подать заявление об исправлении ошибки если откажут идти в суд; После решения суда корректировка границ в Росреестре и обновление кадастрового плана.
Большое вам спасибо, подлинники документов есть на руках, Кадастровый инженер подготовил схему наложения, попытались с соседями поговорить, но найти общий язык не получается. А разве нет необходимости сначала уведомить соседей и выслать акт согласования границ, а потом только в Росреестр? Разве можно сразу подавать заявление об исправлении ошибки без уведомления соседей? И еще вопросик, а Росреест не может разве внести изменения даже если собственники против? И также хотелось бы услышать ваше мнение насчет того, стоит ли заморачиваться с соседом по верхней границе, потому как там площади много, и нет ясности как этот вопрос может решиться, потому как непонятно сейчас как и кому выдавала администрация. Или же если судиться с соседями по боковым границам, то стоит судиться сразу со всеми?
Богушевский ЯрославГость 247478-8208 30 окт. 2025, 09:20
Народный консультант
Вы задали очень точные и по существу вопросы видно, что вы уже хорошо разобрались в теме. Разберём всё по пунктам, спокойно и по сути, с учётом вашей ситуации (наследство, старые документы, пересечения с несколькими соседями, Анапа). 1. Нужно ли сначала уведомлять соседей и направлять акт согласования? Если вы только формируете границы и готовите межевой план для постановки участка на кадастровый учёт да, уведомление соседей обязательно (по ст. 39 ФЗ № 221-ФЗ О кадастровой деятельности). В этом случае кадастровый инженер рассылает уведомления смежным землепользователям либо по почте с уведомлением, либо публикует объявление, если контакты неизвестны. Но! Вы сейчас не ставите новый участок на учёт, а хотите исправить уже выявленное пересечение (реестровую ошибку). Это другая процедура, предусмотренная ст. 61 и 28 Федерального закона № 218-ФЗ О госрегистрации недвижимости. Для неё: уведомление соседей не требуется отдельно Росреестр сам уведомит заинтересованных лиц, если начнёт процедуру исправления ошибки; вы подаёте заявление в МФЦ/Росреестр, прилагаете акт наложения границ, заключение инженера и старые правоустанавливающие документы. Если Росреестр усмотрит, что ошибка спорная (т.е. есть риск ущемления прав соседей), он откажет во внесении изменений и укажет: внести изменения можно только по решению суда. То есть, уведомления как на этапе межевания не требуется, но соседи всё равно будут уведомлены уже самим Росреестром или судом, если дойдёт до судебного спора. 2. Может ли Росреестр исправить ошибку, если соседи против? Нет, самостоятельно не может. Росреестр административный орган, не суд. Он вправе внести исправления только если: ошибка очевидна и подтверждена документами (например, координаты съехали из-за погрешности при переводе систем координат); все заинтересованные лица согласны. Если хоть один сосед возражает (или просто не отвечает), Росреестр выдаёт мотивированный отказ с формулировкой наличие спора о праве. В этом случае путь один суд. 3. С кем судиться и как лучше стратегически поступить Теперь о самой сути: стоит ли заморачиваться с соседом сверху и кого указывать в иске. Разберём по ситуации: Если пересечение по боковой границе частичное (небольшое, 0,51 сотка) Лучше включить только этого соседа в первый иск. Причины: Суду проще рассматривать один спор, чем сразу несколько наложений. Решение по одной границе можно использовать как прецедент или доказательство в последующем споре с другим соседом. Если сосед сверху занял 2 сотки, но нет ясности, как участок образован Пока не включайте его. Сначала нужно выяснить: на каком основании ему был выделен участок (акт, договор, выкуп и т.д.); есть ли старые схемы распределения участков в администрации (архив земельного отдела или комитет по имуществу). В Анапе (и районе) это можно запросить в Комитет по управлению муниципальным имуществом (КУМИ) письменный запрос с указанием кадастрового номера участка соседа и вашего основания права. Если выяснится, что участок соседа появился позже и наложился на ваш тогда уже можно готовить второй иск, но отдельно. Так будет меньше рисков и быстрее результат. 4. Как действовать дальше пошаговый план ЭтапЧто сделатьПримечание 1Подготовить заявление в КУМИ/администрациюЗапросить архивные схемы, на основании чего выдан участок верхнему соседу 2Подать заявление в Росреестр через МФЦОб исправлении кадастровой ошибки, с приложением акта наложения и документов 3Получить письменный ответ РосреестраЕсли откажут идти в суд 4Подготовить иск в суд к соседу (1-2)Об исправлении кадастровой ошибки и установлении границ земельного участка 5Провести судебную землеустроительную экспертизуОбычно она подтверждает заключение вашего инженера 6После суда внести изменения в ЕГРНРешение суда передаётся в Росреестр, границы исправляются Резюме по сути: Уведомлять соседей вручную сейчас не нужно. Росреестр не вправе исправить границы, если есть возражения только суд. Лучше разделить споры: сначала решить с боковыми соседями, где доказательства яснее, потом разбираться с верхним, когда получите документы из КУМИ. Если есть основания (старое постановление, план на 12 соток), реальные шансы вернуть площадь высоки.
Большое спасибо вам за настолько развернутый ответ. Но вот еще остался вопрос. Дело в том, что мы думаем еще, может просто забыть про 2 сотки от верхнего соседа, сделать границу только сбоку, потому как особой ценности он не имеет, а времени потратится много. В связи с этим вопрос, Кадастровый инженер может подготовить схему и заключение как на 12 соток как по нашему постановлению и свидетельству, так и на 10 соток без учета верхней границы. Но если он подготовит на 10 соток, то мы лишаемся возможности пойти в суд с иском к верхнему соседу после корректировки с боковым соседом. А если он сделает схему на 12 соток, то после подачи в Росреестр заявления о корректировке, и возможного похода в суд о споре с боковым соседом, можно ли потом забыть про две сотки и отмежевать в итоге без спора с верхним соседом 10 соток?
А насчет того кто раньше, а кто позже, то есть информация о том, что на верхнем участке дом был куплен в 2003 году, который располагался на участке предоставленном на праве постоянного (бессрочного пользования.
Богушевский ЯрославГость 247478-8208 31 окт. 2025, 19:03
Народный консультант
Отлично, вы подошли к делу очень грамотно и этот вопрос действительно ключевой, потому что он определит стратегию на годы вперёд. Разберём пошагово, что произойдёт в каждом сценарии и как не перекрыть себе дорогу, если решите отказаться от спора за 2 сотки. 1. Если инженер подготовит схему на 12 соток (по старому постановлению) Это самый гибкий вариант. Что это вам даёт: В межевом плане фиксируется историческая площадь та, на которую вы имеете документальное право. На этой основе можно подать заявление об исправлении кадастровой ошибки. Если Росреестр откажет идти в суд только с теми соседями, где есть явное пересечение (например, боковая граница). После решения суда и внесения исправлений вы сохраняете право в будущем уточнить границу по верхней стороне, если когда-нибудь решите бороться за эти 2 сотки. То есть межевой план на 12 соток не лишает вас гибкости наоборот, он сохраняет максимум прав. 2. Если инженер подготовит схему сразу на 10 соток Это упрощает жизнь в краткосрочной перспективе, но имеет серьёзные последствия. Что вы теряете: Межевой план и кадастровая запись на 10 соток будут признаны новой уточнённой границей. Старое постановление о 12 сотках перестанет иметь силу, потому что кадастр побеждает архив. В будущем оспорить верхние 2 сотки будет почти невозможно, потому что суд скажет: Вы сами уточнили участок в меньших границах, претензий не заявляли. Это будет расценено как молчаливое согласие. Даже если появятся доказательства, что верхний сосед зашёл на вашу территорию, восстановить утраченные 2 сотки после того, как вы сами утвердили 10 крайне сложно (почти всегда отказывают). 3. Что можно сделать безопасно: промежуточная стратегия Закажите у инженера межевой план на 12 соток, с пояснительной запиской, где указано: По результатам проверки установлено пересечение по северной (верхней) границе с участком №, площадь пересечения 0,02 га (2 сотки). Исправление границы возможно после урегулирования спора с собственником смежного участка. Это стандартная формулировка, показывающая, что вы не отказываетесь от права, но спор пока не решаете. Подайте заявление в Росреестр об исправлении ошибки (скорее всего, получите отказ из-за спора это нормально). С иском идите только по боковой границе так быстрее и без лишнего объёма. Суд в решении уточнит конкретную сторону. Остальные границы останутся как есть. После того как вопрос с боковым соседом решится, можно: либо ничего не менять (участок останется формально 12 соток, но часть пересечена); либо, если хотите зафиксировать именно 10 соток, позже заказать корректировку межевого плана с уменьшением площади (это всегда можно сделать потом, а вот увеличить нет). 4. О статусе верхнего соседа (ПБП с 2003 г.) То, что его участок был на праве постоянного (бессрочного) пользования, означает: Администрация могла позже передать его в собственность по дачной амнистии; Но границы ПБП-участков тогда часто определялись по фактическому пользованию, без точного плана; Поэтому пересечение с вашим участком вполне может быть ошибкой администрации или инженера, который готовил межевание при приватизации. В суде это будет важный аргумент, если когда-нибудь решите восстановить эти 2 сотки: ваш участок имеет более раннее административное основание (Постановление о выделении), а у него позднее право собственности из пользования. Резюме (коротко) Вариант Плюсы Минусы Межевой план на 12 сотокСохраняете полное право, можно потом решить с любым соседомРосреестр, вероятно, откажет в регистрации без суда Межевой план на 10 сотокБыстро и без конфликтовБезвозвратно теряете 2 сотки и право на их возврат ОптимумСделать на 12 соток, судиться с боковым соседом, верхнюю границу пока не трогатьТребует немного больше времени, но сохраняет все права
большое вам спасибо.
Гость 247773-8237 27 окт. 2025, 20:57
anonim-247773-8237 (Москва)
Добрый день! Такая же ситуация, только чуть лучше, и право оформлено, и наложение меньше. С одной стороны граница с двумя смежными участками, у них было межевание от 2006, и будем считать, что акт подписан, по забору, который на том же месте по сей день. Была Московская область (погрешность 0.3), стала Москва (0.1). В промежутке 2006-2019 их координаты съехали, в нашу сторону. А в 2019 они сделали перераспределение с третьим нашим общим соседом, изменилась конфигурация только их границы по одному из участков. Но съехавшую к нам границу утвердили уже по новым нормативам, без уведомления и согласования с нами, она в результате на сарае и туалете оказалась :) Как они технически обошли согласование? В выписке в списке смежников нас любезно пропустили (нет данных). Участок не заброшен, все контакты есть, судя по дате завершения кадастровых работ дело было летом, все ездили регулярно и общались.
Богушевский ЯрославГость 247773-8237 30 окт. 2025, 09:02
Народный консультант
Отлично изложили, и да вы очень точно подметили ключевые детали. Разберём ситуацию по порядку, с акцентом на то, как именно они могли обойти согласование и что с этим делать. 1. Что произошло технически Судя по описанию, соседи сделали межевание/перераспределение в 2019 году с нарушением процедуры согласования границ: Их старый участок (2006) имел координаты в старой системе (СК-42/СК-63 или переходная), допустимая погрешность 0.3 м. После перехода в Москву (ЕГРН теперь ведёт по СК-2017, точность 0.1 м) координаты съехали типичная системная ошибка при пересчёте координат без уточнения. При перераспределении с третьим соседом они повторно утвердили весь контур, включая и общую с вами границу, но: не включили вас в список смежников, указав нет данных; акт согласования формально составили только между ними и третьим соседом; кадастровый инженер мог сослаться на отсутствие сведений о границе в ЕГРН или на невозможность уведомления и именно это позволило обойти обязательное согласование с вами. 2. Как это обычно делается на бумаге По Приказу Минэкономразвития № 921 (п. 3538) и ст. 39 ФЗ-218: если в ЕГРН нет сведений о координатах границы смежного участка, согласование не проводится. Фокус в том, что если в момент подготовки их межевого плана ваш участок был учтён, но без координат, то кадастровый инженер имел формальное право не уведомлять. Однако вы пишете, что у вас право оформлено, и, судя по всему, границы на местности и по забору определены значит, граница была, просто не уточнена. На практике многие инженеры этим злоупотребляют, зная, что фактически граница существует, но в ЕГРН нет координат, и используют это как лазейку. 3. Почему это нарушение Нарушено ваше право на согласование границ (ст. 39 ФЗ-218); Межевой план содержит недостоверные сведения о смежниках; Кадастровый инженер превысил полномочия, подменив акт по умолчанию; Фактически произошло самовольное изменение границы, попавшей на ваши строения. 4. Что можно сделать Шаг 1. Запросить документы Через МФЦ или Росреестр: Межевой план и акт согласования границ соседнего участка (2019); Выписку о перераспределении (по исходным и образованным участкам). Это подтвердит, что: вас действительно не уведомляли; в акте нет вашей подписи. Шаг 2. Подать заявление о реестровой ошибке В Росреестр (или МФЦ), сославшись на: п. 3 ст. 61 ФЗ-218 О государственной регистрации недвижимости. Требование: исправить реестровую ошибку в координатах границы между участками, так как граница определена неверно, без согласования, с фактическим наложением. К заявлению приложите: ваш межевой план или схему (если есть); фото/план фактического забора; кадастровую выписку на ваш участок; кадастровую выписку соседей; при необходимости заключение геодезиста о фактическом положении строений и границы. Шаг 3. (Если откажут) суд Требования: Признать границу установленной по фактическому пользованию (по забору); Обязать Росреестр исправить реестровую ошибку; При необходимости признать недействительным межевой план соседей в части общей границы. В суде решающим будет: ваше право собственности; фактическое пользование (забор, постройки); дата их перераспределения и отсутствие уведомления. 5. Как доказать отсутствие согласования В межевом плане в разделе Сведения о смежных земельных участках у них указано: Нет данных о смежном участке либо стоит . Это и есть ключевой технический момент, по которому можно доказать, что вас исключили намеренно, чтобы влезть в вашу территорию, не проходя процедуру уведомления. Если хотите, я могу помочь составить текст заявления в Росреестр о реестровой ошибке (в официальном стиле, с правовыми ссылками и структурой) достаточно прислать: кадастровые номера обоих участков; краткое фото/схему (если есть); ваши аргументы в 23 предложениях, как в сообщении выше.
Гость 247773-8237Гость 247773-8237 31 окт. 2025, 01:00
anonim-247773-8237 (Москва)
О, спасибо вам огромное, теперь понятно! Но вообще — наш участок по кадастровой карте зажат между тремя с четырех сторон (2 этих проблемных по одной границе), кадастровый номер есть и у участка и у дома. И при первичном межевании мы в акте были, собственно и узнали из архивного землеустроительного их. Очень жаль, что срок исковой давности к КИ прошел :) никакой УК их не пугает. Работает до сих пор, думала жалобу написать в СРО, так у них тоже три года :) Росреестр с межевым планом мы пропустили, хотя может и зря. Но по письменному запросу они сразу в суд отправили, и потом было три кадастровых (два выносили точки соседям и один делал схему и заключение нам, у всех результаты похожие, просто формальный отказ получить. Так что документы по согласованию по 2019 в суде уже запрашивать буду, если понадобится, сейчас с персональными данными только официальным смежникам дают. Наш основной довод — в их первом акте была указана меньшая площадь, чем реально отмежевали, подписали 6+1.5, а внесли координаты 6+2.3, и подписан он за два месяца до окончательного варианта Постановления о предоставлении земли (по кусочку выпрашивали :) Хотя с той границей по сути мы согласны :) Ну и вариант доказывания, что мы первые, и что постройки у нас на месте и расстояния, и все архивная цепочка документов, и план БТИ старый, и что забор больше 15 лет с деревьями-постройками, тоже есть :).
между 4мя участками с трех сторон, точнее.
Богушевский ЯрославГость 247773-8237 31 окт. 2025, 18:49
Народный консультант
Прекрасно изложено у вас фактически идеально собрана доказательная база, и логика защиты выстроена очень грамотно. Давайте разберём, как это юридически сшить в стратегию, чтобы суд точно встал на вашу сторону и не ушёл в формальности. 1. Главный смысл вашей позиции Вы не оспариваете весь их участок, а лишь просите установить границу в соответствии с фактическим пользованием, т.е. по старому забору, как было отражено в первичном акте 2006 года, и признать реестровую ошибку в части их расширения на 0,8 сотки без согласования. Это самая устойчивая правовая позиция вы не пытаетесь "забрать землю", а лишь восстановить исторически и документально подтверждённую границу. 2. На что можно опереться в суде Нормативная база ФЗ-218 О госрегистрации недвижимости, ст. 61 исправление реестровой ошибки; ст. 39 порядок согласования местоположения границ; Приказ Минэкономразвития № 921 (п. 3538) порядок согласования границ; Постановление Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25, п. 18 граница определяется по фактическому пользованию, если иное не доказано; п. 52 Обзора судебной практики ВС РФ (№ 3/2020) реестровая ошибка может быть исправлена при несоответствии координат фактическим границам пользования, даже если акт согласования был подписан ранее. 3. Логика изложения позиции В иске или возражениях целесообразно придерживаться следующей структуры: Историческая часть участок в собственности с ХХХХ года, границы определены по акту 2006 г.; граница совпадает с существующим забором, установленным более 15 лет назад. Описание нарушения в 2019 г. соседи произвели перераспределение; в межевом плане указано, что "сведения о смежнике отсутствуют", при том что ваш участок учтён и имел право собственности; фактически граница смещена вглубь вашего участка, зашла на хозяйственные постройки. Доказательства копия акта согласования 2006 г.; архивные планы БТИ; схема кадастрового инженера (вынос точек) с визуализацией наложения; фото забора, деревьев, строений; заключение кадастрового инженера, подтверждающее смещение. Правовые доводы допущена реестровая ошибка при внесении координат; процедура согласования нарушена; площадь увеличена сверх акта (6 соток + 1,5 вместо 6 + 2,3); граница определена без уведомления заинтересованных лиц. Просьба (требования) признать границу между участками установленной по фактическому пользованию (по линии забора); признать действия кадастрового инженера нарушающими порядок согласования; обязать Росреестр внести изменения и исправить реестровую ошибку. 4. Важные нюансы То, что вы участвовали в акте 2006 г., ключевой козырь: этот документ доказывает наличие установленной границы. Сроки давности не применяются к реестровым ошибкам (п. 3 ст. 61 ФЗ-218 исправление возможно в любое время). Так что даже если три года прошли вы действуете абсолютно законно. Жалоба в СРО кадастровых инженеров хоть и вне срока для дисциплинарки, но можно направить в порядке информирования это усиливает ваше досье в суде (показывает системное нарушение). 5. Что имеет смысл сделать сейчас Зафиксировать текущее положение границы (акт осмотра с фото и координатами от независимого инженера). Собрать архивные документы (план 2006 г., постановления, старый БТИ). Подготовить схему наложения визуально: забор, старые и новые координаты. Составить проект иска (могу помочь сделать его на шаблоне, который подходит для судов Москвы и Новой Москвы).