Здравствуйте! Прошу совета. Ситуация следующая. При направлении в Администрацию схемы на предварительное согласование было указано на необходимость отступа от ручья (5 метров), который проходит вдоль границы з/у. Схема была переделана и вновь направлена на согласование. Заключили с Администрацией договор аренды сроком на 20 лет (ЛПХ). При выносе границ в натуру выяснилось, что зарегистрирована схема без отступа от ручья.
27.07. 2026 я обратилась в Администрацию с заявлением об исправлении реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером 53:13:0074801:277 (при формировании земельного участка не было учтено фактическое местоположение ручья).
В ответе от 14.09. 2026 № 3547 Администрация отказала, сославшись на то, что водный объект (ручей) на кадастровом учёте не значится и пересечения границ с ним не имеется.
Однако фактические обстоятельства дела существенно отличаются от того, что изложено в ответе.
1. О пересечении ручьём границ участка речи не шло. Ручей проходит исключительно вдоль участка и впадает в р. Пола. На скриншоте (приложение) синей линией обозначен водный объект — это официальный слой публичной кадастровой карты Росреестра, отображающий гидрографию.
2. Администрация сама требовала учесть ручей при межевании. При первоначальном согласовании схемы расположения земельного участка представители Администрации выезжали на место, проводили осмотр и указали, что схема не может быть согласована, поскольку она не обеспечивает 5-метровую береговую полосу и нарушает требования ст. 6 Водного кодекса РФ. Ручей существует фактически, и то, что он не учтён в ЕГРН, не означает, что его там нет, — указали они.
Впоследствии Администрация самостоятельно связалась с кадастровым инженером (ООО «Геолидер»), в результате чего схема была переделана и утверждена.
Таким образом, Администрация на момент согласования уже располагала сведениями о ручье и признавала его наличие обстоятельством, влияющим на установление границ участка.
3. Требование об отступе фактически не было реализовано. При последующем выносе границ в натуру выяснилось, что указанное требование об отступе от ручья в переделанной схеме учтено не было: характерные точки границ оказались расположены практически вплотную к ручью. То есть условие, которое Администрация сама выдвигала как обязательное, в окончательном варианте схемы учтено не было. Не исключаю, что в орган регистрации прав Администрацией была направлена первоначальная схема расположения земельного участка, не учитывающая требования об отступе от ручья. Следовательно, ошибка возникла не в реестре, а в самом проекте межевания — несоответствие фактических границ и фактического местоположения ручья проектным данным.
Наличие ручья в границах участка подтверждает и кадастровый инженер, который переделывал схему с учётом требования Администрации. Заключение квалифицированного кадастрового инженера — это заключение специалиста, обладающего профильным образованием, практическим опытом и несущего предусмотренную законом ответственность за достоверность подготовленных документов, основанное на натурном обследовании, анализе документов и действующих нормативных требований.
4. Это создаёт препятствие для выкупа участка в будущем. Я планирую после завершения строительства жилого дома выкупить земельный участок в порядке, предусмотренном ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, которая закрепляет исключительное право собственника здания на приобретение участка в собственность или в аренду.
Однако согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земли общего пользования приватизации не подлежат. В силу ст. 6 Водного кодекса РФ береговая полоса водного объекта общего пользования (для ручьёв протяжённостью менее 10 км — 5 метров) относится к землям общего пользования, а п. 8 ст. 27 Земельного кодекса РФ прямо запрещает приватизацию земельных участков в пределах береговой полосы.
Следовательно, если границы участка фактически расположены в пределах береговой полосы ручья, в выкупе участка в будущем будет отказано на основании прямого запрета, установленного законом.
Моя цель — не увеличить площадь, а перенести точки из ручья и привести границы участка в соответствие с требованиями закона. Основание для перераспределения — обеспечение соблюдения требований ст. 11.9 Земельного кодекса РФ (пп. 3.1 п. 1 ст. 39.28), а это как раз тот случай, когда перераспределение возможно для устранения нарушения.
Помогите найти выход.
