Не разрешили построить дом

Здравствуйте! Ниже полный разбор рисков при покупке участка в СНТ, который граничит с землями лесного фонда, без ГПЗУ, с ВРИ садоводство, категория земли сельхозназначения. 1. Главный риск отсутствие ГПЗУ ГПЗУ обязателен только для ИЖС/ЛПХ/ОЖС, но в СНТ он тоже очень желателен, чтобы понять: есть ли красные линии, есть ли охранные зоны (ЛЭП, газопровод, водоохранная, пожарная, санитарная), нет ли запретов на строительство, не проходят ли трассировки будущих дорог, КРТ, планировочные проекты, нет ли зоны лесовосстановления или лесопользования, наложенной на ваш участок. Риск: После покупки выяснится, что строить нельзя и суд может признать любое строение самостроем, даже домик на сваях. 2. Граница с землями лесного фонда повышенный риск Участки, которые "цепляют" лесфонд, часто имеют проблемы: Возможные проблемы: 2.1. Ошибка кадастра Часто границы СНТ по факту налезают на земли лесфонда. Риск: Лесничество подаст иск участок частично признают самовольно занятым заставят переносить/сносить баню, домик, забор. 2.2. Запрет капитального строительства в охранной зоне лесов Если ваш участок попадает в: охранную зону лесов, пожарную зону могут запретить строить что угодно, даже хозблок. 2.3. 50-метровая охранная зона леса (пожарная) Если участок ближе 50 м к лесу действуют: ограничения по строительству, повышенные требования к противопожарным разрывам, может потребоваться минерализованная полоса или оформление отступлений. 3. Категория Сельхоз + ВРИ садоводство что можно строить Садоводство позволяет строить садовый дом (на сваях можно) и регистрировать его. Но: местные ПЗЗ могут ограничить этажность, пятно застройки; могут быть запрещающие зоны, которые без ГПЗУ вы не увидите. 4. Риск отказа в постройке или узаконивании Если участок: заходит в лесфонд, пересекается с охранной зоной, попадает в пожарный пояс лесов, то: администрация может отказать в уведомлении о строительстве; Росреестр может отказать в регистрации дачного домика. Даже если вам регистрация не нужна, это влияет на продажу и риски сноса. 5. Риски, о которых покупатели часто не знают 5.1. СНТ может быть без границ Масса СНТ 90-х годов имеет ошибки в межевании. Если СНТ официально налезает на лесфонд могут аннулировать межевание и потребовать перенос забора. 5.2. Массовые проверки лесничества С 2022 года у лесничеств появились полномочия массово проверять самозахваты участки, касающиеся лесфонда, идут первыми. 5.3. Газопроводы и ЛЭП вдоль границ леса Очень часто инженерные сети совпадают с границей лесфонда. Без ГПЗУ вы не увидите охранную зону. 5.4. Возможность признания участка ошибочным Если окажется, что кадастр поставлен незаконно (бывает), Росреестр может сам инициировать исправление границ. 6. Построить дом на сваях можно, но важно где именно Если дом попадёт хоть на 1 метр в лесфонд это 100% нарушение. Плюс: при пожарной зоне лесов дом должен стоять не ближе 1015 м от деревьев зависит от региона и норм 123-ФЗ. 7. Что проверить перед покупкой (обязательно) Я дам вам конкретный чек-лист, это спасёт от всех проблем: 7.1. Выписку ЕГРН на участок Проверить: категорию ВРИ координаты границ (КПТ) пересечения с ОКН/ОЗУ/санитарными/водоохранными зонами. 7.2. Публичную карту Рослесхоз (лесная карта) Пробить координаты не касается ли ваш куском лесфонда. 7.3. ПЗЗ (правила землепользования и застройки) Посмотреть: регламент на садоводство, можно ли строить дом, минимальные отступы. 7.4. Карта охранных зон/рыболовства/ЛЭП Выяснить, нет ли по границам: ЛЭП, газопровода, водоохранной зоны, трассировки дорог, пожарной зоны лесов. 7.5. Координаты СНТ Убедиться, что СНТ как юрлицо имеет корректные границы и они не накладываются на лесфонд. Итог можно ли покупать такой участок? Можно, но только после проверки границ с лесфондом. Если СНТ стоит вровень с лесом это нормально. Если СНТ залезает на лес ни в коем случае не покупайте, даже если цена хорошая.