Здравствуйте! Приобрели участок ИЖС, подали уведомление о начале строительства пришел с отказ с формулировкой: отказано по причине того что по приказу строительство домов индивидуальной жилой застройки исключены из основных видов разрегенного использования зоны ж2. В ГПЗУ только блокированные и секционные дома оставлены. Как быть с этим можно ли как то изменить зону или еще что то? Спасибо.
Зона застройки ж2
Тему «Зона застройки ж2» просмотрело: 3 362 чел. | Сейчас просматривают: гости: 9 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 69 239 чел. | Online: 2 чел. и гостей: 945 чел.
Комментарии (5)
Богушевский Ярослав 11 июля 2026, 11:27
Народный консультант
Здравствуйте. Такая ситуация встречается после внесения изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). Если в территориальной зоне Ж-2 индивидуальные жилые дома исключены из основных (и условно разрешенных) видов использования, то администрация формально вправе отказать в согласовании уведомления о строительстве. Однако это не всегда означает, что построить дом невозможно. Возможны несколько вариантов. 1. Проверить дату приобретения участка и изменения ПЗЗ. Если участок был предоставлен или образован для ИЖС до изменения градостроительного регламента, необходимо изучить, не сохраняется ли возможность использования участка по ранее установленному виду разрешенного использования. 2. Проверить сведения ЕГРН. Если в ЕГРН у участка установлен ВРИ для индивидуального жилищного строительства, а ПЗЗ ему противоречат, нужно анализировать, является ли отказ законным. В ряде случаев суды встают на сторону собственников. 3. Изменение территориальной зоны. Это самый сложный путь. Изменение границ территориальных зон осуществляется путем внесения изменений в ПЗЗ по инициативе администрации или заинтересованных лиц. Процедура длительная и положительный результат не гарантирован. 4. Получение условно разрешенного вида использования. Этот вариант возможен только в том случае, если ИЖС предусмотрен в вашей зоне как условно разрешенный вид использования. Если он полностью исключен, этот механизм не поможет. Для оценки перспектив желательно посмотреть: отказ администрации; ГПЗУ; выписку ЕГРН на участок; Правила землепользования и застройки (или хотя бы указать муниципальное образование и регион). Перед отправкой документов обязательно скройте персональные данные (Ф.И.О., паспортные данные, адрес, кадастровый номер при необходимости). После изучения документов можно будет оценить, насколько обоснован отказ и есть ли основания для его обжалования.
Гость 247932-8647 13 июля 2026, 00:22
anonim-247932-8647
Отказ
Отказ продолжение
Приказ
Приказ продолжение
Пзз
Пзз продолдение
Пзз продолжение
Пзз продолжение
Пзз продолжение
ЕГРН
ЕГРН продолжение
ЕГРН продолжение
ГПЗУ
ГПЗУ продолжение
Богушевский ЯрославГость 247932-8647 15 июля 2026, 18:15
Народный консультант
Изучил все документы. На мой взгляд, ситуация не такая однозначная, как ее изложила администрация, и шансы на оспаривание отказа есть. ### Что я увидел 1. Участок поставлен на кадастровый учет 05.11.2024. 2. В ЕГРН зарегистрирован ВРИ "Для индивидуальной жилой застройки". Это видно из выписки ЕГРН. 3. В июне 2026 года вы подали уведомление о строительстве. 4. Администрация отказала, сославшись на то, что приказом Комитета градостроительной политики Ленинградской области №119 от 31.10.2025 из основных видов разрешенного использования зоны Ж-2 исключены дома индивидуальной жилой застройки. 5. В представленном вами приказе действительно содержится только одно изменение из таблицы основных видов использования зоны Ж-2 исключена строка "Дома индивидуальной жилой застройки". --- ## Но здесь возникает важный юридический момент У вас сейчас одновременно существуют два обстоятельства: вид разрешенного использования участка по ЕГРН "для индивидуальной жилой застройки"; территориальная зона Ж-2 после изменения ПЗЗ уже не предусматривает ИЖС как основной вид использования. Это разные вещи. Администрация фактически говорит: > раз ПЗЗ изменились, строить нельзя. Однако законодательство работает несколько сложнее. --- ## Самый главный вопрос Нужно определить: когда именно был установлен ВРИ "для индивидуальной жилой застройки". Если он существовал до внесения изменений в ПЗЗ, то действует статья 85 ЗК РФ и статья 37 ГрК РФ, согласно которым ранее возникшее право использования земельного участка само по себе не прекращается только потому, что изменились Правила землепользования и застройки. Именно поэтому многие суды указывают: > изменение градостроительного регламента само по себе не прекращает ранее установленный вид разрешенного использования земельного участка. --- ## Что меня насторожило В приложенном вами документе администрация пишет: > строительство домов индивидуальной жилой застройки исключено из основных видов разрешенного использования зоны Ж-2. Но она не отвечает на вопрос, почему при этом: в ЕГРН до сих пор зарегистрирован ВРИ ИЖС; этот ВРИ никто не отменял; сведения ЕГРН являются действующими. Получается противоречие. --- ## Еще один важный момент В старой редакции ПЗЗ (которую вы тоже приложили) зона Ж-2 прямо предусматривала: > дома индивидуальной жилой застройки. После приказа №119 эту строку просто удалили. То есть речь идет не о том, что участок изначально никогда не предназначался для ИЖС, а о том, что правила изменились уже после формирования участка. Это существенно усиливает позицию собственника. --- ## Что необходимо проверить дополнительно Для окончательного вывода не хватает одного документа: ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Особенно интересуют: дата выдачи; пункт 2.2; виды разрешенного использования; переходные положения. Без него нельзя на 100% сказать, нарушила ли администрация закон. --- ## Если ВРИ действительно существовал до изменения ПЗЗ Тогда можно строить позицию примерно так: участок образован и зарегистрирован с ВРИ "для индивидуальной жилой застройки"; собственник приобрел право использовать участок именно таким образом; последующее изменение ПЗЗ не прекращает уже существующее право; администрация необоснованно проигнорировала сведения ЕГРН; отказ противоречит требованиям Земельного кодекса и Градостроительного кодекса. --- ## Если же ВРИ был установлен уже после изменения ПЗЗ Тогда ситуация становится значительно сложнее. --- # Мой предварительный вывод По тем документам, которые вы прислали, я не считаю отказ бесспорно законным. Напротив, вижу как минимум один серьезный довод для обращения в суд: > участок уже существовал с ВРИ ИЖС, а администрация фактически отказалась учитывать зарегистрированное право, сославшись исключительно на последующее изменение ПЗЗ. --- ### Что я рекомендую Если планируется судебное оспаривание, я бы сначала проверил еще два документа: 1. Полную выписку ЕГРН с историей изменений ВРИ (или дату установления ВРИ). 2. ГПЗУ, выданный именно на этот участок. После этого уже можно будет оценить перспективы и подготовить иск. Если окажется, что ВРИ ИЖС был установлен до приказа №119, вероятность успешного оспаривания отказа может быть достаточно высокой.
Гость 247932-8647Богушевский Ярослав 16 июля 2026, 01:18
anonim-247932-8647
Большое спасибо) есть еще уточнения) 1. А как поучить полную выписку ЕГРН с историей изменения ВРИ? То что я прикрепил это какая то неполная версия? 2. ГПЗУ прикрепил от этого участка, или это тоже не тот вариант?
Богушевский ЯрославГость 247932-8647 16 июля 2026, 19:35
Народный консультант
Пожалуйста! Теперь картина стала понятнее. Более внимательно посмотрел на присланные документы. 1. По выписке ЕГРН Нет, та выписка, которую Вы приложили, не является неполной. Это обычная актуальная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Она показывает состояние участка на дату выдачи, но не содержит историю изменений ВРИ. Получить дату изменения ВРИ можно несколькими способами: заказать расширенную выписку о содержании правоустанавливающих документов (если изменение ВРИ оформлялось отдельным решением); запросить архивные сведения ЕГРН через Росреестр или МФЦ; посмотреть документы, на основании которых участок был поставлен на кадастровый учет (межевой план, решение об образовании участка, акт органа власти); иногда дата изменения ВРИ содержится в сведениях кадастрового инженера или в документах, по которым образовывался участок. Но, честно говоря, в Вашем случае это уже не самый главный вопрос. Я обратил внимание на другое. В выписке видно: участок поставлен на кадастровый учет 05.11.2024; уже тогда ему был присвоен ВРИ Дома индивидуальной жилой застройки. А приказ №119 вступил значительно позже 31.10.2025. То есть уже из имеющихся документов следует, что ВРИ существовал раньше изменений ПЗЗ. Это хороший аргумент. --- 2. По ГПЗУ Да, теперь вижу Вы действительно прикладывали ГПЗУ, просто он был среди большого количества изображений, и я сначала принял его за выдержку из ПЗЗ. И именно ГПЗУ меня заинтересовал еще больше. В разделе 2.2 прямо указано: > земельный участок расположен в зоне Ж-2. И далее приведен перечень видов разрешенного использования, в котором домов индивидуальной жилой застройки уже нет. То есть ГПЗУ отражает новую редакцию ПЗЗ после приказа №119. Однако здесь есть важная особенность. ГПЗУ носит информационный характер. Он лишь сообщает, какие градостроительные регламенты действуют на дату его выдачи. Сам по себе ГПЗУ не прекращает ранее возникшее право использовать участок в соответствии с зарегистрированным ВРИ. Именно этот вопрос обычно становится ключевым в подобных судебных спорах. --- ### На что я бы делал основной акцент в суде Если бы готовил иск, то сосредоточился бы не столько на споре с самим приказом №119, сколько на следующем: участок образован до изменения ПЗЗ; ВРИ для индивидуальной жилой застройки был установлен еще в 2024 году; сведения о ВРИ до сих пор содержатся в ЕГРН и никем не изменены; администрация отказала только потому, что позднее изменились ПЗЗ, не дав оценки уже существующему зарегистрированному виду разрешенного использования. Именно этот момент, на мой взгляд, является самым сильным в Вашей позиции. ### Что еще стоит проверить Я бы рекомендовал дополнительно заказать выписку из ИСОГД (Информационной системы обеспечения градостроительной деятельности) или запросить в администрации сведения, на каком основании и когда участку был установлен ВРИ "для индивидуальной жилой застройки". Если окажется, что этот ВРИ был присвоен законно при образовании участка в 2024 году, это станет дополнительным доказательством. В целом после просмотра всех документов моя оценка стала даже более оптимистичной, чем сначала. Я уже не считаю, что отказ администрации выглядит безусловно законным. Наоборот, вижу вполне аргументированную правовую позицию для его оспаривания. Если дело дойдет до суда, я бы также проверил судебную практику именно по Ленинградской области и подобрал решения Верховного Суда РФ и кассационных судов, где рассматривались аналогичные ситуации: изменение ПЗЗ после образования участка с уже установленным ВРИ ИЖС. Такие судебные акты могут существенно усилить исковую позицию.