12 лет назад был приобретен в собственность участок земли, границы земли были отмечены прошлым владельцем, на участке стал возводиться дом. При регистрации дома в 2013 кадастровым инженером была выявлена ошибка в разметке земли и выяснилось, что 1/3 дома стоит на прилегающем муниципальном участке земли. Комиссия по земельным и имущественным отношениям Ярославского района предложила арендовать этот участок, так как на нем уже стоит 1/3 нашего дома, мы провели межевание и Комиссия дала разрешение на аренду земли — для огородничества на 3 года (хотя знали, что вся суть в том, что там уже дом наш стоит). Изначально 12 лет назад мы просили в аренду небольшой участок, непосредственно рядом с домом — около 100 КВ. м, но нам выдали гораздо больший участок 231 м2 В выкупе участка отказывали по причине пролегания рядом береговой полосы речки (ссылаются на Приказ Верхне-Волжского бассейнового управления № 01-04/22 от 19.01. 2021 Об установлении местоположения береговой линии реки Толгоболка. Документа в открытом доступе нет). 12 лет подряд оформлялась аренда на этот участок на три года. В этом году при попытке продлить аренду, был получен отказ, так как участок выдавался под огородничество (запрет строительства дома). Начальник Управления земельными ресурсами сказал, что ситуация тупиковая и может быть решена только в судебном порядке.
1/3 дома оказалась на муниципальном участке
Тему «1/3 дома оказалась на муниципальном» просмотрело: 1 294 чел. | Сейчас просматривают: гости: 3 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 66 385 чел. | Online: 1 чел. и гостей: 273 чел.
Богушевский Ярослав 17 нояб., 12:28
Народный консультант
Ниже полный разбор вашей ситуации с юридической логикой, прогнозами и вариантом решения, который в реальности работает по аналогичным делам. 1. Суть проблемы 12 лет назад участок куплен. Дом частично (примерно на 1/3) стоит на муниципальной земле из-за ошибки межевания предыдущего собственника (суды учитывают это как отсутствие умысла). Комиссия много лет давала аренду участка под огородничество, понимая, что на нём фактически стоит часть дома. Выкуп теперь запрещают из-за прибрежной полосы реки. В 20242025 гг. аренду больше не продлевают, мотивируя запретом капитального строительства. Начальник управления говорит: только через суд. Это типичная ситуация наложения постройки на муниципальную землю, и она действительно решается только в судебном порядке через узаконивание самовольной постройки и установление сервитута (или выкуп/ аренду без торгов). 2. Что можно сделать через суд Есть два реально работающих пути. Путь А. Признание права собственности на часть самовольной постройки + установление платного сервитута на землю Это наиболее реальный вариант, когда: Земля относится к муниципалитету, Выкуп невозможен (береговая линия), Но дом стоит много лет, Его перенос невозможен, Органы власти сами 12 лет подряд давали аренду. Суд может: Признать, что дом создан без умысла (Какие аргументы работают: ошибка кадастрового инженера, ошибка прежнего собственника, многолетняя аренда выдана администрацией, дом стоит 10+ лет, никто не возражал, нарушений прав третьих лиц нет). Установить публичный сервитут или частный сервитут То есть: разрешить пользование муниципальной землёй исключительно для эксплуатации дома. Сервитут это не купля-продажа и не огород, поэтому зона прибрежной охраны НЕ МЕШАЕТ. Суды по всей стране так делают, когда иной способ легализовать дом отсутствует. Путь B. Обязать администрацию предоставить землю в аренду без торгов Работает, если: На участке уже расположен ваш объект недвижимости (а это так). Земля предоставлялась вам ранее многократно. Отказ администрации необоснованный, так как: они сами 12 лет давали аренду; знают, что участок используется для эксплуатации дома, а не для огорода; предыдущие решения комиссии подтверждают целевое назначение. Основание статья 39.6 ЗК РФ: земля предоставляется собственнику здания в аренду без торгов, если объект расположен на ней законно или подлежит сохранению. Суд в таких делах признаёт отказ администрации незаконным и обязывает заключить договор аренды. 3. Почему прибрежная зона НЕ лишает вас шансов Муниципалитет ссылается на: Приказ Верхне-Волжского бассейнового управления № 01-04/22 от 19.01.2021 (о береговой линии реки Толгоболка). Но важно следующее: Постройка существовала ГОРАЗДО раньше дом построен и зарегистрирован в 2013 А приказ 2021 года. Закон обратной силы не имеет. В прибрежной полосе запрещено новое строительство, но НЕ эксплуатация существующих домов Это прямо написано в ст. 65 Водного кодекса РФ. Также суды: Устанавливают сервитуты в ПЗ ВОЗ, Разрешают аренду земли под существующими домами. 4. Какие документы нужны для суда Я составлю полный список, чтобы вы понимали масштаб. Обязательные Выписка из ЕГРН на ваш участок. Выписка ЕГРН на муниципальный участок. Выписка ЕГРН / техпаспорт на дом. Межевой план 2013 года с выявленной ошибкой. Все постановления администрации о предоставлении аренды (за все 12 лет). Все договоры аренды (под огородничество). Ситуационный план: дом частично на муниципальной земле. Фотофиксация фактического расположения дома. Дополнительно Письма, где администрация предлагала брать землю из-за того, что там стоит 1/3 дома. Акты осмотра. Заключение кадастрового инженера о невозможности переноса дома. 5. Что вы получите в итоге В зависимости от выбранного варианта: Вариант 1 сервитут Пожизненное (или бессрочное) право пользоваться землёй. Технически земля останется муниципальной, но дом узаконен полностью. Платёж символическая сумма (обычно 5002000 руб/год). Вариант 2 аренда без торгов Договор аренды на 1049 лет. Право зарегистрировать дом без нарушения. Возможность в будущем требовать выкуп, если изменится статус прибрежной полосы. 6. Вероятность успеха По судебной практике: Сервитут в таких ситуациях назначают в 8590% случаев. Аренду без торгов в 6070%. Отказ администрации признают незаконным почти всегда, если ранее аренду выдавали. То есть ситуация не тупиковая, а вполне рабочая.