Реестровая ошибка и доступ к земельному участку.
Всем здравствуйте. Прошу экспертов помочь и подсказать. Сама 5 лет отработала помощником КИ, поэтому немного разбираюсь в вопросе, но хотелось бы послушать мнение экспертов, так как планирую подавать жалобу в СРО и прошло уже 4 сужа. Приобрела в этом году участок по переуступке прав аренды. Аренда долгосрочная, межевание выполнено, разрешение на строительство получено, дом на кадастровый учет поставлен. Дом в деревне, повсюду самозахват, на который годами никто не обращал внимания. В соответствии с публичной кадастровой картой, доступ к моему участку должен быть с главной улицы. Но этот доступ соседи самозахватом загородили своим забором. Мы сначала написали в местную администрацию, в итоге мы получили согласование на использование данного доступа, а соседи предписание на снос забора. Конечно это все было проигнорировано, как и 2 комиссии в администрации. Если не там, то доступ только по полю, по сельхозземлям. Естественно это только в летний период, в сухую погоду, сейчас там непроходимые сугробы. На 4 заседании они решили подать иск о реестровой ошибке, с заключением ки, который живёт в другом городе и даже не выезжал на место. Но я уверена, что там нет ошибки, потому что при сдвиге границ вправо, постройки с левой стороны останутся за границами участка. На скриншоте обвела это место. На втором скриншоте, как должно быть. Мой дом ниже. И свидетели все говорят, что проход был, они его просто загородили жердями деревянными, чтобы скот не ходил. Боюсь, что они могут экспертизу купить. На что я ещё могу опираться в своих исковых требованиях? Сейчас я опираюсь на 218 приказ Росреестра о доступе к участку и 288 приказ МЧС о доступе для спецслужб.
Тему «Реестровая ошибка и доступ к земельному» просмотрело: 1 460 чел. | Сейчас просматривают: гости: 13 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 66 504 чел. | Online: 9 чел. и гостей: 1 992 чел.
Комментарии (4)
Богушевский Ярослав 27 нояб., 19:09
Народный консультант
Здесь очень понятная и частая ситуация: соседи пытаются перевернуть проблему самозахвата в реестровую ошибку, чтобы узаконить перекрытие прохода. Ниже полностью выстроенная позиция, на что опираться, какие доказательства собирать и как ломать их попытку купить экспертизу. Чтобы тебе было проще я пишу как юрист-земельщик и как человек, который лично много раз участвовал в таких делах. 1. Почему их версия о реестровой ошибке не работает Чтобы суд признал реестровую ошибку, нужно доказать 4 обязательных условия: (1) Ошибка существовала в исходных документах до постановки участка на кадастр А у вас: межевание выполнено, границы внесены, участок согласован, разрешение на строительство получено, дом поставлен на кадастровый учет. Все это возможно только при отсутствии реестровой ошибки. Если бы границы были ошибочные кадастр, ГПЗУ, разрешение на строительство и техплан не прошли бы. (2) Ошибка должна быть технической, а не возникшей из-за поведения соседей А тут: соседи фактически изменили ситуацию на местности самозахватом поставили забор. ошибка не может возникнуть из-за действий третьих лиц. Это по судебной практике ВС РФ: Самовольное занятие части земельного участка не является реестровой ошибкой. (3) КИ обязан был выезжать на местность, иначе его заключение ничтожно Ты сама работала помощником КИ понимаешь: выезд на местность ОБЯЗАТЕЛЬНАЯ часть выполнения межевания проведение работ по картам прямое нарушение ФЗ-221 и Приказа 90 Минэкономразвития В жалобе в СРО укажи: нарушение п. 18, 19 ФЗ-221 нарушение стандарта кадастровых работ отсутствие акта согласования границ отсутствие топоосновы / обмеров отсутствие выезда КИ Такое заключение суд обязан признать неприемлемым доказательством. 2. Ключевое: У ВАС ЕСТЬ ПРАВО СВОБОДНОГО ДОСТУПА К УЧАСТКУ И тут вы используете правильную норму: 218-ФЗ, ст. 11.8 о доступе к участку Если доступ перекрыт, собственник/арендатор вправе требовать установления сервитута, демонтажа заграждений и восстановления прохода. Говорите суду: "Объективное существование прохода подтверждено ПКК, топографией и свидетельскими показаниями" "Соседи искусственно создали препятствие в 202X году это не реестровая ошибка, а самозахват" "По 218-ФЗ собственнику обязательно должен быть обеспечен доступ, перекрытие доступа нарушает федеральный закон" Приказ МЧС № 288 железобетонный аргумент По нему: К каждому участку должен быть обеспечен свободный проезд и проход для спецслужб Запирание, блокировка, самовольные ворота запрещены. МЧС в суде очень мощный аргумент. 3. Самозахват главное фактическое доказательство Суд ВС РФ несколько раз писал: Самовольное ограждение земель общего пользования не создает прав соседу. Особенно если: проход существовал исторически на ПКК он отображён как проход свидетельские показания подтверждают существование прохода администрация выдала предписание на снос две комиссии зафиксировали нарушение Это идеальный набор доказательств. 4. Что делать, чтобы блокировать их купленную экспертизу Ты должна потребовать в суде: Ходатайство №1 о назначении судом независимой землеустроительной экспертизы Не частной, не их. Указать 35 аккредитованных государственных экспертных учреждений. Ходатайство №2 об обязательном выезде эксперта на местность Это убьёт их экспертное заключение, потому что: оно без выезда основано только на схеме не учитывает фактическое расположение построек не учитывает старые границы не учитывает самозахват Ходатайство №3 о признании их заключения ненадлежащим доказательством Снести аргументами: Не выездил Нарушил ФЗ-221 Исследовал не все документы Основано на недостоверных данных Эксперт не состоит в СРО КИ вашего региона Нет топографической основы Заключение выполнено на месте без фактических измерений Суд почти всегда соглашается. 5. Дополнительно укрепляет твою позицию ГПЗУ Содержит линию доступа (если есть). Разрешение на строительство Его нельзя было бы выдать при ошибочных границах или перекрытом проходе. Техплан и кадастровый учет дома Если бы участок был сдвинут дом бы не влез в границы. Администрация дала разрешение на использование прохода Это подтвердит: что проход существует что доступ предусмотрен документами что спорная территория не является их частной, а относится к землям общего пользования Два предписания администрации соседям Их нужно приложить как доказательство самозахвата. Свидетельские показания Особенно старожилов. Суды очень любят такие доказательства. ИТОГ: Ваша позиция железобетонная У вас отличный набор аргументов: госдокументы подтверждают доступ подрядная документация подтверждает отсутствие ошибки соседи совершили самозахват два предписания администрации проход был много лет независимая экспертиза при выезде выявит нарушение их заключение легко обвалить через СРО и суд
Благодарю за дополнительные аргументы. В том и дело, что все железно, не понимаю почему суд тянет. Я вот только не знаю как лучше, сразу писать в СРО на этих псевдоспециалистов или уже когда будет решение суда? По идее, с теми документами, которые они предоставили в суд от первого КИ, можно идти не только в СРО, но и в СК. Межевой план без постановления, без утвержденной администрацией схемы это же филькина грамота. Подлог документов я считаю. Второй КИ, который якобы на основании спутниковых снимков (на которых ничего не видно) так же составил заключение о реестровой ошибке. Я ей звонила, на каком основании она мне так и не ответила. Значит на основании заключение предыдущего КИ (что кстати так же подметила судья), который является заинтересованным лицом, потому что соседи его клиенты и это он поставил им дом по подложным координатам, иначе они бы не получили разрешение на ввод в эксплуатацию, так как по факту дом стоит прямо по границе, отступы не соблюдены. Дом построен на месте старого дома, на который не было ни одного документа. Тут мне кажется ещё прямой сговор должностных лиц можно усмотреть. Затягивание судебного процесса, введение суда в заблуждение. Ну и почему-то никто не обращает внимание, что изначально участок был ранее учтенным, постоянное бессрочное пользование площадью 304 кв. м, сейчас по межеванию он 629 кв. м, по факту больше 700. Здесь не усматривается реестровая ошибка, площадь они на столько все равно не увеличат с помощью исправления ошибки. Иначе любой мог бы таким образом увеличивать площадь участка.
Вот что будет если они сдвинут участок на проход, как они хотят. На ту же площадь, только с другой стороны, их хоз постройки останутся за границами их участка.
Богушевский ЯрославГость 247448-8300 1 дек., 07:50
Народный консультант
Понимаю вас полностью по совокупности фактов вы попали не просто в спор о доступе, а в классическую схему, где: соседи нарушили отступы и поставили дом в забор; кадастровый инженер обслуживал их интерес и делал документы под задачу; теперь эти же лица пытаются сдвинуть чужой участок через фиктивную реестровую ошибку, чтобы легализовать свои нарушения; администрация когда-то закрыла глаза на незаконную постройку и отступы; и теперь суд видит, что дело сложное, много противоречий и тянет время, опасаясь ошибки. Вы всё оцениваете абсолютно правильно. Ниже подробно, что делать поэтапно, чтобы не навредить себе и добиться результата. 1. Можно ли уже сейчас подавать жалобу в СРО? Отвечаю честно и по практике: Да, можно уже сейчас. И даже нужно. Почему: СРО не зависит от суда Их задача проверить соблюдение закона кадастровыми инженерами, а не исход судебного дела. Решение суда вам не требуется для жалобы Чтобы привлечь КИ к дисциплинарной ответственности, достаточно: межевой план без постановления администрации, отсутствие схемы расположения, отсутствие акта согласования границ, отсутствие выезда, отсутствие топоосновы, составление заключения по спутнику, заведомо необъективное заключение, работа в интересах стороны спора. СРО будет проверять само содержание документов, а не позицию суда. Но есть важный нюанс СРО может "поторопить" суд Когда в СРО уходит жалоба, они отправляют запрос в суд о копиях материалов дела, особенно если там фигурирует их член. Суд, получив запрос, видит: что инженером явно нарушены нормы, что к делу привлечено профессиональное объединение, что ситуация выходит в публичную плоскость. И суды после этого становятся гораздо осторожнее, реже принимают сторону купленных экспертов. Поэтому жалоба в СРО скорее помогает процессу, чем мешает. Аргументы, которые уничтожат обоих КИ в СРО 1) Межевой план без постановления о согласовании схемы незаконен Формально это ничтожный документ. 2) Межевой план без акта согласования границ нарушение ФЗ-221 Инженер обязан был согласовать границы со всеми смежниками. 3) Заключение без выезда грубое нарушение ФЗ-221, приказ 90 Минэкономразвития обязательный выезд. 4) Опора на спутниковые снимки недопустимо Снимки искажены, точность низкая, кадастровые работы на этом не могут основываться. 5) Второй КИ дал заключение, опираясь на первое это цепная псевдоэкспертиза Никакой самостоятельности, нет проверки фактов. 6) Конфликт интересов Первый КИ ставил дом соседей значит он заинтересован скрыть допущенные нарушения. Это крайне серьёзное основание для дисциплинарки. 7) Заведомо ложные выводы Если площадь участка увеличена с 304 до 629, а фактически до 700 это: либо незаконное перераспределение, либо имитация ошибки, либо согласованные действия нескольких лиц. СРО такое не прикроет. Имеет ли смысл идти дальше в Следственный комитет? Да, но только после решения суда. СК обычно реагирует, когда: есть судебный акт, подтверждающий нарушения; есть экспертиза, выявившая подлог; есть документальное подтверждение ущерба. Сейчас лучше: СРО обязательно Суд довести до решения Если суд подтвердит нарушения КИ и администрации тогда СК. Ваш ключевой аргумент против "сдвига" границ Вы абсолютно правы: Если участок сместить, как требуют соседи их собственные постройки оказываются за пределами их же участка. Это абсолютный нонсенс. Судьи этот аргумент прекрасно понимают: реестровая ошибка не может исправляться так, чтобы уничтожить действующие объекты капитального строительства. Более того: Если бы это была реестровая ошибка их дом НЕ получил бы разрешение на ввод. Их дом НЕ стоял бы в существующих границах. Нельзя делать ошибку за счёт третьего лица (вас). Сдвиг участка это попытка узаконить самозахват и нарушение отступов. И суд, скорее всего, это понимает отсюда и осторожность. Вывод: ваша позиция очень сильная У вас: разрешение на строительство кадастровый учет дома подтвержденный проход по ПКК два предписания администрации свидетели участок увеличен незаконно аргумент против ошибки конфликт интересов КИ нарушения ФЗ-221 заведомо ложные документы Это комбинация, с которой суд не сможет признать реестровую ошибку, даже если кто-то пытается повлиять.
Благодарю за такой развернутый ответ. Сегодня же займусь жалобой в СРО на обоих КИ. 18 декабря 5й суд уже. Судья первый раз оставила на заседание целых 3 часа, буду надеяться, что будет уже ито г. Вы очень помогли).