Вопросы юристу по оформлению недвижимости

Геологические изыскания определяют качество грунта, а не наличие подземных вод.

Один раз заметил, как инженеры измеряли уровень грунтовых вод. Возможно Александр прав.

Спасибо за ответы. Выводы сделал.

Инженерно-экологические изыскания

Инженерно экологические изыскания для строительства — комплекс изыскательских работ, которые проводятся с целью оценки состояния и прогноза изменений окружающей среды в ходе реализации проекта.

Я так понимаю, это все отражено в геодезической съёмке, то есть изыскания сводятся к банальному построению схемы рельефа?

Нет, геодезическая съемка нужна не только для определения рельефа участка. Абсолютно все технические документы, получаемые при изысканиях также пригодятся. Если вы еще только регистрируете участок в собственность. Так что, геодезическая съемка никогда не будет лишней.

Не вижу смысла указывать информацию о строениях (или что у вас там), сооружениях на участке, так как право распоряжения ими автоматически приобретается при получении подобных прав на участок, на котором они расположены.

Полностью согласна с экспертами. Договор — это всегда самый серьезный аргумент с точки зрения соблюдения всех юридических нюансов. Только в договоре будет включен пункт о том, что может произойти в случае отказа от сделки. Чтобы не остаться и без денег и без квартиры, в вашей ситуации, лучше сразу к юристу и без самодеятельности.

От договора, насколько понимаю, тоже можно отказаться. Что тогда с задатком происходит? Его должны вернуть?

Задаток на то и задаток, чтобы его оставить в 100% у продавца. Не понравится квартира — задаток останется у продавца. Если квартира не соответствует заявленному предложению, или продавец квартиры не соблюдал условия сделки — придется вернуть 2 задатка. На данный момент есть четкая формулировка закона, которая предполагает действия с авансами. Согласно ст. 381 ГК РФ, если договор не соблюдается по вине покупателя, то авансовая денежная сумма остается у продавца. В том случае, если по каким-то причинам продавец отказывается исполнять договор, то он обязан вернуть покупателю аванс в двойном размере.

Не переживайте Вы так из-за залога, найдете другого покупателя на квартиру.

Как отметили выше, договор - ваше спасение. Рекомендую сразу занести все условия в договор. Существуют масса ситуаций, когда та сторона, которая послужила причиной срыва договора, должна полностью выплатить убытки второй стороне. Но при этом данный пункт должен быть включен в договор предварительной купли-продажи.

Здание, плюс его технические характеристики и земельный участок под ним, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером и т. д.

А остальной участок? Как быть, если я хочу его оставить себе?

Если вы еще найдёте такого покупателя, который согласится на это. Для эксплуатации здания новому собственнику тоже понадобится какая-то часть земельного участка.

И что делать в таком случае?

Как вариант, Вы можете сделать межевание участка и разделить его на два самостоятельных объекта. На каждом из которых будет по зданию, тогда и цена будет намного выше и желающих больше.

Если не межевать и не делить?

Вы можете продать или сдать в аренду не отдельный участок, а долю в праве собственности, например 1/7 и тому подобное. Долю потом можно выделить в натуре.

Чем мне это грозит?

Если вы свою долю решите продать, то надо будет предложить ее сначала собственнику. Многое зависит от того, что он скажет.

Какие еще есть варианты?

Как вариант — не продавать.

Можно установить сервитут на проезд по вашему участку для нового собственника здания.

Извините, я очень плохо понимаю юридическую тематику, можно подробнее?

Заключаете соглашение, в котором устанавливаете права и обязанности сторон, а также срок действия. Например, покупатель здания будет иметь право подъезжать к нему по вашему участку, дальше сами определяйте.

Если я сама составлю соглашение?

Можно, но лучше обратиться к юристу. Во избежание потом правовых споров сделать это следует.

А недостатки?

Не каждый потенциальный покупатель согласится на это. Сами подумайте, зачем недвижимость без земли, люди стремятся приобретать землю.

Тоже не выдержал. Что вы так упираетесь в этот участок, разделите на два. Себе — большую часть, покупателю — меньшую. Все.

Да, похоже, кто-то себе просто рейтинг набивает в этой теме, ему не ответы нужны.

Межевание — дорогое удовольствие. За кадастровые паспорта тоже деньги платить. В юстиции опять платить и так далее. И сроки, сроки, сроки.

Сумму, которую потратите на оформление, включите в стоимость земли и все.

Допустим, а сроки какие?

Профессионал сделает быстро, около 2-3 недель. Разве это сроки? Если Вы продадите здание без земли, а потом возникнет спор. Новый собственник, допустим, обратится в суд. Вот там покажут что такое разумные сроки. Полгода минимум, а там как пойдет. И тогда сроки, сроки, сроки. Продолжать?

Нет, все понятно, спасибо.

Рейтинг я не набивала, вопрос серьёзный. Знаний о недвижимости очень мало. Впервые такие отчаянные действия предпринимаю из-за кризиса. Столько информации. Все не взвесить. Нужна помощь юриста. Очень благодарна за ответы Роману Александровичу. Спасибо за такой информативный подход к проблеме.

Как вы хотели? Земля требует внимания со стороны оформления.

Когда я, как и вы, хотел выполнить проект своего же дома, от меня чуть не ушла жена. Наверное, я вовремя одумался. Понял это по результату строительства сарая. Начните с малого, не реконструируйте, а нанесите на ватман свой дом в разрезе и покажите архитектору, за спрос денег много не возьмут.

Кто платит налоги, коммуналку и остальные обязательные платежи?

Да, никто. Просто приходят извещения из налоговой и счета. Если я буду все оплачивать, мне могут передать в собственность эту часть?

Скорее всего нет. Если нет наследников, то имущество переходит в собственность муниципалитета.

Получается, квартирой соседа администрация владеет?

Нет, если в ЕГРП записан старый собственник. Вы же сами пишите, что владелец — сосед.

Есть ли у меня хоть какие-нибудь привилегии по регистрации этой квартиры?

Если у Вас с соседом оформлены две отдельные квартиры, то никаких.

Если у Вас объект в долевой собственности, тогда да. Если отдельные квартиры, нет никаких привилегий.

Какие могут быть привилегии, когда квартиру на одной площадке продают. Разве у соседа преимущество? О чем Вы говорите? Администрация не будет утруждаться. Чтобы выкупить у них, надо, чтобы квартира была в собственности. А зачем им обременять себя, потом еще и платить за нее.

А как они ее должны оформить?

В суд обратиться, признать имущество выморочным и оформить право собственности на него.

Посоветуете обращаться в администрацию, или нет смысла?

Вы выясните все как надо с наследниками, а потом уже в администрацию идите. Опять же, пока в реестре бывший собственник, у вас нет шансов.

Если эту часть, квартиру, я выкупаю, мне посодействует администрация в оформлении?

Вполне возможно. Можете юриста нанять, и пусть он от имени администрации и в ее интересах выступает. Так будет проще.

Не факт, что местные власти на это согласятся. У них своих юристов нет?

Все равно пусть поинтересуется. За спрос денег не берут.

А если все-таки получится уладить вопрос, можно будет объединить в общий дом?

Конечно. Нет никаких препятствий.

Спасибо большое за ответы на все мои вопросы. Но есть еще такой мелочный момент со счетчиками, у нас же они разные. Я понимаю, это полная ерунда, но хотелось бы знать, что вы думаете по этому поводу?

Это уже не юридическая, а техническая проблема.

Мне еще на другом форуме предложили самостоятельно прорубить дверь в квартиру соседа. У нас же стена общая, и пользоваться его квартирой пока не оформим. Можно так сделать или оштрафуют?

Не стоит этого делать. Во-первых, незаконно. Во-вторых, с юридической стороны очень опасно.

Понял. Еще вопрос. Кадастровый паспорт и технический, все это надо будет переделывать в случае объединения в одну, и как это дорого делается?

Однозначно переделывать. Стоимость зависит от многих факторов: площадь, сроки и другое. Но в любом случае, сначала надо получить право выкупить, а потом уже перепланировку делать.

Очень благодарен всем за ответы. Спасибо большое.

Земля под ИЖС, до транспорта далеко и вокруг, в принципе, поле. В общем, поселок не застроен еще и в глубинке.

Чему вы удивляетесь? Банки берут только то, что можно быстро и без проблем продать. Совет вам, заложите квартиру, если очень хочется построить дом. Есть еще вариант — оформление потребительский займа. Но еще можно с подрядчиком договориться или поспорить. Можно сказать, что изменились обстоятельства, кредит не дали, может с рассрочкой договоримся, лет так на 25+.

Очень сомневаюсь, что застройщик на это пойдет. Могут и вообще договор расторгнуть единолично, а вы будете платить убытки. Кстати, строить уже начали?

Да, котлован вырыли, фундамент сделали, начали делать первый полуэтаж. Кто ж знал?

ТС, остается еще выход — искать деньги, и конечно, смотреть сам договор и на продажу земли, и как оформлены работы. Если есть, за что зацепиться, стоит оспорить. Все индивидуально. Есть и правовая экспертиза договора и личное вмешательство профессионала.

Подписываюсь под каждым словом. Как вам человек скажет, что делать, если документов нет под рукой?

Не совсем понял. Так что посоветуете? Просто договор дать юристу почитать и искать зацепки, или продолжить строительство предварительно выполнив экспертизу?

Это вы сами решайте. Моё скромное мнение — стоит безотлагательно провести правовую экспертизу.

Думаю, речь идет о техническом паспорте. Вы предоставляли архивную справку из кооператива?

Не спешите обнадеживать человека. У меня была похожая ситуация. Все документы представил, а администрация противится, говорит, выкупайте по рыночной цене и точка. Глава давит на то, что нет доказательств преобразования садового товарищества в СНТ, а участок мне предоставлялся именно садовым товариществом.

Как-то это все дурно попахивает бредом, главное, незаконно это. "Упрощенку" для того и сделали, чтобы люди не скитались по судам, поднимая документы от царя Гороха, а быстро оформляли.

Если Вы в суд обратитесь, с вашей администрации еще и расходы взыщут.

Зачем суд? Сразу все документы в юстицию. Причем здесь какая-то администрация?

Новый кадастровый паспорт обязательно нужен будет? Я сделал описание земельного участка, так посоветовали. На этом все.

Если соседи не посягают на ваш участок, то, в принципе, для оформления этого не требуется.

Лучше сделайте, потом будет меньше проблем.

Тут про суд писали, так вот, у нас такая ситуация. В 1994 году предоставили землю от Лесхоза. Есть постановление администрации, формулировка звучит так: "земля в длительное пользование". В 2009 обратилась за предоставлением в собственность. Нам отказали и на кадастровый учет не поставили. Фактически администрация заставила заключить договор аренды на 5 лет. Дальше вообще интересно. Какой-то «горе-юрист» написал иск в суд. Требование "признать право собственности". В итоге отказ.

Тоже без указания веской причины?

Что-то вроде не тот способ защиты. Написали, что дачная амнистия не предусматривает упрощенный порядок.

У вас кроме постановления есть документы?

Запись в похозяйственной книге также на длительное пользование.

Вы это все в суд представляли? И как эти документы оценили?

Сейчас точную формулировку и не вспомню. По-моему, написали, что невозможно установить границы участка. Предоставленный участок получается в границах того, который принадлежит муниципалитету. Что-то типа того.

Подскажите, а вы делали топографическую съемку, есть какие-то ориентиры земли в постановлении?

Точно не скажу. Итог всего этого — земля не оформлена, деньги потеряла. Что дальше делать, не знаем. Если будут советы, также будем благодарны.

Вы можете регистрировать право на основании тех документов, которые сейчас у Вас есть. Что касается границ, то проведите межевание, подробнее о самой процедуре. Есть ли смежные пользователи, кому-то же еще предоставляли землю, как тогда они узаконили свои участки?

Спасибо, там была очень непонятная история. Эти участки почему-то оказались у администрации, и они их быстро продали с торгов.

Без документов сложно ситуацию оценить. Скиньте все, что у Вас есть мне в личные сообщения или на pravo@pravozem.ru. Вы землю используете? Если "да", то как?

Очень вам благодарна, отправила все земельные документы на почту. Да, у нас, вообще, жилой дом стоит, используем под ЛПХ.

Странная ситуация. На основании чего Вы дом строили?

Разрешение есть, собственность зарегистрирована.

Зачем вы договор аренды подписывали? Вы этим действием подтвердили, что у вас не было законных прав на участок. А вы же им владели и пользовались на основании постановления.

В администрации сказали, что без договора аренды не дадут разрешение на строительство. Можно эту землю теперь бесплатно получить?

Идите в юстицию, несите все, что есть: и копию постановления, и выписки из похозяйственной книги. Откажут — обжалуем.

Да, у Вас вообще бесспорные основания. И недвижимость есть законная, и документы. Люди регистрируют по дачной амнистии, даже если ничего не сохранилось, а землю давали "сто лет назад".

Юристы, подскажите. Дачный дом можно признать жилым и зарегистрироваться там?

Конечно можно.

Что для этого нужно?

Нужно, чтобы установили, что он пригоден для постоянного проживания. Газ, вода и так далее. Технические заключения нужны, можно от коммерческих организаций.

Выслал вам на почту все документы. Посмотрите, пожалуйста. Моя ситуация попадает под бесплатную приватизацию?

Нет. Но все это делается бесплатно, за исключением технических заключений и документов.

Да возьмите хоть приватизацию, хоть дачную амнистию, за все документы платит заявитель. В законе это тоже прописано.

Кстати, о приватизации. Местные власти постоянно отказывают в бесплатной приватизации по разным основаниям. Вот и получается, процедуру упростили, а люди все равно в суд идут. Юристы в администрации должны за что-то деньги получать.

Тоже знаю пару таких примеров совершенно необоснованных отказов. Самый свежий: моей сестре отказали. Сослались на то, что квартира служебная и не может быть приватизирована.

В смысле, для военных офицеров?

Да. Квартира находится в бывшем закрытом военном городке, сейчас он расформирован. Вот они ссылаются на то, что в закрытых военных городках нельзя приватизировать.

Это не так. В документах должно быть написано, что жилье служебное. Если этого нет, то как это установить? Что касается закрытых городков, то если на момент обращения за приватизацией такого статуса уже не было, то приватизация законна.

В итоге, пошли судится.

Вот я и говорю, упрощенный порядок, а на деле еще сложнее. Сначала обратитесь, потом откажут, затем в суд иди.

Участок уже был в аренде у нас, вот мы и дом построили с разрешения администрации.

Да в том-то и дело, что подарить проще, чем забрать назад. Даритель сказала нотариусу, что всё понимает. Ушлая приёмная дочка сразу же продала подаренную ей квартиру и купила дом, в котором прописала и поселила дарительницу. Несколько лет всех устраивало такое положение дел. Пожилая женщина живёт в хороших условиях на природе, любовь забота и все такое. А крестница имеет бесплатную дополнительную недвижимость. Кроме того, получает оплату, как опекун, а также периодически забирает деньги у матери на коммуналку и ремонт дома до ста тысяч. Все же жадность опекунши сказалась, и когда дело дошло до реальной помощи, канула в лето.

Поинтересуйтесь, дом оформлен как долевая собственность? Или в условиях дарения было сказано, что женщина имеет право там дожить.

Лидия, я не видел её документы. Не могу сообщить такие подробности. Каждый раз напоминать ей об этом, сердце кровью обливается. Знаю, что старушке сейчас за 80 лет, но она вполне самостоятельный и разумный человек. На днях ее крестница вызвала скорую помощь. Отвезла старушку к психиатру, который "обломал" ее, подтвердив, что та здорова и в лечении не нуждается, и отправил её домой.

К гадалке не ходи, но это явно на руку дарителю, чтобы получить справку о неспособности принимать решения. Затем вернуть договор дарения, признав его недействительным.

Поговорил я с соседкой и выяснил кое-какие подробности. Родственница хочет передать этот дом своей дочке, поэтому сейчас ищет причину, чтобы пенсионерку выселить. На улицу она не может её отправить, других родственников нет, вот и ищет другие пути. Такие вот родственнички.

Выселить человека, прописанного и зарегистрированного в домовой книге, не так просто. С ваших слов женщина не нарушает правила, дружит с соседями. Посоветуйте ей оплачивать так коммуналку, чтобы квитанции были с её именем. Или хотя бы пусть передаёт деньги опекунше в присутствии знакомых (третьих лиц).

Обратились за советом к участковому. Предупредили о том, что может дойти до непоправимого, так как пожилой женщине раньше звонили с угрозами и неоднократно пытались принудительно отправить в клинику для психов или в дом престарелых. Участковый заинтересовался этим делом.

Кто мешает обратиться в суд? Вся история сделок с недвижимостью хранится в архиве Росреестра. Суд признает дарение недействительным, так как есть угроза для здоровья дарителя. Читайте мое первое сообщение в этой теме.

Не все так просто. Старушка реально устала и не хочет тратить последние годы жизни на бесконечные суды. У неё пенсия почти двадцать тысяч рублей, какой суд она потянет? Помочь не проблема, но она на отрез не хочет ни от кого помощи. Так как разочаровалась в людях окончательно. Дешевле, говорит, отдать "мзду" родственникам, чтобы не беспокоили некоторое время.

Помогите ей обратиться к юристу, который сам разберётся с делом. Ваша знакомая с его помощью проживёт ещё несколько лет счастливо и спокойно.

Пытаемся всей семьей поддержать.

Кто первый занял участок, тому он и принадлежит. Тем более вы первые осваиваете поле. Относительно вашего участка будут ставить заборы соседи справа и слева.

Это абсолютно не верно. У участка имеются координаты, соответствующие его кадастровому номеру. Это параметры, которые рулеткой правильно не определишь, померив от какого-то ориентира. Вызывайте геодезистов. Они все точно разметят.

Отправила всем в личку приглашения. Место встречи Москва. Детали и время уточним, исходя из количества и географии откликнувшихся. Жду отклики или плюсики, как знак согласия встретится и обсудить по кадастровой деятельности новости и вектор развития.

Если что, я тоже в теме.

Присоединяюсь.

Сходка засчитана! Я тоже участвую!

Меня не забудьте.

Только отпишитесь, где будет встреча и когда.

UPD: вижу приглашение.

В таком случае, кредитор должен выплатить сумму в сроки, установленные Агентством, правопреемником обанкротившегося банка. Планируемая ТС рассрочка может не состоятся.

Не проще приобрести понравившийся дом с полным погашением долга? В договоре пишите сумму из кредита и вознаграждение продавцу. Сделка оформляется через нотариуса и банковскую ячейку.

У нас народ такой, не ищет простых путей решения вопросов. Сначала не думает, потом плачется.

Конечно проще, я бы посоветовал до заключения сделки поставить в известность банк и получить согласие. А после оплаты и оформления получить свидетельство без обременения. Если банально денег не хватает, то лучше взять отдельный кредит, а не связываться с долгами продавца.

Автор, Вы серьезно подойдите к составлению договора купли-продажи и в особенности пунктов, касающихся санкций за нарушение платежей, возможности оспаривания сделки. Еще лучше обратиться к конкретному юристу при агентствах по недвижимости и попросить разобраться в ситуации. Переплатите 10 тысяч рублей, но хотя бы сделка вся под контролем будет, и с деньгами останетесь в случае проблем.