Здравствуйте! Ситуация следующая. Есть участок на землях населённого пункта для ЛПХ. В 2005 году участок был размежёван примерно на равные части, теперь это 2 участка с разными собственниками. Практически посередине большого участка, на меже, стоит старый дом 1928 года постройки. Дом зарегистрирован как жилой в долевой собственности тех же владельцев, что и размежёванные участки. Дом разделён на 2 части, вход в каждую расположен на участках соответствующих собственников. В 2008-2010 годах на одном из участков (на том же, где находится половина старого дома того же собственника) был построен новый двухэтажный дом без разрешения на строительство. Дом достроен снаружи, но не завершён изнутри: не закончена внутренняя отделка, нет потолков на втором этаже. Проблема заключается в том, что отступ от старого дома составляет всего 1 м Дом изначально планировался как реконструкция, это указано в проекте застройщика, но проект не был зарегистрирован в БТИ. Для понимания: общих стены и крыши со старым домом нет. В новый дом проведено отопление, канализация, водопровод, газ, электричество. Электричество проведено от старого дома, всё остальное — напрямую. Снести старый дом нельзя, у него разные собственники. С соседями проблем, касающихся этого дома, нет. Цель — узаконить новый дом (как жилой, как садовый, как хозпостройку, как реконструкцию — неважно). С какими сложностями мы можем столкнуться при регистрации нового дома? Как можно зарегистрировать новый дом? Возможно ли оформить его как реконструкцию старого? Возможно ли зарегистрировать его по дачной амнистии?
Регистрация нового дома с отступом 1м от старого
Тему «Регистрация нового дома с отступом» просмотрело: 5 059 чел. | Сейчас просматривают: гости: 8 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 64 799 чел. | Online: 279 чел. и гостей: 2 004 чел.
Богушевский Ярослав 25 авг. 2025, 14:39
Народный консультант
Ситуация с узакониванием нового дома осложняется рядом факторов: Участок изначально был единым, затем разделён. Старый дом стоит на границе двух новых участков и принадлежит в долях обоим собственникам. Новый дом построен уже после раздела участка, стоит очень близко к старому дому (отступ всего 1 м). Строительство велось без разрешения на строительство, проект не согласован в БТИ. Снести старый дом невозможно из-за долевой собственности. Основные сложности при регистрации нового дома: Нарушение минимальных отступов от соседних строений (по СНиП и СП от жилых домов до жилых домов требуется не менее 3 м). При проверке в Росреестре или суде это может стать проблемой. Отсутствие разрешения на строительство и официального проекта. Дом изначально задумывался как реконструкция, но по факту является новым строением. Это может вызвать отказ в регистрации как реконструкции. Долевой характер собственности на старый дом осложняет оформление, так как формально строение стоит слишком близко. Возможные варианты узаконивания: Регистрация по дачной амнистии (упрощённый порядок). С 2022 года действует новая редакция закона о дачной амнистии, которая позволяет регистрировать жилые дома и садовые дома без разрешения на строительство. Требуется: технический план от кадастрового инженера и правоустанавливающие документы на земельный участок. Ограничение: при кадастровом учёте могут возникнуть вопросы из-за нарушения отступа в 3 м до соседнего дома. В ряде случаев Росреестр всё же регистрирует такие дома, но при жалобах или проверках регистрация может быть оспорена. Регистрация как реконструкция старого дома. Теоретически можно оформить новый дом как реконструкцию, если в технической документации будет указано, что это расширение или перестройка старого здания. Но для этого потребуется согласие всех собственников старого дома (так как он в долевой собственности). Если соседи согласятся подписать документы, технический план можно подать как реконструкцию. Риск: фактически строения не имеют общей стены и крыши, поэтому БТИ и Росреестр могут посчитать это отдельным объектом, а не реконструкцией. Регистрация как вспомогательного строения (хозпостройки). Иногда дом оформляют сначала как хозяйственное строение (баня, сарай, хозблок), что проще согласовать. Минус: в дальнейшем такой объект не будет считаться жилым, придётся переводить его в жилой фонд через отдельную процедуру. Через суд. Если Росреестр откажет в регистрации, можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Для этого нужно доказать: соответствие строения градостроительным и строительным нормам (кроме отступа); что дом не нарушает права и интересы соседей (важно, что конфликтов с ними нет); что дом подключён к инженерным сетям и пригоден для проживания. Суд может признать право собственности, даже если нарушены формальные отступы, если соседи не возражают. Практически возможный путь: Вызвать кадастрового инженера, составить технический план. Подать документы на регистрацию по дачной амнистии. Если Росреестр зарегистрирует вопрос решён. Если будет отказ из-за нарушения отступов или формальных оснований идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Пытаться оформлять как реконструкцию можно, но только при письменном согласии совладельцев старого дома. Вывод: Наиболее реалистичный вариант попробовать оформить новый дом через дачную амнистию. Если откажут идти в суд. Вариант с реконструкцией возможен, но сложнее, так как требуется согласие второго собственника старого дома и техническое обоснование, что строение именно реконструкция.
Подскажите, когда можно ожидать ответ?