Здравствуйте! Ситуация следующая. Есть участок на землях населённого пункта для ЛПХ. В 2005 году участок был размежёван примерно на равные части, теперь это 2 участка с разными собственниками. Практически посередине большого участка, на меже, стоит старый дом 1928 года постройки. Дом зарегистрирован как жилой в долевой собственности тех же владельцев, что и размежёванные участки. Дом разделён на 2 части, вход в каждую расположен на участках соответствующих собственников. В 2008-2010 годах на одном из участков (на том же, где находится половина старого дома того же собственника) был построен новый двухэтажный дом без разрешения на строительство. Дом достроен снаружи, но не завершён изнутри: не закончена внутренняя отделка, нет потолков на втором этаже. Проблема заключается в том, что отступ от старого дома составляет всего 1 м Дом изначально планировался как реконструкция, это указано в проекте застройщика, но проект не был зарегистрирован в БТИ. Для понимания: общих стены и крыши со старым домом нет. В новый дом проведено отопление, канализация, водопровод, газ, электричество. Электричество проведено от старого дома, всё остальное — напрямую. Снести старый дом нельзя, у него разные собственники. С соседями проблем, касающихся этого дома, нет. Цель — узаконить новый дом (как жилой, как садовый, как хозпостройку, как реконструкцию — неважно). С какими сложностями мы можем столкнуться при регистрации нового дома? Как можно зарегистрировать новый дом? Возможно ли оформить его как реконструкцию старого? Возможно ли зарегистрировать его по дачной амнистии?
Регистрация нового дома с отступом 1м от старого
Тему «Регистрация нового дома с отступом» просмотрело: 5 869 чел. | Сейчас просматривают: гости: 11 На форуме https://pravozem.ru зарегистрировано: 65 519 чел. | Online: 2 345 чел. и гостей: 15 593 чел.
Богушевский Ярослав 25 авг. 2025, 14:39
Народный консультант
Ситуация с узакониванием нового дома осложняется рядом факторов: Участок изначально был единым, затем разделён. Старый дом стоит на границе двух новых участков и принадлежит в долях обоим собственникам. Новый дом построен уже после раздела участка, стоит очень близко к старому дому (отступ всего 1 м). Строительство велось без разрешения на строительство, проект не согласован в БТИ. Снести старый дом невозможно из-за долевой собственности. Основные сложности при регистрации нового дома: Нарушение минимальных отступов от соседних строений (по СНиП и СП от жилых домов до жилых домов требуется не менее 3 м). При проверке в Росреестре или суде это может стать проблемой. Отсутствие разрешения на строительство и официального проекта. Дом изначально задумывался как реконструкция, но по факту является новым строением. Это может вызвать отказ в регистрации как реконструкции. Долевой характер собственности на старый дом осложняет оформление, так как формально строение стоит слишком близко. Возможные варианты узаконивания: Регистрация по дачной амнистии (упрощённый порядок). С 2022 года действует новая редакция закона о дачной амнистии, которая позволяет регистрировать жилые дома и садовые дома без разрешения на строительство. Требуется: технический план от кадастрового инженера и правоустанавливающие документы на земельный участок. Ограничение: при кадастровом учёте могут возникнуть вопросы из-за нарушения отступа в 3 м до соседнего дома. В ряде случаев Росреестр всё же регистрирует такие дома, но при жалобах или проверках регистрация может быть оспорена. Регистрация как реконструкция старого дома. Теоретически можно оформить новый дом как реконструкцию, если в технической документации будет указано, что это расширение или перестройка старого здания. Но для этого потребуется согласие всех собственников старого дома (так как он в долевой собственности). Если соседи согласятся подписать документы, технический план можно подать как реконструкцию. Риск: фактически строения не имеют общей стены и крыши, поэтому БТИ и Росреестр могут посчитать это отдельным объектом, а не реконструкцией. Регистрация как вспомогательного строения (хозпостройки). Иногда дом оформляют сначала как хозяйственное строение (баня, сарай, хозблок), что проще согласовать. Минус: в дальнейшем такой объект не будет считаться жилым, придётся переводить его в жилой фонд через отдельную процедуру. Через суд. Если Росреестр откажет в регистрации, можно обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Для этого нужно доказать: соответствие строения градостроительным и строительным нормам (кроме отступа); что дом не нарушает права и интересы соседей (важно, что конфликтов с ними нет); что дом подключён к инженерным сетям и пригоден для проживания. Суд может признать право собственности, даже если нарушены формальные отступы, если соседи не возражают. Практически возможный путь: Вызвать кадастрового инженера, составить технический план. Подать документы на регистрацию по дачной амнистии. Если Росреестр зарегистрирует вопрос решён. Если будет отказ из-за нарушения отступов или формальных оснований идти в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку. Пытаться оформлять как реконструкцию можно, но только при письменном согласии совладельцев старого дома. Вывод: Наиболее реалистичный вариант попробовать оформить новый дом через дачную амнистию. Если откажут идти в суд. Вариант с реконструкцией возможен, но сложнее, так как требуется согласие второго собственника старого дома и техническое обоснование, что строение именно реконструкция.
Подскажите, когда можно ожидать ответ?
Сообщение только сейчас прошло модерацию, поэтому не видел ответ раньше. Большое спасибо за ответ, Ярослав. Всё понятно.
Богушевский ЯрославГость 247633-8092 1 сент. 2025, 08:00
Народный консультант
Здравствуйте, вроде отвечал... Ситуация юридически непростая, но решаемая. Ниже я разобрал: Ключевые вводные: Земли населённых пунктов, разрешённое использование для ведения ЛПХ (приусадебный участок). Старый жилой дом 1928 года на границе двух участков, в долевой собственности двух владельцев (по аналогии с участками). Новый двухэтажный дом (20082010 гг.) построен без разрешения и с нарушением отступов от старого дома (1 м). Новый дом не завершён, но подключены все коммуникации (отопление, канализация, газ и т.д.). Проект нового дома есть, но не зарегистрирован в БТИ. Изначально дом планировался как реконструкция, но физически с существующим домом не соединён. Отношения с соседями-сособственниками хорошие. Возможные сложности при регистрации: 1. Отступ менее 3 метров от соседнего здания По СП 53.13330.2011 (пожарные отступы) и строительным нормам минимальный отступ от соседнего здания 3 метра. У вас всего 1 метр, что затрудняет регистрацию нового дома как самостоятельного жилого. Варианты решения: Получение нотариального согласия от сособственника старого дома и согласования с МЧС. Оформление как реконструкции существующего здания (см. ниже). Оформление как нежилого объекта (например, садового дома или хозпостройки). 2. Строительство без разрешения На ЛПХ до 2021 года можно было строить ИЖС без разрешения, но если площадь превышает 500 м или строение 2+ этажей требовалось разрешение. Сейчас действует механизм уведомительного порядка: сначала подаётся уведомление о планируемом строительстве, потом о завершении. Поскольку ваш дом уже построен, остаётся ввод в эксплуатацию через дачную амнистию или регистрация самовольной постройки через суд. 3. Формальная незаконность объекта Сейчас в ЕГРН объекта нет значит, он не существует с точки зрения права. На него невозможно оформить прописку, продать, передать по наследству и т.д. Варианты регистрации: 1. Через "дачную амнистию" (до 1 марта 2031 года) Это самый реалистичный путь! Условия: Земли ЛПХ (приусадебные) подходят. Дом построен до 14.07.2022 подходит. Наличие право собственности на землю есть. Не требуется разрешение на строительство. Площадь не должна превышать разумные пределы (зависит от региона, но 2 этажа допустимы). Порядок действий: Подготовить технический план дома (через кадастрового инженера). Подать уведомление о завершении строительства через МФЦ / Госуслуги / Росреестр. Получить выписку ЕГРН с зарегистрированным жилым/садовым домом. Что важно: В уведомлении вы указываете, что строительство завершено. Не нужно разрешение, не нужно подключение к сетям, достаточно факт существования. При сильном нарушении отступов возможен отказ. Тогда лучше оформлять как реконструкцию. 2. Оформление как реконструкции старого дома Сложнее, но возможно в теории. Проблема: Если новый дом не соединён со старым конструктивно, его вряд ли сочтут реконструкцией. Реконструкция предполагает изменение существующего объекта, а не постройку нового рядом. Что можно сделать: Провести техническое обследование и указать, что старый дом утративший свойства жилого, а "новый дом" это фактически заменяющий элемент. Добиться регистрации через технический план реконструированного объекта и согласие второго сособственника. Вероятность отказа высока, если чиновник сочтёт, что вы "обошли" закон, выдав новый дом за реконструкцию. 3. Оформление как садового дома или хозпостройки Если оформить его не как жилой, а как нежилое строение можно обойти требования к отступам, этажности и разрешению. Но в таком случае: нельзя будет прописаться; позже будет сложнее перевести в жилой статус; возможно снижение оценочной стоимости. 4. Через суд: признание права собственности на самовольную постройку Если откажут в регистрации: Можно подать иск в суд о признании права собственности на построенный объект. Потребуется: Документы на землю; Заключение технического специалиста; Пожарное заключение (по отступам); Согласие второго сособственника; Фотофиксация, справки из СНТ/администрации. Этот путь дорогой и долгий, но надёжный при хорошей доказательной базе. Рекомендованный путь: Наилучшая стратегия: Вызвать кадастрового инженера заказать технический план нового дома. Подать документы по дачной амнистии (уведомление о завершении строительства) через МФЦ / Госуслуги. Если откажут из-за отступа рассмотреть: оформление как хозпостройки; подачу иска в суд (как самовольную постройку с заявлением о признании права собственности); объединение со старым домом в единый объект через реконструкцию, но при наличии конструктивной связи. Дополнительно: Документы, которые потребуются: Право собственности на землю. Паспорт собственника. Технический план (XML + PDF). Заявление на регистрацию (по форме Росреестра). При необходимости согласие сособственника, заключения пожарников.
Большое спасибо! Всё понятно.