Перед возведением гостиницы необходимо подготовить проектную документацию и получить разрешение на строительство (РнС). Такой алгоритм действий гарантирует отсутствие проблем с оформлением здания в собственность в дальнейшем. Это документ, без наличия которого невозможно узаконить готовую постройку, оформить на неё право собственности и ввести в эксплуатацию. Те застройщики, которые решают сперва возвести объект, а потом попробовать его узаконить, сильно рискуют. Если разрешение не выйдет получить в дальнейшем, то через суд застройщика могут обязать снести объект.
Выдача РнС регламентируется Градостроительным кодексом РФ от 2004 года, статьёй №51. В ней прописаны требуемые документы, порядок действий, сроки и тому подобное. Получение РнС новой или реконструкцию старой гостиницы подтверждает, что предоставленная застройщиком проектная документация соответствует требованиям градостроительного регламента, проекту планировки территории и её межевания. С таким документом на руках собственник без проблем сможет ввести объект в эксплуатацию и извлекать прибыль, ради которой гостиница построена.
Что требуется и где можно получить разрешение на строительство
Главное требование — соответствие земельного участка (ЗУ) планам застройщика. Так, на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено строительство гостиниц, а на некоторых других землях вообще не допускается возведение никаких капитальных построек. Это нужно учесть и заранее перевести земли в требуемую категорию, если это возможно. Иначе разрешение на строительство не дадут. Второй аспект — грамотно проработанный и составленный проект гостиницы. При составлении проекта проводятся необходимые инженерные изыскания, делаются расчёты инженерных сетей, расхода требуемых для строительства материалов и других параметров.
Выдачей занимаются уполномоченный орган власти, Министерство строительства. На деле застройщикам приходится контактировать и с местной администрацией, которая расположена по месту нахождения земельного участка. Это может быть городская администрация, поселковый или сельский совет. Если объект планируется возводить на охраняемых территориях, то строительство нужно согласовать с той организацией или органом исполнительной власти, в ведении которого эта зона находится, но только при условии, что возведение гостиницы там допускается в принципе.
Документы, необходимые для получения РнС
Перечень указан в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ. Там сказано, что застройщик должен предоставить правоустанавливающие документы на ЗУ; градостроительный план, которому не более 3 лет; план-схему организации участка, на котором обозначено место возведения капитального объекта; архитектурные решения и инженерно-техническую документацию. Все эти документы нужно предоставить в Минстрой при подаче заявления на получение РнС. Направить их можно в электронной форме, проверка проводится в семидневный срок. Документы, не указанные в п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса, потребовать не имеют права.
После этого либо выдаётся РнС, либо даётся мотивированный отказ. В случае получения РнС на исторических или особо охраняемых территориях рассмотрение может занять 30 рабочих дней. Если планируемая гостиница будет выше трёх этажей или площадь её будет больше полутора тысяч квадратных метров, то перед подачей заявления в Минстрой нужно провести экспертизу изысканий и проектной документации в Стройнадзоре, поскольку она считается поднадзорной. Более того, документация всех гостиниц, поднадзорных и нет, должна пройти согласование в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности.
Сносы гостиниц и долгострои из-за отсутствия разрешения на строительство
Даже если возведённая гостиница соответствует правилам и нормам, но заблаговременно разрешение на строительство не было оформлено, по решению суда её могут снести. Более того, снос затребуют с собственника за его же деньги. Получатся двойные потери. Примеры сноса самостроев появляются чуть ли не ежемесячно по всей России.
- На западе Москвы, в Солнцево, снесли незаконно возведенную двухэтажную гостиницу. Решение о сносе самостроя принял районный суд. Собственник решение проигнорировал, поэтому за снос взялась Госинспекция.
- В Самаре на ул. Алма-Атинской снесено здание гостиницы, признанное судом самостроем. Здание функционировало, было подключено к коммуникациям и электричеству.
- Под снос пошла четырёхэтажная гостиница в п. Витязево, Анапа. Четырёхэтажное здание площадью свыше 2 тысяч квадратных метров демонтировали по решению суда, поскольку на его строительство у владельца не было разрешения. Земля была арендована застройщиком у местного муниципалитета. Нарушение выявила администрация города и обратилась в суд, который постановил снести здание и вернуть участку первоначальный вид.
- Снос гостиницы, построенной в форме дерева House on the Tree в Новой Москве. На ЗУ была разрешена только рекреационная деятельность. Земля не была предоставлена под строительство гостиницы, РнС получено не было. Вмешалась Госинспекция, и самострой демонтировали.
- Снос незаконно возведённого трёхэтажного здания гостиницы площадью 1,4 тысячи квадратных метров по адресу г. Москва, Симферопольское шоссе, д. 3Г. Через суд объект признан самостроем. От владельца потребовали снести самовольно возведённую постройку. Требование не было исполнено, и потому к сносу приступила Госинспекция по недвижимости Москвы. Объект был подключён к инженерным сетям, для ЗУ было оформлено РнС автозаправочной станции.
Расходы по сносу ложатся на плечи владельца здания, даже если по факту снесёт его Госинспекция, хозяину или арендатору участка будет выставлен счёт. Взыскать средства могут по суду. Стоимость работ исчисляется миллионами рублей, ведь нужно очистить участок и облагородить территорию. А чтобы не оказаться в подобной ситуации, следует оформить разрешение заранее. При наличии разрешения на строительство гостиницы потом не возникнет никаких проблем с узакониванием постройки.
Помощь в этом вопросе оказывают юристы, геодезисты, проектировщики и кадастровые инженеры компании «Правозем». На основе полученного ГПЗУ мы проведём инженерные изыскания и составим СПОЗУ. Согласуем строительство гостиницы или отеля в охранных зонах. Разработаем и зарегистрируем в ИСОГД проектную документацию. Организуем проверку документации экспертом и Стройнадзором. Решим проблемы с отклонениями от проекта, а также устраним причины отказов и приостановок. Подадим заявку в Минстрой и гарантированно получим разрешение на строительство.
