Получаем разрешение на строительство магазина. Определяем, пятно застройки и какие ограничения есть на земельном участке. Согласовываем проект с Минстроем и загружаем в ИСОГД. Получаем технические условия на подключение инженерных сетей и формируем полный пакет документов для получения разрешения на строительство. По запросу собственников получаем и разрешение на реконструкцию магазина. При этом восстанавливаем техническую документацию на объект. Для этого выполняем обмерные работы, делаем новые чертежи (планы, фасады, разрезы). По возможности восстанавливаем старые проектные чертежи, запрашивая копию.
Разрешение на строительство магазина
Перед подачей заявления на получение разрешения изучаем градостроительный план земельного участка. В документе прописываются характеристики земельного участка, отражающие территориальную планировку, расположение, точные границы и минимально допустимые отступы от красных линий и других объектов, находящихся вблизи. Если на участке имеются объекты капитального строительства, либо рядом охранная зона, то эти данные также отображаются в плане. Пятно застройки каждого участка уникально. Поэтому прежде чем приступить к разработке проекта изучаем картографические данные, условия подключения инженерно-технических сетей, результаты топографической съёмки и иные характеристики. Для получения градостроительного плана обращаемся с соответствующим заявлением в администрацию.
Если в процессе разработки проектно-сметной документации строительства торгового (коммерческого) объекта невозможно избежать нарушения смежных границ, потребуется разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства.
На практике был случай: правообладатель получил градостроительный план, и в процессе подготовки к строительству магазина обнаружил необходимость оформления разрешения на отклонения от предельных параметров разрешённого строительства, так как вынужден выйти за пределы участка. После проведения публичного слушания и получения документа юридическое лицо приступило к строительству. По завершении было запланировано обращение на ввод в эксплуатацию здания, однако в это же время администрация населённого пункта сообщает об отмене выданного ранее разрешения, с указанием о возможной незаконности выдачи документа. Ситуация выходит за рамки правового поля действующего законодательства. Так как на момент начала строительства были соблюдены все условия для возведения объекта, возникает потребность в судебном разбирательстве.
Собственник не может воспользоваться правом ввода в эксплуатацию через органы архитектуры, применяя ст. 40ГрК РФ, так как после отмены разрешения ему сообщают, что параметры и конфигурации участка не соответствуют требованиям нормативно-правового акта.
В данном случае целесообразно оспорить отмену разрешения, приводя в качестве основного аргумента факт её первоначальной выдачи, что повлекло начало строительных работ. В дополнение необходимо провести досудебную независимую экспертизу, на предмет необходимости отклонений от предельных параметров. Эксперт формирует отчёт, в котором будут объективные причины в пользу того, что меры являются важной составляющей. Апеллировать независимой экспертизой можно будет как на этапе оформления, так и в суде. Бывают и иные ситуации, когда необходимо поменять характеристики земельного участка и внести изменения в правила землепользования и застройки.
Внесение изменений в характеристики земельного участка
Градостроительный регламент определяет 3 категории разрешённого использования участка: основные; условно дозволенные; вспомогательные. Для изменения назначения изучаем правила землепользования и застройки, определяем путь решения и исходя из конкретной ситуации выбираем один из способов смены вида разрешённого использования:
- По заявлению в Росреестр. Актуально тогда, когда есть необходимость сменить основное ВРИ на вспомогательное;
- Проведение публичных слушаний. Без них не обойтись, если застройщик желает сменить назначение на условно-разрешённое.
Юристы «Правозем» помогают подать заявление и правильно обосновать необходимость смены вида разрешённого использования земельного участка. Для этого сначала получаем выписку из ПЗЗ, изучаем список ВРИ относительно конкретного земельного участка и определяем, каким способом необходимо сменить название. Обращаемся в Росреестр, для внесения в ЕГРН изменений предварительно выполняя топографическую съёмку, результаты которой изучает государственный регистратор. Выполняем работы под ключ.
Проект для разрешения на строительство магазина
Подготавливаем проектную документацию, загружаем все разделы в ИСОГД и при строительстве надзорного объекта (свыше 1500 м) проводим экспертизу проекта и направляет результаты в Минстрой для получения разрешения. Проект магазина разрабатывается на основе полученных результатов в ходе инженерных изысканий, информации из ГПЗУ и данных из постановления от 16 февраля 2008 года N 87 «О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию».
Получаем разрешение на строительство магазина. Проверяем, нет ли рядом охранных зон и при их наличии согласовываем строительство с соответствующим ведомством (Росрыболовство, МОЭСК, Росавиация). Корректируем проектную документацию, если при самостоятельном обращении застройщика в Минстрой была выявлена ошибка.
