Получаем разрешение на строительство зданий, торговых центров, автозаправок. На основе ГПЗУ разрабатываем проект строительства с соблюдением разрешённых параметров и отступов. Получаем технические условия на подключение объекта к инженерным сетям.
Контроль над ведением строительной деятельности необходим для соблюдения владельцем участка градостроительных норм. Чтобы не допустить в процессе работ нарушений, требуется ориентироваться на действующие нормы и правила, установленные в регионе. Правила землепользования складываются, исходя из категории участка и вида разрешённого использования, к которым он принадлежит. Поэтому построить желаемое не всегда возможно. Чтобы узнать реальную перспективу участка, мы проводим геодезическую съёмку. Сюда, помимо определения чётких границ, входит изучение перепадов рельефа местности, измерение высот и углов. Топоплан входит в перечень документации, необходимой для получения разрешения. Чертёж с нанесёнными инженерными сетями и строительными объектами мы согласуем в Комитете по архитектуре и получаем градостроительный план.
Порядок получения разрешения на строительство зданий
Строить или проводить реконструкцию здания на собственном участке или разрешать другим лицам (физическим, юридическим) осуществлять строительные действия можно только при наличии у них разрешительной документации. Деятельность, намеченная на участке без согласования с администрацией, Минжилом и Стройнадзором, считается незаконной. Это грозит застройщику штрафами, а в крайнем случае — предписанием снести объект за свой счёт.
Порядок оформления разрешения на строительство магазина, торгового центра, склада и другой коммерческой недвижимости выглядит так:
- Проверка участка под строительство (категория, ВРИ, геодезическая съёмка, уточнение границ);
- Получение ГПЗУ и СПОЗУ (разрешённое пятно застройки, допустимые отступы, наличие охранных зон на участке или вблизи его);
- Оформление технических условий на присоединение к инженерным сетям;
- Проведение геологических, геодезических и экологических изысканий (особенности рельефа и грунта, определение типа фундамента, расчёт максимальной нагрузки);
- Формирование проектной документации;
- Проведение экспертизы проекта (требуется для зданий выше 3-х этажей и площадью больше 1500 кв.м.);
- Загрузка и проверка проекта вместе с экспертизой в ИСОГД;
- Подача документации в Министерство жилищной политики для получения разрешения на строительство.
Юристы АН «Правозем» рекомендуют, чтобы всеми этапами подготовительных работ занималась одна компания. В этом случае при выявленных недочётах документацию проще будет исправить. К тому же внесение поправок в проект имеет права сделать только та проектная организация, которая его подготавливала. При смене разработчиков все разделы формируются заново.
Проект здания для разрешения на строительство
Проект разрабатывается на основании сведений, полученных в результате топографической съёмки и инженерных изысканий. В документацию входят конструктивные и архитектурные решения (разрабатывается облик здания и его основные характеристики), объёмно-планировочные решения содержат сведения о внутреннем обустройстве будущего здания: стены, перегородки и иные конструкции внутри помещений. Инженерные решения включают информацию о проведении к объекту электричества, водопровода, монтаже вентиляционных систем и т.д. При формировании раздела об инженерных системах учитываются нормы обеспечения коммунальными услугами, лимиты и объёмы согласно техусловиям, особенности точек врезки в основные коммуникации. В обязательном порядке в раздел включаются графические материалы.
Требования к проекту включают и разработку разделов по пожарной безопасности, энергоэффективности, доступности для людей с ограниченными возможностями и охране окружающей среды. После формирования проектная документация проходит проверки. Для этого её загружают на портал ИСОГД. Если планируется строительство здания свыше 1500 кв.м. на информационный портал загружается и проведённая экспертиза. Полученные заключения передаются в Министерство жилищной политики, где застройщик получает разрешение на строительство.
Архитектурно-планировочные решения
Технико-экономические показатели
Изменение разрешения на строительство
Срок разрешения на строительство просчитывается с учётом действующих нормативов, используемых материалов, применяемых технологий и указывается в разделе ПОС (Проект организации строительства). Во время проведения работ запланированные даты могут сдвигаться по независящим от застройщика причинам. В таком случае не требуется получать новое разрешение на строительство, достаточно продлить имеющийся документ. Однако, сделать это требуется до того, как закончится срок, иначе застройщику грозит арест объекта и приостановка работ до приведения документации в соответствие.
Если в процессе строительства планы застройщика изменились, например, он решил возвести два этажа вместо одного, то недостаточно будет внести правки в разрешение на строительство. Дополнительно потребуется откорректировать проектную документацию, при этом учесть, чтобы новые решения сочетались со старыми, например, фундамент выдержал нагрузку больше планируемой.
Для продления потребуется предоставить следующие документы:
- Правоустанавливающая документация на земельный участок (выписку ЕГРН, договор аренды или бессрочного пользования);
- Оригинал разрешения на строительство, которое требуется продлить;
- Проектную документацию с внесёнными изменениями;
- Согласованный и утверждённые график производства работ, учитывающий новые сроки.
В срок до 7 рабочих дней застройщик должен получить продлённое разрешение на строительство либо отказ с указанием причин.
Получение разрешения на строительство в суде
Нередко застройщик получает отказ в оформлении разрешения на строительство. Причинами такого решения могут стать отсутствие необходимых документов, которые предоставляются вместе с заявлением, несоответствие предоставленных документов градостроительному плану земельного участка, недочёты в проекте, нарушения прав собственников смежных участков и т.д.
Если застройщик не согласен с таким решением, отказ послужит основанием для обращения в суд. В заявлении указывают требование о возложении на Министерство жилищной политики обязательства выдать разрешение на строительство, а также указать срок исполнения предписания. Помимо искового заявления к обращению требуется приложить доказательства, которые дадут исчерпывающую информацию об обстоятельствах дела и подтвердят факт незаконного отказа.
Юристы АН «Правозем» оказывают комплексную услугу по получению разрешения на строительство зданий, магазинов складов и др. с гарантией получения положительного результата. Мы проводим предпроектную подготовку земельного участка, оформляем градостроительный план и СПОЗУ, организуем инженерные изыскания. После этого формируем проект, контролируем его проверки и взаимодействуем с Минстрой и Минжил.
