Регистрируем объект незавершённого строительства в досудебном и судебном порядке. Подготавливаем технический план для внесения данных об ОКС в реестр недвижимости. Перед оформлением права собственности на недостроенный дом проверяем, нет ли нарушений строительных норм относительно отступов от забора, красных линий или охранных зон.
Регистрация объекта незавершённого строительства
Важно понимать, что объект коммерческого или жилого назначения должен полностью соответствовать требованиям из правил землепользования и застройки. Согласно законодательству, при постройке дома должны быть соблюдены границы со следующими значениями:
- Расстояние от дороги — 3 метра;
- Расстояние от соседнего участка — 3 метра;
- Расстояние от дома до бани — 8 метра;
- Расстояние от окон помещения до стен соседнего жилого дома соседа — 4 метра.
На практике нередко возникает ситуация, когда при покупке земельного участка под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на нём уже располагается строение, которое начали возводить предыдущие владельцы. В таком случае собственники сталкиваются с трудностями в регистрации недостроя. Поэтому лучше, прежде чем приобретать такой участок, попросите продавцов оформить строение, чтобы избежать в дальнейшем штрафов, отказов и невозможности построить дом желаемой площади. Процесс регистрации включает в себя 2 этапа: составление технического плана и обращение в Росреестр. Но прежде чем регистрировать, проверяем, соответствует ли объект требованиям.
Помимо минимальных отступов, во внимание также принимается расположение земельных участков относительно охранных зон, что в обязательном порядке отображается в проекте. На практике нередко возникают сложности, связанные с нарушениями границ пятна застройки, что увеличивает риск отказа Росреестра в регистрации объекта капитального строительства. Чтобы устранить ошибки, чаще всего прибегают к перераспределению участков либо прирезки муниципальных соток, если такая возможность есть. Для этого кадастровый инженер разрабатывает новый межевой план. Формирует пакет документов для перераспределения или выкупа.
Важно, что порядок оформления в собственность коттеджа или дома, который имеет статус незавершённого строительства, напрямую зависит от его целевого назначения и типа: гараж, коттедж, частный дом, баня и так далее. Государственная регистрация права собственности на недострой проводится одновременно с постановкой объекта на кадастровый учёт. Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 под №218-ФЗ «О регистрации недвижимого имущества», информация по объекту незавершённого строительства должна быть внесена в Единый реестр недвижимости. Только после официальной постановки объекта на кадастровый учёт, застройщик может распоряжаться своим имуществом, например, заключать сделки дарения, купли-продажи и передачи права наследования на участок с недостроенным домом.
Недострой может быть оформлен вне зависимости от степени готовности конкретного здания (20%, 40% 80% и так далее). Степень готовности строения определяет кадастровый инженер, который выезжает на место и анализирует степень завершённости строительства. Если фундамент ещё не возведён, в регистрации откажут. Для подачи заявления в Росреестр подготавливаем:
- Официальное заявление, которое подаётся от имени собственника земельного участка;
- Правоустанавливающий документ, в виде которого может выступать договор купли-продажи, выписка из ЕГРН, договор наследования и так далее;
- Доверенность на кадастрового инженера, если собственник не имеет возможности или желания принимать непосредственное участие в оформлении недвижимости;
- Уведомление о строительстве (для частных домов) или разрешение (для объектов коммерческого назначения);
- Технический план, где должны быть представлены эскиз с контурами объекта, а также место его фактического расположения.
Важно помнить, что объект незавершённого строительства перестаёт быть таковым только после официального окончания всех необходимых строительных работ. Например, фасадную отделку и прокладку всех необходимых коммуникаций. Уже готовый дом можно оформить как жилое или нежилое строение, в зависимости от конкретного целевого назначения.
Регистрируем объекты незавершённого строительства разной степени готовности. Проводим привязку ОКС к земельному участку и исправляем кадастровые ошибки, если таковые имеются. При отказах Росреестра оспариваем решение государственного регистратора в суде или в апелляционной комиссии. Получаем выписку из ЕГРН на недостроенный дом или здание.
